PhD/CS

Numéro 25/1069

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 03/04/2025

Dossier : N° RG 23/03029 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IWAD

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[H] [F]

C/

[L] [B]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 03 Avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Février 2025, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, greffier présent à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [H] [F]

née le 10 Février 1981 à [Localité 8] (99)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Xantiana CACHENAUT, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

Madame [L] [B]

née le 06 Avril 1982 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 03 OCTOBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par contrat de location saisonnière du 26 février 2023, Madame [L] [B] (la bailleresse) a donné à bail à Madame [H] [F] (la locataire) un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 13], pour une période d’un mois, expirant le 26 mars, moyennant un loyer mensuel de 730 euros, et la remise de deux chèques, l’un de 600 euros, à titre de dépôt de garantie, l’autre de 100 euros au titre de la garantie des frais de ménage.

Le contrat a été renouvelé à trois reprises, à l’échéance du précédent, la dernière fois le 26 mai 2023, les parties convenant, lors de ce dernier renouvellement, de fixer le loyer à 890 euros et de proroger le terme du bail au 2 juillet 2023.

Le 30 mai 2023, Mme [F] a interrogé une association de locataires, la CNL40, pour savoir si elle « pouvait rester dans son logement actuel en dénonçant le bail ».

A l’expiration de ce bail, Mme [B] s’est maintenue dans les lieux.

La bailleresse a engagé une procédure de référé-expulsion qui a été rejetée par ordonnance du juge des contentieux de la protection de Dax du 19 juillet 2023 en raison de la contestation sérieuse sur la qualification du bail liant les parties.

Suivant exploit du 21 juillet 2023, Mme [B] a fait assigner Mme [F] par devant le juge des référés des contentieux de la protection de Dax.

Par ordonnance du 3 août 2023, ce juge a renvoyé l’affaire devant le juge du fond.

Par jugement contradictoire du 11 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté Mme [F] de ses demandes

— constaté que Mme [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 2 juillet 2023

— dit qu’à défaut pour Mme [F] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

— condamné Mme [F] à verser à Mme [B] une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros à compter du 2 juillet 2023, et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ou l’expulsion,

— condamné Mme [F] à verser à Mme [B] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice matériel,

— condamné Mme [F] à verser à Mme [B] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral,

— débouté Mme [B] du surplus de ses demandes,

— condamné Mme [F] à verser à Mme [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de la mise en demeure et du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice.

Mme [F] a restitué le logement et un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice en date du 10 novembre 2023.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 17 novembre 2023, Mme [F] a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 15 janvier 2025.

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2025 par Madame [H] [F] qui a demandé à la cour d’infirmer le jugement entrepris [en toutes ses dispositions], et, statuant à nouveau, de :

— débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes

— prononcer la restitution du dépôt de garantie et des frais de ménage soit 600 et 100 euros

— requalifier le bail saisonnier en bail meublé soumis au régime prévu au Titre I Bis de la loi du 6 juillet 1989

— fixer le loyer qu’elle devait régler à 730 euros mensuels pour toute la période d’occupation,

— ordonner le remboursement du trop-perçu soit 70 euros à compter du 2 juillet 2023, et ce jusqu’à la libération effective le 10 novembre 2023,

— condamner en conséquence Mme [B] à l’indemniser de la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral résultant de la fin du bail et de la procédure subséquente d’expulsion

— condamner Mme [B] aux dépens, outre le versement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 03 décembre 2024 par Mme [B] qui a demandé à la cour de :

— débouter Mme [F] de son appel et de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris [en toutes ses dispositions]

et, y additant,  :

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 1.285,93 euros au titre des charges et réparations locatives soit au paiement de la somme de 585,93 euros après déduction du dépôt de garantie, et, à titre subsidiaire, la voir condamner au paiement de la somme de 1.285, 93 euros

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 1.500 euros en réparation des troubles et stress subis par Mme [B]

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont le coût des mises en demeure signifiée par huissier et procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice.

MOTIFS

L’appelante fait grief au jugement entrepris d’avoir rejeté sa demande de requalification du contrat de location saisonnière renouvelé à trois reprises en bail d’habitation meublé résidence principale soumis aux dispositions d’ordre public du titre I bis de la loi du 6 juillet 1989 alors que le logement lui a été loué pendant une période supérieure à 90 jours, savoir 126 jours, cette durée étant exclusive d’une location saisonnière, en application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, et que le logement lui servait de résidence principale, ce que ne pouvait ignorer sa cocontractante, dûment informée du déménagement de son domicile principal, situait [Adresse 6] à [Localité 11], lié à l’obtention d’un nouveau contrat de travail à durée déterminée de 6 mois, près de [Localité 13].

Cela posé, il résulte de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions du titre I bis de cette loi sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2, s’entendant comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure […].

Et, en application de l’article 25-7, le contrat de location meublée résidence principale est conclu pour une durée d’au moins un an.

Le statut locatif d’ordre public s’applique donc à toute location meublée à titre de résidence principale du locataire et le délai d’occupation de 8 mois au moins par an ne peut être opposé par le bailleur qui a irrégulièrement mis un terme à la location statutaire avant l’expiration de ce délai d’occupation, à charge pour le locataire de démontrer que la location lui avait été consentie pour sa résidence principale.

Par conséquent, le débat opposant les parties sur l’existence d’une location saisonnière ne présente aucun intérêt sur le litige dès lors que, en l’espèce, il incombe Mme [F], demanderesse à la requalification des contrats saisonniers en location meublée de résidence principale, de rapporter la preuve que la location lui a été consentie pour lui permettre d’y établir sa résidence principale.

Il est constant que depuis 2022 Mme [B] avait mis son logement en location sur le site rbnb dans le cadre de locations saisonnières, et que Mme [F] avait pu ainsi lui louer une nuitée en décembre 2022 dans la perspective d’un entretien professionnel pour l’obtention d’un contrat à durée déterminée à [Localité 12].

Mme [F] ayant obtenu une CDD de six mois, expirant fin juin 2023, a recontacté Mme [B], pour envisager la possibilité de louer le logement dans le cadre de locations saisonnières successives, sinon d’un bail mobilité de six mois, bien que les conditions d’application de celui-ci ne sont pas réunies.

Il ressort des SMS versés aux débats que Mme [B], sensibilisée à la situation de Mme [F], a accepté de lui louer le logement dans le cadre de baux saisonniers d’un mois, en lui réservant une priorité de renouvellement mais dont le principe, convenu entre les parties, n’était pas automatique, les parties ayant expressément convenu de subordonner le renouvellement à une demande expresse de la locataire, avant chaque échéance, Mme [F] s’étant réservée la faculté de rechercher à tout moment une autre location, afin de permettre à la Mme [B] de remettre le logement en location saisonnière.

Le caractère provisoire et précaire de l’installation de Mme [F], révisable à chaque échéance, selon des modalités ne manifestant pas la volonté de celle-ci d’occuper les lieux à titre de résidence principale, était donc au départ de la relation contractuelle, et les SMS établissent encore que chaque renouvellement a fait l’objet d’un accord spécial entre les parties, comme l’a relevé le jugement entrepris.

Si Mme [F] a, dans ses premiers SMS, évoqué le « préavis » donné pour libérer son logement, et son « déménagement », réduit à quelques affaires transportées au moyen de deux voitures, ces informations ne renseignaient pas la bailleresse sur l’adresse du logement libéré ni même sur la nature de son occupation, alors que Mme [F] a remis à la bailleresse des pièces portant plusieurs adresses personnelles :

— les chèques de caution mentionnent une adresse à [Localité 10]

— l’attestation d’assurance mentionne une adresse au [Adresse 2]

— le contrat de location saisonnière mentionne l’adresse du [Adresse 6] à [Localité 11]

Les trois contrats de location saisonnière suivants portent toujours cette même adresse paloise, Mme [F] n’ayant pas signalé à la bailleresse qu’elle ne résidait pas à cette adresse.

Si Mme [F] a déclaré son adresse de [Localité 13] à des tiers, employeurs, administration ou entrepreneurs, elle ne démontre pas, comme l’a retenu le jugement entrepris, en avoir avisé Mme [F] à un moment quelconque de la relation contractuelle, initiale ou lors des renouvellements successifs.

Par conséquent, ni au début des relations contractuelles, ni lors des renouvellements successifs, l’occupation du logement à titre de résidence principale n’est entrée dans le champ contractuel établi entre les parties.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que Mme [F] ne rapporte pas la preuve de la commune intention des parties de louer le logement meublé à titre de résidence principale.

Par conséquent, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [F] de ses demandes et ordonné son expulsion.

Sur les demandes financières de la bailleresse

Le jugement entrepris a justement fixé à la somme mensuelle de 800 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [F] du fait de son maintien fautif dans les lieux à l’expiration du contrat de location.

L’indisponibilité de son bien a contraint Mme [B] à annuler les réservations de son logement sur le site rbnb (pièces 40), justifiant l’indemnisation de son manque à gagner de 2.000 euros, telle qu’évaluée par le jugement.

Enfin, le jugement entrepris a justement évalué à la somme de 800 euros l’indemnisation du préjudice moral subi par Mme [B] qui a subi des troubles anxieux réactionnels à la situation né du conflit avec sa locataire.

Mme [B] sollicite, à hauteur d’appel, l’indemnisation complémentaire des troubles et stress subis à concurrence de 1.500 euros.

Cependant, ce préjudice est inclus dans le préjudice indemnisé au titre du préjudice moral ; la demande sera donc rejetée.

A hauteur d’appel, Mme [B] sollicite également le paiement des charges et réparations locatives.

S’agissant des charges locatives, il résulte des contrats de location saisonnière que, en fin de séjour, le locataire doit acquitter les charges d’eau et d’électricité non incluses dans le prix.

Au vu des pièces versées aux débats (pièces 49,50 et 51), Mme [F] reste devoir les sommes de :

—  169,56 euros au titre de la taxe de séjour

—  278,75 euros au titre de la consommation d’électricité

—  110,03 euros au titre de la consommation d’eau.

S’agissant des réparations locatives, la demande au titre de la taille de la haie doit être rejetée dès lors qu’il résulte des SMS échangés entre les parties que la locataire n’avait pas la charge de cet entretien.

La demande au titre de la franchise de l’assurance dégât des eaux, d’un montant de 199 euros, doit également être rejeté dès lors que si Mme [F] n’a pas signalé le sinistre, il n’est pas démontré que cette carence a eu une incidence sur l’application de la franchise.

La demande au titre de la reprise des joints de la baignoire, du remplacement de deux plinthes, du panier intérieure rouillé du lave-vaisselle et du remplacement des filtres de hotte, sera rejetée, s’agissant de défauts ou non imputables au locataire d’un bail saisonnier.

En revanche, il sera fait droit à la demande de paiement de la somme de 181 euros correspondant au nettoyage du canapé, drap housse et couette.

Au total, Mme [F] doit la somme de 739,34 euros.

Après déduction du dépôt de garantie de 600 euros et de 100 euros au titre des frais de ménage, il y a lieu de condamner Mme [F] à payer la somme de 39,34 euros.

Mme [F] sera condamnée aux dépens d’appel, lesquels ne comprennent pas les mises en demeure et frais de constat du commissaire de justice, non ordonné en justice.

Mme [F] sera condamnée à payer à Mme [B] une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

y ajoutant,

CONDAMNE Mme [F] à payer à Mme [B] la somme de 39,34 euros au titre du solde sur charges et réparations locatives, déduction faite des dépôts de garantie,

DEBOUTE Mme [B] du surplus de ses demandes pécuniaires,

CONDAMNE Mme [F] aux dépens d’appel, lesquels ne comprennent pas les mises en demeure et frais de constat du commissaire de justice,

CONDAMNE Mme [F] à payr à Mme [B] une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier Le Président