Le copies exécutoires et conformes délivrées à

PM/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01035 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EU2S

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 mai 2023 – RG N°23/00053 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS LE SAUNIER

Code affaire : 50A – Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M^me Anne-Sophie WILLM et Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me Anne-Sophie WILLM, conseiller, présidente de l’audience et Philippe MAUREL, conseiller, qui ont fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

DELIBERE :

M^me Anne-Sophie WILLM, conseiller, présidente de l’audience et Philippe MAUREL, conseiller ont rendu compte, conformément à l’article 786 du code de procédure civile à :

— M. Michel WACHTER, Président de chambre.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. [Z] [S] prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

Sise [Adresse 1]

Inscrite au RCS de Lyon sous le numéro 900 474 933

Représentée par M^e Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par M^e Geneviève SEGUIN-JOURDAN de la SELARL CSJ AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

ET :

INTIMÉE

S.C.I. DE LA BLAINE

Sise [Adresse 3]

Inscrite au RCS de Lons le Saunier sous le numéro 343 062 862

Représentée par M^e Yannick GAY, avocat au barreau de JURA

INTERVENANTE FORCÉE

S.A.R.L. N2JV IMMOBILIER

Sise [Adresse 2]

Inscrite au RCS de Lons le Saunier sous le numéro FR51 831 135 298

Représentée par M^e Christine PETAMENT, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse synallagmatique de vente, régularisée par acte notarié en date du 28 mai 2021 devant Me [D] [H] et Me [D] [X] tous deux notaires à [Localité 5], Mme [Z] [S] s’est portée acquéreuse d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un prix de 220 000,00 euros et appartenant à la SCI de la Blaine. L’immeuble comprenait neuf appartements dont quatre cédés à bail. La transaction a été effectuée par l’entremise d’un agent immobilier, la SARL 'N2JV Immobilier', exerçant sous l’enseigne 'Stéphane Plazza'. Pour ce faire, l’acquéreuse n’a pu visiter que deux appartements, en raison de la crise sanitaire, la visite des autres lots ayant été faite par le biais de techniques audio’visuelles. La vente a été réitérée par acte authentique en date du 26 août 2021.

Subséquemment, l’acquéreuse a appris que le bien immobilier était dans un état avancé de délabrement et qu’un rapport des services départementaux d’hygiène, datant du 29 octobre 2015, mettait en évidence l’état d’insalubrité des locaux d’habitation. Le 11 septembre 2021, le plafond de l’un des appartements s’est effondré. Les dégâts ont été constatés par procès-verbaux d’huissier en dates des 13 janvier et 2 mars 2022.

Autorisée à assigner à jour fixe, la SCI [Z] [S], qui s’est substituée à Mme [Z] [S], a fait délivrer à la SCI de la Blaine un acte introductif d’instance, formalisé par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2023, en vue d’obtenir le prononcé de la nullité de la vente.

Suivant jugement en date du 4 mai 2023, le tribunal judiciaire de Lons le Saunier a statué dans les termes suivants :

— rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI de la Blaine ;

— déboute la SCI [Z] [S] de sa demande d’annulation de l’acte authentique de vente reçu le 06 août 2021 par Maître [D] [H] notaire à [Localité 5] et [Localité 6], et de Maître [D] [X] notaire à [Localité 5] en raison de l’absence de vices cachés ;

— déboute la SCI [Z] [S] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI de la Blaine ;

— rejette la demande de la SCI de la Blaine tendant au prononcé d’une amende civile à l’encontre de la SCI [Z] [S] ;

— condamné la SCI [Z] [S] à verser à la SCI de la Blaine la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI [Z] [S] aux dépens d’instance ;

— déboute la SCI de la Blaine de sa demande en paiement par la SCI [Z] [S] des frais d’exécution forcée.

Pour ce faire, le tribunal a essentiellement retenu que l’action rédhibitoire pour vices cachés ne pouvait prospérer dans la mesure où les désordres et malfaçons affectant l’immeuble étaient visibles à la livraison de la chose vendue.

Suivant déclaration au greffe en date du 11 juillet 2023, formalisée par voie électronique, la SCI [Z] [S] a interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de ses écritures, en date du 7 mars 2024, elle a invité la cour à statuer de la manière suivante :

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté la SCI [Z] [S] de sa demande d’annulation de l’acte authentique de vente reçu le 06 août 2021 par Maître [D] [H] notaire à [Localité 5] et [Localité 6], et de Maître [D] [X] notaire à [Localité 5] ;

* débouté la SCI [Z] [S] de sa demande d’annulation de l’acte authentique de vente reçu le 06 août 2021 par Maître [D] [H] notaire à [Localité 5] et [Localité 6], et de Maître [D] [X] notaire à [Localité 5] en raison de l’absence de vices cachés ;

* débouté la SCI [Z] [S] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI de la Blaine ;

* condamné la SCI [Z] [S] à verser à la SCI de la Blaine la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la SCI [Z] [S] aux dépens d’instance ;

Vu l’article 563 et 564 du code de procédure civile,

Déclarer recevables les moyens nouveaux soulevés par la SCI [Z] [S] ;

Et statuant à nouveau :

Constater le manquement à l’obligation précontractuelle d’information de la SCI de la Blaine ;

Déclarer que la SCI de la Blaine s’est rendue responsable de réticence dolosive et de dol ;

Dire que le consentement de la SCI [Z] [S] a été vicié ;

Prononcer la nullité de l’acte authentique de vente reçu le 26 août 2021 par Maître [D] [H], notaire à [Localité 5] et [Localité 6], avec la participation de Maître [D] [X] notaire à [Localité 5] ;

En conséquence,

Condamner la SCI de la Blaine à restituer à la SCI [Z] [S] la somme de 220 000 euros correspondant au prix payé pour l’acquisition du bien ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 5 318,40 euros pour les émoluments du notaire et paiement des formalités ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 5 123,75 euros pour les frais d’assurances et intérêts/frais bancaires ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 1 312,71 euros au titre de l’indemnité de remboursement anticipée de l’emprunt souscrit auprès de la Caisse de Crédit Agricole Mutuel Franche Comté, à parfaire à la date de la décision à intervenir ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 3 434 euros au titre de la taxe foncière 2022, à parfaire pour l’année 2023 ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 18 000 euros au titre du préjudice subi du fait du manque à gagner consécutif à l’impossibilité de louer, outre 1500 euros par mois, jusqu’à la date de la décision à intervenir ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 9 000 euros au titre du préjudice tiré de la perte de chance de réaliser un investissement en raison de l’immobilisation des fonds à actualiser au jour de l’arrêt à intervenir ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 1523 euros au titre des travaux de dératisation, des curages de réseau et modification des réseaux d’assainissement ;

Subsidiairement, au titre des vices cachés :

Constater que les vices subis par la SCI [Z] [S] au titre des infiltrations étaient cachés lors de la vente ;

En conséquence :

Prononcerla résolution de la vente reçu le 26 août 2021 par Maître [D] [H], notaire à [Localité 5] et [Localité 6], avec la participation de Maître [D] [X] notaire à [Localité 5] ;

Condamner la SCI de la Blaine à restituer à la SCI [Z] [S] la somme de 220 000 euros correspondant au prix payé pour l’acquisition du bien ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 5 318,40 euros pour les émoluments du notaire et paiement des formalités ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 5 123,75 euros pour les frais d’assurances et intérêts/frais bancaires ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 1 312,71 euros au titre de l’indemnité de remboursement anticipée de l’emprunt souscrit auprès de la Caisse de Crédit Agricole Mutuel Franche Comté, à parfaire à la date de la décision à intervenir ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 3 434 euros au titre de la taxe foncière 2022, à parfaire pour l’année 2023 ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 18 000 euros au titre du préjudice subi du fait du manque à gagner consécutif à l’impossibilité de louer, outre 1500 euros par mois, jusqu’à la date de la décision à intervenir.

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 9 000 euros au titre du préjudice tiré de la perte de chance de réaliser un investissement en raison de l’immobilisation des fonds à actualiser au jour de l’arrêt à intervenir ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 1523 euros au titre des travaux de dératisation, des curages de réseau et modification des réseaux d’assainissement ; Subsidiairement, au titre des vices cachés

Subsidiairement :

Si la cour, appréciant souverainement la gravité du vice caché invoqué, estimait qu’il n’était pas de nature à justifier la résolution de la vente mais était suffisamment grave pour justifier une réduction du prix ;

Condamner la SCI de la Blaine à restituer à la SCI [Z] [S] la somme de 150 000 euros ;

A titre infiniment subsidiaire :

Constater le manquement caractérisé de la SCI de la Blaine à l’obligation de délivrance conforme ;

Prononcerla résolution de la vente reçu le août 2021 par Maître [D] [H], notaire à [Localité 5] et [Localité 6], avec la participation de Maître [D] [X] notaire à [Localité 5] ;

Condamner la SCI de la Blaine à restituer à la SCI [Z] [S] la somme de 220 000 euros correspondant au prix payé pour l’acquisition du bien ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 5 318,40 euros pour les émoluments du notaire et paiement des formalités ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 5 123,75 euros pour les frais d’assurances et intérêts/frais bancaires ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 1 312,71 euros au titre de l’indemnité de remboursement anticipée de l’emprunt souscrit auprès de la Caisse de Crédit Agricole Mutuel Franche Comté, à parfaire à la date de la décision à intervenir ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 3 434 euros au titre de la taxe foncière 2022, à parfaire pour l’année 2023 ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 18 000 euros au titre du préjudice subi du fait du manque à gagner consécutif à l’impossibilité de louer, outre 1500 euros par mois, jusqu’à la date de la décision à intervenir ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 9 000 euros au titre du préjudice tiré de la perte de chance de réaliser un investissement en raison de l’immobilisation des fonds à actualiser au jour de l’arrêt à intervenir ;

Condamner la SCI de la Blaine à payer à la SCI [Z] [S] la somme de 1523 euros au titre des travaux de dératisation, des curages de réseau et modification des réseaux d’assainissement ;

Subsidiairement, au titre des vices cachés

Subsidiairement :

Si la cour, appréciant souverainement la gravité du vice caché invoqué, estimait qu’il n’était pas de nature à justifier la résolution de la vente mais suffisamment grave pour justifier la réduction du prix : Condamner la SCI de la Blaine à restituer à la SCI [Z] [S] la somme de 150 000 euros ;

En tout état de cause :

Condamner la SCI de la Blaine à verser à la SCI [Z] [S] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 4 000 euros au titre de l’article 700 en cause d’appel ;

Confirmer le jugement pour le surplus ;

Condamner la SCI de la Blaine aux dépens d’instance tant de première instance que d’appel.

Elle fait valoir, à cet égard, les moyens et arguments suivants :

— La société venderesse a été défaillante dans son obligation préalable d’information. Celle-ci n’a fourni aucun élément sur les doléances antérieures et récurrentes des locataires au sujet de l’état dégradé des locaux.

— Les lieux n’ont pu être visités dans leur intégralité, étant souligné que le sous-sol était inaccessible. La visite n’a concerné que deux lots, les autres ayant fait l’objet d’une visite virtuelle. L’acquéreuse concluante n’a donc pu vérifier l’état des murs porteurs et la fragilisation de la structure de gros-oeuvre, tout comme elle n’a pu constater le défaut d’étanchéité de la toiture. Ces vices étant connus par la société venderesse, il en résulte qu’elle est tenue de réparer l’ensemble des chefs de préjudice subis par la société acquéreuse.

— La société venderesse a également manqué à son obligation de délivrance conforme, étant souligné qu’un arrêté de péril a été pris par le préfet de Jura en date du 15 janvier 2024. Il est à noter que le rapport d’expertise sur la base duquel cet acte administratif a été promulgué, a mis en évidence l’absence de travaux d’entretien de l’ouvrage avant son aliénation.

* * *

En réponse, la SCI de la Blaine , aux termes de ses conclusions à portée récapitulative en date du 30 juillet 2024, se prononce en faveur de la confirmation pure et simple du jugement attaqué. Elle invite ainsi la cour à statuer dans le sens suivant :

Dire la SCI [Z] [S] irrecevable et mal fondée en son appel et ses demandes la rejeter / la débouter de son appel et de ses demandes et moyens de réformation/infirmation et de manière générale de l’intégralité de ses demandes ;

Confirmer le jugement rendu le 4 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier en toutes ses dispositions ;

Rejeter toutes demandes contraires formulées par la SCI [Z] [S] ;

Débouter la SCI [Z] [S] de l’intégralité de ses demandes ;

Constater que la SCI [Z] [S] a acquis le bien immobilier en connaissance de cause, qu’elle ne met pas en cause l’agent immobilier ni les notaires qui ont été ses seuls interlocuteurs à l’occasion des opérations de prospections, visites, négociation, contractualisation puis réalisation de la vente, et que désormais la SCI [Z] [S] évoque des photographies qui selon elle illustreraient des « vices cachés » ;

Dès lors juger que le bien vendu n’est pas affecté de vices cachés ;

Juger que la demande d’annulation de la vente proposée par la SCI [Z] [S] n’est fondée ni en droit, ni en fait ;

Rejeter / débouter l’intégralité des demandes formulées par la SCI [Z] [S] (et notamment de celles fondées sur le défaut de délivrance conforme, du dol, des vices prétendument cachés) ;

Condamner la SCI [Z] [S] à payer la somme de 4 500 euros à la SCI de la Blaine en réparation du préjudice causé par son action abusive ;

Condamner la SCI [Z] [S] à payer à la SCI de la Blaine la somme de 3 850 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’exécution forcée susceptibles de s’en suivre ;

A titre subsidiaire, si d’extraordinaire était retenue la responsabilité de la SARL N2JV Immobilier :

Dire que la SARL N2JV Immobilier devrait en assumer toutes conséquences de sorte qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum ne saurait être prononcée en incluant la SCI [Z] [S] ;

Condamner la SARL N2JV Immobilier à garantir la SCI de la Blaine de toutes condamnations susceptibles d’être prononcé ;

En cas d’annulation / nullité de la vente, condamner la SARL N2JV Immobilier à assumer seule l’ensemble des conséquences financières, l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées au profit de la SCI [Z] [S] et la condamner à indemniser la SCI de la Blaine à hauteur de 220 000 euros au titre de :

— la perte du prix de vente outre 18 000 euros au titre du préjudice subi du fait du manque à gagner consécutif à l’impossibilité de louer le bien, outre 1 500 euros par mois à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir ;

Condamner dans ce cas (subsidiaire) la SARL N2JV Immobilier à payer à la SCI de la Blaine la somme de 3 850 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SARL N2JV Immobilier aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’exécution forcée susceptibles de s’en suivre.

Pour ce faire, elle soutient, en substance, que :

— La vente immobilière était initialement prévue moyennant un prix de 263 000 euros, lequel a été finalement rabaissé à la somme de 220 000 euros pour tenir compte de l’ampleur des travaux à réaliser pour rentabiliser l’investissement ;

— Les procès-verbaux de constat d’huissier montrent que les vices et dégradations affectant la structure de gros-oeuvre étaient apparents au jour des visites ayant précédé la signature du compromis de vente ;

— Contrairement aux allégations de la société requérante, aucune difficulté ne lui a été faite pour s’entretenir avec les locataires, étant souligné que Mme [S], gérante de la SCI éponyme était accompagnée d’un professionnel du bâtiment. Elle a pu ainsi rencontrer Mme [R] qui a pu lui faire part de ses doléances. Le dol par réticence n’est donc nullement établi ;

— L’information due par la société venderesse sur les litiges en cours ne peut concerner que les instances juridictionnelles introduites par l’une des parties à la convention locative. Or aucune procédure n’a été intentée s’agissant d’une contestation de l’état d’habitabilité des lieux ;

— Une clause du contrat de vente exclut la responsabilité du vendeur pour vices cachés et en toute hypothèse, l’impropriété à destination n’est aucunement démontré, étant rappelé que les locaux ont toujours été loués après la vente. De surcroît, il n’est aucunement apporté la preuve de ce que les vices étaient cachés à la livraison, les différents rapports d’expertise tendant à établir le contraire, et induisaient une impropriété de l’immeuble à sa destination ;

— Aucun défaut de conformité ne saurait étayer les moyens et arguments développés par la société [S] puisque l’immeuble livré correspondait bien aux caractéristiques de l’acte de vente. Il convient, en outre, de relever que la nullité de la cession n’est pas encourue en cas de manquement à l’obligation de délivrance conforme, la seule sanction résidant dans la résolution du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SCI [Z] [S] a fait assigner pour a première fois, en intervention forcée en cause d’appel la SARL 'N2JV Immobilier’ aux fins de voir dire et juger :

— Constater le manquement à l’obligation précontractuelle d’information de la SARL 'N2JV Immobilier’ ;

— Déclarer que la SARL 'N2JV Immobilier’ s’est rendue responsable de réticence dolosive et de dol ;

— Dire que le consentement de la SCI concluante a ainsi été vicié ;

— Condamner 'in solidum’ la SCI de la Blaine et la SARL 'N2JV Immobilier’ au paiement de l’ensemble des sommes mises à la charge de la société venderesse d’immeuble.

* * *

Aux termes de conclusions responsives, en date du 30 juillet 2024, la SARL 'N2JV Immobilier’ a conclu dans les termes suivants :

Déclarer l’action en intervention forcée de la SCI [Z] [S] à l’encontre de la SARL N2JV Immobilier irrecevable ;

Par conséquent :

Débouter la SCI [Z] [S] de son appel, de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SARL N2JV Immobilier ;

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse ou la cour déclarerait l’appel en intervention forcée de la SCI [Z] [S] à l’encontre de la SARL N2JV Immobilier recevable ;

Constater que la SARL N2JV Immobilier a respecté son obligation d’information précontractuelle, devoir de conseil envers la SCI [Z] [S] ;

Déclarer que la SARL N2JV Immobilier n’est pas responsable de réticence dolosive et de dol envers la SCI [Z] [S] ;

Juger que le consentement de la SCI [Z] [S] n’a pas été vicié ;

Rejeter la demande de nullité de l’acte authentique de vente reçu le 26 août 2021 par Me [D] [H], notaire et Me [D] [X], notaire ;

Débouter la SCI [Z] [S] de l’ensemble de ses demandes de condamnation in solidum de la SARL N2JV avec la SCI de la Blaine ;

Débouter la SCI [Z] [S] de sa demande de condamnation in solidum au titre de l’article 700 de première instance ;

Débouter la SCI [Z] [S] de toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

En conséquence :

Confirmer le jugement rendu le4 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier ;

Condamner la SCI [Z] [S] à payer à la SARL N2JV Immobilier la somme de 3500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI [Z] [S] en tous les dépens.

Elle expose, à cet égard, que :

— L’intervention forcée d’une partie en cause d’appel est subordonnée au constat d’une évolution du litige, lui-même caractérisé par un, ou une pluralité de faits nouveaux survenus après la clôture des débats en première instance, condition non satisfaite au cas présent ;

— L’action rédhibitoire, qui a nécessairement un caractère réel, ne peut être dirigée contre l’intermédiaire immobilier, tiers au contrat de vente d’immeuble ;

— S’agissant du dol et du manquement du vendeur d’immeuble aux devoirs inhérents à son statut, elle fait siens les moyens et arguments développés par la société mandante, à sa voir la SCI de la Blaine.

La procedure a été clôturée par ordonnance en date du 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Au soutien de sa demande d’infirmation du jugement l’ayant débouté de ses demandes en annulation ou résolution du contrat de vente immobilière, la société acquéreuse entend fonder celle-ci tant sur le terrain de la responsabilité contractuelle que délictuelle. Ainsi, selon elle, la nullité de la vente est encourue sur le fondement delictuel, dont le siège réside dans les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil. Ainsi en va-t-il des moyens relatifs à la carence du vendeur dans ses obligations précontractuelles d’information, d’une part, et de la rétitence dolosive imputée à ce dernier, d’autre part. Il y a donc lieu d’examiner la pertinence des moyens ainsi invoqués, dans l’ordre de cette présentation.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil :

'Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou les qualités des parties. (. . .)

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'

Il convient, tout d’abord, d’observer que ce référentiel légal est le seul que peut valablement invoquer la société acquéreuse, à l’exclusion de l’article L. 111-1 du code de la consommation établissant un régime de présomption de vice du consentement en cas de manquement du vendeur, eu égard à la circonstance que la SCI [Z] [S] ne peut, en l’occurrence, se prévaloir de la qualité de non-professionnel.

Il convient donc de rechercher, au cas présent, si le vendeur d’immeuble est justiciable de la critique dirigée contre lui, d’une part, et si les éléments d’information contenus dans les documents dont l’acquéreur estime avoir été injustement privé ont préjudicié à ses intérêts, d’autre part.

La société [Z] [S] fait grief à son adversaire de ne pas lui avoir fait part des nombreuses doléances adressées par les locataires durant la période d’exécution de leurs baux respectifs.

S’agissant des récriminations formulées avant la cession par les preneurs à bail occupant les lieux, celles-ci n’ont jamais été formalisées, semble-t-il, dans des courriers de protestations adressés à la société bailleresse. En outre, ni les états des lieux d’entrée, dont il est acquis à la lettre-même de la promesse de vente et de l’acte de vente subséquent que cette formalité n’a pas été respectée, ni les états des lieux de sortie dont il s’évince des productions qu’ils ont sans doute subi un sort identique, ne permettent d’accréditer la réalité d’une telle omission.

En outre, si les éléments d’information relatifs au mécontentement de certains locataires peuvent s’avérer déterminants du consentement de l’acquéreur, il ne peut en être déduit, de manière univoque, que les dégradations signalées affectent nécessairement la structure de gros-oeuvre dont le propriétaire est normalement tenu pour responsable. En effet, dans la mesure où, en vertu de l’article 1732 du code précité, le preneur est présumé être tenu des réparations des dégradations affectant le local, toute réclamation de sa part ne peut laisser inférer un état dégradé des parties communes de l’immeuble ou de la structure de gros-oeuvre, ou à tout le moins celles dont seul le bailleur doit répondre. Ainsi, en cas de dégradations locatives déduites de l’inaccomplissement par le preneur des menues réparations, au sens de l’article 605 du code civil, le propriétaire-bailleur est nanti d’un droit de créance à l’égard du locataire sortant. En l’état de cette incertitude sur la nature même des désordres, la connaissance que peut avoir l’acquéreur de ces informations est de nature à influencer le choix du mode de gestion de l’immeuble de rapport mais demeure d’une incidence toute relative quant à l’appréhension par celui-ci de l’état d’ensemble du bien en question. Il n’apparaît donc pas, sous ce rapport, que la production de l’ensemble des doléances formulées par les occupants aient été de nature à faire hésiter l’acquéreur dans la réalisation de ses projets d’investissement puisque celles-ci n’étaient pas intrinsèquement de nature à l’éclairer sur la nature, la consistance et les effets dommageables futurs des désordres.

Enfin, il est soutenu par la société appelante que la société venderesse s’est délibéremment affranchie de son obligation de renseigner son partenaire contractuel sur l’existence de litiges avec les preneurs, en méconnaissance des engagements stipulés en ce sens en page 7 des actes contractuels. Elle prend, pour cela, l’option de conférer un champ sémantique trés étendu au vocable de 'litige’ dont elle soutient qu’entreraient sous son égide de simples 'démêlés’ soutenant par là que la moindre discorde entre les parties à la convention locative est justiciable de la qualification de 'litige'. Toutefois, l’exégèse litérale du terme, tel qu’employé dans les actes formalisant l’accord réciproque de volonté, induit de ne considérer comme litigieuses que les situations dans lesquelles les parties ont soumis leur différend à une instance arbitrale dotée ou non de pouvoirs de contrainte, c’est à dire dans un cadre infra-judiciaire comme la commission départementale de conciliation prévue à l’article D. 145-12 du code de la construction et de l’habitation, ou encore à un organe proprement juridictionnel. Or, en l’espèce, les revendications, même répétées, émanant des preneurs, ne peuvent être regardées comme génératrices d’un litige au sens étroit de la définition ainsi explicitée. Les seuls documents souscrivant à cette définition sont afférents à des dissensions entre occupants de l’immeuble ayant donné lieu à des mains courantes mais qui ne constituent pas, en eux-mêmes, des indicateurs pertinents de l’état général du bien acquis.

La SCI [Z] [S] reproche ensuite à sa colitigante de n’avoir pas produit, avant la régularisation de l’avant-contrat, un rapport des services départementaux d’hygiène établi au mois d’octobre 2015 mettant en évidence des désordres affectant l’immeuble et dont l’origine est principalement identifiée dans les infiltrations provenant de la toiture. Mais le rapport en question n’a eu d’autre destinataire que M. [F], qui par ailleurs ne semble pas avoir eu la qualité de locataire mais de concubin de Mme [R], preneuse à bail de la SCI de la Blaine et il ne ressort pas du document que celle-ci en ait également été destinataire. Dès lors, il ne peut être tenu pour acquis que la société propriétaire ait été en possession d’un tel rapport.

Il s’ensuit que l’action en nullité de la vente ne peut prospérer sur le fondement du manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information.

* * *

La société [Z] [S] soutient, ensuite, que la société venderesse a vicié son consentement par des manoeuvres dolosives ayant consisté à lui dissimuler délibérément certains éléments essentiels de nature à conditionner son engagement.

Aux termes de l’article 1137 du code civil :

'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.'

Il convient, à cet égard, de rappeler que la caractérisation de la mauvaise foi du vendeur lui interdit d’invoquer à son profit toute clause d’exonération ou de limitation de responsabilité insérée aux actes.

L’appelante estime que les manoeuvres dolosives susceptibles de donner prise au prononcé de la nullité de la vente ont consisté, tout d’abord, dans des limitations imposées par la société venderesse à la visite complète des lieux, puis par sa réticence à lui fournir l’un des contrats de bail portant sur un des lots de l’immeuble vendu.

S’agissant des visites, il est constant que l’acquéreuse n’a pu visiter que deux appartements sur les neuf que comporte l’immeuble. Elle a néanmoins pu se rendre compte de l’état des locaux par des 'visites virtuelles', c’est à dire des vidéos enregistrées par l’agent immobilier mandataire portant sur les lots restants. Cette méthode était rendue nécessaire par le contexte sanitaire lié à la pandémie du Covid 19, et donc par l’obligation de confinement faisant obstacle à la libre circulation des biens et des personnes. Partant, il serait hasardeux d’imputer à la société venderesse une abstention malveillante destinée à tirer profit de la situation en reléguant au second plan ses obligations de loyauté. Il convient d’observer, à cet égard, que le contenu même de ces vidéos n’est pas discuté si bien qu’il n’est fait aucun grief au vidéaste d’avoir filmé le local sous l’angle le plus favorable aux intérêts du propriétaire. Le recours même à un tel procédé n’est pas critiqué et se déduit aisément des circonstances de temps et de lieu. De surcroît, la réitération de la vente est intervenue le 26 août 2021, soit près de trois mois après la visite sur site de Mme [S], laquelle a précédé la signature de la promesse de vente. Il en résulte que celle-ci était à même de réitérer sa visite si elle estimait que celle précédemment réalisée avait été incomplète. Cette circonstance permet donc d’écarter toute présomption de manoeuvre dolosive imputable au professionnel, lequel est censé connaître les vices affectant la chose vendue quand bien-même son abstention ne serait pas inspirée par une intention malveillante.

En second lieu, la société acquéreuse incrimine le défaut de diligence de la venderesse dans l’accomplissement de son obligation de loyauté et de transparence en ce qu’elle n’aurait pas produit l’un des contrats de bail afférent à l’immeuble objet de la cession. Elle subodore ainsi une omission délibérée de sa part destinée à finaliser la vente en fraude de ses droits. Mais tous les autres contrats de location ont été fournis par la société bailleresse, étant précisé qu’aucun état des lieux d’entrée, mais semble-t-il également de sortie, n’avait été effectué. Le contrat en question, dont on ignore s’il a été ultérieurement produit, ne pouvait donc, en l’état de la défaillance du propriétaire dans l’accomplissement des formalités d’usage, receler des informations propres à infléchir le consentement de l’acheteur. Dès lors, la simple absence de production d’un seul contrat de bail, alors que tous les autres ont été dûment communiqués, ne peut caractériser, de manière intrinsèque, une omission dolosive.

Il suit de là que l’action ne peut prospérer sur le fondement du dol.

* * *

La société [Z] [S] entend, ensuite, obtenir la résolution de la vente sur le fondement de l’action rédhibitoire pour vice caché ou, subsidiairement, une diminution du prix sur la base d’une action estimatoire.

Aux termes de l’article 1641 du code civil :

'Le vendeur est tenu à raison des défauts cachés de la chose vendue et le rendant impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.'

Il convient d’abord de relever que le mandat de vente confié à la société 'N2JV Immobilier’ en date du 17 novembre 2020, exerçant sous l’enseigne 'Stéphane Plazza’ par la société venderesse stipulait un prix de cession de montant de 263 000,00 euros net vendeur alors que la vente a été régularisée moyennant un prix de 220 200,00 euros, soit un rabais de plus de 40 000 euros. Compte tenu des dates, relativement rapprochées, de souscription de ces actes contractuels, cette diminution du prix ne peut résulter des variations du prix du marché et accrédite donc bien la version d’une réfaction de la créance de prix en raison de l’état dégradé de l’immeuble.

Il ressort des productions des parties que les désordres constatés sont consécutifs à des vices affectant la toiture, laquelle est infiltrante et n’assure plus le couvert de l’ouvrage. L’expert [G], mandaté par le tribunal administratif, a également mis en évidence des dysfonctionnements liés aux insuffisances des parties d’ouvrage assurant la portance de la structure de gros-oeuvre. Le technicien, dans le rapport produit aux débats, signale que :

' La toiture n’assure plus sa fonction d’étanchéité. Plusieurs fuites majeures sont mises en évidence. Les moisissures sont présentes partout et les 3 niveaux habitables sont aujourd’hui touchés. Les fuites n’ont jamais été prises en considération et n’ont fait que s’amplifier au cours des dernières années. (. . .) Dans les 3 appartements sud l’humidité et les moisissures sont conséquentes du fait d’arrivées d’eau permanentes et d’une ventilation devenue totalement inopérante'.

Dans un rapport établi au mois de juillet 2023, un architecte M. [E], consulté par la société acquéreuse a fait le constat suivant :

' Entrées d’eau multiples depuis le toit visibles à tous les niveaux..

Etat général insalubre et dégradé.

Elements portables de toiture et de plancher instables ou détruits.'

Dans le même sens, les procès-verbaux de constat d’huissier (13 janvier 2022 et 2 mars 2022) ont mis en évidence le caractère apparent des désordres, ainsi que l’a relevé le premier juge. Ces désordres pouvaient donc manifestement être constatés lors de la visite des lieux préalable à la vente, dont il n’est d’ailleurs pas contesté qu’elle a été faite par Mme [S] en compagnie d’un professionnel de la construction, à l’expertise duquel l’état du bien ne peut avoir échappé.

Il y a lieu de rappeler, de ce point de vue, que le vice n’est pas clandestin lors de la vente lorsqu’il a épuisé à cette date ses manifestations dommageables, actuelles et virtuelles, de même que si sa cause génératrice demeure visible ou aisément identifiable Or, les différents documents précités montrent que ces conditions sont réunies, en l’espèce, outre le fait que les phénomènes sinistrants étaient tous antérieurs au transfert de propriété.

Partant, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société acquéreuse de ses prétentions fondées sur l’existence de vices cachés.

* * *

La société [Z] [S] invoque, enfin, à l’appui de sa demande de résolution du contrat de vente un défaut de délivrance conforme de l’immeuble objet de la transaction. Elle fait valoir, à cet égard, que le bien acquis était destiné à être un immeuble de rapport locatif, projet qui n’a pu avoir de suite puisqu’en vertu d’un arrêté pris par le préfet du Jura, la prohibition de l’occupation des lieux a été prononcée jusqu’à ce que des travaux de remise en état soient entrepris.

En vertu de l’alinéa 1° de l’article 1196 du code civil, le transfert de propriété s’opère lors de la conclusion du contrat de vente, acquittant ainsi le vendeur de son obligation de délivrance. Au cas présent, le transfert a été effectif, au plus tard, au mois d’août 2021, soit à la date de souscription de l’acte authentique, étant souligné qu’à pareille date la majorité des lots composant l’immeuble étaient cédés à bail.

L’impossibilité d’affecter l’immeuble à l’usage de sa destination originairement prévue, grief articulé par la société acquéreuse à l’encontre de son adversaire aux termes même de ses écritures, ne peut donner prise à résolution de la vente sur le fondement du défaut de conformité mais uniquement en référence aux vices cachés (Cass. 3° Civ. 17 novembre 2021 n° 20-15.567).Or, aux termes des motifs précédents, le bien fondé de l’action rédhibitoire a été écarté, si bien que le moyen est inopérant.

* * *

En application des articles 325, 550, 554 et 555 du code de procédure civile, une partie non-attraite à l’instance originaire peut être visée par un appel en intervention forcée, sous réserve d’une évolution des termes du litige dans l’intervalle compris entre la fin de la première instance et celle engagée devant la juridiction du second degré. En l’occurrence, l’agent immobilier, la société 'N2JV Immobilier', exerçant sous l’enseigne 'Stéphane Plazza', n’a pas été assignée en première instance, son intervention forcée n’ayant été régularisée qu’en cause d’appel. Pour voir déclarer cette mise en cause irrecevable, la défenderesse à l’action excipe de son irrecevabilité faute d’éléments nouveaux par rapport à l’instance introduite devant le tribunal judiciaire.

Il convient, liminairement, de relever qu’outre le fait qu’aucun moyen d’incompétence 'ratione materiae’n'est soulevé, que la cour est compétente pour examiner ce moyen d’irrecevabilité dans la mesure où l’attribution, à titre exclusif, au conseiller de la mise en état du contentieux des interventions, volontaires ou forcée, en cause d’appel résulte du décret 2023-1391 du 29 décembre 2023, instaurant l’article 913-5-5° CPC, entré en vigueur le 1° septembre 2024, soit postérieurement à la déclaration d’appel et l’assignation formalisant l’intrevention forcée en date du 30 avril 2024.

A la date de l’assignation introductive d’instance devant le tribunal judiciaire, les termes du litige étaient identiques à ceux dont la cour a été saisie. En effet, ni l’objet des prétentions émises par la société acquéreuse, ni les données factuelles du différend, ni le contexte juridique qu’aurait pu infléchir l’application de normes nouvelles, ne sont de nature à modifier la physionomie même du litige tel que soumis à l’examen du premier juge. L’appel en intervention forcée ne tend qu’aux mêmes fins que l’instance principale et, incidemment, à relever et garantir le vendeur d’immeuble de toute condamnation pécuniaire mise à sa charge. Il s’en déduit que les conditions propres à faire abstraction du principe du double degré de juridiction ne sont pas satisfaites, la société acquéreuse disposant, dès l’origine, d’un droit d’action en responsabilité dirigée contre l’agent immobilier identique à celui soumis à l’appréciation de la juridiction du second degré. Dès lors, le moyen d’irrecevabilité tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 555 précité doit être accueilli.

Surabondamment, seules la responsabilité pour dol et pour l’absence de révélation des vices cachés peuvent être imputées à l’intermédiaire immobilier.

S’agissant du dol, le mandataire n’est tenu que de sa faute personnelle (Cass. Chb. Mixte 29 octobre 2021 n° 19-18.470). En l’espèce, une attestante, Mme [R], a certifié que le représentant de l’agence avait fait pression sur elle pour ne pas révéler, au cours des visites, l’état dégradé des locaux. L’intéressée, dans une attestation produite aux débats, a contesté cette version en précisant que cette recommandation ne portait que sur la propension de la locataire en question à dénigrer les autres occupants de l’immeuble. Il s’ensuit que la faute de l’agent immobilier n’est aucunement caractérisée.

Concernant les vices cachés, l’action ne peut prospérer au regard des motifs précédemment développés. En outre, seule la dissimulation malveillante des vices cachés par le mandataire est de nature à engager sa responsabilité, condition non satisfaite au cas présent.

* * *

La société [Z] [S] a manifestement sous-estimé l’ampleur des travaux de réfection de l’immeuble, étant à cet égard rappelé qu’en vertu de l’alinéa 2 de l’article 1112-1 précité, la valeur de la chose vendue est soustraite à tout devoir d’information. En recherchant l’annulation et la résolution de la vente, elle a donc pu se méprendre sur l’étendue de ses droits ce qui fait obstacle à ce que son action revête un caractère fautif. La société de La Blaine sera dès lors déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il suit de l’ensemble des motifs qui précèdent que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI de la Blaine et de la SARL 'N2JV Immobilier’ les frais exposés par elles dans le cadre de la présente instance, et non compris dans les dépens, à hauteur de la somme de 1500 euros chacune. La SCI [Z] [S] sera tenue d’en acquitter le paiement à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi :

— Déclare irrecevable l’intervention forcée en cause d’appel de la SARL 'N2JV Immobilier';

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— Condamne la SCI [Z] [S] à payer à la SCI de la Blaine et la SARL 'N2JV Immobilier', et pour chacune d’elles, la somme de 1500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamne aux dépens d’appel.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,