AB/SH

Numéro 25/00363

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 04/02/2025

Dossier : N° RG 23/02199 – N° Portalis DBVV-V-B7H-ITL4

Nature affaire :

Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Affaire :

[S] [Y]

[Z] [C]

C/

[X] [V]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 04 Février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 09 Décembre 2024, devant :

Madame BLANCHARD, magistrate chargée du rapport,

assistée de Monsieur CHARRASSIER-CAHOURS, greffier présent à l’appel des causes,

Madame BLANCHARD, en application des articles 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [S] [Y]

né le 02 Mars 1950 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [Z] [C]

née le 28 Septembre 1948 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés et assistés de Maître ASTABIE de la SCP ABC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMÉE :

Madame [X] [V] exerçant individuellement sous le nom commercial de GUETHARY IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître SABATIE, du cabinet LBVS, avocat au barreau de NICE

sur appel de la décision

en date du 12 JUIN 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 20/01040

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [X] [V] exerce individuellement sous l’enseigne Guethary immobilier, une activité d’intermédiaire en transactions immobilières.

Le 16 mai 2019, elle s’est vue confier par les époux [Y] un mandat de vente sans exclusivité d’un bien leur appartenant sis [Adresse 5].

Le mandat a été conclu pour une durée de douze mois dont trois mois irrévocables. Il a été consenti pour un prix de vente de 900 000 euros et prévoyait une rémunération à la charge de l’acquéreur de 5% HT du prix de vente, soit 6% TTC.

Faisant valoir que les époux [Y] ont, en contradiction avec les stipulations de mandat, conclu directement avec un acquéreur présenté par l’agence, et après tentatives de règlement amiable demeurées vaines, Mme [V] a, suivant acte du 13 juillet 2020, assigné M. [S] [Y] et Mme [Z] [C], son épouse, devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 54 000 euros de dommages et intérêts outre la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 12 juin 2023 (RG n°20/01040), le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse à payer à Mme [V], la somme principale de 30 000 euros ;

— condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse à payer à Mme [V] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse aux entiers dépens.

Le tribunal a considéré :

— qu’il était stipulé au mandat souscrit entre les parties le 16 mai 2019 que pendant toute sa durée ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, « le mandataire s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par la mandataire. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ».

— que la vente a été définitivement réalisée le 5 décembre 2019 pour un montant de 900000 euros, une commission de 20 000 euros TTC ayant été fixée au profit d’une autre agence.

— qu’il résulte de ces éléments que les époux [Y] n’ont pas respecté les termes du mandat lequel, d’une part, leur faisait interdiction de conclure la vente avec un acquéreur présenté par l’agence soit directement soit par un autre intermédiaire et d’autre part, n’autorisait sa dénonciation qu’au terme d’un délai irrévocable de trois mois et après préavis de quinze jours.

— que l’argument tenant à retenir que les époux [Y] ont été trahis par l’agence qui leur avait présenté une première offre de M. [O] à 860 000 euros alors qu’ils n’entendaient pas descendre en dessous de la somme de 880 000 euros est inopérant, l’acheteur ayant tout de même acquis le bien pour la somme de 900 000 euros, mais moyennant une commission à sa charge de 54 000 euros auprès d’une autre agence. – que même si le mandat a été conclu sans exclusivité, les vendeurs étant effectivement libres de confier leur bien à une autre agence, il est néanmoins justifié que Mme [V] a été la première à présenter M. [O] à ses clients.

— que l’attestation de M. [O], indirectement concerné par le litige, est insuffisante à rapporter la preuve des manoeuvres diligentées par Mme [V].

— que les courriels 'compromettants’ que Mme [V] aurait demandé de détruire ne sont pas versés aux débats.

— que dans une attestation du 17 décembre 2022, M. [O] a confirmé avoir rédigé une partie du document manuscrit qui semblait révéler, sous la mention «30 000», la commission occulte dont il était fait état par les époux [Y] et qui aurait conduit l’acheteur à refuser cette proposition.

— qu’il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que les époux [Y] ont volontairement, avec le concours de leur acquéreur, entendu évincer Mme [V] de la transaction, permettant ainsi la vente de leur bien à M. [O] pour le prix attendu par eux moyennant une commission beaucoup moins importante que celle contractuellement prévue.

— que le vendeur en signant un compromis avec l’acheteur présenté, hors la présence de l’agent immobilier, alors qu’il s’était engagé aux termes du mandat de vente à ne pas traiter directement ou par le biais d’une autre agence avec un acquéreur qui lui avait été présenté pendant la durée du mandat, a manqué de loyauté à l’égard de Mme [V] par les manoeuvres employées pour l’évincer de la transaction.

— qu’au regard des manquements contractuels des époux [Y], il convient de faire application de la clause pénale visible et rédigée en termes clairs, limitée en sa durée et plafonnée en son montant.

— que d’une part, le préjudice de Mme [V] n’est constitué que d’une perte de chance d’avoir pu concrétiser la vente entre les parties, la commercialisation du bien étant récente et n’étant pas démontré que d’autres acquéreurs potentiels auraient été écartés au seul profit de M. [O], que d’autre part, s’il est établi que les époux [Y] ont sciemment concouru à l’éviction de l’agence, il n’est pas avéré qu’ils aient été à l’origine des manoeuvres ayant permis d’y aboutir ; qu’il convient de procéder à la réduction de la clause pénale, laquelle doit être fixée à la somme de 30 000 euros.

— que les époux [Y] doivent être condamnés au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration d’appel du 2 août 2023, M. [S] [Y] et Mme [Z] [C] ont interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse à payer à Mme [V] la somme de 30 000 euros ;

— condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse à payer à Mme [V] la somme de 2 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023 auxquelles il est expressément fait référence, M. [S] [Y] et Mme [Z] [C], appelants, demandent à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil,

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

— infirmer le jugement rendu le 12 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Bayonne (RG 20/01040) en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [V] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral à hauteur de 10 000 euros,

— condamner Mme [V] à verser à M. [Y] et Mme [C] la somme de 12 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] aux entiers dépens,

Au soutien de leur appel, M. [S] [Y] et Mme [Z] [C] font valoir :

— que le simple fait d’avoir finalisé la vente avec M. [O] n’équivaut pas à une faute contractuelle, les manoeuvres frauduleuses mises en oeuvre afin d’évincer l’agent immobilier n’étant pas démontrées par Mme [V].

— que même si Mme [V] a fait visiter le bien à M. [O], elle n’a établi aucun bon de visite.

— que l’offre de M. [O] d’un montant de 860 000 euros n’a jamais été adressée à M. [Y] et Mme [C], le courrier du 10 juillet 2019 ne faisant aucunement état de cette offre.

— que la prétendue visite «intervenue le 19 juillet 2019 en présence de toutes les parties» n’a jamais eu lieu.

— que M. [Y] et Mme [C] ont dénoncé le mandat par courrier recommandé à la demande expresse de Mme [V] le 31 juillet 2019 afin de formaliser la fin du mandat.

— que rien ne démontre que M. [Y] et Mme [C] ont orchestré la vente par le biais de l’agence 'Les programmes neufs', M. [O] ayant pris attache seul avec cet intermédiaire.

— qu’il ressort de la note manuscrite et du témoignage de M. [O], qu’il a fait le choix de souscrire auprès d’une autre agence car Mme [V] avait insisté, de manière illégale, afin que la commission d’agence soit réduite à 30 000 euros payable en espèces.

— que si le tribunal a retenu des « man’uvres employées pour évincer Mme [V] de la transaction », il n’a pas pour autant fait la démonstration de celles-ci, d’autant que les éléments de fait (absence de bon de visite, non-communication aux vendeurs de l’offre, témoignages de M. [O] et M. [F], document manuscrit rédigé par Mme [V]) auraient dû, au contraire, l’amener à se convaincre de la bonne foi de M. [Y] et Mme [C].

— que la procédure introduite était abusive et a soumis M. [Y] et Mme [C] à un état de tension qui s’analyse en un préjudice moral, de sorte qu’il convient de condamner Mme [V] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral à hauteur de 10 000 euros.

— que Mme [V] doit être condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile de 12 000 euros (correspondant aux frais irrépétibles de première instance et à la procédure d’appel) ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [X] [V], intimée, demande à la cour de :

Vu le décret n°2015-724 du 24 juin 2015,

Vu les articles 1104, 1217 et 1231-5 du code civil,

Vu l’article 2 de l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière,

Vu l’article 8 5° décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce,

Vu les pièces communiquées aux débats, et notamment le mandat n°2025,

Vu la jurisprudence visée,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 12 juin 2023 en

toutes ses dispositions.

En tout état de cause, y ajoutant :

— débouter M. [Y] et Mme [C] de leurs demandes, fins et conclusions.

— condamner in solidum M. [Y] et Mme [C] à verser à Mme [V], exerçant individuellement sous le nom commercial Guethary immobilier, une somme de 5 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de son appel, Mme [X] [V] fait valoir :

— que les différents courriers électroniques échangés avec M. [Y] et Mme [C] les informant des diligences accomplies par Mme [V] et la lettre d’intention d’achat adressée à M. [O] le 25 juillet 2019, démontrent que l’acquéreur a été présenté aux vendeurs et qu’ils ont volontairement manqué à leurs obligations contractuelles en décidant de vendre leur maison sans appeler leur mandataire à concourir à l’acte, occasionnant ainsi un préjudice à l’agence Guethary immobilier.

— qu’il résulte des échanges de SMS entre Mme [V] et M. [O], qu’une visite a bien été effectuée en présence de M. [Y] et Mme [C] le 19 juillet 2019.

— que le seul fait qui explique que le bien ait finalement été confié à l’agence immobilière 'Les programmes neufs’ est que celle-ci ait consenti à percevoir une commission bien moins importante que celle prévue au mandat confié à Mme [V], n’ayant pas à fournir un travail de commercialisation du bien, l’acquéreur étant déjà identifié.

— que s’agissant du document manuscrit, la seconde attestation produite par M. [Y] et Mme [C], signée par M. [O], mentionne qu’il a effectivement apporté des modifications.

— que la pièce n°4 adverse est un faux, modifié et transformé afin d’échapper à l’application de la clause pénale prévue au mandat confié à Mme [V].

— que M. [Y] et Mme [C], qui ont fait preuve de mauvaise foi, doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts et de toutes les autres demandes formulées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2024.

MOTIFS :

Sur la demande de Mme [V] au titre de la clause pénale :

Il résulte des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faits, et que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, l’action indemnitaire de Mme [V] est fondée sur la violation du mandat de vente non exclusif souscrit à son égard par les époux [Y] le 16 mai 2019 pour une durée irrévocable de trois mois et une durée initiale de 12 mois, et mentionnant que, pendant toute sa durée ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, « le mandataire s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par la mandataire. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ».

Mme [V] reproche en effet aux époux [Y] d’avoir vendu sans son concours leur bien immobilier visé par le mandat à M. [U] [O] alors qu’il s’agissait d’un client qu’elle avait présenté aux vendeurs, et ce après avoir dénoncé irrégulièrement le mandat de vente par courrier du 31 juillet 2019 soit pendant la période irrévocable de trois mois.

Les époux [Y] ne contestent ni le fait qu’ils ont conclu la vente avec M. [O] sans faire intervenir à l’acte Mme [V], ni le fait que ce client leur a été présenté préalablement par Mme [V].

Ils exposent avoir rompu le mandat par courrier du 31 juillet 2019 non motivé, expliquant avoir perdu toute confiance en Mme [V] après avoir appris de M. [O] qu’elle avait sollicité de ce candidat acquéreur le versement d’une commission en espèces et soumis à celui-ci le bien à un prix sur lequel ils n’avaient pas donné mandat.

En réalité, il ne résulte pas des clauses contractuelles du mandat une quelconque possibilité de résilier celui-ci par courrier durant la période irrévocable de trois mois stipulée, et les époux [Y] n’invoquaient pas un abandon de l’opération de vente.

Il doit donc être considéré que le mandat de vente était applicable lorsque les époux [Y] ont conclut la vente avec M. [O] à l’insu de Mme [V].

Ce seul constat conduit à considérer au regard des stipulations contractuelles que la clause pénale figurant au mandat de vente doit recevoir application, sans qu’il soit nécessaire de faire la démonstration d’une collusion frauduleuse entre les vendeurs et l’acquéreur pour évincer l’agent immobilier titulaire du mandat de vente.

Pour autant, il est constant que le juge dispose, en application de l’article 1231-5 du code civil, de la possibilité, même d’office, de modérer ou d’augmenter la pénalité convenue entre les parties si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il dispose à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation.

En l’espèce la clause pénale convenue s’élève à 54'000 €.

La cour juge cette somme manifestement excessive et notamment au regard du contexte particulièrement important, qu’il convient de rappeler ci-après.

Les époux [Y], vendeurs d’un bien immobilier à [Localité 7] (64) dont ils avaient fixé le prix de 900'000 €, ont donné un mandat de vente sans exclusivité à deux agents immobiliers différents : à l’agence Les Programmes Neufs le 11 mai 2019, et à Mme [V] exerçant individuellement au sein de l’agence Guethary Immobilier 16 mai 2019.

Ils ne contestent pas que leur futur acquéreur M. [O], citoyen allemand, leur a été présenté par Mme [V] en juillet 2019.

Mais ils font valoir que celui-ci s’est vu proposer par Mme [V], lors de leur première entrevue, de lui régler les frais d’agence en espèces à hauteur de 30'000 € en contrepartie d’une remise significative ; qu’à cet effet Mme [V] lui a expliqué le montage financier sur un document manuscrit, et qu’il a été choqué de ce procédé de sorte qu’il en a fait part aux époux [Y] en leur transmettant ledit document le 31 juillet 2019, soit à une date où il n’existait pas de litige entre les parties.

M. [O] atteste de manière circonstanciée de ces manoeuvres, en expliquant que Mme [V] lui avait demandé de régler les frais d’agence en espèces moyennant une réduction significative en précisant qu’elle ne figurerait pas sur l’acte authentique de vente, qu’elle ne lui avait d’ailleurs pas fait signer de bon de visite, et qu’il a refusé cette proposition et quitté son bureau. Il ajoute qu’elle lui a ensuite fait parvenir par mail une offre d’achat à 860'000 € outre les frais d’agence à 6 % et qu’il n’a pas donné suite à cela. Elle l’a ensuite recontacté en lui demandant de supprimer tous ses mails de son ordinateur.

Les époux [Y] produisent effectivement un document manuscrit portant plusieurs mentions notamment un prix de vente à 880'000 € dont 30'000 € de meubles, une estimation des frais de notaire, et, en marge, une autre mention en rouge : 'voiture’ et dessous en noir le chiffre '30 000".

M. [O] a spécifié aux époux [Y] dans son mail de transmission du 31 juillet 2019 que 'voiture 30'000" était 'la commission pour elle cash !!! Elle a écrit en rouge personnellement !!! Elle m’a dit il faut pas dire cash mais voiture!'

Mme [V] conteste à la fois l’authenticité de ce document et les dires de M. [O] mais la cour observe qu’elle n’a engagé aucune action pour falsification de documents ou faux témoignage, qu’elle ne produit aucun élément de nature à démontrer le caractère mensonger ou falsifié de ces éléments, et que la transmission du document litigieux aux époux [Y] est intervenue à une date antérieure à tout litige et non pour les besoins de la cause.

M. [O] a précisé dans une seconde attestation que certaines mentions du document étaient de sa main, mais a bien confirmé que la mention « voiture » avec le chiffre 30'000 était bien de la main de Mme [V], le document ayant été établi par eux deux au cours de son entretien en agence immobilière.

Par ailleurs, il est produit par les époux [Y] l’attestation d’un autre client de Mme [V], M. [F], indiquant : 'lorsque j’ai acquis la maison, dont l’adresse est mon domicile’ (à [Localité 9]) 'Madame [X] [V] a insisté lourdement pour que je verse 60'000 € en espèces dans la transaction. J’ai refusé et l’affaire a failli ne pas se faire. Ces faits se sont déroulés en été 2020".

Là encore, Mme [V] conteste les propos de ce témoin sans apporter un quelconque élément de nature à considérer qu’il s’agit d’une fausse attestation.

Ce témoignage corrobore les propos de M. [O] sur des pratiques douteuses qui l’ont choqué et conduit à les signaler aux époux [Y], lesquels ont alors décidé de rompre le mandat de vente.

Ils expliquent également n’avoir jamais autorisé la vente pour un prix de 860'000 € mais que Mme [V] a tenté de proposer le bien à ce prix à M. [O] pour conserver la vente et sa commission.

Ils versent aux débats un projet de proposition d’achat à hauteur de 860'000 € que Mme [V] avait rédigé pour M. [O], et que celui-ci a transmis aux époux [Y].

Au regard de l’ensemble de ces circonstances, il était légitime que les époux [Y] perdent toute confiance en leur mandataire Mme [V].

Ils justifient d’ailleurs avoir signalé les faits au comité d’éthique et de déontologie de la FNAIM dès le 6 juillet 2020, et avoir relancé cette instance le 1er octobre 2020 à défaut de suite donnée à cette affaire par l’organisme.

Dans la mesure où le bien était également mis en vente par l’agence Les Programmes Neufs au prix de 900'000 €, M. [O], toujours intéressé par ce bien, a conclu la vente le 5 décembre 2019 par son intermédiaire, et non directement avec les vendeurs, moyennant une commission de 20'000 €.

En considération de ces éléments, la cour réduit la clause pénale due par les époux [Y] à la somme de 1 000 € par infirmation du jugement déféré.

Sur la demande indemnitaire des époux [Y] :

Les époux [Y] estiment avoir été injustement assignés par Mme [V] alors qu’elle se trouve à l’origine de la rupture du contrat en négligeant les intérêts de ses clients pour avantager les siens, et ils font valoir un préjudice moral à raison de la procédure qu’ils qualifient d’abusive.

Toutefois, dans la mesure où le mandat de vente n’a pas été valablement rompu par les époux [Y], qui ont contrevenu aux dispositions de celui-ci de sorte qu’une clause pénale était due, ceux-ci ne peuvent se prévaloir du caractère abusif de la procédure. Leur demande indemnitaire ne peut donc qu’être rejetée par ajout au jugement déféré ayant omis de statuer sur cette demande.

Sur le surplus des demandes :

Mme [V], succombante pour l’essentiel en cause d’appel, sera condamnée à en supporter les dépens et à payer à époux [Y] la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse à payer à Mme [V], la somme principale de 30 000 euros,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne in solidum M. [S] [Y] et Mme [Z] [C] épouse [Y] à payer à Mme [X] [V] la somme de 1 000 euros à titre de clause pénale,

Confirme le jugement sur le surplus,

y ajoutant,

Déboute M. [S] [Y] et Mme [Z] [C] épouse [Y] de leur demande indemnitaire pour procédure abusive et préjudice moral,

Condamne Mme [V] à payer à M. [S] [Y] et Mme [Z] [C] épouse [Y] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel,

Condamne Mme [V] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE