JG/PM

Numéro 25/2662

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2025

Dossier : N° RG 24/00486 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IYK6

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[E] [M]

[B] [J] épouse [M]

C/

S.C.I. J.M. L.M..Q.

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 SEPTEMBRE 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 02 Juin 2025, devant :

Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,

assisté de M. MAGESTE, Greffier présent à l’appel des causes,

Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de président

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [E] [M]

né le 10 Février 1966 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2023-03741 du 15/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représenté par M^e Candice FRANCOIS, avocat au barreau de PAU

Madame [B] [J] épouse [M]

née le 18 Décembre 1971 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2023-03742 du 15/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représentée par M^e Candice FRANCOIS, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

S.C.I. J.M. L.M..Q.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Emeline ARCHEN, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 06 JUIN 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE

Exposé du litige et des prétentions des parties :

Suivant contrat en date du 20 décembre 2013, Mme [K] [L] a donné à bail d’habitation à Mme [B] [J] un logement meublé sis [Adresse 6] à [Localité 3].

Par la suite, Mme [J] a épousé M. [E] [M] et Mme [L] a cédé le bien donné à bail à la SCI J.M. L.M. L.Q. le 9 août 2019.

Le 31 mai 2022 et le 13 juin 2022, la SCI J.M. L.M. L.Q. a fait délivrer un commandement de payer à chacun des époux de lui régler la somme de 5.600 euros au titre des loyers et charges impayés sur huit mois, selon décompte arrêté à mai 2022.

Suivant exploit du 28 septembre 2022, la SCI J.M. L.M. L.Q. a fait assigner Mme [J] et M. [M] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement de sommes.

Par jugement en date du 6 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté à la date du 13 août 2022 la résiliation du contrat de bail d’habitation de Mme [B] [J] et M. [E] [M] suite à l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

— ordonné l’expulsion de corps et de biens personnels de Mme [J] et M. [M] et de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 6] à [Localité 3] dans les délais prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force public si besoin est

— condamné solidairement Mme [J] et M. [M] à payer à la SCI J.M. L.M. L.Q. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à libération complète du logement

— fixé la créance de la SCI J.M. L.M. L.Q. à l’encontre de Mme [J] et M. [M] à la somme de 12.691 euros au titre de l’arriéré de loyers avec charges et indemnités d’occupation dus jusqu’en mai 2023 inclus

— fixé la créance de Mme [J] et de M. [M] à l’encontre de la SCI J.M. L.M. L.Q. à la somme de 200 euros au titre de leur préjudice de jouissance

— condamné solidairement, après compensation entre ces deux sommes, Mme [J] et M. [M] à payer à la SCI J.M. L.M. L.Q. la somme de 12.491 euros.

— débouté la SCI J.M. L.M. L.Q. de sa demande de régularisation des charges récupérables

— débouté Mme [J] et M. [M] du surplus de leurs demandes au titre de leur préjudice moral et matériel

— débouté Mme [J] et M. [M] de leur demande tendant à l’octroi de délais de paiement

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires

— condamné Mme [J] et M. [M] in solidum à payer à la SCI J.M. L.M. L.Q. la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 12 février 2024, Mme [B] [J] et M. [E] [M] ont relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 mai 2025.

* *

Par dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2024, les appelants demandent à la cour d’infirmer ou réformer le jugement en ce qu’il :

— a fixé leur créance à l’encontre de la SCI J.M. L.M. L.Q. à la somme de 200 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— les a condamnés solidairement, après compensation, à lui payer la somme de 12.491 euros,

— les a déboutés du surplus de leurs demandes au titre de leur préjudice moral et matériel,

— les a débouté de leur demande tendant à l’octroi de délais de paiement,

— les a déboutés de leurs demandes plus amples et contraires,

— les a condamnés payer à la SCI J.M. L.M. L.Q. la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

et statuant à nouveau, rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées de :

— limiter à 12.491 euros la créance locative due au 31 mai 2023,

— condamner la SCI J.M. L.M. L.Q. à leur payer une indemnité d’un montant de 10.000 euros afin de réparer le préjudice matériel et moral et le trouble de jouissance causé par le manquement à ses obligations par la bailleresse,

— ordonner la compensation de cette indemnité avec le montant de la dette locative,

— leur accorder les plus larges délais de paiement pour se libérer de leur dette locative,

— débouter la SCI J.L.M. L.Q. de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées en cause d’appel,

— la débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 5 mai 2025, la SCI J.L.M. L.Q. demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il :

x a constaté la résiliation du contrat de bail d’habitation suite à l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers x a ordonné l’expulsion des locataires du logement situé [Adresse 6] à [Localité 3]

x a condamné solidairement Mme [J] et M. [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à libération complète du logement

x les a déboutés du surplus de leurs demandes au titre de leur préjudice moral et matériel

x les a déboutés de leur demande tendant à l’octroi de délais de paiement,

— réformer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau, de :

x condamner solidairement les consorts [M] à lui régler une somme de 28.897,15 euros au titre de la dette locative ;

x les condamner solidairement à lui régler la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice matériel ;

x les débouter de leur demande de dommages et intérêts et subsidiairement, fixer l’indemnisation du préjudice de jouissance à la somme de 100 euros et ordonner la compensation entre les deux sommes ;

x rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

x condamner solidairement les consorts [M] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

MOTIFS :

1 Sur les demandes de la bailleresse :

1-1 – Sur la demande au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges :

Les parties ne remettent pas en cause les dispositions du jugement par lesquelles le juge des contentieux de la protection a :

— constaté, à la date du 13 août 2022, la résiliation du contrat de bail d’habitation de Mme [J] et M. [M] suite à l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— ordonné leur expulsion de corps et de biens personnels et celle de tous occupants de leur chef du logement loué dans les délais prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force public si besoin est,

— condamné solidairement Mme [J] et M. [M] à payer à la SCI J.M. L.M. L.Q. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à libération complète du logement.

Et, il ressort des pièces communiquées que les locataires ont vidé les lieux le 14 mars 2024.

En conséquence, il sera constaté que la résiliation du bail est acquise au 13 août 2022 de sorte que, à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux, Mme [B] [J] et M. [E] [M] les ont occupés sans droit ni titre.

Sur cette période, leur dette locative s’établit au montant des loyers échus et indemnités d’occupation avec charges.

La bailleresse affirme qu’outre ces sommes, les locataires lui sont redevables d’une somme de 9.031,15 euros au titre des charges récupérables dues en sus de la provision sur charges mensuelles.

Cependant, le contrat de bail a fixé le loyer net à la somme de 590 euros et la provision sur charges à celle de 20 euros laquelle a ensuite été revalorisée à 110 euros et les clauses contractuelles renvoient aux dispositions légales et réglementaires d’ordre public applicables aux baux d’habitation concernant les charges récupérables.

Or, selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail signé entre les parties, "les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

[…]

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires".

La non régularisation annuelle n’est pas sanctionnée par la loi et le bailleur peut réclamer un rappel de charges sur plusieurs années, à condition d’en justifier, sous réserve de la prescription éventuelle de l’action en paiement, sans préjudice de l’action du preneur en responsabilité pour faute du bailleur dans l’exécution du contrat, notamment en cas de réclamation brutale et déloyale des charges régularisées.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI J.M. L.M. L.Q. produit un tableau intitulé « récapitulatif de la dette locative d’août 2019 à mars 2024 » qu’elle a elle-même dressé et un décompte de charges établi par le cabinet Maurel pour les années 2020 à mars 2023.

Mais, pas plus qu’en première instance, elle n’écarte les sommes pour lesquelles la prescription triennale est applicable et ne distingue les sommes effectivement récupérables auprès des locataires au sens de loi.

La SCI J.M. L.M. L.Q. sera dès lors déboutée de sa demande au titre de la régularisation des charges récupérables et le montant de la dette locative, au titre des loyers échus avec charges et des indemnités d’occupation, laquelle n’est pas contestée en son principe ni en son quantum tel qu’arrêté au 31 mai 2023 par le premier juge, sera en conséquence confirmé sauf à être réactualisé.

Mme [J] et M. [M] ont été condamnés en première instance à payer à la SCI J.M. L.M. L.Q la somme de 12.691 euros pour la période s’étant écoulée jusqu’en mai 2023 inclus. Pour cette période comme celle postérieure, ils ne justifient d’aucun payement alors que le jugement entrepris a définitivement fixé à la somme mensuelle de 700 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par eux du fait de leur maintien fautif dans les lieux à compter de l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Il en résulte qu’ils seront condamnés solidairement à payer au bailleur, en sus de la somme retenue en première instance pour la période allant jusqu’au 31 mai 2023, la somme de 7.327 euros (700x10 mois et 14 jours), soit la somme totale de 20.018 euros au titre de l’arriéré de loyers avec charges et d’indemnités d’occupation dus jusqu’à leur départ effectif des lieux le 14 mars 2024.

1-2 – Sur la demande d’indemnisation du préjudice matériel subi au départ des locataires :

La SCI J.M. L.M. L.Q. demande, à hauteur d’appel, l’indemnisation de son préjudice du fait des dégradations locatives qu’elle impute à ses locataires.

La recevabilité de cette demande formulée postérieurement au jugement entrepris et au départ des locataires ne fait, à juste titre, l’objet d’aucune discussion.

En droit, il résulte des articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant la durée du bail, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, la SCI J.M. L.M. L.Q. a fait procéder à un procès-verbal de constat par commissaire de justice sans établir que les locataires ont été appelés à y participer. Il a été effectué le 15 mars 2024, soit le lendemain de la vidange des lieux, et près de 11 ans après la prise à bail.

Il ressort de ce constat que les lieux sont en état de saleté, que les tapisseries présentent des décollements et déchirures et que les revêtements du sol, l’accroche de la télécommande du volet roulant et du cache verrou souffrent de détériorations alors que l’inventaire d’entrée n’en fait pas état et précise que le bien et en « bon état d’usage ».

Ces désordres ne peuvent être reprochés aux précédents locataires et sont, au regard de leur nature, imputables aux locataires.

Toutefois, le défraîchissement général des mûrs, sols et installations de l’appartement relève quant à lui de la vétusté.

Le constat du commissaire de justice atteste en outre de l’absence de plusieurs des meubles figurant dans l’inventaire du mobilier et des équipements d’entrée lesquels n’ont pas été remplacés.

Or, la location portait sur un logement meublé et sa vente à la SCI J.M. L.M. L.Q. s’est faite, selon l’attestation notariée du 16 avril 2025, meubles inclus. Elle est donc bien fondée à se prévaloir de leur disparition.

Ainsi, au vu des pièces produites, il convient d’évaluer à la somme de 1.000 euros le montant des réparations locatives au payement desquelles Mme [J] et M. [M] seront condamnés à titre de dommages et intérêts pour les dégradations locatives et le remplacement de meubles, le surplus de leur demande justifié notamment au titre de la situation financière de la SCI n’étant pas suffisamment étayé.

2 – Sur la demande reconventionnelle des locataires :

Invoquant le manquement du bailleur à ses obligations telles que prévues à l’article 6 de la loi du 6 juin 1989, les locataires sollicitent sa condamnation à leur verser la somme de 10.000 € au motif qu’ils ont subi un préjudice moral et matériel issu de l’altération du bien loué alors que la résidence a fait l’objet d’une mesure de péril à compter d’octobre 2022 qui les a privé de l’accès à leur balcon et qu’elle n’a pas effectué les réparations du bien qui s’imposaient, l’électricité n’étant pas aux normes, ni remplacé le mobilier défaillant.

Pour étayer leur demande, ils remettent au débat des photographies montrant un balcon en partie condamné et l’intérieur d’un appartement vétuste.

Toutefois, ces photographies ne sont pas datées et ne permettent pas d’évaluer, en particulier pour l’état intérieur, la réalité et l’ampleur des désordres dénoncés notamment au plan électrique.

S’agissant du mobilier, les locataires produisent les détails de commandes effectuées sur des sites de vente en ligne d’un aérateur de robinet, d’une plaque induction portable, d’un pommeau de douche, d’un fauteuil de relaxation, d’un tapis, d’un four micro-ondes et de tables basses.

Ces commandes ont été effectuées, à l’exception du four, postérieurement au premier des commandements de payer qui leur a été délivré et leur nature est insuffisante à démontrer une carence du propriétaire dans ses obligations tenant aux meubles meublants le logement

Ils joignent également des messages échangés entre les parties entre mars 2021 et juin 2022 desquels il ne ressort de leur part aucune demande en lien avec l’altération du logement soutenue.

Il remettent enfin une fiche récapitulative de visite effectuée par Soliha Pays-Basque le 2 juin 2023 attestant d’un logement vétuste et de travaux d’embellissement et de mise en sécurité de l’installation électrique à réaliser.

Toutefois, ce rapport n’est pas contradictoire et précise qu’il n’a pas de valeur d’expertise et n’est pas destiné à être produit en justice.

En conséquence, il convient de constater, ainsi que l’a fait le premier juge, que Mme [J] et M. [M] ne rapportent pas la preuve de leurs prétentions au delà la privation de jouissance d’une partie du balcon du bien loué, ceci à compter d’octobre 2022 et jusqu’à leur départ au 14 mars 2024.

Mais, la surface non accessible n’est pas précisée et la résiliation du contrat de bail est intervenue le 13 août 2022 suite à l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers à la date du 13 août 2022, soit dès avant l’arrêté les ayant privés de l’usage du balcon.

S’étant maintenus dans les lieux jusqu’au 14 mars 2024, il y a lieu de réévaluer à la somme de 1.000 euros le montant du préjudice de jouissance subis par les locataires.

3 – Sur la compensation entre les montants dus :

Le principe de la compensation entre les sommes dues par les parties n’est pas contesté par les parties.

Eu égard aux développements ci-dessus, il convient de fixer :

— la créance de la SCI J.M. L.M. L.Q. à l’encontre de Mme [J] et M. [M] à la somme de :

x 20.018 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation avec charges dus jusqu’à leur départ effectif des lieux au 14 mars 2024,

x 1.000 euros au titre des réparations locatives ;

— la créance de Mme [J] et de M. [M] à l’encontre de la SCI J.M. L.M. L.Q. à la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

En conséquence, en réformation du jugement déféré sur les sommes concernées, Mme [J] et M. [M] seront condamnés solidairement à payer à la SCI J.M. L.M. L.Q. la somme de 20.018 euros

4 – Sur les délais de payement :

Les locataires sollicitent au visa de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 l’octroi des plus larges délais de paiement possibles pour s’acquitter de leur dette.

Néanmoins, cet article dispose que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Or, si les demandeurs justifient qu’entre le 1er juillet et le 31 août 2022 M. [M] a perçu une allocation Pôle Emploi de 397,29 euros, que pour le mois d’octobre 2022 Mme [J] a été bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé et qu’ils n’étaient redevables d’aucune somme au titre de l’imposition de leurs revenus de 2021, ils ne produisent aucun renseignement autre sur leur situation financière notamment depuis leur départ des lieux.

Ils n’établissent donc pas être en situation de régler leur dette locative et leur demande de délais de payement ne peut, à nouveau, qu’être rejetée.

5 – Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles mis à la charge de Mme [J] et de M. [M].

A hauteur d’appel, ils succombent en leurs prétentions et seront condamnés solidairement aux dépens mais également à payer une somme supplémentaire de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, et dans la limite des dispositions déférées par l’appel :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne les montants alloués ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe la créance de la SCI J.M. L.M. L.Q. à l’encontre de Mme [B] [J] et M. [E] [M] à la somme de 20.018 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation avec charges dus jusqu’au départ des locataires intervenu le 14 mars 2025 ;

Fixe la créance de la SCI J.M. L.M. L.Q. à l’encontre de Mme [B] [J] et M. [E] [M] à la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts dus à la suite de leur départ ;

Fixe la créance de Mme [B],[J] et M. [E] [M] à l’encontre de la SCI J.M. L.M. L.Q. à la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation judiciaire, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties ;

Condamne solidairement, après compensation, Mme [B] [J] et M. [E] [M] à payer à la SCI J.M. L.M. L.Q. la somme de 20.018 euros ;

Condamne solidairement Mme [B] [J] et M. [E] [M] aux dépens d’appel ;

C ondamne solidairement Mme [B] [J] et M. [E] [M] à payer à la SCI J.M. L.M. L.Q. la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,