CF/RP

Numéro 25/00612

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 26/02/2025

Dossier :

N° RG 24/02887

N° Portalis DBVV-V-B7I-I7NX

Nature affaire :

Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

Affaire :

S.C.I. HERMES

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE MERCURE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 Février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 22 Janvier 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

En présence de Monsieur VIGNASSE, Greffier placé

Madame FAURE, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. HERMES

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°437 682 016

représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés ès qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 5]

représentée et assistée de Maître Arnaud SABIN de la SELARL PYRENEES AVOCATS, avocat au barreau de PAU

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE MERCURE

dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice la Sté CITYA CARNOT SYNDGEST

exerçant sous le nom commercial CYTIA PYRENEES OCEAN

dont le siège social est [Adresse 1]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté et assisté de Maître Christophe DUALE de la SELARL DLB AVOCATS, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 20 SEPTEMBRE 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 24/00011

EXPOSE DU LITIGE

Vu les poursuites du [Adresse 12] agissant en vertu de deux ordonnances d’injonction de payer du 15 septembre 2022 définitives, selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 26 octobre 2023 publié le 20 décembre 2023 Volume 2023 S n°46 au Service de la Publicité Foncière de Pau portant sur des biens immobiliers sis à [Adresse 10] plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 13 février 2024 au greffe du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Pau, appartenant à la SCI Hermès.

Vu l’assignation délivrée le 12 février 2024 à la requête du [Adresse 12] à l’encontre de la SCI Hermès aux fins de comparution à l’audience d’orientation du 22 mars 2024.

Par jugement réputé contradictoire du 20 septembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pau :

— Retient la créance du [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PYRENEES OCEAN, à hauteur de la somme de 19.306,79 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 33.141,79 € à compter du 4 août 2022 jusqu’au 21 mars 2024,

— Ordonne la vente aux enchères de l’immeuble situé à [Adresse 9] cadastré section [7] n° [Cadastre 2], lots n°208 à 219 et les 2340/100.000èmes des parties communes générales, lots n°220 à 237 et les 3510/100.000èmes des parties communes générales, lots n°238 à 254 et les 3315/100.000èmes des parties communes générales, lot n°315 et les 120/100.000èmes des parties communes générales et lots n°316 et les 120/100.000èmes des parties communes générales ;

— Fixe à la date du vendredi 20 décembre 2024 à 9h30, l’audience d’adjudication de l’immeuble situé à [Adresse 9] cadastré section [7] n°[Cadastre 2], lots n°208 à 219 et les 2340/100.000èmes des parties communes générales, lots n°220 à 237 et les 3510/100.000èmes des parties communes générales, lots n°238 à 254 et les 3315/100.000èmes des parties communes générales, lot n° 315 et les 120/100.000èmes des parties communes générales et lots n° 316 et les 120/100.000èmes des parties communes générales ;

— Dit que cette vente forcée interviendra conformément au cahier des conditions de vente dressé par l’avocat du créancier poursuivant sur une mise à prix de 40.000 € ;

— Autorise le [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PYRENEES OCEAN, à faire procéder à la visite des lieux, par l’intermédiaire de l’huissier de justice de son choix, selon les modalités d’usage ;

— Dit que l’huissier de justice aura la faculté de demander l’assistance de tout sachant de son choix en ce qui concerne l’établissement des rapports de diagnostic requis en application de l’article R 271-5 du code de la construction et de l’habitation ;

— Dit que le [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PYRENEES OCEAN, sera autorisé à procéder à trois insertions dans les journaux d’annonces légales de l’arrondissement et une insertion complémentaire sur un site Internet de son choix spécialisé en la matière ;

— Condamne la SCI HERMES à verser au [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PYRENEES OCEAN, la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que les dépens de procédure seront inclus dans les frais soumis à taxe conformément aux dispositions de l’article R 322-42 du code des procédures civiles d’exécution lesquels seront taxés avant l’audience d’adjudication et supportés par l’adjudicataire définitif.

Par déclaration du 16 octobre 2024, la SCI Hermes a interjeté appel de ce jugement sur l’ensemble des dispositions.

Par ordonnance du 4 novembre 2024, la SCI Hermes a été autorisée à assigner à jour fixe le [Adresse 11] Mercure à l’audience du 22 janvier 2025.

Les conclusions de la SCI Hermes du 21 janvier 2025 tendent à :

— Infirmer le jugement en ce qu’il :

Retient la créance du [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PYRENEES OCEAN, à hauteur de la somme de 19.306,79 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 33.141,79 € à compter du 4 août 2022 jusqu’au 21 mars 2024 ;

Ordonne la vente aux enchères de l’immeuble situé à [Adresse 9] cadastré section [7] n°[Cadastre 2], lots n°208 à 219 et les 2340/100.000èmes des parties communes générales, lots n°220 à 237 et les 3510/100.000èmes des parties communes générales, lots n°238 à 254 et les 3315/100.000èmes des parties communes générales, lot n°315 et les 120/100.000èmes des parties communes générales et lots n°316 et les 120/100.000èmes des parties communes générales ;

Fixe à la date du vendredi 20 décembre 2024 à 9h30, l’audience d’adjudication de l’immeuble situé à [Adresse 9] cadastré section [7] n°[Cadastre 2], lots n°208 à 219 et les 2340/100.000èmes des parties communes générales, lots n°220 à 237 et les 3510/100.000èmes des parties communes générales, lots n°238 à 254 et les 3315/100.000èmes des parties communes générales, lot n°315 et les 120/100.000èmes des parties communes générales et lots n°316 et les 120/100.000èmes des parties communes générales ;

Dit que cette vente forcée interviendra conformément au cahier des conditions de vente dressé par l’avocat du créancier poursuivant sur une mise à prix de 40.000 € ;

Autorise le [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PYRENEES OCEAN, à faire procéder à la visite des lieux, par l’intermédiaire de l’huissier de justice de son choix, selon les modalités d’usage ;

Dit que l’huissier de justice aura la faculté de demander l’assistance de tout sachant de son choix en ce qui concerne l’établissement des rapports de diagnostic requis en application de l’article R 271-5 du code de la construction et de l’habitation ;

Dit que le [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PYRENEES OCEAN, sera autorisé à procéder à trois insertions dans les journaux d’annonces légales de l’arrondissement et une insertion complémentaire sur un site Internet de son choix spécialisé en la matière ;

Condamne la SCI HERMES à verser au [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PYRENEES OCEAN, la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens de procédure seront inclus dans les frais soumis à taxe conformément aux dispositions de l’article R 322-42 du code des procédures civiles d’exécution lesquels seront taxés avant l’audience d’adjudication et supportés par l’adjudicataire définitif.

Statuant à nouveau :

— Constater que la créance du [Adresse 12] a été intégralement apurée préalablement à l’audience de plaidoiries du 21 juin 2024 ;

— Prononcer la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 26 octobre 2023 ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence MERCURE à payer à la SCI HERMES la somme de 2.601,88 € ;

— Rejeter les demandes du [Adresse 12] en ce compris sa demande d’adjudication des biens appartenant à la SCI HERMES ;

— Condamner le [Adresse 12] à payer à la SCI HERMES la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le [Adresse 12] aux entiers dépens ;

— Dispenser la SCI HERMES, en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble MERCURE des frais afférents à la présente procédure.

Les conclusions du [Adresse 11] Mercure du 21 janvier 2025 tendent à :

— Dire mal-fondé l’appel interjeté par la SCI HERMES ;

— L’en débouter purement et simplement ;

— Confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions sauf à actualiser la créance du Syndicat des Copropriétaires à la somme de 'A COMPLÉTER’ ;

— Débouter la SCI HERMES de toutes demandes, fins ou conclusions contraires aux présentes ;

— Condamner la SCI HERMES au paiement d’une somme de 1.500 € sur la base de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance comme d’appel et octroyer à la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

Au préalable, il convient de relever que le jugement a été improprement qualifié de réputé contradictoire, dès lors que le représentant de la SCI s’étant présenté à une première audience, le jugement était contradictoire en application de l’article 469 du code de procédure civile.

L’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre 1er.

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière du 26 octobre 2023 a été diligenté en vertu d’une ordonnance d’injonction de payer du 15 septembre 2022 signifiée le 3 novembre 2022 pour 23.066,16 € outre les frais, devenue définitive, et une ordonnance d’injonction de payer du 15 septembre 2022 signifiée le 3 novembre 2022 pour 10.075,63 € outre les frais, définitive également. Le montant total de la créance était indiqué dans le commandement à hauteur de 34.265,21 € outre les intérêts au taux légal calculé sur un capital de 34.265,21 € à compter du 5 avril 2023.

Le juge de l’exécution, sur cette créance, a pris en considération deux versements d’un total de 13.835 € pour fixer finalement la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 19.306,79 € outre les intérêts au taux légal sur la somme de 33.141,79 € à compter du 4 août 2022 jusqu’au 21 mars 2024 et les intérêts au taux légal sur la somme de 19.306, 79 € à compter du 21 mars 2024.

Il convient d’observer que le gérant M. [B] de la débitrice la SCI Hermes avait comparu à l’audience du 22 mars 2024, date à laquelle l’affaire a été renvoyée au 21 juin 2024, celui-ci ayant annoncé qu’il allait solder la créance. À cette date, le gérant de la SCI Hermes n’a pas comparu et le syndicat des copropriétaires a alors sollicité la vente forcée en faisant valoir que la débitrice n’avait versé que 13.835 €.

Or, il résulte de l’examen du relevé bancaire de M. [F] [B] du 30 avril 2024 au 31 mai 2024, un virement de 25.000 € émis au profit de Duale Ligney (conseil du syndicat des copropriétaires) le 6 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc prétendre qu’à la date du 21 juin 2024, il a présenté un décompte actualisé devant le juge de l’exécution à la date du 1er avril 2024 tenant compte des appels de fonds arrêté à cette date, pour l’un n°45100021 à hauteur d’un solde débiteur de 12.871,46 € et pour l’autre n°4500016 à hauteur d’un solde débiteur de 28.713,49 € alors que le juge de l’exécution n’en fait pas état ; qu’il est constant qu’il n’a pas fait état à l’audience du 21 juin 2024, où la SCI était défaillante, du virement de 25.000 €.

Par ailleurs, les appels de fonds postérieurs aux deux requêtes en injonction de payer qui ont donné lieu aux deux ordonnances d’injonction de payer ne peuvent être pris en considération dans le décompte de créance dès lors qu’ils ne font l’objet d’aucun titre exécutoire et que le syndicat des copropriétaires ne peut les y inclure au prétexte d’actualisation de la créance. Cette actualisation ne peut s’entendre que par la liquidation des intérêts au taux légal tels que prévus dans les titres exécutoires puis dans le commandement de payer puis dans le jugement ainsi que les frais de la procédure de saisie immobilière.

Aussi, le versement de la somme de 25.000 € lequel n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires, survenu le 6 mai 2024 est venu apurer la créance de 19.306,79 € outre intérêts et frais, la créance étant ainsi soldée, aucune vente forcée ne pouvait intervenir du fait de l’absence de titre exécutoire encore opérant.

Le jugement sera donc infirmé dans toutes ses dispositions et le [Adresse 12] débouté de ses demandes.

La caducité du commandement de payer ne sera pas prononcée malgré la demande de la SCI dès lors qu’elle ne s’inscrit pas dans les conditions de l’article R 311-11 du code des procédures civiles d’exécution qui sanctionne certains manquements du créancier poursuivant tel un défaut de publication, ni dans les conditions de l’article R 322-27 du code des procédures civiles d’exécution qui ne peut être prononcé que lors de l’audience d’adjudication. La SCI sera déboutée de sa demande sur ce point.

Il ne relève pas de la compétence du juge de l’exécution statuant dans une procédure de saisie immobilière de condamner une partie à rembourser un trop perçu d’une créance. La SCI verra sa demande rejetée à ce titre.

L’équité commande d’allouer uniquement à la SCI Hermes une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également dispensée en sa qualité de copropriétaire de payer les frais afférents à la procédure d’appel.

*****

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DIT que le jugement déféré a été prononcé de manière contradictoire,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

DÉBOUTE le [Adresse 11] [Adresse 8] de ses demandes, y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE la SCI Hermes en sa qualité de copropriétaire de payer les frais afférents à la procédure d’appel,

CONDAMNE le [Adresse 12] à payer à la SCI Hermes la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI Hermes du surplus de ses demandes,

CONDAMNE le [Adresse 11] [Adresse 8] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE