JP/PM

Numéro 25/3208

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 25 NOVEMBRE 2025

Dossier : N° RG 24/00743 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IZES

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[K] [R]

C/

[Y] [A]

[T] [A]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 NOVEMBRE 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 25 Novembre 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur [K] DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [K] [R]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Justine GIARD, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur [Y] [A]

né le 08 Mars 1985 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [T] [A]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Camille LACAZE de la SEP LACAZE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 15 FEVRIER 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

Par jugement contradictoire du 15 février 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de PAU a :

DECLARE recevable l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du O9 décembre 2022.

MIS à NEANT l’ordonnance d’injonction de payer du 07 novembre 2022.

Statuant à nouveau :

CONDAMNE solidairement madame [T] [A] et monsieur [Y] [A] à verser à monsieur [K] [R] la somme de l 325 € au titre de l’arriéré de loyers.

DEBOUTE monsieur [R] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE monsieur [K] [R] à restituer à madame [T] [A] et monsieur

[Y] [A] la somme de 750€ versé au titre du dépôt de garantie.

CONDAMNE monsieur [K] [R] à payer à madame [T] [A] et monsieur [Y] [A] la somme de 3 840€ a titre de dommages et intérêts en réparations de leur préjudice de jouissance.

DEBOUTE madame [T] [A] et monsieur [Y] [A] du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE monsieur [K] [R] à payer à madame [T] [A] et monsieur [Y] [A] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE monsieur [K] [R] aux dépens.

Par déclaration du 7 mars 2024, [K] [R] a interjeté appel de la décision.

[K] [R] conclut à :

Vu les articles 1.405 du Code de Procédure civile

Vu le bail,

Vu les pièces versées au débat,

Vu la jurisprudence citée,

Il est demandé à la Cour de :

A titre principal :

— SURSEOIR A STATUER dans l’attente de la suite de la plainte n° 14583/00373/2024 déposée Monsieur [R] à l’encontre de Monsieur et Madame [V].

A titre subsidiaire :

— DECLARER Monsieur [K] [R] recevable et bien fondé en son appel et, par conséquent :

— INFIRMER le jugement rendu le 15 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Pau (RG N° 22/00816) en ce qu’il a :

o Mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 7 novembre 2022,

o Débouté Monsieur [R] du surplus de ses demandes,

o Condamné Monsieur [R] à restituer à Monsieur et Madame [A] la somme de 750 € versée au titre du dépôt de garantie,

o Condamné Monsieur [R] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 3.840 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

o Condamné Monsieur [R] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

o Condamné Monsieur [R] aux dépens.

Statuant de nouveau :

— ECARTER des débats les pièces n°10, 11 et 15 communiquées par les Consorts [A] en ce qu’elles ne sont pas conformes aux dispositions du Code de procédure civile ;

— DECLARER Monsieur [K] [R] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONFIRMER l’ordonnance portant injonction de payer en date du 7 Novembre 2022 ayant condamné les époux [A] à payer solidairement à Monsieur [R] la somme de 14.215,00 € correspondant à :

' Loyer février 2022 : 750,00 €

' Loyer mars 2022 jusqu’au 23: 556,45 €

' Taxes sur les ordures ménagères : 193,00 €

' ¿ état des lieux : 148,60 €

' Remise en état : 13.027 €

' Sous déduction dépôt de garantie : -750,00 €

' Cout de la sommation de payer : 61,72 €

' Commandement de payer les loyers : 177,32 €

' Cout de l’ordonnance injonction de payer : 51,07 €

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [A] et Madame [T] [A] à payer et porter à Monsieur [K] [R] la somme de 14.215 € outre intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2022,

date de la signification de ladite ordonnance aux époux [A] ;

— ASSORTIR la condamnation de la capitalisation des intérêts, pourvus qu’ils soient dus pour une année entière, par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [A] et Madame [T] [A] à payer et porter à Monsieur [K] [R] la somme de 516,94 € en remboursement des frais d’huissier avancés par Monsieur [R] depuis le 08/11/2022 ;

— DEBOUTER Monsieur [Y] [A] et Madame [T] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

— CONDAMNER solidairement [Y] [A] et Madame [T] [A] à verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER les mêmes et sous la même solidarité aux entiers dépens de la procédure d’injonction de payer, de première instance et d’appel.

[Y] [A] et [T] [A] ont pris des conclusions d’intimée et d’appel incident aux fins de :

Confirmer le jugement en ce qu’il :

— déclaré recevable l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 9 décembre 2022 ;

— met à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 7 novembre 2022 ;

— débouté le bailleur de sa demande de condamnation des locataires au titre des frais de remise en état du logement.

— condamné Monsieur [R] à restituer aux locataires la somme de 750 € au titre du dépôt

de garantie ;

— débouté le bailleur de sa demande de paiement des ordures ménagères à hauteur de

193,00 €,

— débouté le bailleur de sa demande de condamnation des locataires au titre des frais

d’établissement de l’état des lieux par huissier.20

— débouté le bailleur de sa demande au titre des frais d’huissier engagés,

— débouté le bailleur de sa demande de condamnation des locataires au titre de l’article 700 et des dépens.

— débouté Monsieur [R] du surplus de ses demandes ;

— condamné Monsieur [R] aux dépens.

Le réformer en ce qu’il :

— condamné solidairement Monsieur et Madame [A] à verser à Monsieur [R] la

somme de 1.325 € au titre de l’arriéré de loyers pour février et mars 2022 ;

— débouté de leur demande de juger le départ des locataires au 21 janvier 2022, après un

préavis d’un mois, valable, et de débouter le bailleur de sa demande de paiement des loyers du 20/01/2022 au 20/03/2022,

— débouté Monsieur et Madame [A] de leur demande de condamner le bailleur à leur

rembourser les sommes réglées au titre des loyers après le préavis d’un mois, soit du 22 au 31 janvier 2022, à savoir la somme de 218 €.

— débouté partiellement Monsieur et Madame [A] de leur demande de condamner

Monsieur [R] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 11.250 €

correspondant à 50% des loyers payés durant les deux ans et demi d’occupation du bien,

limitant à la somme de 3.840 € les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

— débouté Monsieur et Madame [A] de leur demande de condamner Monsieur [R] à rembourser aux locataires les trois premiers mois de loyer, soit la somme de 2250 €.

— débouté Monsieur et Madame [A] de leur demande de condamner Monsieur [R] au paiement de la somme de 2.000 € pour procédure abusive.

— débouté partiellement Monsieur et Madame [A] de leur demande de condamner

Monsieur [R] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de

Procédure Civile, fixant cette somme à 800 €.

Le réformant,

Juger le départ des locataires au 21 janvier 2022, après un préavis d’un mois, valable,

Débouter le bailleur de sa demande de paiement des loyers du 20/01/2022 au 20/03/2022.

Condamner le bailleur à rembourser aux locataires les sommes réglées au titre des loyers

après le préavis d’un mois, soit du 22 au 31 janvier 2022, à savoir la somme de 218 €.

Condamner Monsieur [R] à payer aux locataires, à titre de dommages et intérêts, la

somme de 11.250 € correspondant à 50% des loyers payés durant les deux ans et demi

d’occupation du bien.

Condamner Monsieur [R] à rembourser aux locataires les trois premiers mois de loyer,

soit la somme de 2250 €.

Condamner Monsieur [R] au paiement de la somme de 2.000 € pour procédure abusive.

Condamner Monsieur [R] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, pour la procédure de première instance.

Y ajoutant

Condamner Monsieur [R] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, pour la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2025.

SUR CE

Par contrat du 20 juillet 2019, monsieur [K] [R] a donné à bail à [T] [A]

et [Y] [A] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 7]

(64 140) pour un loyer mensuel actualisé de 750€.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1' aout 2019.

Par courrier en date du 20 décembre 2021 les époux [A] ont donné congé avec un préavis de un Mois.

Par acte en date du 15 mars 2022 [K] [R] a fait délivrer à ses locataires un

commandement de payer et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte en date du 03 octobre 2022, [K] [R] a fait délivrer aux époux [A] une

sommation de payer la somme totale de 13 934,77€ au titre de l’arriéré de loyers et charges et des réparations locatives.

Par ordonnance en date du 07 novembre 2022, le juge des contentieux de la Protection de [Localité 8] a enjoint à [T] [A] et [Y] [A] de payer à [K] [R] la somme totale de 14 163,16€.

Cette ordonnance portant injonction de payer a été signifiée à [T] [A] et

[Y] [A] par actes du 10 novembre 2022.

Par déclaration au greffe en date du 09 décembre 2022 [T] [A] et

[Y] [A] ont formé opposition à cette ordonnance portant injonction de payer.

Le juge des contentieux de la protection a rendu la décision dont appel.

— Sur la demande de sursis à statuer :

[K] [R] sollicite à titre principal de surseoir à statuer dans l’attente de la suite de la plainte qu’il a déposée à l’encontre de Monsieur et Madame [V] le 7 mars 2024.

En effet, Monsieur et Madame [V] l’ auraient informé qu’ils avaient établi de manière mensongère cette attestation par solidarité avec les locataires dans la mesure où eux aussi le sont.

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Or les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

L’article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte soit à en suspendre le cours.

L’article 74 du code de procédure civile précise que les exceptions doivent à peine d’irrecevabilité être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

En l’espèce, [K] [R] a déposé des conclusions d’appelant au fond le 17 mai 2024 dans lesquelles ne figurait aucune demande de sursis à statuer ; il formule cette demande dans le dispositif de ses dernières conclusions du 7 juillet 2025 après avoir largement conclu au fond.

Cette demande est irrecevable et ne se justifie d’ailleurs pas dans le souci d’une bonne administration de la justice, la plainte au pénal ne conditionnant pas l’issue du présent litige qui porte sur les suites du bail d’habitation conclu entre [K] [R] et les époux [A].

— Sur la demande d’écarter des débats les pièces N°10,11 et 15 communiquées par les consorts [A] :

[K] [R] demande que soient écartées des débats les pièces adverses N° 10,11 et 15 communiquées par les consorts [A] en ce qu’elles ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.

Il relève que deux de ces attestations ne comportent pas les mentions prévues à cet article et que les trois attestations sont datées respectivement des 11 avril 2022, 21 avril 2022 et 2 octobre 2023 soit postérieurement à la lettre de congé transmise au bailleur le 20 décembre 2021. Ces attestations ne justifient pas la nécessité de réduire le préavis d’un mois au moment du congé donné par lettre simple au bailleur le 20 décembre 2021.

La partie adverse n’a pas conclu sur ce point.

L’article 202 du code de procédure civile précise les mentions que doit contenir l’attestation et la forme que celle-ci doit revêtir.

Cependant ces dispositions ne sont pas prescrites à peine de nullité et le juge ne peut rejeter une attestation comme non conforme aux exigences de l’article 202 sans préciser en quoi l’irrégularité constatée constituerait une inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public faisant grief à la partie qui l’ attaque.

Il appartient au juge du fond d’ apprécier souverainement si l’attestation non conforme à l’article 202 présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

En l’espèce les attestations versées aux débats, qu’elles soient conformes ou pas aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile ,sont soumises à l’appréciation de la cour qui fondera sa décision en droit et en fait en s’appuyant sur l’ensemble des pièces versées contradictoirement aux débats par les parties.

[K] [R] ne démontre pas le grief qui lui est causé par l’irrégularité formelle de ces attestations au regard des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile alors qu’il a été en mesure d’apporter à la cour tous éléments utiles à combattre la teneur de ces attestations dans le respect du principe du contradictoire.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les attestations incriminées.

Au fond :

— sur l’arriéré de loyers et de charges :

[K] [R] sollicite la confirmation du jugement déféré condamnant solidairement [T] [L] et [Y] [L] à lui verser la somme de 1325 € au titre de l’arriéré de loyers de février 2022 jusqu’au 24 mars 2022.

[Y] [A] et [T] [A] demandent la réformation du jugement sur ce point .

[K] [R] conteste la validité du congé qui lui a été donné par lettre simple par les consorts [A] le 20 décembre 2021 en ne respectant pas le formalisme prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

La réduction du préavis à un mois n’est pas justifiée alors que le certificat médical produit par les locataires est daté du 14 février 2022 et mentionne uniquement que : « l’état de santé de Mme [A] [T] nécessite un préavis d’un mois pour quitter son logement. »

Aucun problème de santé n’est allégué et ne peut être imputé aux conditions d’habitabilité du logement occupé par les intéressés. Or l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Il fait remarquer que le couple vise un rapport de constatation du logement effectué par la mairie de [Localité 7] mais postérieur au préavis présenté au bailleur

Le loyer est donc dû jusqu’au départ effectif des locataires se matérialisant par la restitution des clés intervenue le 24 mars 2022. Par conséquent les époux [A] sont tenus de régler les loyers jusqu’à cette date.

Il dément qu’ un état des lieux de sortie ait eu lieu le 31 janvier 2022 dont la réalité n’est pas prouvée alors que les écrits échangés avec des locataires n’établissent nullement la reconnaissance de l’existence de cet état des lieux de sortie.

D’ailleurs à l’occasion de la sommation d’avoir justifié de l’occupation du logement en date du 15 mars 2022, Madame [A] a explicitement affirmé que Monsieur [A] occupait toujours le logement.

Les consorts [A] ne peuvent pas nier avoir été informés par l’ huissier quant à la réalisation d’un état des lieux de sortie le 1er mars 2022 en leur délivrant une lettre recommandée en vue de réaliser l’état des lieux de sortie le 1er mars 2022. Après s’être entretenus téléphoniquement avec l’ huissier, les époux [A] lui ont adressé un mail en s’excusant de leur absence à l’état des lieux du 11 mars 2022.

[Y] [A] et [T] [A] reprochent au bailleur d’avoir refusé le congé délivré par les locataires par courrier du 20 décembre 2021 avec un préavis d’un mois.

Ils se prévalent des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant un délai de préavis réduit à un mois en raison de l’état de santé du locataire constaté par certificat médical justifiant un changement de domicile.

Ils ont valablement produit un certificat médical démontrant que l’état de santé de Madame [A] nécessite un préavis d’un mois pour quitter le logement.

La durée réduite de préavis est amplement justifiée par l’état d’indécence du logement imputable au bailleur comme établi par le rapport de constatation des services de la ville de [Localité 7] et les attestations versées aux débats.

Ils précisent que le bailleur alors même qu’il refusait un préavis d’un mois décidait de récupérer le double des clés du logement lors de la date fixée pour l’état des lieux le 31 janvier 2022 puis de poser un cadenas sur le portail de la maison.

Ils demandent la confirmation du jugement sur les délais de préavis d’un mois.

Ils reprochent au bailleur d’avoir refusé un préavis réduit et décidé de faire durer le délai pour établir un état des lieux par huissier afin de solliciter paiement des loyers jusqu’à la date du 24 mars 2022.

Ils soutiennent que le bailleur a refusé de signer l’état des lieux de sortie pour lequel rendez-vous avait été pris le 31 janvier 2022 demandant au locataire d’effectuer des travaux et pénétrant dans la maison durant cette période alors que le locataire avait effectué les travaux dès le 5 février 2022 et indiquait par mail au bailleur attendre son appel pour l’état des lieux.

Ils contestent donc la demande de paiement de l’arriéré de loyer de 1325 €.

XXX

L’article 15 ,3° de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis est d’un mois : « pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; »

Depuis la loi ALUR, le locataire doit préciser et justifier le motif de préavis réduit invoqué au moment de l’envoi de son congé. À défaut le préavis de trois mois sera de plein droit applicable. La Cour de cassation a littéralement appliqué cette nouvelle rédaction ( Civ 3°,11 avril 2019).

En l’espèce, la lettre de congé de [T] et [Y] [A] du 20 décembre 2021, invoque l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier d’un délai de préavis d’un mois au motif que : « votre logement à des problèmes d’humidité et des moisissures. »

Le certificat médical joint du 20 décembre 2021 précise que : « l’état de santé de Madame [A] [T] , nécessite un préavis d’un mois pour quitter son logement. »

Ainsi le motif invoqué dans la lettre de congé ne vise pas l’article 15 ,3° c’est-à-dire l’état de santé du locataire constaté par certificat médical justifiant un changement de domicile mais vise l’article 12 qui ne concerne pas ce cas de figure mais précise que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

Or le motif invoqué doit être justifié au moment de la lettre de congé .

Deux certificats médicaux sont versés aux débats pareillement libellés par le même médecin dans les mêmes termes, l’un daté du 20 décembre 2021 et l’autre du 14 février 2022

Le congé avec délai de préavis réduit ne peut donc pas s’appliquer à la situation des consorts [A], car le motif du congé en raison de l’état de santé de Madame [A] n’est pas repris dans la lettre de congé qui invoque l’humidité du logement et ne découle pas suffisamment du certificat médical particulièrement lapidaire, produit avec deux dates différentes dont l’une postérieure au congé, certifiant que l’état de santé de la locataire nécessite de quitter son logement actuel.

Il résulte également du commandement de payer et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement délivré le 15 mars 2022 par [K] [R] à Monsieur et Madame [A] que [T] [A] a déclaré à l’ huissier de justice que son époux était toujours domicilié dans les lieux.

La libération des lieux par le locataire doit être concrétisée par la remise effective des clés du logement faute de quoi le loyer reste dû.

L’arriéré locatif doit être payé pour les loyers de février 2022 et du 1er mars jusqu’au 24 mars 2022 en confirmation du jugement déféré et à hauteur de la somme de 1325 €.

— Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

[K] [R] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de paiement à ce titre à hauteur de la somme de 193 €.

[T] et [Y] [A] font valoir que la somme figurant sur le document produit par le bailleur pour les taxes foncières 2021 concerne effectivement l’adresse du [Adresse 5] mais le bien comporte, outre le local d’habitation qui leur était loué, un local commercial ;le paiement de la taxe d’ordures ménagères devait donc incomber au locataire commercial et à eux-mêmes au prorata de la surface d’occupation.

[K] [R] ne s’explique pas sur cet argument et sur la présence d’un local commercial à la même adresse.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il l’a débouté de ce chef de demande.

— Sur le coût de l’état des lieux de sortie :

Le jugement déféré a rejeté la demande du bailleur de partager les frais d’ état des lieux de sortie avec les locataires.

[K] [R] rappelle les dispositions de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit ce partage.

Les consorts [A] considèrent qu’il s’agit du seul choix du bailleur et que l’intégralité de l’état des lieux de sortie ne saurait leur être facturée.

L’article 5, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. »

Les frais ne seront partagés entre les parties que pour autant qu’elles aient été régulièrement convoquées.

En l’occurrence il résulte du procès-verbal d’état des lieux du 24 mars 2022, que l’ huissier a convoqué Monsieur et Madame [A] par lettre recommandée avec accusé de réception pour un état des lieux initialement fixé au 11 mars 2022 ;qu’à cette date les locataires sortants ne s’étant pas présentés il les a contactés et ces derniers lui ont proposé ,après avoir recontacté l’étude, une date d’état des lieux au 24 mars 2022 retenue par les parties.

Les consorts [A] doivent donc s’acquitter de la moitié des frais de l’état des lieux contradictoire de sortie dont il est justifié par l’état de frais d’ huissier versé au débat daté du 24 mai 2023. La somme de 247,57 € a été facturée pour le procès-verbal de constat et la somme de 50 € pour les honoraires de déplacement soit la somme totale de 297,67 €.

Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point et les locataires sortants devront donc s’acquitter de la somme de 148,83 € arrondie à 148,60 € comme sollicité par [K] [R].

— Sur les réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie :

[K] [R] sollicite à ce titre et sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la somme de 13 027 € au titre des réparations et des dégradations locatives qu’il détaille comme suit :

facture MONTIN SERIVECE (peinturé et sol) : 9389,10 €, facture [I] [H] (intervention maison chaudière, thermostat, fourniture) : 2861,29 €, facture électricité générale [J] [G] (travaux d’interrupteur différentiel et reprise de ligne : 776,60 €.

Les époux [A] font remarquer que le bailleur ne détaille pas les dépenses qu’il a engagées et qui ne saurait entraîner une quelconque condamnation des locataires.

Ils font valoir n’avoir pas eu initialement conscience de l’état d’humidité de la maison louée en plein été et avoir découvert ce problème auquel ils ont tenté de pallier vainement en changeant leurs frais les papiers peints des chambres et en refaisant les peintures.

XXX

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il appartient au locataire d’assurer : « les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 donne la définition des réparations locatives et la liste des réparations locatives.

En produisant des factures globales, non détaillées consistant à une remise à neuf de la maison, [K] [R] n’apporte pas la démonstration que les rénovations auxquelles il a procédé sont imputables aux locataires sortants au titre des réparations locatives.

L’état des lieux d’entrée du 20 juillet 2019 effectué à l’amiable entre les parties est très sommaire et comporte la même mention, à savoir bon état pour le logement et tous ses équipements.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie est beaucoup plus complet et s’accompagne de photographies. L’ huissier relève essentiellement la présence d’humidité mais il ne ressort de ce constat aucune dégradation qui pourrait relever de la responsabilité des locataires sortants qui ont précisément dénoncé l’humidité récurrente du logement.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie ne permet pas de mettre à la charge des locataires sortants les factures présentées par le bailleur.

[K] [R] sera donc débouté de ses demandes de paiement des réparations locatives et condamné à restituer aux époux [A] le montant du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 750 € en confirmation du jugement déféré.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du logement indécent et des travaux demandés par le bailleur :

Les époux [A] sollicitent au titre de leur préjudice de jouissance découlant de l’indécence du logement la somme de 11 250€ correspondant à 50 % des loyers payés durant les deux ans et demi d’occupation du bien et à leur rembourser les trois premiers mois de loyer soit la somme de 2250 € correspondant aux travaux qu’ils ont effectués à la demande du bailleur s’agissant de la peinture des volets et du portail et de l’entretien des canalisations.

[K] [R] conteste ses demandes en imputant les désordres survenus postérieurement à la location à la responsabilité des locataires puisque l’état des lieux d’entrée ne faisait état d’aucuns désordres relatifs à l’installation électrique l’absence de ventilation ou au mode de chauffage. Les locataires sortants n’apportent donc pas la preuve du préjudice invoqué alors qu’ en tant que bailleur il n’a jamais été mis en demeure par son locataire de procéder à ces réparations.

Il conteste également les attestations fallacieuses versées aux débats.

XXX

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé'

En l’espèce le rapport de constatations émanant du fonctionnaire de la police municipale de [Localité 7] habilité à cet effet relève des traces d’humidité au rez-de-chaussée de l’habitation à l’étage en mentionnant que sous l’effet de l’humidité les soubassements carrelage de la cuisine et les soubassements emboîtés des autres pièces sont désolidarisés des murs , et que les murs comportent des traces significatives d’humidité.

À l’étage toutes les pièces sont marquées d’humidité avec des traces de moisissures plus marquées dans les chambres des enfants, le plafond de la salle de bains ; il est précisé la présence d’un simple vitrage comportant une aération de type persiennes.

Il a également été relevé que l’habitation comporte beaucoup de branchements électriques non protégés et dépourvus de ventilation classique ou mécanique.

Le premier juge a relevé de façon exacte que les locataires ne justifient pas avoir informé le bailleur de l’existence de ces désordres. Ils ne l’ont pas mis en demeure de procéder aux réparations nécessaires.

Ils ne peuvent donc pas prétendre au remboursement des loyers alors qu’ils ont occupé les lieux jusqu’au 24 mars 2022 et n’établissent pas l’indécence du logement les empêchant d’occuper les lieux conformément à leur destination.

Par contre le rapport qu’ils produisent aux débats apporte la preuve que le logement présente un important problème d’humidité de nature à entraîner un préjudice de jouissance qui doit être indemnisé au titre de la responsabilité contractuelle du bailleur.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il leur a alloué à la somme de 3840 € soit la somme de 120 € par mois pendant 32 mois à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Il sera également confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande en paiement de la somme de 2250 € correspondant aux trois premiers mois de loyer dont il n’est pas justifié. En effet, il n’est pas établi que le bailleur les avait contraint à effectuer des réparations du logement avant leur entrée dans les lieux.

— Sur la demande pour procédure abusive :

Les époux [A] sollicitent la condamnation de [K] [R] au paiement de la somme de 2000 € pour procédure abusive.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de ce chef de demande au motif que l’action engagée par [K] [R] en réclamant le paiement d’un arriéré locatif et en paiement de réparations locatives ne saurait être qualifiée d’abusive.

— Sur le remboursement des frais réclamés par [K] [R] :

[K] [R] réclame le remboursement d’un certain nombre de frais de procédure qu’il a engagés à hauteur de la somme de 516,94 €.

Cependant ces frais d’ huissier sont inclus dans les dépens qui seront à la charge de la partie qui succombe tandis que les frais irrépétibles seront envisagés dans le cadre de la condamnation prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soumise à l’appréciation discrétionnaire de la cour.

Il y a lieu de débouter [K] [R] de ce chef de demande et de le condamner à payer aux époux [A] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer présentée par [K] [R]

Déboute [K] [R] de sa demande d’écarter des débats les pièces N° 10,11 et 15 communiquées par les consorts [A]

Infirmant partiellement le jugement déféré :

condamne solidairement [T] [A] et [Y] [A] à payer à [K] [R] la somme de 148,60 € au titre de leur participation aux frais de constat d’huissier d’état des lieux de sortie.

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions

y ajoutant :

Condamne [K] [R] à payer à [T] [A] et [Y] [A] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [K] [R] tenu aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,