JP/PM

Numéro 25/2735

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 7 OCTOBRE 2025

Dossier : N° RG 24/01278 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I2V5

Nature affaire :

Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Affaire :

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 7] – XL HABITAT

C/

[H] [D]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 7 OCTOBRE 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Juin 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 7] – XL HABITAT Etablissement public à caractère industriel et commercial, pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sabine CAPES de la SELARL SELARL TOURRET CAPES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIMEE :

Madame [H] [D]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillante

sur appel de la décision

en date du 06 FEVRIER 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

Par jugement réputé contradictoire du 06 février 2024, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a':

DEBOUTE l’Of’ce Public de l’Habitat des [Localité 7] «'XL HABITAT » de sa demande en paiement formée à l’encontre de Madame [H] [D] au titre des réparations locatives,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat des [Localité 7] «'XL HABITAT » de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE l’Of’ce Public de l’Habitat des [Localité 7] «'XL HABITAT » aux dépens de l’instance,

DEBOUTE l’Of’ce Public de l’Habitat des [Localité 7] «'XL HABITAT » de ses plus amples demandes.

Par déclaration du 30 avril 2024, l’Office Public de l’Habitat du département des [Localité 7] – «'XL HABITAT » a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 mai 2025.

Dans ses dernières conclusions en date du 09 juillet 2024, l’Of’ce Public de l’Habitat du département des [Localité 7] – «'XL HABITAT » demande à la cour de':

Vu l’article 1730 et suivants du Code Civil,

Vu I 'historique du compte locataire actualisé au 8 juillet 224,

Vu le jugement rendu le 6 février 224,

Vu l’appel interjeté par l’Office Public de l’Habitat des [Localité 7] ' XL HABITAT en date du 30 avril 2024,

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement déféré,

ET EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER Madame [H] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 7] la somme de 7607,34 € au titre de l’indemnité de réparations locatives afférente au logement situé [Adresse 4] a [Localité 10].

CONDAMNER Madame [H] [D] au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Madame [H] [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2018, l’Of’ce Public de l’Habitat du département des [Localité 7] – «'XL HABITAT » a donné à bail d’habitation à Madame [H] [D] un logement situé [Adresse 5].

Un état des lieux entrant a été dressé contradictoirement le 30 novembre 2018.

Se prévalant d’impayés, l’Of’ce Public de l’Habitat du département des Landes – «'XL HABITAT » a, par acte d’huissier, fait assigner en référé Madame [H] [D] devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en résiliation du bail, expulsion et paiement des sommes dues.

Par ordonnance de référé en date du 1er mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a notamment constaté la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties, ordonné la libération des lieux dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, ordonné l’expulsion de Madame [H] [D], condamné Madame [H] [D] au paiement d’une somme de 5690, 89 euros au titre des loyers impayés au 31 janvier 2022, et d’une indemnité d’occupation à compter du 1er février 2022.

Le 06 avril 2022, un état des lieux de sortie a été établi non contradictoirement par le bailleur.

Sur la base de ce document, l’Of’ce Public de l’Habitat du département des Landes – «'XL HABITAT » a, par acte d’huissier en date du 20 septembre 2023, fait assigner Madame [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan afin notamment de la voir condamné à lui payer une somme de 7'607, 34 euros au titre de réparations locatives.

A titre liminaire, il est constaté que de Madame [H] [D] ne s’est pas constituée avocat dans le cadre de la présente procédure en appel et n’a, de ce fait, déposé aucune conclusion. En application de l’article 954 du code de procédure civile, elle est dès lors réputée s’être appropriée les motifs du jugement entrepris.

L’Of’ce Public de l’Habitat du département des [Localité 7] – «'XL HABITAT » soutient que Madame MagalyPilet a manqué à ses obligations prévues à l’article 7 de la loi de 1989 qui lui imposaient, en qualité de locataire, de prendre en charge l’entretien courant du logement et l’ensemble des réparation locatives définies par décret du 26 août 1987 ainsi que de répondre des dégradations survenant pendant la durée du contrat.

A l’appui de ses allégations elle verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 24 mars 2022 par Maître [Y] [P], commissaire de justice à [Localité 9].

Elle chiffre les réparations locatives à la somme de 7607, 34 euros, sur la base de l’extrait du registre des délibérations du conseil d’administration du 02 juin 2014, ayant pour objet ladite indemnité ainsi que sur un bordereau de prix.

Cela exposé, en droit, selon l’article 7 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ainsi que de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Par ailleurs, l’existence de réparations locatives à la charge du locataire s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

A cet égard, l’article 3-2 de cette loi précise qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie a été établi unilatéralement par l’Of’ce Public de l’Habitat du département des [Localité 7] – «'XL HABITAT », et ne comporte donc pas la signature de Madame [H] [D].

Il ne sera en conséquence pas être pris en compte, ne répondant pas aux exigences légales.

Cependant, l’Of’ce Public de l’Habitat du département des [Localité 7] – «'XL HABITAT » a fait établir par Maître [Y] [P], commissaire de justice à [Localité 9], un procès-verbal de constat en date du 24 mars 2022.

Or', Maître [Y] [P] expose avoir prévenu Madame [H] [D] de son intervention, par lettre recommandée avec accusé de réception, aux fins de constatations des dégradations présumées, sans préciser à quelle date, de sorte qu’il est impossible de savoir si la locataire a bien été avisée au moins 07 jours avant conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989.

Au surplus, cette correspondance n’est pas produite aux débats par la bailleresse, qui ne démontre pas la convocation régulière de sa locataire et partant du respect du principe du contradictoire, tel que prévu par l’article 3-2 précité.

Enfin, l’Of’ce Public de l’Habitat du département des [Localité 7] – «'XL HABITAT » n’a procédé à aucune analyse comparative de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal de constat, et se contente de produire ces documents en affirmant de façon péremptoire que la locataire est redevable d’une indemnité de 7'607, 34 euros au titre des réparations locatives.

En outre, cette indemnité est chiffrée de manière globale, sans ventilation, empêchant la cour de connaître le détail précis des réparations et subséquemment d’en apprécier la réalité, la nature, le coût et l’imputabilité.

Il s’ensuit que l’Of’ce Public de l’Habitat du département des [Localité 7] – «'XL HABITAT » échoue à démontrer l’existence de réparations locatives devant être mises à la charge de sa locataire et devra, en conséquence, être déboutée de sa demande principale et de l’ensemble de ses demandes en confirmation du jugement déféré.

PAR CES MOTIFS

La Cour après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut et en dernier ressort,

Déboute l’office public de l’habitat du département des [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Dit l’Office public de l’habitat du département des [Localité 7] tenu aux dépens .

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par M^me SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,