Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 11 DECEMBRE 2024

(n° /2024, 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00279 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CE5KU

Décision déférée à la Cour : jugement du 22 juillet 2021 -tribunal judiciaire de Meaux – RG n° 19/02772

APPELANTE

S.A.S. MAISONS PIERRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant M^e Mathieu MOUNDLIC, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Bérénice TIGAUD, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Madame [N] [O] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [M] [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB157

S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Carole FONTAINE de la SELAS DFG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : G0156

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-Ange SENTUCQ, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Marie-Ange SENTUCQ, présidente

M^me Sylvie DELACOURT, présidente faisant fonction de conseillère

M^me Viviane SLAMOVICZ, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 11 septembre 2024 et prorogé jusqu’au 11 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente et par Manon CARON, greffière présente lors de la mise à disposition.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La Société MAISONS PIERRE, a établi les statuts de l’Association [Adresse 11] selon acte authentique du 27 février 2017 ainsi que le Cahier des Charges de droit privé du [Adresse 7] par acte authentique du même jour dans le cadre de la construction d’un programme de dix logements individuels sur une parcelle de terrain sise [Adresse 10] à [Localité 8] vendus en l’état futur d’achèvement.

Un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement a été signé par Monsieur et Madame [C] le 4 mars 2016 portant sur l’édification d’une maison au prix de 274 900 euros frais de notaire inclus, sise [Adresse 1] prévoyant l’adhésion de chaque acquéreur à l’Association Syndicale libre du [Adresse 7].

Une police d’assurance CMI Package n°37503679461887 à effet au 1er janvier 1997 a été souscrite par la société Maisons Pierre pour couvrir le risque responsabilité civile exploitation et professionnelle, la responsabilité décennale, les garanties complémentaires pour les dommages résultant du risque d’effondrement avant réception et du risque de bon fonctionnement ( article 1792-3 du Code civil).

Les travaux ont été réceptionnés par corps d’état séparés à la même date le 20 juillet 2017, par le maître d''uvre avec chaque entrepreneur sans réserve.

Un procès-verbal de réception de travaux a été signé entre le constructeur et les époux [C] en qualités de propriétaires, également le 20 juillet 2017, avec les réserves suivantes :

— Entrée : reprise peinture huisserie partie basse

— Séjour : poignée porte-fenêtre arrière à régler et radiateur côté entrée de travers

— Cuisine : manque évier, manque 1 enjoliveur, (illisible) à reboucher

— Ch1 : plinthe manquante

— Ch 2 : plinthe manquante

— Ch 3 : plinthe manquante

— Dégagement : escalier champ plat, reprise peinture au-dessus du finir escalier plinthe manquante

— SDB étage : reprise peinture radiateur

— Jardin : manque rosace habillage robinet extérieur, clôture

— Extérieur : avant parking à finir, boîte à lettres à poser, reprise (illisible)

Monsieur et Madame [C] ont écrit au Groupe Maisons Pierre le 27 novembre 2017 pour faire part de leur mécontentement s’agissant des lignes haute tension non déposées en totalité traversant la parcelle dont un poteau EDF implanté au raz de la parcelle, des finitions intérieures de la maison enduits et peintures, les malfaçons affectant les haies plantées non conformes au permis de construire sollicitant la prise en charge de ces reprises.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2018 par le truchement de leur conseil les époux [C] ont mis en demeure la société Maisons Pierre de reprendre les malfaçons suivantes et de communiquer les références de leur police dommage ouvrages signalant :

L’implantation d’un poteau EDF en limite de parcelle avec des lignes moyennes tension traversant le jardin

La peinture écaillée de la porte d’entrée en bois et non en PVC

Des trous dans les menuiseries et sur la façade extérieure sous la pompe à chaleur

De nombreuses fissures sur les façades les éléments architecturaux étant inexistants

Des infiltrations d’eau et d’air sous les fenêtres PVC au rez-de-chaussée

Visseries manquantes sur les grilles d’aération des fenêtres PVC et sur les tuiles de rives

Une grille d’aération manquante

L’inachèvement des finitions de peinture

Des gaines techniques rafistolées avec de l’adhésif dans les combles

Décollements des plaques de BA 3 côté porte d’entrée

Garde-corps instable

Finition manquante du le robinet extérieur

Danger de l’accès aux combles du fait d’une barre de fer coupante à l’entrée

Présence d’humidité sur les parpaings dans les combles

Volets bois abîmés par les visseries apparentes

Aucun accès à France Telecom et Internet

Pelouse et terrain non finis dans un état déplorable

Haies non conformes

L’absence d’information quant au fait qu’il s’agissait d’un achat en copropriété ( prise de connaissance seulement un mois avant la réception de la maison par les documents du notaire)

Par exploit du 4 juillet 2018 Monsieur et Madame [C] ont assigné en référé aux fins d’expertise la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard.

Par ordonnance rendue le 1er août 2018 par le tribunal de grande instance de Meaux, le juge des référés les a déboutés de leur demande d’expertise faute d’établir un motif légitime.

Les époux [C] ont une nouvelle fois saisi le juge des référés aux mêmes fins par exploits des 11 et 12 octobre 2018 lequel a constaté l’autorité de la chose jugée au provisoire de la précédente ordonnance de référé et constatant l’absence de preuve de circonstances nouvelles, les a déboutés de leur demande.

Les époux [C] ont assigné par exploit du 4 juillet 2019 devant le tribunal judiciaire de Meaux la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur dommages ouvrage.

Le jugement prononcé le 22 juillet 2021 a ainsi statué :

— Déclare irrecevable la demande d’installation d’un compteur d’eau individuel formées par Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] ;

— Déclare recevables les demandes en paiement formées par Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] contre les sociétés Maisons Pierre et Axa France Iard ;

— Condamne la société MAISONS PIERRE à payer les sommes suivantes aux époux [C] :

—  3.000,00 euros au titre du préjudice causé par la présence du poteau électrique,

— - 1.740,00 euros au titre des travaux relatifs au jardin,

— - 9.324,70 euros au titre des travaux de modénatures et de bandeaux décoratifs,

— - 5.907,00 euros hors taxe au titre du changement complet des trois fenêtres,

— - 5.000,00 euros au titre des travaux nécessaires à la reprise des désordres restants,

— - 2.000,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— - 2.000,00 euros au titre de leur préjudice moral,

Rejette la demande tendant à voir ordonner la réalisation des travaux prescrits par Enedis formée par Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] ;

Rejette la demande tendant à voir ordonner le déplacement du poteau électrique sous astreinte formée par Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] ,

Rejette la demande en paiement de la somme de 1 500 euros au titre du préjudice lié au défaut d’information formée par Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] ,

Rejette les demandes de condamnation solidaire formée par Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C],

Condamne la société Maisons Pierre à payer la somme de 2 000 euros à Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La Société Sasu Maisons Pierre a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 24 décembre 2021.

Par conclusions signifiées le 16 septembre 2022 la société SAS Maisons Pierre demande à la cour de :

— Infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevables les demandes en paiement formées par Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] contre les sociétés MAISONS PIERRE et AXA France IARD, à l’exception de la demande d’installation d’un compteur d’eau individuel ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société MAISONS PIERRE à payer les sommes suivantes à Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] :

—  3.000,00 euros au titre du préjudice causé par la présence du poteau électrique ;

—  1.740,00 euros au titre des travaux relatifs au jardin ;

—  9.324,70 euros au titre des travaux de modénatures et de bandeaux décoratifs ;

—  5.907,00 euros hors taxe au titre du changement complet des trois fenêtres ;

—  5.000,00 euros au titre des travaux nécessaires à la reprise des désordres restants ;

—  2.000,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

—  2.000,00 euros au titre de leur préjudice moral ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il condamné la société MAISONS PIERRE à payer la somme de 2.000,00 euros à Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande formée par MAISONS PIERRE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre des époux [C] ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’installation d’un compteur d’eau individuel formée par Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] et qu’il les a en tout état de cause débouté de cette demande ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande formée par Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] tendant à voir ordonnée la réalisation des travaux prescrits par ENEDIS ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande formée par Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] tendant à voir ordonné le déplacement du poteau électrique sous astreinte ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de la somme de 1.500 euros au titre d’un préjudice lié à un prétendu défaut d’information formée par Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] ;

ET, STATUANT A NOUVEAU :

A TITRE PRINCIPAL :

— DECLARER IRRECEVABLES l’ensemble des demandes formées par Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] compte tenu de la forclusion de leur action ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— REJETER l’ensemble des demandes, fins, moyens et prétentions de Madame [N] [C] et Monsieur [M] [C] et en conséquence, les débouter de toutes leurs demandes, fins, moyens, et prétentions,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER les époux [C] à verser à MAISONS PIERRE la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction pour ceux la concernant au profit de la SELARL 2H AVOCATS prise en la personne de Maître Patricia HARDOUIN et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Par conclusions signifiées le 1er mars 2024 Madame [N] [C] et Monsieur [Y] [C] demandent à la cour de :

Vu l’article 4 du CPC,

Vu les articles 1103, 1147, 1231-1, 1642-2 (sic), 1646-1, 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil,

DEBOUTER la société MAISONS PIERRE de l’ensemble de ses demandes,

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a :

— CONDAMNE la SA MAISONS PIERRE au paiement de la somme de 1.740 euros au titre des travaux relatifs au jardin,

— CONDAMNE la SA MAISONS PIERRE au paiement de la somme de 9.324,70 au titre des travaux de modénatures et de bandeaux décoratifs,

— CONDAMNE la SA MAISONS PIERRE au paiement de la somme de 5.907 euros au titre du changement complet des 3 fenêtres,

— CONDAMNE la SA MAISONS PIERRE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de la réparation du préjudice esthétique relatif au poteau électrique,

INFIRMER la décision pour le reste et en conséquence:

CONDAMNE la SA MAISONS PIERRE à payer aux époux [C] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice lié l’implantation du poteau EDF dans leur jardin, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

ORDONNER à la SA MAISON PIERRE de déposer le poteau EDF sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et de le poser dans les parties communes de la copropriété

ORDONNER à la société MAISONS PIERRE de procéder aux travaux prescrits par ENEDIS afin de respecter les dispositions contractuelles, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

CONDAMNER la SA MAISONS PIERRE à payer aux époux [C] la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice lié au défaut d’information,

ORDONNER à la SA MAISONS PIERRE de poser un compteur d’eau individuel compatible avec le service SUEZ sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

CONDAMNER la SA MAISONS PIERRE à payer aux époux [C] la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

CONDAMNER la SA MAISONS PIERRE à payer aux époux [C] la somme de 12.000 euros au titre des travaux restant à effectuer

CONDAMNER la SA MAISONS PIERRE à payer aux époux [C] la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice moral,

CONDAMNER la SA MAISONS PIERRE payer aux époux [C] la somme de 16.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du CPC.

ORDONNER l’exécution provisoire.

Par conclusions signifiées le 21 juin 2022 la société Axa France Iard demande à la cour de :

Vu l’article 56 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1231-1,

Vu l’article 1646-1,

Vu les articles 1792 et suivants du Code Civil,

Vu les ordonnances du 1 er Août et du 21 Novembre 2018 rendues par le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance de MEAUX,

Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MEAUX le 22 Juillet 2021,

Vu les pièces versées au débat,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MEAUX le 22 juillet 2021 en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnation solidaire formées à l’encontre de la compagnie AXA France IARD,

En tout état de cause :

CONDAMNER toute partie succombante à verser à la Société AXA France IARD une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens qui seront recouvrés aux offres de droit par Maître Carole FONTAINE, Avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 5 mars 2024.

SUR QUOI,

LA COUR,

1- La recevabilité de l’action engagée sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil

Le jugement retient, au vu des courriers des époux [C] se plaignant des désordres, du constat d’huissier du 17 septembre 2018 et de l’absence d’effet interruptif des ordonnances de référé les ayant déboutés de leur demande d’expertise, que l’action visant à la reprise des vices et non-conformités apparents devait être engagée avant le 27 août 2018 alors qu’elle l’a été le par acte du 4 juillet 2019. Cependant, se fondant sur un courrier du 3 décembre 2018 par lequel la société Maisons Pierre indique ne pas être opposée à la reprise des éléments évoqués au titre des divers désordres affectant leur pavillon, le jugement en infère la preuve de l’engagement de reprise du vendeur et la recevabilité de l’action en responsabilité contractuelle des époux [C].

La société Maisons Pierre soutient, aux visas des articles 1642-1 et 1648 du Code civil, que l’action des époux [C] est forclose dès lors qu’elle a été intentée postérieurement à l’échéance du délai de forclusion intervenue le 27 août 2018 pour la réception de l’ouvrage et le 27 juillet 2018, pour la livraison. Elle affirme que le délai n’a pas été interrompu jusqu’à l’assignation au fond diligentée le 4 juillet 2019 et observe que les époux [C] ne peuvent agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun laquelle ne peut être mise en cause que pour des dommages intermédiaires relevant des vices cachés sans caractère décennal. Contrairement à ce qui a été jugé, elle ajoute qu’il ne peut être substitué au délai de forclusion un nouveau délai de droit commun sur le fondement d’une responsabilité contractuelle de droit commun, le délai de forclusion étant insusceptible d’interruption ou de suspension, la reconnaissance du droit par le débiteur, à la supposer établie ce qu’elle n’est pas, ne pouvant interrompre le délai. Elle ajoute qu’aucun évènement n’a fait naître une nouvelle action en responsabilité contractuelle au bénéfice des époux [C] quand en l’espèce aucun engagement explicite et non équivoque de reprise d’un désordre avant le 27 août 2018, le constat d’huissier non contradictoire datant du 17 septembre 2018, n’est établi.

Monsieur et Madame [C] font valoir que la Cour ne pourra retenir cet argument, dans la mesure où ils ne sont pas des professionnels du droit et qu’il est de jurisprudence constante et récente que cette forclusion est mise en échec par un engagement du promoteur de réparer les malfaçons apparentes (Cass. 3e civ., 14 déc. 1977 : Gaz. Pal. 1978, 1, somm. p. 86 ; D. 1978, inf. rap. p. 428, obs. Giverdon ; Rev. loyers 1978, p. 199, Cass. Civ 01.02.2024, N°22-23.716). Ils soutiennent que le Tribunal a justement retenu qu’il importe peu que « le délai de forclusion d’un an soit déjà écoulé au moment de l’engagement de reprise par le vendeur de l’immeuble, puisque cet engagement à fait naître une nouvelle action au bénéfice des acquéreurs, soumise au délai de prescription autonome ». Ils affirment que l’immeuble livré est affecté de vices de construction apparents ou de défauts de conformité apparents, que le vendeur a failli à son engagement et doit y être contraint sur la base du droit commun contractuel au vu du courrier du juriste de la société Maisons Pierre qui fait la preuve que celle-ci s’est engagée envers les époux [C] à reprendre les désordres visés dans le constat d’huissier du 17 septembre 2018, engagement corroboré par le message du 10 janvier 2019 du responsable technique du service après-vente. Ils en infèrent que la preuve de la reconnaissance des désordres et la volonté de la société Maisons Pierre d’y remédier sont établis, que le constructeur a reconnu les reprises à effectuer par son courrier du 3 décembre 2018 et fait preuve de mauvaise foi en affirmant que la preuve des désordres n’est pas rapportée alors que leurs courriers le démontrent ainsi que le constat d’huissier du 17 septembre 2018, l’engagement de reprendre les désordres ayant fait naître une nouvelle action en responsabilité contractuelle qui s’apprécie de manière autonome.

La société Axa France Iard n’a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Prolégomènes

Il doit être relevé, au rappel des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du Code de procédure civile, que la cour n’examine les moyens au soutien des prétentions figurant au dispositif que s’ils sont invoqués dans la discussion or, aucun moyen n’est invoqué par Monsieur et Madame [C], dans la discussion des conclusions récapitulatives signifiées le 1er mars 2024 qui saisissent la cour, au soutien de la présomption de responsabilité visée par les articles 1646-1, 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3, qui impose la démonstration d’un vice compromettant la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, de sorte que la cour non saisie de ce moyen, n’est pas tenue d’examiner les prétentions tirées des dispositions desdits articles.

Il sera également observé qu’aucune demande n’est élevée par les parties à l’encontre de la société Axa France Iard, la cour n’étant saisie d’aucune demande la concernant.

Selon les dispositions de l’article 1642-1 du Code civil : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Selon les dispositions de l’article 1648 alinéa 2 : Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il résulte de ces textes que le vendeur d’immeuble à construire ne peut être tenu à garantir les vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 sauf la possibilité pour l’acquéreur d’agir en exécution de l’engagement pris par le vendeur de remédier aux désordres sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, après établissement d’un procès-verbal relevant les réserves formulées après la prise de possession.

Il convient donc, avant d’examiner la preuve de la matérialité d’un accord du vendeur sur les travaux de reprise qui relève du fond, d’examiner la recevabilité de l’action engagée par les époux [C] au regard du délai de forclusion prévu par l’article 1642-1 précité, lequel court à compter du plus tardif des deux évènements suivants : le procès-verbal de réception des travaux avec réserves signé le 20 juillet 2017 par les époux [C] en qualité de maîtres d’ouvrage ou à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par les acquéreurs or, en l’espèce, il apparaît que la prise de possession des lieux correspond à la date du procès-verbal de réception signé par les époux [C] ce dont il résulte que le délai de forclusion court à compter du 20 juillet 2017 pour arriver à échéance le 20 juillet 2019.

Cependant ensuite des dispositions de l’article 2242 du Code civil applicables aux délai de forclusion prévu par l’article 1648 du Code civil, le délai a été interrompu par l’assignation en référé délivrée par les époux [C] à la société Maisons Pierre le 4 juillet 2018 jusqu’au prononcé de l’ordonnance le 1er août 2018 qui a fait courir un nouveau délai de forclusion, lequel a à nouveau été interrompu par l’assignation délivrée les 11 et 12 octobre 2018 jusqu’au 21 novembre 2018, date de la seconde ordonnance de référé rejetant la demande d’expertise, laquelle a fait courir un nouveau délai de forclusion arrivé à échéance le 21 novembre 2019 étant surabondamment observé que l’effet interruptif des ordonnances de référé non définitives se poursuit leur caractère provisoire permettant qu’elles soient rapportées en cas de circonstance nouvelles ( article 484 et 488 du Code de procédure civile et Cass. Chambre commerciale, 24 mars 2021, 19-22.110, Inédit ' Légifrance interprété a contrario).

Par conséquent l’assignation au fond ayant été engagée par exploit délivré le 4 juillet 2019 dans le délai annal, les époux [C] ne sont pas forclos en leur action engagée sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du Code civil.

2- Le bien-fondé de l’action en réparation des vices et défauts de conformité apparents

Le tribunal, se fondant sur les pièces produites dont le constat d’huissier du 17 septembre 2018, le courriel de la société Maisons Pierre du 10 janvier 2019, la lettre de la société Maisons Pierre du 3 décembre 2018 et les devis produits pour le remplacement des fenêtres, le jardinage, les travaux de modénature et bandeaux décoratifs, a statué sur les préjudices invoqués observant l’absence de production d’un devis pour les peintures et les fissures tout en accordant une somme de 5 000 euros de ces chefs au vu de la nature des désordres.

Monsieur et Madame [C], au soutien de leur appel incident, font grief au jugement de n’avoir pas pris en compte les préjudices liés à l’implantation du poteau EDF dans leur jardin, au défaut d’information relatif à la mise en copropriété de leur maison, à la pose d’un compteur individuel d’eau compatible avec le service Suez, aux travaux restants à effectuer outre leur préjudice de jouissance et le préjudice moral étayés par le constat d’huissier et le certificat médical produits.

La société Maisons Pierre, au soutien de son appel, oppose que les époux [C] ne rapportent pas la preuve des dommages qu’ils invoquent et que le constat d’huissier non contradictoire établi le 17 septembre 2018 n’a aucune valeur probante. Elle ajoute qu’elle n’a en tout état de cause pris aucun engagement quant au poteau électrique qui n’est pas situé dans leur jardin mais sur les ouvrages communs de l’ASL ni sur les travaux relatifs au jardin et à la façade de la maison. Elle conteste la réclamation relative au changement des trois fenêtres à laquelle le jugement a fait droit sans preuve d’un quelconque dommage ainsi que les sommes non fondées allouées au titre de la reprise des désordres restant, du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

Réponse de la cour,

Monsieur et Madame [C] produisent un courrier de la société Maisons Pierre en date du 3 décembre 2018 qui leur est adressé indiquant :

« Selon constat d’huissier en date du 17 septembre 2018, vous faites état de divers désordres affectant votre pavillon. Nous vous indiquons que le Groupe Maisons Pierre ne s’est jamais opposée à la reprise de ses éléments lorsque vous les aviez évoqués par le passé. Toutefois nous renons à vous indiquer à nouveau que notre service après-vente se tient à votre disposition pour intervenir. Concernant les volets et la porte d’entrée, ces derniers seront changés et pris en charge par la société Maisons Pierre. Concernant la clôture, l’entreprise en charge de ce poste peut également intervenir au même titre que la mise en conformité des espaces verts avec le permis de construire. (' ) »

Il est également produit un courriel adressé le 10 janvier 2019 par une personne dénommée [N] [T] ayant pour objet le compte rendu de visite Mr [J] du 7 janvier 2019 dont la société Maisons Pierre ne conteste pas que ceux-ci aient la qualité de préposés à son égard, aux termes duquel il est indiqué :

« Nous faisons suite à la visite de Monsieur [H] [J] notre responsable technique/SAV du 7 janvier à votre domicile. Nous vous confirmons avoir pris note des dommages sur le ravalement en bas des menuiseries de votre maison (') Nous vous proposons de nous recontacter dans 4 mois pour que nous puissions planifier une intervention pour reprendre ce désordre et pour réaliser la modénature autour du robinet de puisage. Nous vous confirmons également l’intervention de notre technicien SAV le mercredi 16 janvier 2019 pour reprendre l’infiltration sur le pignon droit de votre maison. De plus nous demandons à la société CMSP de se mettre en rapport avec vous afin de convenir d’un rendez-vous pour le contrôle et le réglage des menuiseries. Enfin, nous vous signalons que le remplacement de la porte d’entrée et la reprise du bâti seront effectués par les menuiseries de CMSP et nos techniciens SAV du lundi 11 au vendredi 15 février 2019. Nous réaliserons dans le même temps les travaux dans votre vide sanitaire. »

Il résulte des termes clairs et univoques de ces courriers l’engagement de la société Maisons Pierre au vu d’une visite sur place et d’un constat des désordres de procéder au changement des volets et de la porte d’entrée et à la reprise du bâti, au contrôle, au réglage des menuiseries et au ravalement du bas de celles-ci, au changement de la clôture, à la mise en conformité des espaces verts avec le permis de construire, à la reprise de la modénature autour du robinet de puisage et des infiltrations sur le pignon droit ainsi qu’à intervenir sur le vide sanitaire.

Cet engagement, indépendamment de la recevabilité de l’action des acquéreurs à l’encontre du vendeur au titre des dispositions de l’articles 1642-1 précitées, fonde l’action de Monsieur et Madame à l’encontre de la société Maisons Pierre sur le fondement de la responsabilité contractuelle de cette dernière.

Il est communiqué deux factures de remise à niveau du terrain qui sont adressées à l’Association Syndicale Libre, et non aux époux [C], lesquels ne sont donc pas fondés à exciper d’un préjudice de ce chef.

Il est produit une facture de travaux de terrassement et d’apport de terre selon devis du 22 janvier 2018 à hauteur de 1 740 euros adressée à Monsieur et Madame [C] dont ceux-ci sont fondés à solliciter le règlement à la société Maisons Pierre qui y sera condamnée, le jugement étant confirmé de ce chef.

Le changement des volets et de la porte d’entrée est étayé par le devis de la société K par K du 14 mars 2019 à hauteur de la somme totale de 5 500 euros TTC que la société Maisons Pierre doit être condamnée à régler à Monsieur et Madame [C].

Il n’est produit aucun élément devis ou facture pour la reprise de la modénature autour du robinet de puisage, les infiltrations en pignon, la clôture et le vide sanitaire lesquels ne peuvent s’établir à partir d’une demande non détaillée au titre des travaux nécessaires à la reprise des désordres restants.

Par conséquent du chef de la responsabilité contractuelle du vendeur, Monsieur et Madame [C] ne sauraient prospérer en leurs demandes relatives « aux autres travaux restants » élevée sans justification à hauteur de la somme de 12 000 euros, à la pose d’un compteur individuel d’eau, du chef de l’implantation et de la dépose du poteau EDF ainsi que des travaux prescrits par Enedis, aucun engagement n’ayant été contracté par la société Maisons Pierre du chef de ces travaux.

Il appartient à Monsieur et Madame [C] qui ont été déclaré recevables en leur action sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil, de rapporter la preuve des vices de constructions et défauts de conformité apparents qu’ils invoquent.

Un procès-verbal de constat d’huissier a été établi le 17 septembre 2018 à leur demande caractérisant les désordres suivants :

— Trois lignes électriques traversent le terrain

— Absence de bandeaux décoratifs en façade

— Présence de gravats

— Terrain irrégulièrement herbeux

— Fissuration en bas à droite de la porte fenêtre

— Fissuration du mur à gauche de la porte d’entrée

— Peinture dégradée de la porte d’entrée

— Des absences de peinture sur les volets de bois qui ne sont pas de type persienne

— Des vis apparentes sur les volets

— Un percement circulaire non rebouché sur le pignon gauche

— Un petit interstice entre le mur et l’encadrement de la fenêtre sur la façade arrière

— Une épaufrure du mur à l’arrière de la charnière du volet

— Absence de rosace de finition devant habiller le robinet extérieur

— Absence de grille d’aération sur la terrasse carrelée

— Craquellements de peinture et fissurations en périphérie du bâti de la porte du cellier

— Percement de type scie cloche grossièrement rebouché dans le cellier

— Infiltrations d’eau après arrosage extérieur en partie basse des portes fenêtres et porte d’entrée côté extérieur

— Dégradation de peinture côté intérieur de la porte d’entrée

— Décollement du panneau d’isolation intérieur BA13

— Absence de planéité du mur dans la salle de bains, peinture murale irrégulièrement appliqué

— Finitions grossières de l’escalier au droit du limon, déformation du mur côté gauche perceptible au toucher et visuellement, application grossière des couches de peintures en périphérie des encadrements de porte,

— Absence de plinthe à gauche dans la salle de bains

— Tâches de peinture blanches au plafond, déformations visibles au plafond, surépaisseur de peinture sur les murs et plinthes de bois dépourvues d’une couche de peinture.

Il est admis qu’un constat d’huissier vaut comme élément de preuve même non dressé contradictoirement dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (Cass. 2ème Civile 12 janvier 2017 n°15-23083).

Cependant les désordres visés dans ce constat, autres que ceux qui ont été réservés et ont faits par ailleurs l’objet d’un engagement de reprise du vendeur, relatifs aux fissurations des façades, aux grilles d’aération manquantes, aux gaines techniques rafistolées, aux défauts de finition de peinture, ne sont pas étayés par des devis de reprise établis par un homme de l’art établissant un préjudice indemnisable excepté les travaux de modénature et de bandeaux en façade étayé par un devis de reprise à hauteur de 9 324,70 euros auquel le jugement a fait droit et sera confirmé de ce chef.

Le constat d’huissier ne caractérise pas le relevé matériel de l’implantation du poteau électrique qui apparaît sur le cliché comme situé en limite de propriété, tandis qu’il ressort bien des obligations inhérentes aux acquéreurs de maisons individuelles, de souscrire un abonnement pour la consommation d’eau et d’électricité, aucun vice ou défaut de conformité ne pouvant être imputé au vendeur de ce chef.

Monsieur et Madame [C] ne sauraient donc prospérer en leurs demandes du chef de l’implantation du poteau EDF et du compteur individuel d’eau et d’électricité et le jugement sera infirmé de ces chefs.

Monsieur et Madame [C] sont par ailleurs fondés à demander réparation des vices et défauts de conformités apparents réservés à la réception à charge pour eux d’établir un préjudice indemnisable.

Il a été vu plus haut que ces réserves sont ainsi exprimées :

— Entrée : reprise peinture huisserie partie basse

— Séjour : poignée porte-fenêtre arrière à régler et radiateur côté entrée de travers

— Cuisine : manque évier, manque 1 enjoliveur, (illisible) à reboucher

— Ch1 : plinthe manquante

— Ch 2 : plinthe manquante

— Ch 3 : plinthe manquante

— Dégagement : escalier champ plat, reprise peinture au-dessus du finir escalier plinthe manquante

— SDB étage : reprise peinture radiateur

— Jardin : manque rosace habillage robinet extérieur, clôture

— Extérieur : avant parking à finir, boîte à lettres à poser, reprise (illisible)

Cependant hormis les réserves pour lesquelles l’engagement de reprise du vendeur a été retenu, il n’est produit à hauteur d’appel aucun devis et/ou facture afférents aux reprises de peinture, à la pose de plinthes, à l’évier, à la repose du radiateur, à la rosace d’habillage du robinet extérieur, à l’achèvement des parkings et la pose de la boîte aux lettres en sorte d’établir un préjudice indemnisable de ces chefs.

Monsieur et Madame [C] ne rapportant pas la preuve d’un préjudice indemnisable du chef des travaux réservés n’ayant pas fait l’objet d’un engagement de reprise du vendeur, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a statué sur le poteau électrique, les travaux de modénatures et de bandeaux décoratifs, et la reprise des désordres restant.

Monsieur et Madame [C] ne rapportant pas la preuve d’un préjudice indemnisable du chef des travaux réservés n’ayant pas fait l’objet d’un engagement de reprise du vendeur, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a statué sur le poteau électrique et la reprise des désordres restant.

Monsieur et Madame [C] justifient au regard des troubles subis du fait des infiltrations en menuiserie et des extérieurs inachevés pendant plusieurs années d’un préjudice de jouissance qui a été justement réparé par la somme de 2 000 euros le jugement étant confirmé de ce chef.

Il n’est cependant pas justifié de l’imputabilité du traitement suivi par Madame [C] tel qu’attesté par le docteur [Z] dans le certificat médical du 4 novembre 2020 au litige l’opposant à la société Maisons Pierre.

Le jugement qui a condamné la société Maisons Pierre à régler une somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral sera donc infirmé et Monsieur et Madame [C] déboutés de ce chef.

Il n’est enfin justifié d’aucun dommage du chef de l’information délivré dans l’acte authentique d’acquisition de la constitution d’une association syndicale libre ayant pour objet la gestion des équipements et charges communes au lotissement. De ce chef, le jugement qui a rejeté la demande des époux [C] sera confirmé.

3- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera confirmé du chef des frais irrépétibles et des dépens.

Y ajoutant la société Maisons Pierre et la société Axa France Iard seront déboutés de leurs demandes du chef des frais irrépétibles.

La société Maisons Pierre sera seule condamnée à régler à Monsieur et madame [C] une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONSTATE que la cour n’est pas saisie des prétentions tirées des articles 1646-1, 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a statué sur les désordres afférents au poteau électrique, les désordres restants, le préjudice moral, les sommes dues au titre du changement des volets et de la porte.

Statuant à nouveau de ces chefs

CONDAMNE la société SAS Maison Pierre à régler à M. [M] [C] et Mme [N] [C] les sommes de 5 500 euros TTC au titre du changement des volets et de la porte ;

DEBOUTE M. [M] [C] et Mme [N] [C] de leurs demandes au titre du poteau électrique, des travaux restants, du défaut d’information, de la pose d’un compteur individuel et du préjudice moral ;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ces dispositions ;

CONDAMNE société Maisons Pierre à régler à M. [M] [C] et Mme [N] [C] une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

La greffière, La présidente,