PHD/NT

Numéro 25/707

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 06/03/2025

Dossier : N° RG 23/02948 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IVYU

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[O] [Z]

C/

[V] [F]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 16 Janvier 2025, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [O] [Z]

né le 24 septembre 1975 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Elsa ORABE, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEE :

Madame [V] [F]

née le 22 août 1959 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de Mont-de-Marsan

sur appel de la décision

en date du 19 SEPTEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE

RG 11-23-0009

FAITS- PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 6 décembre 2019, Mme [P] [F] a donné à bail d’habitation à M. [O] [Z] un appartement de la [Adresse 2], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel indexé de 476 euros, outre la provision pour charges de 60 euros.

Mme [V] [F] est venue aux droits de sa mère décédée en avril 2022.

Le 5 août 2022, la bailleresse a fait signifier un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 1.963,70 euros au titre des loyers impayés en juin, juillet et août 2022.

Suivant exploit du 16 décembre 2022, Mme [F] a fait assigner M. [Z] par devant le juge des contentieux de la protection de Bayonne en constatation de la résiliation du bail et paiement de diverses sommes.

Par jugement contradictoire du 19 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré irrecevable la demande de paiement des cotisations d’assurance dues à la banque par le locataire

— condamné M. [Z] à payer à Mme [F] à la somme de 431,61 euros au titre des loyers et provisions sur charges, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts

— dit que M. [Z] pourra régler cette somme par 5 mensualités de 72 euros chacune, et une sixième mensualité d’un montant égal au solde de la dette, en sus du loyer, et la première au plus tard dans le mois suivant la signification du présent jugement

— dit que la clause résolutoire a été mise en 'uvre régulièrement

— dit que durant le délai de paiement ci-dessus, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’en cas de respect, elle sera réputée ne pas avoir joué

— dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer :

— M. [Z] sera déchu du bénéfice du délai de paiement et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible

— le bail sera résilié

— il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions définies par les articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et notamment, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux

— M. [Z] sera tenu, jusqu’à la libération effective du logement, au paiement, mensuellement, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges en cours, soit 558,99 euros en juillet 2023

— débouté Mme [F] de sa demande de dommages et intérêts

— débouté M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts

— débouté Mme [F] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. [Z] aux dépens, dont le commandement de payer

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 10 novembre 2023, M. [Z] a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 décembre 2024.

Vu les dernières conclusions notifiées le 11 juillet 2024 par l’appelant qui a demandé à la cour d’infirmer le jugement entrepris sur les condamnations mises à sa charge et le rejet de sa demande de dommages et intérêts, et, statuant à nouveau, de :

— condamner Mme [F] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance causé par les manquements aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner la compensation avec des sommes éventuellement dues entre les parties

— dire en conséquence qu’il n’est redevable d’aucune somme envers Mme [F]

— condamner Mme [F] à lui verser le solde dû après compensation

— condamner Mme [F] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouter Mme [F] de ses demandes, y compris de celles faites dans le cadre de son appel incident.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 11 avril 2024 par l’intimée qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation et les dépens mis à la charge du locataire mais de l’infirmer sur l’octroi des délais de grâce et, statuant à nouveau, de :

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [Z]

— condamner M. [Z] à lui payer la somme de 1.174,42 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil

— condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Mme [F] fait grief au jugement entrepris d’avoir accordé des délais de paiement à M. [Z] alors que celui-ci ne règle pas régulièrement son loyer, deux commandements antérieurs lui ayant été délivrés, et qu’il n’a pas réglé les loyers courants après le commandement du 8 août 2022.

L’intimé réplique qu’il a régularisé l’arriéré locatif à compter du mois de juin 2024 en respectant les délais accordés par le jugement sur l’arriéré dû au titre du commandement de payer.

Mais, en application de l’article 24 V de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicable aux baux en cours, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, tandis que, en application de l’article 24 VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire à la demande du locataire qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Et, selon la jurisprudence sous l’empire de la loi antérieure, la reprise des loyers courants était déjà une condition de l’octroi des délais de paiement sans laquelle le locataire ne pouvait pas démontrer qu’il était en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’historique du décompte de la dette locative, non contesté par M. [Z], que, celui-ci, après avoir régularisé l’intégralité de sa dette locative à compter du mois de mars 2023, a de nouveau accusé des impayés portant sa dette locative à la somme de 1.514,23 euros au mois de septembre 2023, date du jugement entrepris, étant observé que celui-ci n’a pas statué sur la demande de paiement des loyers impayés d’un montant de 1436,25 euros au mois de juillet 2023.

M. [Z] a justifié de la régularisation intégrale de la dette courante à compter seulement du mois de juin 2024.

Par conséquent, et alors que le commandement de payer du 8 août 2022 fait suite à deux autres commandements récents des 21 octobre 2021 et 9 mars 2022, M. [Z] ne remplit pas les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient d’infirmer le jugement entrepris et de débouter M. [Z] de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire acquise au 6 octobre 2022.

L’expulsion de M. [Z] sera ordonnée.

Il sera fixé une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours.

Mme [F] sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 1.174,42 euros arrêtée au mois d’avril 2024 dès lors qu’il ressort du « compte locataire » produit par M. [Z], non contesté par l’intimée, que celui-ci a régularisé l’arriéré et le loyer en cours en juin 2024.

Et, le débouté portera également sur les éventuels « termes postérieurs restés impayés jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir », dès lors que cette demande porte sur une créance future et qui n’a pas été chiffrée avant l’ordonnance de clôture, tandis que l’intimée n’a pas contesté les allégations du locataire sur l’absence de dette exigible.

Sur le trouble de jouissance

L’appelant fait grief au jugement entrepris d’avoir rejeté sa demande d’indemnisation de son trouble de jouissance pour défaut de mise en demeure du bailleur de s’exécuter alors que le logement présente divers désordres et défauts, constatés lors de l’état d’entrée dans les lieux, non repris par le bailleur, et que l’installation électrique présente également des défauts de sécurité.

L’intimée réplique que l’état des lieux d’entrée montre un bon état général de l’appartement et que M. [Z] a fait obstacle à l’intervention des artisans chargés de procéder à certaines réparations. L’intimée ajoute qu’aucun engagement de réaliser les travaux n’avait été pris à la suite de la signature du bail et que M. [Z] n’a jamais délivré de mise en demeure, de sorte qu’il ne peut invoquer un trouble de jouissance à la réalisation duquel il aurait alors participé.

Cela posé, il résulte d’abord de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par le locataire du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur d’exécuter son obligation délivrance.

En l’espèce, au titre des non-conformités aux critères de décence du logement, en application de l’arrêté du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, il peut être relevé la vétusté de la balustrade, constatée le 25 mars 2021, et les non-conformités de certains éléments de l’installation électrique, constatées le 25 mars 2021 et le 12 octobre 2023, contrevenant aux règles de sécurité des personnes.

Cependant, M. [Z] ne caractérise pas la consistance exacte du préjudice de jouissance allégué en lien avec ces défauts d’autant qu’il ressort des mails expédiés à l’adresse mentionnée par M. [Z] et de la lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mai 2021 que le bailleur a manifesté son intention de remédier à ces défauts, outre certains autres défauts mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, seule l’obstruction de M. [Z] ayant empêché les artisans de se présenter à son domicile.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et débouté Mme [F] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] sera condamné aux dépens d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il dit que la clause résolutoire a été mise en 'uvre régulièrement, débouté M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts, condamné M. [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et débouté Mme [F] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus,

et statuant à nouveau,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties au 6 octobre 2022,

DEBOUTE M. [Z] de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE l’expulsion de M. [Z], et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

FIXE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 6 octobre 2022,

DEBOUTE Mme [F] de sa demande de paiement de la somme de 1.174,42 euros au titre des loyers impayés arrêtés au moins d’avril 2024, et des éventuelles échéances postérieures restées impayées,

CONDAMNE M. [Z] aux dépens d’appel,

DEBOUTE Mme [F] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente