LB/PM

Numéro 25/2649

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 25/09/2025

Dossier : N° RG 24/02304 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I5VY

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

Affaire :

S.A.R.L. BLUE MOOD

C/

S.C.I. BALAR

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 3 Avril 2025, devant :

Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, greffier présent à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

La société BLUE MOOD, société à responsabilité limitée, au capital de 7.500 €, ayant son siège social sis au [Adresse 3], immatriculée au Registre du commerce de Bayonne sous le numéro SIREN 451 916 555, prise en la personne de son représentant Madame [N] [X] dûment habilitée,

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentée par M^e Sébastien BENOTEAU de la SELARL ACBC, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

La SCI BALAR, Société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bayonne sous le n384.238.325, ayant son siège [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 11]

assignée

sur appel de la décision

en date du 25 JUIN 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 12]

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Balar est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 5]. Elle loue deux locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de cet immeuble l’un à la SARL Blue Mood et l’autre à la SARL Gustu Ona.

Au début de l’année 2019 d’importants travaux de réhabilitation de l’immeuble ont été entrepris à l’initiative de la SCI Balar.

Déplorant que les travaux n’étaient toujours pas achevés, qu’un échafaudage restait en place, que les travaux avaient occasionné des désordres dans l’immeuble, par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, la SARL Blue mood et la SARL Gustu Ona ont fait assigner la SCI Balar devant la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Citée à domicile, la SCI Balar n’a pas constitué avocat devant le juge des référés.

Par ordonnance réputée contradictoire du 25 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a :

— ordonné une mesure d’expertise,

— commis pour y procéder la SARL SB2I expert près la cour d’appel de Pau, avec pour mission de :

>convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

>se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que le cas échéant les rapports des examens techniques et des expertises déjà effectuées.

>se rendre sur les lieux, locaux commerciaux exploités par la sarl Gustu Ona. [Adresse 3] (section BB61) les parties et leurs conseils dûment convoqués, et en faire la description, y compris au besoin, l’environnement immédiat

>relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux, dénoncés dans l’assignation et les conclusions ultérieures en considération des documents contractuels liant les parties (à préciser) ; en indiquer la nature et la date d’apparition ; préciser s’agissant d’un immeuble, si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

>en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ; indiquer à cette fin, l’identité des intervenants concernés (maîtres d’ouvrage, maitrise d''uvre, contrôleur technique, entreprises adjudicataires, sous traitants') en mentionnant pour chacun d’eux l’étendue de leur mission ou le lot dont ils étaient en charge, la ou les polices de la compagnie d’assurance les garantissant au titre de la responsabilité décennale et la responsabilité civile au moment des travaux ;

>dire si les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art applicables en la matière et s’ils ont respectés les prescriptions contractuelles (plan, descriptifs techniques, devis, factures'),

>indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu,

>indiquer les solutions appropriées pour y remédier, en chiffrer le coût approximatif, par une estimation ou à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d''uvre de leur choix ; préciser la durée prévisible des travaux de remise en état,

>préciser la nature des préjudices induits, en caractérisant les éventuels liens de causalité entre ceux-ci et les désordres, malfaçons, inachèvements et solutions préconisées pour y remédier ;

>rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

>mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

— dit que l’expert devra déposer son rapport au service du contrôle des mesures d’instruction dans un délai de 6 mois à compter de la notification de sa mission et de la consignation,

— dit que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

— fixé à 4 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SARL Gustu Ona devra consigner à la régie de ce tribunal dans le délai de 40 jours à compter de la date de la présente ordonnance,

— dit qu’en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime,

— dit que, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera : il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d’expertise avec copie aux avocats des parties ' ainsi qu’aux parties qui n’auraient pas d’avocat ' auxquels il devra indiquer qu’ils disposent d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

— dit que l’expert pourra s’adjoindre l’avis d’un sapiteur ;

— rappelé que les parties ne pourront pas faire de modification des lieux/objet de l’expertise sans en avoir informé au préalable l’expert ;

— dit que l’expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre,

— dit que le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

— dit que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

— dit que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— laissé les dépens à la charge des demandeurs.

Par déclaration en date du 2 août 2024, la société Blue Mood a interjeté appel de cette ordonnance.

***

Vu les conclusions notifiées le 20 septembre 2024 par la société Blue Mood qui demande à la cour d’infirmer l’ordonnance du tribunal judiciaire de Bayonne du 25 juin 2024 et de :

— la déclarer recevable en sa demande,

— ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à la cour aux fins de :

> se rendre et visiter l’immeuble [Adresse 6], ainsi que les lots pris à bail situés au rez-de-chaussée, et entendre tout sachant et parties,

> décrire les désordres affectant les parties communes de l’immeuble cadastré section C numéro [Cadastre 10], [Adresse 9]

> rechercher la cause de ces désordres et fournir à la juridiction compétente tous les éléments lui permettant de déterminer son origine,

> décrire les solutions techniques à mettre en 'uvre pour remédier aux désordres constatés, et notamment si nécessaire les travaux conservatoires urgents à réaliser dans les meilleurs délais,

> chiffrer le coût desdits travaux conservatoires ou de la solution réparatoire pérenne envisageable dans ce litige,

> préciser la durée prévisible de l’exécution des travaux visant à réparer les dommages constatés,

> fournir à la juridiction compétente tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues dans ce litige,

> évaluer les préjudices matériels et immatériels subis par le syndicat des copropriétaires requérant, et les copropriétaires,

> répondre à tout dire des parties dans le cadre de la mission ci-dessus,

> déposer un pré-rapport et un rapport de ces opérations au greffe du tribunal judiciaire de Bayonne, pour être ultérieurement statué ce que de droit,

— dire que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction de céans dans le délai de trois mois,

— dire, qu’en cas de refus et/ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête,

— joindre avec les opérations d’expertise ordonnées en première instance par l’ordonnance du 25 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Bayonne au profit exclusif de la société Gustu Ona

— réserver les dépens,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées à la SCI Balar par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024 remis à domicile.

La SCI BALAR n’a pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.

MOYENS :

En l’espèce, la déclaration d’appel a été signifiée à la SCI BALAR par acte remis à domicile.

Il sera donc statué par défaut conformément aux dispositions de l’article 473 du code deprocédure civile.

Sur la demande d’expertise de la SARL Blue Mood :

La SARL Gustu Ona et la SARL Blue Mood ont assigné la SCI Balar devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise en alléguant des désordres subis dans les locaux commerciaux qu’elles louent à la SCI Balar imputables selon elles aux travaux initiés par leur bailleur et toujours en cours.

Le juge des référés a relevé qu’il ressortait du rapport d’expertise amiable de Mme [O] [E] du 5 août 2020 la permanence de dégât des eaux dans les locaux de la SARL Gustu Ona, mais qu’aucun élément ne venait établir la réalité des désordres dans le local commercial de la SARL Blue Mood. Elle a par conséquent fait droit à la demande d’expertise formulée par la SARL Gustu Ona mais a rejeté celle formulée par la SARL Blue Mood.

Pour cette raison la société Blue Mood sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté sa demande d’expertise judiciaire. Elle demande, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de faire droit à sa demande d’expertise qu’elle estime utile, justifiée par l’existence d’un différend et d’un motif légitime.

Elle fait valoir l’utilité de la mesure du fait des désordres subis au sein de son local engendrés par l’humidité du bâtiment liée notamment à l’absence de protection contre les infiltrations d’eau (désolidarisation de l’escalier, traces d’humidité, moisissement de certaines marchandises), par la mise en péril de la sécurité des preneuses du fait de l’installation électrique raccordée à un compteur de chantier, par de nombreux étais et fils électriques apparents'

Elle soutient qu’elle est en droit comme l’autre demanderesse d’agir en responsabilité pour délivrance non conforme ainsi qu’en responsabilité contractuelle au titre d’un bail commercial à l’encontre de la SCI Balar.

Elle ajoute avoir un motif légitime en vertu des baux commerciaux lui conférant le droit d’obtenir du bailleur le clos et le couvert de l’immeuble et de faire cesser les désordres subis, qu’il est nécessaire de mener des investigations supplémentaires afin de préciser l’origine exacte des désordres et de définir les mesures de réparation appropriées.

*

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ni l’urgence, ni l’absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction, l’existence d’un motif légitime étant suffisante à cet effet.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès.

En l’espèce, la SARL Blue Mood produit en cause d’appel outre le rapport d’expertise amiable de Mme [O] [E], les courriers envoyés par son conseil à la SCI Balar en date des 18 septembre et 10 novembre 2020 signalant des désordres, un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 17 mai 2024 qui constate notamment à l’intérieur du magasin qu’elle exploite des traces d’humidité comme la peinture cloquée ou craquelée ainsi que des moisissures par endroit, des petites interstices au niveau des ancrages de l’escalier dans la paroi, une fissure au niveau de la cage d’escalier. Ces éléments suffisent à établir un motif légitime à la demande d’expertise formulée par la SARL Blue Mood.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande d’expertise de la SARL Blue Mood qui se joindra aux opérations d’expertise ordonnée en première instance par l’ordonnance du 25 juin 2024. La mission d’expertise sera étendue au local commercial exploité par la SARL Blue Mood qui devra verser une consignation complémentaire selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt. Pour le surplus l’extension des chefs de mission sollicitée n’étant pas explicitée par la SARL Blue Mood, la mission de l’expert restera en l’état inchangée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’il a laissé les dépens à la charge des demandeurs.

La SARL Blue Mood supportera en outre les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance rendue le 25 juin 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise judiciaire de la SARL Blue Mood,

Statuant à nouveau sur le chef de décision infirmé,

Complète la mission de l’expert judiciaire la SARL SB21 de la manière suivante :

Se rendre sur les lieux, locaux commerciaux exploités par la SARL GUSTU ONA, [Adresse 3] (section BB61), et locaux commerciaux exploités par la SARL BLUE MOOD situé [Adresse 4] à [Adresse 13] [Localité 1]

Fixons à 4000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SARL BLUE MOOD devra consigner à la régie du tribunal judiciaire dans le délai de 40 jours à compter de la date du présent arrêt,

Dit qu’en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime ;

Confirme pour le surplus sous réserve de ces ajouts la mission donnée à l’expert judiciaire par l’ordonnance déférée ;

Déclare communes et opposables à la SARL Blue Mood les opérations de l’expertise ordonnée par l’ordonnance rendue le 25 juin 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne dont la mission est complétée par le présent arrêt ;

Laisse les dépens d’appel à la charge de la SARL Blue Mood ;

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier Le Président