SdF/ND

Numéro 25/01639

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 27/05/2025

Dossier : N° RG 24/00611 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IYYT

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[O] [T], [Z] [V] épouse [T]

C/

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE POLA RIS 2

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 27 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 Mars 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de M. VIGNASSE, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [O] [T]

né le 09 Décembre 1950 à [Localité 6] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [Z] [V] épouse [T]

née le 25 Septembre 1952 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Jérôme MARBOT, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence POLARIS 2 sise [Adresse 3] -[Localité 7]

représenté par son Syndic de copropriété FONCIA PYRENEES GASCOGNE, SAS inscrite au RCS de Pau sous le numéro 722 780 657, dont le siège est [Adresse 2] ' [Localité 4], prise en la personne de son représentant domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Denis LEDAIN de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 09 JANVIER 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU

RG numéro : 22/00994

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [T] et son épouse, Mme [Z] [V], sont propriétaires d’un lot constitué d’un appartement au sein de la résidence POLARIS 2, située à [Localité 7] (64), soumise au statut de la copropriété.

Chaque appartement est pourvu d’une chaudière individuelle à condensation dont les produits de combustion sont évacués selon le système dénommé 3CeP (Conduit Collectif pour Chaudière étanche Pression) par un conduit collectif reliant plusieurs chaudières individuelles de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire tenue le 1er mars 2022, les copropriétaires de la résidence POLARIS 2 ont adopté :

— une résolution n°3 visant la souscription d’un contrat d’entretien des 34 chaudières individuelles sur 3 ans, pour un montant de 4 142,98 ' par an, auprès de l’entreprise CHAM,

— une résolution n°4 visant la souscription d’un contrat d’entretien des conduits 3CeP pour un montant de 506,40 ' par an sur 3 ans, auprès de la société CHAM.

Les époux [T] ont voté 'contre’ la résolution n°3.

Le procès verbal de l’assemblée générale extraordinaire leur a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2022.

Par acte du 31 mai 2022, les époux [T] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence POLARIS 2 devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2022.

Suivant jugement contradictoire du 9 janvier 2024 (RG n°22/00994), le tribunal a :

— débouté les époux [T] de leurs demandes,

— condamné les époux [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence POLARIS 2 représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [T] aux dépens.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que l’action des époux [T] est recevable dès lors qu’ils ont voté contre la résolution n°3 et qu’ils ont introduit leur action dans le délai de deux mois de la notification qui leur a été faite du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse,

— que les copropriétaires étaient informés de l’interdépendance des deux contrats d’entretien, des chaudières individuelles et des conduits 3CeP, de sorte qu’en votant 'pour’ la résolution n°4 (contrat d’entretien des conduits 3CeP), les époux [T] ne sont pas fondés à invoquer une atteinte aux modalités de leur jouissance privative concernant leur chaudière individuelle, d’autant que le contrat litigieux n’entraîne aucune conséquence sur la destination des chaudières individuelles, n’entrave pas leur jouissance et est justifié par l’intérêt collectif et la sécurité de l’ensemble des copropriétaires,

— que les époux [T] ne démontrent pas qu’une entreprise accepterait d’effectuer la maintenance très spécifique du dispositif 3CeP sans bénéficier d’un contrat d’entretien des chaudières individuelles alors que le Syndicat des copropriétaires démontre quant à lui avoir contacté en vain plusieurs entreprises et produit une réponse récente de la société ENGIE HOME SERVICE qui lie, elle aussi, l’entretien des conduits 3CeP avec celui des chaudières individuelles.

M. [O] [T] et Mme [Z] [V] ont relevé appel par déclaration du 23 février 2024 (RG n°24/00611), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 février 2025, M. [O] [T] et Mme [Z] [V], appelants, entendent voir la cour :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— les juger recevables en leurs demandes,

— annuler la résolution n°3 adoptée le 1er mars 2022 par l’assemblée générale extraordinaire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble POLARIS 2,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble POLARIS 2 à leur verser la somme de 3 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les époux [T] font valoir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et notamment ses articles 2, 9 et 26 :

— que la mise aux votes de deux résolutions concernant l’entretien des conduits d’une part, et celui des chaudières d’autre part, leur permettait de s’opposer à l’adoption du seul contrat d’entretien des chaudières individuelles,

— que les chaudières individuelles constituent un élément des parties privatives de sorte qu’elles ne peuvent faire l’objet d’une résolution de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires qui ne gère que les parties communes,

— que la résolution litigieuse entrave la jouissance des parties privatives en leur imposant une modification de leurs modalités de jouissance (contrat collectif d’entretien des chaudières individuelles plus onéreux que le contrat individuel), sans entrer dans les prévisions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (qui vise des travaux et non la souscription d’un contrat d’entretien, et exclut l’altération permanente des parties privatives),

— que la résolution n°3 n’est pas non plus justifiée par une obligation d’entretien et de sécurité qui pèserait sur le syndic mais par une simple politique commerciale de la société prestataire, qui exige un contrat global incluant l’entretien des conduits 3CeP et des chaudières individuelles,

— qu’aucune obligation d’entretien des conduits 3CeP et des chaudières individuelles ne pèse sur le Syndicat des copropriétaires, lequel peut simplement imposer aux copropriétaires la production d’un justificatif annuel d’entretien de leurs chaudières individuelles pour assurer la sécurité de l’immeuble.

Dans ses conclusions notifiées le 22 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence POLARIS 2, pris en la personne de son syndic en exercice, la société Foncia Pyrénées Gascogne, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

Y ajoutant,

— condamner les époux [T] à lui payer une indemnité de 3 000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamner les époux [T] aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires fait valoir :

— que la résolution n°3 n’a aucune conséquence sur la destination et sur la jouissance des chaudières individuelles, dès lors qu’elle vise uniquement à substituer à un contrat d’entretien des chaudières souscrit individuellement, un contrat collectif dans un objectif de sécurité et d’entretien collectif,

— qu’il est fondé à voter en assemblée générale des mesures affectant les parties privatives dès lors qu’elles relèvent de l’intérêt collectif de l’immeuble, conformément à l’article 9 II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ce qui est démontré en l’espèce puisqu’un défaut d’étanchéité de l’une des chaudières serait de nature à remettre en cause le bon fonctionnement de l’évacuation commune et d’entraîner un risque d’intoxication qu’il convient de prévenir,

— que le coût de la prestation assurée par la société CHAM est inférieur au coût d’entretien supporté par chaque copropriétaire dans le cadre de contrats d’entretien individuels,

— que l’entretien des conduits 3CeP et des chaudières qui y sont raccordées nécessite une technicité particulière qui justifie dans l’intérêt collectif des copropriétaires que l’opération d’entretien tant du conduit que des chaudières individuelles soit confiée au même prestataire dûment qualifié,

— que l’entretien annuel des conduits 3CeP est une obligation réglementaire (règlement sanitaire départemental) à la charge du syndic, ce qui implique la souscription d’un contrat annexe d’entretien des chaudières individuelles, aucune société habilitée ne souhaitant intervenir pour le seul entretien des conduits.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.

A l’audience, la Cour a autorisé le Syndicat des copropriétaires de la Résidence POLARIS 2 a produire une note en délibéré sur le contrat souscrit (pièce 6) comportant des contradictions avec la résolution votée. Ces notes ont été échangées entre les parties le 18 mars 2025 pour le Syndicat des copropriétaires et le 28 mars 2025 pour M. et Mme [T] avec la production des pièces de part et d’autres.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur’la demande d’annulation de la résolution n° 3 :

Le règlement de propriété de la résidence de l’immeuble POLARIS 2 prévoit en son article 5, que les installations de chauffage (chaudières à gaz individuelles) et d’eau chaude se trouvant à l’intérieur de chaque local privé et destinées à son usage exclusif sont incluses dans les parties privatives.

Selon l’article 26 de la même loi, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Toutefois la cour considère que l’entretien annuel des chaudières et des conduits d’évacuation des fumées ne constituent pas en eux-mêmes des travaux d’intérêt collectifs visés par l’article 9 non applicable en l’espèce.

Si selon l’article 18 de la même loi , le syndic est chargé […] d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci […]l’entretien des chaudières individuelles situées dans chaque logement relève de la jouissance par chaque copropriétaire de ses parties privatives dont la modification des conditions d’exercice relève de la majorité de l’article 26 précité.

Le règlement sanitaire départemental du 5 janvier 2015 pose dans son article 31-6 que les appareils de chauffage, de production d’eau chaude et de cuisine individuels ainsi que leur tuyau de raccordement doivent être à l’initiative des utilisateurs vérifiés, nettoyés et réglés au moins une fois par an et plus souvent si nécessaire en fonction des conditions et de la durée d’utilisation .[. …]Ces opérations sont effectuées à l’initiative de l’utilisateur pour les conduits desservant des appareils individuels, ou du propriétaire ou du gestionnaire s’ils desservent des appareils collectifs. Elles doivent être effectuées par une entreprise qualifiée à cet effet […] un certificat de ramonage doit être remis à l’usager précisant le conduit de fumée ramenée et attestant notamment de la vacuité du conduit sur toute sa longueur..]

Par ailleurs l’arrêté du 23 janvier 2018 relatif aux règles techniques de sécurité applicable aux installations de gaz combustible des bâtiments d’habitation individuelle ou collective prévoit en son article 26 que les installations situées entre l’organe de coupure générale et les compteurs individuels font l’objet d’actions d’entretien dont la périodicité n’excède pas 10 ans [….] le maintien en l’état des installations intérieures et l’entretien des appareils desservis par ces installations incombe à l’usager ou à celui qui en a contractuellement la charge, qui feront appel, si nécessaire, à un professionnel

Mais cet arrêté régit les installations en amont des chaudières, il ne traite pas des gaz de combustion en aval de celles-ci. Le règlement sanitaire départemental n’est donc pas abrogé par cet arrêté qui est moins contraignant, et l’entretien annuel constitue donc bien une obligation pour chaque copropriétaire disposant d’une chaudière individuelle, et pour le syndicat des copropriétaires s’agissant des conduits collectifs situés dans les parties communes.

La résolution n°3 de l’assemblée générale du 1er mars 2022 est ainsi libellée :

Souscription du contrat d’entretien collectif des chaudières individuelles

majorité nécessaire : article 25

historique : le syndic a rencontré des problèmes de rejet de monoxyde de carbone dans un appartement de la résidence du fait de l’obturation d’un clapet sur un conduit 3CEP.

Après expertise dommages ouvrage, il s’avère qu’un entretien de ces conduits est nécessaire au bon fonctionnement de l’immeuble.

L’unique société en mesure de proposer ce type de contrat d’entretien est la société CHAM.

Cependant ce type de contrat requiert que cette même société se charge également de l’entretien de toutes les chaudières individuelles, au travers d’un contrat global de maintenance P2-P3 des chaudières individuelles des 34 logements.

L’assemblée générale décide, parmi les propositions, de souscrire un contrat auprès de l’entreprise CHAM pour un montant annuel de 4142,98 ' TTC pour une durée de 3 années.

La dépense sera répartie selon les charges correspondantes sur l’exercice en cours.

Pour : 3862/10000

Contre : 365/10000

Abstention : 0

Les 13 copropriétaires votant totalisent 4227 tantièmes.

Il ressort du contrat produit par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre des notes en délibéré autorisées par la cour, par substitution au contrat produit en cours de procédure qui concernait la Résidence POLARIS 1, que le contrat souscrit en 2022 avec la CHAM par le Syndicat des copropriétaires pour la résidence POLARIS 2 comprend :

— la prestation dite P2 (entretien annuelle des 34 chaudières individuelles) pour 78,20 ' HT/chaudière soit 82,50 ' TTC

— un forfait pièces et main d’oeuvre pour les deux entretiens P2 et P3, souscrit en option pour 39,30 '/chaudière soit 41,46 ' TTC

soit un coût de 117,50 ' HT soit 123,96 ' TTC pour l’entretien de chaque chaudière individuelle.

Outre

— la prestation P3 pour l’entretien des 8 conduits collectifs 3CEP pour 506,40 ' TTC

— la pose d’un détecteur de monoxyde de carbone dans chaque logement 54 ' TTC.

Or M. et Mme [T] justifient que le contrat individuel pour l’entretien de la chaudière, souscrit par leur locataire Mme [L], s’élève en 2022 à 99 ' et en 2025 à 109 ' TTC selon facture versée au débat.

M. et Mme [T] justifient aussi que le devis pour le renouvellement du contrat de la CHAM en 2025 portera le coût annuel par copropriétaire à la somme de 155,58 '.

Si le Syndicat des copropriétaires de la Résidence POLARIS 2 démontre que la CHAM n’accepte pas d’effectuer seulement l’entretien des conduits 3CEP sans prendre en charge également l’entretien des chaudières individuelles, il n’est pas établi que d’autres entreprises spécialisées ne le pourraient pas, les mails versés au débat mentionnent seulement que les trois entreprises interrogées n’étaient pas habilitées à faire l’entretien des conduits 3CEP (ARAUJO SEIGNAT ENERGIE, DALKIA SUD-OUEST, BOURG FRERES).

Il est ainsi établi que le contrat souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès de la CHAM constitue une augmentation significative, sans justifier d’un motif légitime, du coût de l’entretien des chaudières individuelles portant atteinte aux conditions de jouissance de leurs lots par les copropriétaires qui n’ont en outre pas le choix du prestataire, justifiant de prononcer l’annulation de la résolution numéro 3 pour n’avoir pas été adoptée à l’unanimité des copropriétaires par infirmation du jugement.

Statuant à nouveau sur les mesures accessoires':

La cour réforme les mesures de fin de jugement et condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence POLARIS 2 aux dépens de première instance et d’appel.

Il devra payer à M. et Mme [T] une indemnité de 3000' au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mse à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule la résolution° 3 adoptée par l’assemblée générale du 1er mars 2022,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence POLARIS 2 aux entiers dépens d’appel.

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence POLARIS 2 à payer à [O] [T] et [Z] [V] épouse [T] la somme de 3000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence POLARIS 2 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame BRUNET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Hélène BRUNET Caroline FAURE