COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-2

ARRET N°201

CONTRADICTOIRE

DU 01 JUILLET 2025

N° RG 23/08500 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WICT

AFFAIRE :

[N] [C]

C/

[F] [D]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2023 par le Tribunal d’Instance de PUTEAUX

N° chambre : 00

N° Section : 00

N° RG : 11-21-557

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 01.07.25

à :

M^e Franck LAFON

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE UN JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [N] [C]

née le 26 Avril 1972 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20230406 – Représentant : M^e Valérie CHARLET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2107

****************

INTIMES

Monsieur [F] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 24065 – Représentant : M^e Vincent DAUGY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0042

Madame [V] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 24065 – Représentant : M^e Vincent DAUGY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0042

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Avril 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 3 juin 2017, M. [F] [D] et Mme [V] [D] ont donné à bail à Mme [N] [C] une maison individuelle à usage d’habitation en copropriété située au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1 870 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 80 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 1 870 euros.

Par contrat du 15 février 2013, M. et Mme [D] ont confié à la société Immobilière [Localité 5] 1, exerçant sous l’enseigne le Village Bleu, la gestion locative du bien.

Par acte d’huissier de justice délivré le 28 juillet 2021, Mme [C] a fait assigner M. [G] [D] et Mme [D] aux fins de voir :

— condamner M. et Mme [D] à lui payer les sommes suivantes :

—  1 000 euros au titre d’une insuffisance de production d’eau chaude,

—  2 244 euros au titre d’une insuffisance de chauffage lors de l’hiver 2017/2018,

—  1 500 euros au titre d’une insuffisance de chauffage au 1er étage du logement lors de l’hiver 2020/2021,

—  12 800 euros au titre d’une absence de rénovation prévue au bail, outre la somme mensuelle de 291 euros à compter du 20 juin 2021 jusqu’à complète réparation et remise en état,

—  1 500 euros au titre d’infiltrations au 1er étage du logement, sous astreinte ferme et définitive de 50 euros par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification du jugement et jusqu’à la fin des désordres et la remise en état des lieux,

—  8 541 euros en raison de l’absence de ventilation mécanique contrôlée, sous astreinte ferme et définitive de 15 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à la justification du caractère récupérable,

—  5 000 euros à titre de tracasseries anormales,

—  1 000 euros à titre de résistance abusive,

— condamner M. et Mme [D] à faire procéder à la mise aux normes et à la rénovation du logement,

— condamner M. et Mme [D] à faire réparer les installations défectueuses, sous astreinte ferme et définitive de 50 euros par jour de retard un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— juger bien fondée la suspension du paiement des loyers jusqu’à complète mise aux normes du logement et sa rénovation,

— juger bien fondée la suspension du paiement des charges locatives jusqu’à la justification du caractère locatif et redevable des charges appelées, sous astreinte ferme et définitive de 15 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— juger bien-fondée la retenue qu’elle a pratiquée sur les loyers du 1er trimestre 2021, à hauteur de 5 217,54 euros et correspondant aux dépenses qu’elle a engagées aux lieu et place du bailleur,

— condamner M. et Mme [D] à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [D] aux entiers dépens.

Par acte d’huissier de justice du 30 mars 2022, M. et Mme [D] ont fait assigner en intervention forcée la société Immobilière [Localité 5] 1 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic, la société TIG.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2022, M. et Mme [D] ont fait signifier à Mme [C] un courrier dans lequel ils ont donné congé pour reprise à effet au 2 juin 2023.

Mme [C] a quitté les lieux le 26 septembre 2023.

Par jugement réputé contradictoire du 14 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

— constaté l’intervention volontaire de M. [F] [D],

— ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les RG n°11-21-557 et RG n°11-22-341,

— débouté Mme [C] de l’ensemble de ses demandes,

— validé le congé pour reprise délivré à Mme [C] le 2 décembre 2022,

— dit qu’à compter du 3 juin 2023, Mme [C] s’est trouvée occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1],

— ordonné en conséquence à Mme [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour Mme [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [C] à payer à M. et Mme [D] la somme de 56 849,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 août 2023, échéance d’août 2023 incluse,

— condamné Mme [C] à payer à M. et Mme [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 2 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés,

— débouté M. et Mme [D] de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté la société Immobilière [Localité 5] 1 de sa demande de remboursement de l’avance sur l’assurance loyers impayés,

— condamné M. et Mme [D] à verser à la société Immobilière [Localité 5] 1 6,5% HT des sommes qu’ils percevront au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation en exécution du présent jugement,

— condamné Mme [C] aux entiers dépens,

— condamné Mme [C] à payer à M. et Mme [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Immobilière [Localité 5] 1 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 20 décembre 2023, Mme [C] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident rendue le 13 février 2025, le conseiller de la mise en état a notamment:

— déclaré recevable la demande de radiation formée par M. et Mme [E],

— débouté M. et Mme [E] de la totalité de leurs demandes,

— condamné M. et Mme [E] aux dépens de l’incident.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 mars 2024, Mme [C], appelante, demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— a validé le congé pour reprise délivré le 2 décembre 2022,

— dit qu’à compter du 3 juin 2023, elle s’est trouvée occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1],

— lui ordonné en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— l’a condamnée à payer à M. et Mme [D] la somme de 56 849,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 août 2023, échéance d’août 2023 incluse,

— l’a condamnée à payer à M. et Mme [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 2 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

— l’a condamnée à payer à M. et Mme [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et tous autres chefs non compris dans le dispositif et lui faisant grief,

Et statuant à nouveau,

— juger que le logement loué par M. et Mme [D] ne répondait pas aux exigences de délivrance d’un logement décent,

— juger que les obligations de délivrance de logement en bon état de réparation et d’entretien n’ont pas été respectées par M. et Mme [D],

— juger qu’elle a justifié des dommages que sa famille et elle ont subis jusqu’à leur départ des lieux loués,

— juger qu’elle a exposé des frais en résultant dont elle devra recevoir le remboursement,

— juger que le congé signifié le 2 décembre 2022 l’a été en fraude des droits de la locataire qui a subi un préjudice qui devra être réparé,

— juger que les charges injustifiées ne sont pas dues,

En conséquence,

— débouter M. et Mme [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. et Mme [D] à l’indemniser des préjudices subis au titre de la jouissance des lieux loués, résultant d’une carence avérée du bailleur, préjudices extrêmement importants dans le quotidien, dans leur répétition et dans la durée, et à lui régler, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

— insuffisance de production d’eau chaude : 1 000 euros,

— insuffisance de chauffage (hiver 2017/2018) : 2 244 euros,

— absence de chauffage 1er étage (hiver 2020/2021) : 1 500 euros,

— absence de rénovation prévue au bail : 12 800 euros + indemnité de 291 euros par mois à compter du 20 juin 2021 jusqu’à son départ le 26 septembre 2023,

— infiltrations persistantes au 1er étage : 1 500 euros,

— absence de ventilation mécanique contrôlée : 8 541 euros,

— dangerosité de l’installation électrique : 5 000 euros,

— mauvais état général des installations : 2 850 euros,

— tracasseries anormales : 5 000 euros,

— résistance abusive : 1 000 euros,

— congé frauduleux : 5 000 euros,

— condamner M. et Mme [D] à lui rembourser la somme de 5 217,54 euros correspondant aux dépenses qu’elle a personnellement engagées aux lieu et place du bailleur :

— contrôle tableau électrique : 368,94 euros

— remise en peinture : 3 850 euros

— réparation en toiture : 389,40 euros

— facture huissier : 609,20 euros,

— condamner M. et Mme [D] à lui rembourser la somme de 4 250 euros à parfaire, au titre des charges acquittées et injustifiées du 3 juin 2017 au 31 juillet 2021,

— débouter M. et Mme [D] de toute demande de règlements afférents aux charges injustifiées à compter du 1er août 2021, à savoir la somme de 2 125 euros à parfaire,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée au paiement de ces charges comme accessoires du loyer et/ou de l’indemnité d’occupation,

— condamner M. et Mme [D] à lui rembourser la somme de 1 870 euros au titre du dépôt de garantie versé entre les mains du bailleur à l’entrée dans les lieux,

— ordonner la compensation des sommes dues entre les parties à due concurrence,

— juger bien fondée la suspension du paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges locatives opérée par la locataire du fait des fautes du bailleur ; juger qu’elle ne pourra en subir aucune conséquence,

— condamner M. et Mme [D] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. et Mme [D] de toute demande de condamnation au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 21 mai 2024, M. et Mme [D], intimés, demandent à la cour de :

— déclarer Mme [C] mal fondée en son appel et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner Mme [C] à leur payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction en ce qui concerne ceux d’appel au profit de M^e Debray, avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la saisine de la cour

Si les intimés demandent à la cour, dans leur conclusions, de constater que l’appel formé est incompréhensible et dilatoire, après avoir relevé que Mme [C], qui ne s’était pas présentée à l’audience, avait renoncé à ses demandes devant le premier juge en offrant de verser une somme de 25 000 euros pour solde de tout compte, la cour relève qu’il ne s’agit pas d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et qu’ils n’en tirent aucune conséquence juridique dans le dispositif de leurs conclusions, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ce point.

Sur les demandes au titre du préjudice de jouissance

Le premier juge a débouté Mme [C] de l’ensemble de ces demandes aux motifs qu’elle ne démontrait pas que les bailleurs avaient manqué à leurs obligations de délivrance d’un logement décent et d’assurer une jouissance paisible à leur locataire à défaut de production de ses pièces, la demanderesse n’ayant pas déposé son dossier de plaidoirie.

Mme [C], qui poursuit l’infirmation du jugement, reprend ses demandes d’indemnisation devant la cour en soutenant que les bailleurs ont manqué à leurs obligations contractuelles. Elle soutient que rapidement après son emménagement avec ses deux enfants, elle a eu à déplorer plusieurs manquements, ce dont elle a interpellé le mandataire des bailleurs qui n’y a pas donné les suites idoines en laissant le logement impropre à sa destination, de sorte qu’elle a décidé de mettre un terme aux nuisances subies en entreprenant des travaux à ses frais.

M. et Mme [D] s’opposent à ces demandes en faisant valoir qu’ils ont fait preuve de diligence dans la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux problèmes mineurs rencontrés par Mme [C] qui a eu des difficultés de paiement à compter d’avril 2020, date à laquelle elle a commencé à faire preuve de revendications permanentes et souvent injustifiées dans le but de ne plus payer son loyer. Ils ajoutent qu’elle n’a pas respecté son obligation première de s’acquitter du loyer, sa dette s’élevant à la somme de 64 000 euros.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Cette garantie joue dès lors que le locataire est troublé dans la jouissance paisible des lieux loués.

Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis (civ. 3ème, 11 octobre 2018, n°17-21.286).

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

L’obligation du bailleur ne cesse qu’en cas de force majeure (civ. 3ème, 29 avril 2009 n° 08-12.261, civ. 3ème, 18 juin 2002, n° 01-02.006). La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire.

Il s’ensuit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure ou faute du locataire.

* Sur l’insuffisance de production d’eau chaude

Mme [C] réclame à ce titre une indemnisation de 1 000 euros en faisant valoir qu’elle a été privée d’eau chaude durant 5 mois et demi avant que le bailleur fasse changer le chauffe-eau et ce après qu’elle ait elle-même sollicité un professionnel. Elle soutient avoir eu à déplorer une insuffisance dans la production d’eau chaude ne permettant pas à sa famille, composée de trois personnes, de bénéficier confortablement d’eau chaude, soutenant que le chauffe-eau, très entartré, ne pouvait plus en produire suffisamment.

M. et Mme [D] s’opposent à cette demande en faisant valoir qu’ils ont fait changer le chauffe-eau à l’automne 2017 sur la simple allégation de la locataire d’un chauffe-eau insuffisant pour améliorer son confort, ce qui démontre leur bonne foi et leur réactivité, ajoutant qu’elle ne justifie donc d’aucun préjudice.

Sur ce,

Au soutien de cette demande, Mme [C] produit, pour seul justificatif, un échange de courriels du 17 novembre 2017 entre elle et la société gestionnaire du bien, cette dernière l’informant que M. [D] avait passé commande pour le changement du ballon d’eau suite au devis qu’elle lui avait transmis le jour même et que le plombier devrait intervenir la semaine d’après.

Ce seul élément, qui démontre ainsi la réactivité du bailleur, ne permet pas d’établir l’existence même d’une absence ou d’une insuffisance d’eau chaude dans le logement. Mme [C] n’apporte aucune précision quant à cette insuffisance alléguée et ne justifie pas de la durée du trouble dont elle fait état.

Elle est en conséquence déboutée de cette demande. Le jugement est en conséquence confirmé de ce chef par substitution de motifs.

* Sur l’insuffisance de chauffage (hiver 2017/2018)

Mme [C] demande une indemnisation à hauteur de 2 244 euros en raison de l’insuffisance du chauffage du rez-de-chaussée durant l’hiver 2017/18. Elle fait valoir que les convecteurs électriques anciens, qui n’avaient pas été testés lors de l’entrée dans les lieux, n’assuraient plus convenablement la chauffe de ces pièces puisque la température ambiante maximale était de 16 C° et ce malgré un réglage sur une température de 22 C°. Elle ajoute avoir tenté d’optimiser la chauffe en forçant les radiateurs au maximum et en les faisant fonctionner 24 heures sur 24, ce qui a augmenté sa facture d’électricité et lui a causé un trouble de jouissance. Elle explique que les radiateurs ont été changés à la fin de l’été 2018, ce qui a réglé la difficulté.

M. et Mme [D] s’opposent à ces demandes en relevant qu’ils n’ont été avisés de ces doléances, dont la locataire n’avait même pas justifié, qu’en juin 2018 et qu’ils ont accepté de changer l’ensemble des convecteurs électriques du logement, ce qui a réglé le problème comme le reconnaît l’appelante.

Sur ce,

Mme [C], par des échanges de courriels avec la société gestionnaire du bien en juin 2018, a avisé celle-ci d’un problème de chauffage survenu au rez-de-chaussée de la maison durant l’hiver. Pour autant, elle ne justifie pas de la date à laquelle serait apparue cette difficulté ni en avoir avisé précédemment les bailleurs, de même qu’elle ne démontre pas l’existence même de ce dysfonctionnement et de son intensité en l’absence de toute mesure de température dans le logement durant l’hiver. Elle ne produit par ailleurs aucune facture d’électricité. Enfin, elle reconnaît que les radiateurs ont été changés, ce qui a mis fin à toute difficulté.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter Mme [C] de sa demande et de confirmer le jugement par substitution de motifs.

* Sur l’absence de chauffage au 1er étage (hiver 2020/2021)

Mme [C] demande une indemnisation de 1 500 euros à ce titre correspondant à une privation totale de chauffage pendant plus d’un mois entre décembre 2020 et janvier 2021, sans que son bailleur intervienne pour y remédier malgré ses demandes. Elle fait valoir que les radiateurs du 1er étage n’ont plus fonctionné à compter du mois de décembre 2020 entraînant des températures de 10 °C dans les chambres et la salle de bains ; qu’elle a dû faire intervenir un électricien qui a trouvé la panne au niveau du tableau électrique et qui a procédé aux réparations nécessaires moyennant une facture de 368,94 euros qu’elle a réglée et dont elle demande le remboursement. Elle soutient qu’un logement loué sans appareil de chauffage en état de fonctionnement ne peut être considéré comme décent.

M. et Mme [D] s’opposent à cette demande en faisant valoir que ce problème résultait d’un défaut d’entretien du tableau électrique car deux contacteurs étaient défectueux et qu’ils ont été changés à l’initiative de la locataire. Ils rappellent les dispositions de l’annexe du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations et dépenses d’entretien à la charge du locataire concernant les équipements d’installation électrique, en déduisant que la demande ne repose sur aucun fondement juridique ou factuel.

Sur ce,

A titre liminaire, la cour relève que le logement n’a pas été donné à bail sans chauffage et qu’il s’agit d’une panne survenue en cours de bail, de sorte que l’indécence du logement n’est pas caractérisée à ce titre.

Il résulte de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives qu’au titre des équipements d’installations d’électricité (V), sont à la charge du locataire, le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux et la réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection.

Mme [C] justifie avoir avisé le mandataire des bailleurs d’une absence de chauffage à l’étage du logement par courriel du 11 décembre 2020 sans retour de la part de ce dernier et l’avoir relancé le 4 janvier 2021, date à laquelle la société gestionnaire lui a répondu qu’elle était dans l’attente du retour de la société mandatée le 11 décembre et qu’elle la relançait. Le 5 janvier 2021, la locataire l’informait avoir décidé de faire venir un chauffagiste compte tenu du froid dans les chambres.

L’appelante produit la facture d’un montant de 368,94 euros de la société Sotrelec du 31 janvier 2021, intervenue le 6 janvier, mentionnant une intervention pour un dysfonctionnement du chauffage dans le logement, contrôle du tableau électrique et test de circuits de chauffage, au titre du diagnostic : contacteur hors service et au titre des prestations : remplacement de deux contacteurs de puissance. Essais concluants.

Il est donc établi que Mme [C] a rencontré un dysfonctionnement au niveau du chauffage du 1er étage de son logement entre le 11 décembre 2020 et le 6 janvier 2021 causé par une panne des contacteurs de puissance sans que M. et Mme [D] établissent que celle-ci résulterait d’un défaut d’entretien de la part de la locataire ni que leur remplacement serait à sa charge en application du décret susvisé.

La nature et la durée des troubles constatés justifient que Mme [C] soit indemnisée au titre de ce préjudice de jouissance à hauteur de 20 % du loyer, soit la somme de 325,74 euros (1 870 euros x 20 % / 31 jours x 27 jours). M. et Mme [D] sont donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur le remboursement de la facture, outre le fait que Mme [C] avait demandé l’intervention du bailleur pour la réparation du chauffage, le caractère d’urgence de cette intervention, au regard de la période hivernale, justifie de faire droit à la demande de la locataire en remboursement de la facture sur le fondement de l’article 1222 du code civil, sans que le caractère excessif du coût de ses travaux soit établi voire allégué.

M. et Mme [D] seront donc condamnés à lui verser la somme de 368,94 euros en remboursement de la facture de la société Sotrelec du 31 janvier 2021.

Le jugement est infirmé de ces chefs.

* Sur l’absence de reprise des travaux de peinture

Mme [C] demande la condamnation des intimés à lui payer la somme de 12 800 euros à ce titre, outre une indemnité de 291 euros par mois (correspond à 15% du loyer HT) à compter du 20 juin 2021 jusqu’au 26 septembre 2023, date de son départ, et le remboursement de la facture de 3 850 euros correspondant à la remise en état des murs endommagés.

Au soutien de ces demandes, elle fait valoir que des infiltrations d’eau provenant des terrasses du 1er étage et du rez-de-chaussée ont causé d’importants désordres esthétiques dans le séjour, ce qui a été constaté dans le bail dans lequel il est acté que les propriétaires s’engageaient à faire le nécessaire pour réparer ce dommage après séchage total du mur. Elle soutient que les travaux d’étanchéité des terrasses sont intervenus en 2018 et que les murs ont séché, sans réparation des désordres par les bailleurs, de sorte qu’elle a vécu dans un endroit à l’aspect délabré, le salon, qui est la pièce principale de vie, depuis son entrée dans les lieux et jusqu’au 31 janvier 2021, date à laquelle elle a fait réaliser des travaux de rénovation en raison de la carence du bailleur malgré ses demandes.

Elle ajoute qu’une nouvelle infiltration d’eau a affecté le logement à compter du 20 juin 2021 sans aucune réaction des bailleurs.

M. et Mme [D] s’opposent à cette demande aux motifs que les travaux de reprise de l’étanchéité des terrasses ont été votés fin 2017 et ont été entrepris courant 2018. Ils expliquent qu’il convenait de respecter un temps de séchage avant la remise en peinture du mur du séjour comme indiqué dans le contrat de bail.

Ils affirment ne s’être jamais opposés à ces travaux mais que la locataire étant la seule à savoir si le mur était totalement sec, il lui appartenait de le leur signaler, ce qu’elle n’a fait que le 10 mars 2020, soit juste avant le confinement, de sorte qu’aucun manquement ne peut leur être reproché avant cette date. Ils soutiennent que sa demande de dommages et intérêts sur cette période est irrecevable car il était convenu qu’aucune indemnité ne serait due à raison de ce sinistre qui était connu lors de l’entrée dans les lieux.

Ils indiquent que postérieurement à cette date, ils ont été normalement diligents dans la réalisation des travaux dans la mesure où en raison de la crise sanitaire, l’établissement du devis a pris plus de temps que d’ordinaire et qu’il est également possible qu’une incompréhension soit intervenue pour savoir qui des propriétaires ou des locataires se chargerait de la réalisation du devis. Ils soutiennent cependant qu’à aucun moment, ils ont refusé l’exécution et la prise en charge des travaux. Ils relèvent que Mme [C] les a placés devant le fait accompli en janvier 2021 en faisant procéder à des travaux de peinture plus importants que ceux sur lesquels portaient leur engagement (la rénovation d’un seul pan de mur), et ce sans leur autorisation, de sorte qu’ils n’ont pas à les rembourser. Ils relèvent enfin lui avoir proposé d’en payer une partie, ce qui démontre encore leur bonne foi.

Sur ce,

L’article 1222 du code civil dispose qu’après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Il convient cependant de relever que le locataire doit informer le bailleur de l’existence d’un sinistre et de la nécessité d’une intervention, et que ce n’est que si le bailleur ne se manifeste pas que le locataire peut faire exécuter les travaux à sa place, à un coût raisonnable.

En l’espèce, le contrat de bail du 3 juin 2017 contient la clause particulière suivante:

'De convention expresse entre les parties, il est également arrêté :

De fait, le mur du séjour mitoyen en partie basse est dégradé (craquelures sur une bonne partie du mur).

Ce sinistre est dû à des infiltrations d’eau provenant d’une mauvaise étanchéité de la terrasse (mitoyenne).

Les propriétaires s’engagent à faire le nécessaire pour réparer ce dommage (nouvelle étanchéité de la terrasse + réfection du mur endommagé). Cette réfection du mur doit être établie une fois le séchage total du mur.

Par conséquent, la locataire s’engage et accepte de permettre l’accès à la maison pour effectuer ces travaux.'

L’état des lieux d’entrée mentionne dans le séjour / salon, que le sous-bassement du mur mitoyen est en mauvais état (infiltrations et peinture écaillée), ce qui est corroboré par les photographies jointes. Il est également noté que les prises électriques ne sont pas testées et que sur ce côté du mur, les cache-prises sont déposées.

Il est par ailleurs établi que les travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2017, ce dont Mme [C] a été informée par courriel du 4 janvier 2018. Elle a également été informée, par courriel du 21 juin 2018, que les travaux avaient été effectués et qu’il fallait désormais attendre le séchage du mur.

L’appelante a relancé le mandataire des bailleurs le 10 mars 2020 pour lui indiquer que les murs étaient complètement secs depuis au moins deux ans ; qu’elle avait contacté son propriétaire sans retour et qu’elle souhaitait régler ce problème, ce à quoi M. [D] a répondu à son mandataire le jour même qu’il était d’accord pour les travaux, voir même pour que Mme [C] fasse établir un devis.

Après avoir relancé le mandataire du bailleur les 8 septembre 2020, 25 novembre 2020, 7 décembre 2020 et le 4 janvier 2021 pour la réalisation de ces travaux, Mme [C] a fait intervenir un professionnel pour y procéder, ce dont elle a avisé son bailleur le 6 janvier en précisant qu’elle déduirait la facture de ces prochains loyers.

Elle produit une facture de la société Pro Nuances du 1er février 2021 d’un montant total de 3 850 euros TTC mentionnant des travaux de réparations 'suite à DDE’ en reprenant le montant HT du devis d’un montant de 3 500 euros sans détail des prestations, étant relevé qu’elle ne verse pas aux débats ce devis. Il ressort du courrier des bailleurs du 23 mars 2021, contestant les sommes réclamées et offrant tout de même d’en prendre en charge une partie, que le coût des travaux pour le mur du salon était de 1 075 euros HT (475 + 600), soit 1 182,50 euros TTC, le surplus concernant d’autres pièces de la maison.

Il résulte de ces éléments que Mme [C] a demandé à plusieurs reprises à son bailleur de reprendre les désordres du mur existants depuis son entrée dans les lieux, sans que les travaux de réparation n’aient été effectués en retour. Elle était donc en droit d’y faire procéder sans qu’il puisse lui être reproché de ne pas avoir fait valider le devis par son bailleur.

Compte tenu du coût retenu au titre de la réfection du mur qui n’apparaît pas excessif, il convient donc de condamner M. et Mme [D] à rembourser à Mme [C] la somme de 1 182,50 euros au titre de ces travaux.

Sur le trouble de jouissance, en application de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a), à savoir une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La cour rappelle que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public de sorte que le fait que le contrat mentionne expressément la dégradation du mur et l’engagement du bailleur de procéder à sa remise en état ne saurait le dispenser de son obligation de garantir la jouissance paisible du logement ni empêcher la locataire de demander une indemnisation au titre du préjudice en résultant, étant ajouté qu’il n’est nullement mentionné dans le bail qu’il en aurait été tenu compte dans le montant du loyer.

La cour relève cependant que le désordre qui consiste en des traces d’humidité et de la peinture effritée, concerne le bas d’un des murs du salon, sur une partie limitée, ce qui a causé à Mme [C] un préjudice esthétique comme elle l’indique et qui ne saurait être indemnisé à hauteur de plus de 2 % du montant du loyer. Il convient en outre de tenir compte du fait que la locataire n’a pas avisé les bailleurs que le mur était en état d’être repeint avant le 10 mars 2020.

M. et Mme [D] seront en conséquence condamnés à lui verser la somme de 1 200 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Pour la période postérieure au 20 juin 2021, Mme [C] verse aux débats un courriel envoyé à son bailleur à cette date dans laquelle elle indique que des traces réapparaissent et que le mur s’effrite. Y sont jointes des photographies montrant quelques petites traces d’infiltrations et de petites cloques. Ces seuls éléments sont insuffisants à établir que la locataire aurait subi un préjudice de jouissance en résultant, aucune autre réclamation à ce titre n’étant justifiée.

Le jugement déféré est partiellement infirmé de ces chefs.

* Sur les infiltrations persistantes au 1er étage

Mme [C] demande une indemnisation à ce titre d’un montant de 1 500 euros et le remboursement de la facture de la société Goupy (389,40 euros) qu’elle a fait intervenir pour réparer les désordres sur la toiture ainsi que le remboursement du constat d’huissier de justice des 12 et 14 janvier 2021 d’un montant de 609,20 euros.

Elle soutient qu’au cours de l’hiver 2020/21, d’importantes infiltrations d’eau sont survenues dans la chambre de l’un de ses enfants ayant entraîné l’apparition de gouttes d’eau au plafond et des moisissures, ce qui lui a occasionné un trouble de jouissance et une gêne anormale. Elle relève que le syndic a fait sienne les conclusions de la société FRC intervenue le 11 janvier 2021 à la demande du bailleur, sans investigation sur le toit, en mettant en cause son comportement (insuffisance de ventilation) après avoir rappelé que selon cette société, la ventilation mécanique contrôlée fonctionnait bien et qu’il convenait donc de vérifier qu’elle était bien nettoyée. Or, elle relève que la société Goupy a constaté des désordres sur la toiture qu’elle a réparés et que l’huissier de justice a bien constaté de la moisissure dans les deux chambres au droit des réparations faites par la société. Elle indique que depuis les infiltrations ont cessé mais que la moisissure a persisté.

M. et Mme [D] s’opposent à cette demande en faisant valoir que l’entreprise mandatée par Mme [C] n’a relevé aucun défaut sur l’étanchéité et le toit terrasse mais un problème ponctuel et mineur concernant les parties communes. Or, ils relèvent que la locataire s’est permise de missionner une entreprise pour intervenir sur les parties communes sans aucune autorisation contrevenant ainsi à ses obligations légales.

Sur ce,

Il résulte des pièces versées aux débats que Mme [C] a avisé le mandataire et le syndic de l’immeuble le 11 janvier 2021 (par courriel avec photographies) d’une infiltration dans la chambre de son fils avec des gouttes d’eau au plafond et de la moisissure qui commence à apparaître et de ce qu’elle a fait venir un expert qui a confirmé que l’infiltration provenait du toit.

Elle produit la facture du 28 janvier 2021 de la société Goupy correspondant à des travaux de dépannage de couverture du 11 janvier 2021 pour recherches de fuite. Au titre du compte rendu, il est indiqué : 'Recherche de fuite au niveau de la couverture et du toit terrasse. Le toit terrasse et l’étanchéité sont récents et ne présentent aucun défaut. Recherche de fuite au niveau du brisis ardoise et de la zinguerie. Une soudure cassée sur un fronton et élément d’arêtier arraché au niveau de l’ardoise. Pose d’un paxalumin au niveau du fronton et pose d’une bande jitra sur arêtier ardoise.'

Elle verse aux débats un constat des 12 et 14 janvier 2021 dans lequel l’huissier de justice a constaté dans la 2ème chambre un décollement de peinture au plafond sans gouttes en suspension comme sur la photographie produite par Mme [C] alors qu’il pleuvait le 12 janvier, jour du constat. Dans les deux chambres, il a constaté des moisissures en bordure des coffrages de volet roulant. Ces moisissures se trouvent dans la zone au-dessous des endroits où est disposé le paxalumin.

Au vu de ces éléments, il n’y a donc pas lieu d’ordonner aux bailleurs de lui rembourser cette facture dans la mesure où Mme [C] ne justifie pas les avoir avisés précédemment de ce désordre ni leur avoir demandé d’effectuer les réparations nécessaires.

Au titre du préjudice de jouissance, elle n’établit pas la date à laquelle sont apparus ces désordres dont elle n’a pas avisé les bailleurs avant le 11 janvier 2021, date à laquelle elle reconnaît elle-même qu’ils ont fait intervenir une société. Elle indique que l’intervention de la société Goupy a mis fin aux infiltrations mais que la moisissure a persisté, ce dont elle ne justifie pas au-delà du 14 janvier 2021.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande au titre du préjudice de jouissance et de sa demande de remboursement du procès-verbal de constat d’huissier des 12 et 14 janvier 2021.

Le jugement déféré est confirmé de ces chefs par substitution de motifs.

* Sur l’absence de ventilation mécanique contrôlée

Mme [C] demande une indemnisation à ce titre à hauteur de 8 541 euros correspondant à 10% du loyer HC pendant 44 mois.

Elle fait valoir que lors de l’entrée dans les lieux, le bon fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée n’a pas été vérifié. Elle indique n’avoir pu prendre conscience d’un défaut de fonctionnement de la ventilation puisqu’elle a attribué aux autres manquements du bailleur les conséquences du défaut de cette ventilation mécanique contrôlée. Elle soutient qu’après investigations, la ventilation mécanique contrôlée n’a jamais fonctionné depuis son entrée dans les lieux, les rapports d’entretien indiquant que depuis juillet 2016 au moins, aucun accès à la ventilation mécanique contrôlée du pavillon n’avait été possible. Elle indique que le rapport du 25 janvier 2021 mentionne qu’elle ne fonctionne pas, ce qui a contribué à maintenir une humidité excessive résultant des infiltrations diverses. Elle affirme qu’en négligeant la ventilation mécanique contrôlée alors qu’il avait lui-même rencontré un problème sur cet élément quand il habitait les lieux, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent comme il a fini par le reconnaître.

M. et Mme [D] s’opposent à cette demande. Ils font valoir que le défaut de fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée, dont l’entretien est assuré par la copropriété, devait être relevé par Mme [C] qui occupe le logement, ce qu’elle n’a pas fait, et que c’est grâce à M. [D] qu’une vérification a été faite. Ils soutiennent que si Mme [C] avait été plus vigilante et exécuté ses propres obligations d’entretien, la ventilation mécanique contrôlée ne serait pas restée aussi longtemps dysfonctionnelle.

Sur ce,

Il est établi que la ventilation mécanique contrôlée n’a pas été vérifiée chez Mme [C] entre 2016 et 2020 en raison d’un défaut d’accès au pavillon qu’elle occupe dont la cause n’est pas précisée. La fiche d’entretien du 25 janvier 2021 mentionne que la ventilation mécanique contrôlée est 'HS'. Elle a été remplacée le 17 mars 2021.

Cependant, il ne résulte pas de ces éléments que la ventilation mécanique contrôlée ne fonctionnait pas depuis l’entrée dans les lieux de la locataire ni que les bailleurs auraient manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent, étant ajouté que Mme [C] ne justifie pas de problèmes d’humidité en résultant. Le fait que M. [D] ait reconnu avoir rencontré un problème de ventilation mécanique contrôlée quand ils habitaient dans les lieux en indiquant que 'en plein hiver, c’est dramatique', ne saurait valoir reconnaissance d’un manquement à son obligation de délivrer un logement décent, ni que la ventilation mécanique contrôlée ne fonctionnait pas lors de l’entrée dans les lieux.

Il convient en conséquence de débouter Mme [C] de sa demande et de confirmer le jugement déféré de ce chef par substitution de motifs.

* Sur la dangerosité de l’installation électrique

Mme [C] demande une indemnisation de 5 000 euros en réparation des troubles subis du fait de la défectuosité et de la dangerosité de l’installation électrique.

Elle fait valoir que l’installation électrique était défaillante, voire dangereuse, en ce que le tableau électrique était défaillant, ce qui a nécessité l’intervention d’un électricien pour le réparer et permettre la remise en route du chauffage, que les branchements électriques sous l’évier de la cuisine pour les machines n’étaient pas conformes (raccordement sur la même prise – interdit, puissance insuffisante, domino – interdit – qui fondait régulièrement) nécessitant de n’utiliser qu’une machine à la fois, et en ce que certaines prises ne tenaient plus dans les murs gorgés d’eau et présentaient une dangerosité évidente et ne pouvaient plus être utilisées. Elle soutient que le bailleur n’a jamais entrepris de travaux à ce titre. Elle affirme qu’outre la gêne occasionnée, ce défaut de l’installation électrique lui a fait courir des risques de sécurité évidents ainsi qu’à ses enfants.

M. et Mme [D] s’opposent à cette demande au motif que Mme [C] ne justifie pas de cette prétendue défectuosité.

Sur ce,

Mme [C] se borne à produire des photocopies en couleur de clichés photographiques, qui ne sont pas datés, dont rien ne permet d’affirmer qu’ils concernent l’appartement objet du litige, et qui ne permettent pas en tout état de cause, faute d’éléments complémentaires émanant d’un professionnel, d’établir l’absence de conformité et la dangerosité de l’installation électrique du logement ni l’existence de troubles de jouissance en résultant. Il est par ailleurs relevé qu’elle a déjà été indemnisée au titre du trouble de jouissance concernant les infiltrations du mur du salon au niveau duquel se trouvait une prise électrique, de même qu’en ce qui concerne l’absence de chauffage.

En outre, ses seules allégations dans un courriel du 11 décembre 2020 quant au court-circuit d’une prise électrique dans la chambre de son fils ne sont corroborées par aucun élément extérieur.

Dans ces conditions, il convient de débouter Mme [C] de sa demande et de confirmer le jugement déféré de ce chef par substitution de motifs.

* Sur le mauvais état général des installations

Mme [C] demande une indemnisation à ce titre à hauteur de 2 850 euros correspondant à 2% du montant du loyer sur 75 mois, en faisant valoir que l’humidité ambiante et l’absence d’entretien du bailleur ont eu des effets délétères sur certains équipements comme les portes de placard (deux d’entre elles se sont dégondées et une autre est bloquée et empêchait l’accès au ballon d’eau et au linge) ou les stores, sans intervention efficace du bailleur.

M. et Mme [D] s’opposent à cette demande en faisant valoir que les désordres mis en exergue relèvent de l’entretien locatif.

Sur ce,

Concernant les portes de placard, Mme [C] verse aux débats uniquement un courriel du 11 mars 2020 dans lequel elle avise le mandataire du bailleur que la porte du placard est tombée sur sa fille après être sortie de ses rails, ce qui ne saurait suffire à entraîner une indemnisation à ce titre, la locataire ne démontrant pas avoir été dans l’impossibilité de remettre la porte dans ses rails et de procéder à la réparation ni que cela résulterait d’un défaut d’entretien du bailleur.

Concernant les stores, il résulte des échanges de courriels que, le 25 novembre 2020, Mme [C] a avisé le gestionnaire qu’un deuxième store extérieur du bas avait lâché suite à l’usure ; que le 7 décembre 2020, Mme [C] s’interrogeait sur les suites de la venue, la semaine précédente, d’un réparateur pour le store qui ne fonctionnait pas et que le jour même, le gestionnaire lui répondait être en attente du devis.

Ces seuls éléments, qui démontrent par ailleurs la réactivité des bailleurs, ne permettent pas de caractériser un trouble de jouissance qu’aurait subi la locataire du fait de ce store défectueux faute de précision complémentaire notamment quant à sa durée.

Il convient donc de la débouter de cette demande et de confirmer le jugement déféré par substitution de motifs.

Sur la demande au titre des tracasseries anormales et de la résistance abusive

Mme [C] demande une indemnisation de 5 000 euros en réparation des tracasseries anormales de gestion imposées par le comportement inerte des bailleurs en faisant valoir qu’elle devait tout gérer et qu’elle n’a eu de cesse de relancer ces derniers ou leur mandataire, gérer les sinistres à répétitions et l’intervention des artisans, de même qu’avancer les frais relatifs aux travaux, ce qui incombe normalement à ces derniers. Elle ajoute que la constitution d’un dossier pour la saisine du tribunal a également généré du travail et du temps et de l’énergie.

Elle sollicite en outre une indemnisation de 1 000 euros au titre de la résistance abusive des bailleurs qui ont fait preuve selon elle d’inertie et de désinvolture à son égard et n’ont pas réagi à ses demandes de réparation, ce qui lui a causé un préjudice pendant plusieurs années.

M. et Mme [D] s’opposent à ces demandes aux motifs que les 'tracasseries’ invoquées sont invérifiables et sans fondement juridique, en rappelant qu’elle a saisi le tribunal alors qu’elle était débitrice d’une dette locative de 64 000 euros.

Sur ce,

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [C] ne démontre pas que les bailleurs auraient fait preuve d’inertie dans l’exécution de leurs obligations comme relevé ci-dessus ni que cela lui aurait occasionné des 'tracasseries anormales de gestion'. Elle ne justifie pas davantage d’une résistance abusive de M. et Mme [D] dans l’exécution de leurs obligations, étant ajouté qu’elle a déjà été indemnisée pour les troubles de jouissance qu’elle établit avoir subis.

Elle est en conséquence déboutée de ses demandes et le jugement déféré est confirmé de ces chefs par substitution de motifs.

Sur la demande au titre du congé frauduleux

Mme [C] demande une indemnisation de 5 000 euros en réparation du trouble anormal qu’elle indique avoir subi du fait de la délivrance du congé pour reprise au profit du fils des bailleurs qu’elle soutient être frauduleux dans la mesure où il lui a été rapporté qu’il n’habite pas les lieux. Elle affirme qu’il a été délivré pour faire cesser ses exigences pourtant fondées. Elle expose avoir dû quitter les lieux à un moment où elle devait s’occuper de sa mère malade et après avoir dépensé beaucoup d’énergie pour la remise en état du logement. Elle indique avoir dû s’organiser dans des conditions difficiles pour trouver un nouveau logement précipitamment et préparer son déménagement, ce qui lui a causé un préjudice.

M. et Mme [D], qui concluent au débouté des demandes de Mme [C], ne font valoir aucun moyen à ce titre.

Sur ce,

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Mme [C] demande à la cour de juger que le congé lui a été signifié en fraude de ses droits et formule, comme seule prétention en résultant, une demande d’indemnisation pour le préjudice causé par cette situation. Dans ses conclusions, elle ne sollicite pas expressément le rejet des demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formées par les bailleurs et ne formule aucun moyen à ce titre alors qu’elle demande l’infirmation des chefs du jugement ayant ordonné son expulsion et l’ayant condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation. La cour ne peut donc que confirmer ces chefs du jugement déféré.

En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement (…). Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, M. et Mme [D] ont donné congé à Mme [C] le 2 décembre 2022, à effet au 2 juin 2023, pour reprise du logement au profit de leur fils et lui permettre de se rapprocher de son lieu de travail.

Mme [C] conteste le caractère réel et sérieux de la décision de reprise. En cas de contestation, c’est au bailleur, bénéficiaire de la reprise, qu’il appartient de prouver l’occupation des lieux après le départ du locataire.

En l’espèce, M. et Mme [D], qui ne font valoir aucun moyen sur ce point, n’établissent pas que leur fils a effectivement repris les lieux après le départ de Mme [C], ni même qu’un motif légitime l’aurait empêché d’y habiter. Il en résulte que le congé a été délivré en fraude des droits de la locataire, ce qui a causé à Mme [C] un préjudice en ce qu’elle a dû quitter les lieux précipitamment et trouver à se reloger, ce qui sera indemnisé par l’octroi d’une somme de 800 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [D] au paiement de cette somme.

Sur la demande en suspension du paiement du loyer

Mme [C] demande à la cour de juger bien-fondée la suspension du paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges locatives qu’elle a opérée du fait des fautes du bailleur et de dire qu’elle ne pourra en subir aucune conséquence (pas de majoration, ni pénalités de retard..).

Cependant, faute pour la locataire d’établir l’indécence du logement et surtout le fait que celui-ci serait inhabitable, seul cas dans lequel elle pourrait invoquer une exception d’inexécution, il convient de la débouter de cette demande. Le jugement est confirmé de ce chef par substitution de motifs.

Sur la demande au titre des charges locatives

Mme [C] demande la condamnation de M. et Mme [D] à lui rembourser la somme de 4 250 euros au titre des charges acquittées et injustifiées du 3 juin 2017 au 31 juillet 2021, et de débouter les intimés de toute demande de règlement afférent aux charges injustifiées à compter du 1er août 2021, à savoir la somme de 2 125 euros à parfaire, et de réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de ces charges comme accessoire du loyer ou des indemnités d’occupation.

Elle indique s’interroger sur la facturation des frais d’entretien de la ventilation mécanique contrôlée qui ont pu être inclus dans les charges locatives en relevant que les bailleurs n’ont pas justifié des régularisations de charges malgré sa demande présentée dès le stade de l’assignation, la privant ainsi de tout contrôle et ce en violation des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

M. et Mme [D] s’opposent à cette demande en faisant valoir que les charges locatives annuelles ont été dûment justifiées en cours de bail et que les régularisations transmises à la locataire n’ont fait l’objet d’aucune opposition ni contestation de sa part.

Sur ce,

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire un décompte des charges selon leur nature.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, (etc.)) à la disposition du locataire pendant six mois.

En outre, le premier alinéa de cet article énonce un principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Cependant, le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, dès lors qu’elles sont justifiées et que le bailleur établit, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, les pièces justificatives, qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges.

En l’espèce, M. et Mme [D] ne produisent pas les avis de régularisation de charges qu’ils soutiennent avoir adressés à la locataires et ne démontrent pas avoir mis à disposition de leur locataire les pièces justificatives des charges acquittées par cette dernière telles qu’énumérées ci-dessus. Le seul avis de régularisation de charges, produit par la locataire, concerne l’année 2019 et ne fait mention d’aucun détail des charges locatives réclamées ni de justificatifs produits ou mis à sa disposition.

Ces pièces justificatives ne sont pas davantage versées aux débats devant la cour.

.

Dès lors, la demande de Mme [C] en remboursement des provisions sur charges qu’elle a acquittées, doit être accueillie.

Mme [C] soutient avoir réglé les loyers et charges jusqu’au 31 juillet 2021, ce dont elle ne justifie pas. Les comptes-rendus de gestion produits par les bailleurs, de même que la relance du 9 avril 2024 (pièce 31 de l’appelante), font apparaître une absence totale de règlement à compter du 1er mai 2021, étant relevé que la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 56 849,30 euros correspond à des impayés pour la période allant du 1er mai 2021 au 1er août 2023 (terme d’août inclus).

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [D] à lui rembourser la somme de 3 760 euros (47 x 80 euros) correspondant aux provisions réglées pour la période allant du 3 juin 2017 au 30 avril 2021, soit durant 47 mois, étant relevé que Mme [C] ne justifie pas la période à partir de laquelle la provision a été augmentée à la somme de 85 euros.

M. et Mme [D] ne produisent aucun document relatif aux charges dues par Mme [C] en fin de bail et n’ont procédé à aucune régularisation, de sorte que cette dernière ne saurait être condamnée à des provisions sur charges.

Il convient en conséquence de déduire de la somme de 56 849,30 euros au paiement de laquelle Mme [C] a été condamnée, les sommes correspondant aux provisions sur charges à compter du 1er août 2021 comme le demande Mme [C], et non à compter du 1er mai 2021, la cour ne pouvant statuer ultra petita, soit la somme de 2 125 euros, de sorte qu’elle sera condamnée au paiement de la somme de 54 724,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2023, échéance d’août 2023 incluse.

Ces condamnations seront ajoutées au jugement déféré.

Enfin, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [C] à verser, au titre des indemnités d’occupation, les provisions sur charges.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Il convient de condamner M. et Mme [D] à restituer à Mme [C] le dépôt de garantie d’un montant de 1 870 euros et d’ordonner la compensation entre cette somme avec celles dues par la locataire aux bailleurs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [C], qui succombe à titre principal devant la cour, est condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance étant par ailleurs confirmées. Elle est en conséquence déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Elle est condamnée à payer à M. et Mme [D] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté Mme [C] de ses demandes en indemnisation au titre du préjudice de jouissance correspondant à l’absence de chauffage au 1er étage (hiver 2020/21) et à l’absence de reprise des peintures, en remboursement des factures relatives au contrôle du tableau électrique et à la remise en peinture, en ce qu’il a condamné Mme [C] à payer à M. [F] [D] et Mme [V] [D] la somme de 56 849,30 euros au titre des loyers et charges impayés et dit que le montant des indemnités d’occupation sera égal au montant du loyer majoré des charges ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [F] [D] et Mme [V] [D] à payer à Mme [N] [C] la somme de 325,74 euros au titre de son préjudice de jouissance correspondant à l’absence de chauffage au 1er étage (hiver 2020/21) et à la somme de 368,94 euros en remboursement de la facture de la société Sotrelec du 31 janvier 2021 ;

Condamne M. [F] [D] et Mme [V] [D] à payer à Mme [N] [C] la somme de 1 182,50 euros au titre du remboursement partiel de la facture de la société Pro Nuances du 1er février 2021 et la somme de 1 200 euros au titre du préjudice de jouissance au titre de l’absence de reprise des travaux de peinture prévue au bail pour la période allant du 7 juin 2017 au 7 janvier 2021 ;

Condamne Mme [N] [C] à payer à M. [F] [D] et Mme [V] [D] la somme de 54 724,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2023, échéance d’août 2023 incluse ;

Fixe le montant de l’indemnités d’occupation due par Mme [N] [C] jusqu’à la libération des lieux au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail sans les provisions sur charges ;

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [D] et Mme [V] [D] à rembourser à Mme [N] [C] la somme de 3 760 euros au titre des provisions réglées pour la période du 3 juin 2017 au 30 avril 2021 ;

Condamne M. [F] [D] et Mme [V] [D] à restituer à Mme [N] [C] le dépôt de garantie d’un montant de 1 870 euros ;

Condamne M. [F] [D] et Mme [V] [D] à payer à Mme [N] [C] la somme de 800 euros en dommages et intérêts au titre du congé frauduleux ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Mme [N] [C] à verser à M. [F] [D] et Mme [V] [D] la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [C] aux dépens d’appel avec distraction, en application de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de M. [P], avocat, qui en fait la demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,