N° RG 24/02034 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JVVT

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE

ARRET DU 18 SEPTEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux d’Evreux, décision attaquée en date du 13/05/2024, enregistrée sous le n° 23/00053

APPELANTS :

Monsieur [B], [F], [G] [U]

né le 02 Février 1946 à [Localité 10]

[Adresse 13]

[Localité 11]

Non comparant représenté par M^e Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l’EURE

Madame [V], [T] [D] épouse [U]

née le 05 Septembre 1949 à [Localité 8]

[Adresse 13]

[Localité 11]

Non comparante représentée par M^e Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l’EURE

INTIME :

Monsieur [H] [C] [Z] [A]

né le 09 Novembre 1994 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Non comparant représenté par M^e Gaëlle ALEXANDRE de la SELARL OTTAVIANI & ALEXANDRE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 12 mai 2024 devant Monsieur TAMION, président,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur TAMION, président

Madame ALVARADE, présidente

Madame TILLIEZ, conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT, greffière.

Rapport oral a été fait à l’audience.

A l’audience publique du 12 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 18 septembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Monsieur TAMION, président et par Madame DUPONT, greffière.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 23 septembre 2015 M. [B] [U] et Mme [V] [D] épouse [U] (ci-après les époux [U]) ont consenti à M. [H] [A] un bail rural d’une durée de dix-huit ans, commençant à courir le 29 septembre 2015 pour se terminer le 28 septembre 2033, portant sur un ensemble de terres situées sur les communes de [Localité 11] (27) et de [Localité 12] (27) d’une contenance totale de 61 ha 72 a 26 ca.

Préalablement à la conclusion de ce bail l’EARL [U], dont les époux [U] sont les actionnaires et Mme [V] [U] la gérante, a cédé à M. [H] [A] un cheptel mort pour un montant de 450 000 euros, comprenant une installation d’irrigation complète pour le prix de 124 000 euros.

Par courrier du 19 février 2022 les époux [U] ont fait part à M. [H] [A] de leur désaccord quant à l’utilisation de l’eau prélevée par un forage pour irriguer des parcelles voisines non comprises dans le bail.

En avril et mai 2022 les époux [U] ont fait dresser un procès-verbal d’huissier constatant l’utilisation de l’eau du forage présent sur les terres louées pour irriguer un ensemble de terres exploitées par M. [H] [A].

Par requête du 3 janvier 2023 les époux [U] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Évreux afin de solliciter la résiliation du bail le 23 septembre 2015 et ordonner l’expulsion de M. [H] [A].

Par jugement du 13 mai 2024 le tribunal paritaire des baux ruraux d’Évreux a :

Déclaré recevable la demande reconventionnelle de M. [H] [A] ;

Débouté M. [B] [U] et Mme [V] [U] de leur demande de résiliation du bail rural et d’expulsion ;

Débouté M. [H] [A] de sa demande reconventionnelle au paiement de la somme de 124 000 euros ;

Débouté M. [B] [U] et Mme [V] [U] de leur demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. [H] [A] de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs autres demandes ;

Condamné M. [B] [U] et Mme [V] [U] aux dépens ;

Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 7 juin 2024 les époux [U] ont relevé appel de ce jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Dans leurs conclusions d’appelants n° 2, transmises le 24 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens, les époux [U], représentés par leur conseil, demandent à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Évreux en ce qu’il a débouté les époux [U] de leur demande de résiliation de bail ;

Infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Évreux en ce qu’il a déclaré la demande reconventionnelle de M. [H] [A] recevable ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [H] [A] de sa demande reconventionnelle ;

Statuant à nouveau,

Constater que l’installation d’irrigation des époux [U] est utilisé pour des parcelles exploitée par un tiers ;

Prononcer la résiliation du bail rural pour cession prohibée, sur les parcelles suivantes :

Commune de [Localité 11] (27) : section C n° [Cadastre 2] (29 ha 94 a 62 ca), n° [Cadastre 3] (2 ha 12 a 71 ca), n° [Cadastre 7] (9 ha 39 a 40 ca), n° [Cadastre 5] (5 ha 18 a 93 ca) et ZD n° [Cadastre 6] (15 ha 12 ca) ;

Commune de [Localité 12] (27) : section XC n° [Cadastre 1] (6 a 48 ca)

Ordonner l’expulsion de M. [H] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard après expiration d’un délai de cinq jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique ;

Déclarer recevable l’appel incident régularisé par les époux [U] ;

Déclarer la demande reconventionnelle de M. [H] [A] dirigée contre les époux [U] irrecevable faute d’intérêt à agir contre les époux [U] ;

Déclarer la demande reconventionnelle de M. [H] [A] prescrite ;

Débouter M. [H] [A] de ses demandes, fins et prétentions tendant à la condamnation des époux [U] ;

Déclarer l’appel incident de M. [H] [A] irrecevable et en tout état de cause mal fondé ;

Condamner M. [H] [A] à régler une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter M. [H] [A] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [H] [A] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions récapitulatives et responsives d’intimé et d’appel incident, transmises le 28 avril 2025, auxquelles il convient également de se reporter pour un exposé des moyens, M. [H] [A] demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal partiaire des baux ruraux d’Évreux en date du 13 mai 2024 en ce qu’il a déclaré recevable la demande reconventionnelle de M. [H] [A] et débouté M. [B] [U] et Mme [V] [U] de leur demande de résiliation du bail rural ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [H] [A] de sa demande reconventionnelle au paiement de la somme de 124 000 euros ;

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement M. [B] [U] et Mme [V] [U] au paiement de la somme de 229 800 euros, avec intérêts au taux légal majoré de trois points, sur le fondement de l’article L 411-74 du code rural et de la pêche maritime, à compter du 23 septembre 2015 au profit de M. [H] [A] ;

Subsidiairement,

Condamner solidairement M. [B] [U] et Mme [V] [U] au paiement de la somme de 124 000 euros, avec intérêts au taux légal majoré de trois points, sur le fondement de l’article L 411-74 du code rural et de la pêche maritime, à compter du 23 septembre 2015 au profit de M. [H] [A] ;

En tout état de cause,

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner solidairement M. [B] [U] et Mme [V] [U] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner solidairement aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 954 du code de procédure civile, il est constant que la juridiction ne saurait statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger », « constater » ou « donner acte » lorsqu’elles ne correspondent pas à des prétentions mais sont l’expression de moyens.

Sur la demande de résiliation du bail rural

Les époux [U] sollicitent la résiliation du bail rural consenti par acte notarié du 23 septembre 2015 à M. [H] [A] sur le fondement des articles L 411-35 et L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, au motif que l’installation d’irrigation mentionnée au bail n’a pas vocation à être utilisée sur d’autres parcelles que les parcelles louées, en particulier sur des parcelles exploitées par un autre exploitant que M. [H] [A], ce qui est le cas avec la SCEA DES PERELLES, une telle opération constituant une sous-location et/ou une cession de bail prohibée. Les époux [U] considèrent que l’accès à l’eau n’est pas gratuit étant donné que le prix du fermage est fixé au maximum de la première catégorie pour tenir compte de cet accès et pour tenir compte de la présence des installations mises à disposition, celles incorporées étant des immeubles par destination loués à M. [H] [A] qui doit en assurer l’entretien. Ils soulignent que l’accès à l’eau est l’accessoire du bail.

M. [H] [A] considère qu’une convention spéciale d’irrigation a été établie lors de la conclusion du bail avec les appelants, le forage étant laissé à sa disposition gratuitement, les bailleurs conservant par ailleurs un usage pour l’accès à l’eau. En outre, l’intimé fait valoir que l’eau est un bien fongible consomptible qui n’est pas susceptible d’être loué et que les installations d’irrigation lui ont été cédées, ce qui lui permet d’en disposer comme il le souhaite.

En droit, l’article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose que : « Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité.

Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur.

Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n’a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s’il estime non fondés les motifs de l’opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d’habitation. Cette autorisation doit faire l’objet d’un accord écrit. La part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur, les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ainsi que, par dérogation à l’article L. 411-71, les modalités de calcul de l’indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail sont fixées par cet accord. Les parties au contrat de sous-location sont soumises aux dispositions des deux derniers alinéas de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le preneur peut héberger, dans les bâtiments d’habitation loués, ses ascendants, descendants, frères et s’urs, ainsi que leurs conjoints ou les partenaires avec lesquels ils sont liés par un pacte civil de solidarité. Il ne peut exiger, pour cet hébergement, un aménagement intérieur du bâtiment ou une extension de construction.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

Quant à l’article L 411-31 II du même code il dispose que : « -Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail. »

La résiliation du bail rural sollicitée par les époux [U], bailleurs, se fonde sur les dispositions précitées de l’article L 411-35 prohibant la sous-location ou la cession de bail, cette dernière pouvant être définie comme le transfert à un tiers du droit d’exploiter.

S’il n’est pas contesté qu’en dehors de certaines hypothèses le statut du fermage ne permet pas au preneur de disposer de son droit d’exploitation, cette prohibition peut être sanctionnée par la résiliation du bail en application des dispositions de l’article L 411-31 précité, ce qui nécessite que la sous-location ou la cession de bail concerne l’assise foncière louée, même partiellement, bâtie ou non bâtie.

En l’espèce, les époux [U] qui reprochent à M. [H] [A] à la fois une cession de bail ou une sous-location ne justifie pas que ce dernier n’exploite pas le foncier loué, même partiellement, ni même ponctuellement au cours de l’année. D’ailleurs, ils ne contestent pas que le preneur exploite effectivement l’ensemble des terres qu’ils lui ont données à bail.

Ainsi, il y a lieu de considérer que l’usage de l’eau prélevée dans le tréfonds des parcelles louées à M. [H] [A], au profit d’un tiers qui serait la SCEA DES PERELLES dont ce dernier est actionnaire, pour permettre l’irrigation d’autres terres que celles louées, n’est pas susceptible de donner lieu à une sous-location ou cession de bail prohibée par l’article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, dès lors que M. [H] [A] exploitent les terres qui lui ont été données à bail par les époux [U].

Au surplus, les époux [U] n’invoquent pas de préjudice, ni même que l’usage de l’eau par le preneur a pu compromettre le bonne exploitation du fonds loué ou encore qu’ils ont été privés en tant que bailleurs de l’accès à cette eau, le bail rural qu’ils ont consenti le 23 septembre 2015 leur permettant selon une clause particulière d’en avoir la disponibilité « pour alimenter la mare à première demande ».

Dans ces conditions le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [U] de leur demande de résiliation du bail rural et d’expulsion.

Sur la demande de remboursement de pas-de-porte

Reconventionnellement M. [H] [A] avait sollicité devant le premier juge la condamnation solidaire des époux [U] à lui rembourser la somme de 124 000 euros, outre intérêts, au titre d’une cession prohibée de pas-de-porte, ce dont il a été débouté.

Devant la cour, suivant appel incident, M. [H] [A] a maintenu cette demande en en portant le montant de sa demande à 229 800 euros à titre principal, outre intérêts, ce qu’autorise l’article 565 du code de procédure civile, étant donné que cette demande tend aux mêmes fins. A titre subsidiaire, M. [H] [A] a sollicité le remboursement de la somme de 124 000 euros, outre intérêts.

Ces demandes de remboursement sont fondées sur les dispositions de l’article L 411-74 du code rural et de la pêche maritime, lequel dispose : « Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci.

Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points.

En cas de reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci, l’action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé ladite valeur de plus de 10 %.

L’action en répétition exercée à l’encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé. »

Les époux [U] considèrent que la demande en restitution de M. [H] [A] est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir, dès lors qu’ils sont les bailleurs et que c’est l’EARL [U] qui lui a cédé différents biens pour 450 000 euros.

La demande de M. [H] [A] n’encourt pas l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir, étant donné que conformément à l’article L 411-74 précité l’action en restitution peut être engagée à l’égard du bailleur qui aura directement ou indirectement obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent. En effet, le lien indirect prévu par la loi est établi dans la mesure où l’EARL [U], qui a vendu le matériel d’exploitation, avait pour seuls actionnaires les époux [U] jusqu’à sa dissolution intervenue après la vente.

Quant à la seconde fin de non-recevoir invoquée par les époux [U], tirée de la prescription qu’ils estiment être de cinq ans en référence au droit commun (article 2224 du code civil), elle ne constitue pas davantage un moyen opérant d’irrecevabilité, étant donné que l’article L 411-74 du code rural et de la pêche maritime prévoit que l’action en restitution exercée à l’encontre du bailleur est recevable pendant toute la durée du bail, ce qui ne fait encourir aucune prescription à l’action de M. [H] [A], le bail consenti par ces derniers se poursuivant.

Ainsi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable la demande reconventionnelle de M. [H] [A].

Sur le fond, l’action en restitution sur laquelle se fonde M. [H] [A], différente de l’action civile née de l’infraction, ne rend pas nécessaire que soit rapportée la preuve d’une contrainte exercée sur l’acheteur des biens, s’il existe une importante disproportion entre le prix demandé et la valeur réelle des biens cédés, laquelle est suffisante pour caractériser la volonté des bailleurs d’exiger un pas-de-porte en condition de reprise de l’exploitation, étant considéré que les époux [U] disposaient d’un pouvoir décisionnel réel en tant qu’actionnaires de l’EARL [U] pour vendre son cheptel.

Pour écarter la demande de restitution faite à hauteur de 124 000 euros, le premier juge avait considéré que les opérations de liquidation de l’EARL [U], venderesse des biens à M. [H] [A], ont donné lieu à la perception de sommes limitées par ses deux actionnaires (les époux [U]), à savoir 2 283,03 euros pour M. [B] [U], 2 289,60 pour Mme [V] [U] et un remboursement de 10 euros par part pour leurs titres.

Cette analyse ne sera pas reprise par la cour dès lors que ces sommes perçues par les époux [U] à l’occasion de la liquidation de l’EARL [U] en fin d’année 2015 constituent le boni de liquidation, lequel n’exprime pas nécessairement la totalité de ce que ces derniers ont pu percevoir réellement de la société qu’ils ont dissoute, tel que le remboursement de comptes courants d’associés ayant pu intervenir préalablement, ce que M. [H] [A] avance sans que les époux [U] réfute ce moyen.

En outre le premier juge a considéré que M. [H] [A] ne justifiait pas, en s’appuyant sur la seule attestation de la société Depussay, de la vente déguisée d’un pas-de-porte avec la cession de l’installation d’irrigation pour un montant de 124 000 euros.

En cause d’appel, M. [H] [A] sollicite à titre principal la restitution de la somme de 229 800 euros correspondant à l’ensemble des différents matériels cédés au titre du cheptel mort par l’EARL [U], pour un montant de 450 000 euros, dont la liste figurent dans le protocole établi sous seing privé le 18 février 2015 entre les époux [U], l’EARL [U] représentée par sa gérante Mme [V] [U] et M. [H] [A], dénommé « ventes sous conditions suspensives » (la différence entre ces deux sommes correspond à des droits à primes pour 220 200 euros).

En plus de la partie cession de cheptel mort, le protocole comprend notamment une partie convention de bail rural à long terme où les époux [U] ont promis de donner à titre de bail à ferme différentes terres, ce qui a donné lieu au bail à long terme précédemment évoqué qui sera conclu en septembre 2015.

Mise à part la cession de matériels intervenue pour 124 000 euros au titre d’une « installation d’irrigation complète », M. [H] [A] ne produit pas de pièces pour les autres matériels cédés permettant de remettre en cause leur prix de cession figurant dans le protocole au titre de la cession du cheptel mort, à savoir : Canadien Cormick 3 m : 200 euros ; Croskill 3 m : 300 euros ; Multiculteur [X] : 2 000 euros ; Semoir à grain + herse alternative Amazone 3 000 euros ; Remorques 4 roues : 500 euros ; Remorques 4 T Lebouch : 1 000 euros ; 2 citernes fioul + pompe : 1 000 euros ; Charrue Naud 4 socs : 3 800 euros ; Cover Crop Quivogne 32 disques : 2 000 euros ; Pulvérisateur Berthould 3200 l : 20 000 euros ; Tracteur New Holland T6 155 : 70 000 euros ; Matériel d’outillage 2 000 euros.

Ainsi M. [H] [A] ne saurait obtenir auprès des époux [U] la restitution de la somme de 105 800 euros pour ces différents matériels, dont la cession effective n’est au demeurant pas discutée.

S’agissant de la cession de l’installation d’irrigation complète pour un montant de 124 000 euros, dont M. [H] [A] sollicite à titre subsidiaire la restitution, il présente en cause d’appel un ensemble de pièces nouvelles (ses pièces n° 20), comprenant un exemplaire des statuts de l’EARL [U] du 26 avril 2002, ainsi qu’une « estimation de divers biens mobiliers et immobiliers arrêtée à valeur d’utilisation dans le cadre de l’entreprise » au 15 février 2002, réalisée par M. [O] [N], expert agricole et foncier, à la demande des époux [U].

L’estimation réalisée par ce professionnel donne une évaluation de l’installation d’irrigation pour un montant total de 50 917,97 euros, comprenant un forage complet pour 14 482,66 euros, un local pompe pour 2 286,74 euros, une installation électrique pour 2 744,08 euros, des conduites enterrées pour 8 537,14 euros, une station de pompage pour 12 195,92 euros, un enrouleur OCMIS pour 7 622,45 euros et des 40 tuyaux alu pour 3 048,98 euros.

La cession d’une « installation d’irrigation complète » par l’EARL [U] dans le protocole de vente du 18 février 2015 ne comprend pas la totalité de l’ensemble des éléments qu’avait évalués M. [O] [N]. En effet, le forage complet, le local pompe, les conduites enterrées et la station de pompage n’ont pas été cédés par l’EARL [U] étant donné que le bail à long terme conclu le 23 septembre 2015 entre les époux [U] et M. [H] [A] a prévu au titre de clauses particulières une convention d’irrigation stipulant que « l’irrigation est laissée à la disposition du preneur, à charge pour lui d’en assumer l’entretien », ce qui implique que les bailleurs ont conservé la propriété du forage complet, du local pompe, des conduites enterrées et de la station de pompage.

Seuls l’enrouleur OCMIS évalué par M. [O] [N] pour 7 622,45 euros et 40 tuyaux alu pour 3 048,98 euros en 2002 ont en réalité été cédés dans le cadre de la conclusion du protocole du 18 février 2015 au titre de l’installation complète d’irrigation. Cette évaluation faite sur la base de valeurs d’utilisation apparaît appropriée dans le cadre d’une vente d’entreprise sera ramenée à 8 000 euros au total afin de tenir compte de l’usure de ces matériels jusqu’à leur cession intervenue en 2015.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la vente de ces deux seuls matériels pour un montant réel en valeur d’usage de 8 000 euros en 2015, traduit une disproportion importante avec le prix de cession figurant dans l’acte de vente pour 124 000 euros. Cette disproportion, supérieure au seuil de 10 % prévu par l’article L 411-74 du code rural et de la pêche maritime pour permettre la restitution sur le prix de vente, est suffisante pour caractériser la volonté des époux [U], bailleurs, d’avoir, au travers de l’EARL [U], exiger un prix de pas-de-porte lors de conclusion du bail rural, ce que prohibe la loi.

En conséquence, le jugement entrepris devra être infirmé en ce qu’il a débouté M. [H] [A] de sa demande reconventionnelle au paiement de la somme de 124 000 euros, les époux [U] devant être condamnés solidairement à lui restituer la somme de 116 000 euros (124 000 euros ' 8000 euros), avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 23 septembre 2015 conformément à l’article L 411-74 du code rural et de la pêche maritime.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] [U] et Mme [V] [D] épouse [U], qui succombent, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance, lesquels seront confirmés, et d’appel, ainsi qu’à payer à M. [H] [A] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du 13 mai 2024 du tribunal paritaire des baux ruraux d’Évreux, sauf en ce qu’il a déclaré recevable la demande reconventionnelle de M. [H] [A], débouté M. [B] [U] et Mme [V] [U] de leur demande de résiliation du bail rural et d’expulsion, débouté M. [B] [U] et Mme [V] [U] de leur demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné M. [B] [U] et Mme [V] [U] aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [B] [U] et Mme [V] [D] épouse [U] à payer à M. [H] [A] la somme de 116 000 euros, avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 23 septembre 2015 ;

Condamne in solidum M. [B] [U] et Mme [V] [D] épouse [U] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [B] [U] et Mme [V] [D] épouse [U] à payer à M. [H] [A] 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de la procédure d’appel.

La greffière Le président