AB/HB

Numéro 25/3260

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 01/12/2025

Dossier :

N° RG 24/00511

N° Portalis DBVV-V-B7I-IYNS

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4]

C/

[I] [M] [P] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 1er décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 octobre 2025, devant :

Madame Anne BAUDIER, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière, présente à l’appel des causes,

Madame Anne BAUDIER, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,

Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère,

Madame Anne BAUDIER, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic EUZKADI SQUARE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Teddy VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMÉE :

Madame [I] [M] [P] [K]

née le 30 août 1958 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Jean-Baptiste VIEU de la SELARL D’AVOCAT JEAN-BAPTISTE VIEU, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 08 JANVIER 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG numéro : 21/02068

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 31 octobre 2001, Mme [I] [K] a acquis un appartement dans la [Adresse 4] à [Localité 5] constituant le lot numéro 1 de la copropriété.

Par lettre du 8 juin 2017, les copropriétaires de la résidence ont été convoqués à une assemblée générale le 6 juillet 2017 avec, notamment à l’ordre du jour, une résolution portant sur 'le remplacement de la colonne d’évacuation des eaux usées des appartements de gauche’ accompagnée de deux devis d’entreprises.

Lors de l’assemblée générale ledit remplacement a été approuvé avec mention 'remplacement des trois colonnes des eaux usées de l’entrée 3 en ce compris isolation thermique de chaque colonne, finition du caisson (bois ou équivalent) et mise en peinture blanche du caisson'.

Un planning des travaux a été adressé à l’ensemble des copropriétaires le 9 février 2018.

Considérant que les travaux en cours ne correspondaient pas aux travaux prévus et lui portaient préjudice, Mme [K] a fait procéder à un constat d’huissier le 14 avril 2018.

Une expertise amiable a été diligentée et le rapport de l’expert a été déposé le 22 février 2019.

Mme [K] a ensuite fait état d’infiltrations en provenance d’un balcon voisin, propriété de Mme [U], désordres qu’elle a de nouveau fait constater par huissier le 3 mai 2019.

Faute de règlement amiable des litiges, Mme [K] a, suivant actes des 3, 9 et 10 mars 2020, fait assigner Mme [U], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et le syndic, la SAS Euzkadi devant le tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins notamment de voir ordonner la destruction de la canalisation d’évacuation des eaux usées traversant son appartement sous astreinte et voir procéder aux réparations destinées à faire cesser les infiltrations provenant de l’appartement voisin.

Par ordonnance du 25 février 2021, le juge de la mise en état a fait droit à la demande d’expertise de Mme [K].

En cours de procédure, le syndic de copropriété a convoqué une assemblée générale en proposant une résolution n° 26 intitulée d’une part 'point sur la procédure initiée par Mme [K]' et, d’autre part, 'ratification des travaux réalisés au niveau de la colonne 3 en ce compris le passage vidéo de la colonne de chute'.

Cette résolution a été votée lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2021, le procès-verbal étant notifié le 6 octobre 2021.

Par un second acte du 6 décembre 2021, Mme [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir annuler la résolution litigieuse et de le voir condamner au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 23 février 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise présentée par le syndicat des copropriétaires et a condamné ce dernier à payer à Mme [K] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement contradictoire du 8 janvier 2024 (RG n° 21/02068), le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— ordonné l’annulation de la résolution numéro 26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2021 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à Mme [K] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] en tous les dépens, dont dispense de Mme [I] [K] à y participer.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— qu’il apparaissait, au regard des éléments versés au dossier, que le syndicat avait fourni aux copropriétaires, lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2021, des informations erronées en les amenant à ratifier les travaux décrits comme conformes aux décisions de la précédente assemblée, et ayant entraîné une économie substantielle ;

— que les travaux exécutés n’étaient pas conformes aux travaux votés, présentaient des malfaçons et des erreurs de conception et étaient susceptibles de générer de nouveaux désordres ;

— que l’économie substantielle qui en aurait résulté, ne ressortait d’aucun élément du dossier, de sorte que la résolution devait être annulée sans qu’il soit nécessaire de rechercher si elle devait être votée à une majorité simple ou qualifiée.

Par déclaration du 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 5 novembre 2024, auxquelles il est expressément fait référence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], appelant, demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel,

— réformer et infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris du tribunal judiciaire de Bayonne du 8 janvier 2024 RG n° 21/02068,

— débouter Mme [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] fait valoir sur le fondement de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 :

— que la résolution adoptée est identique au projet de résolution, de sorte qu’il n’y a aucune difficulté sur ce point et ce, en conformité avec l’article 13 du décret du 17 mars 1967 et la jurisprudence constante ;

— que la jurisprudence retient que le remplacement d’une colonne défectueuse étant devenue nécessaire, même l’adjonction d’éléments nouveaux, à savoir la création d’une autre colonne, constitue des travaux d’entretien qui sont adoptés à la majorité de l’article 24 ;

— que la majorité de l’article 24 trouve à s’appliquer et est suffisante en l’espèce s’agissant de travaux d’entretien des parties communes et au surplus des travaux nécessaires à la préservation de la santé des occupants ;

— que l’expert reconnaît une limitation de la jouissance de l’appartement de Mme [K], mais pas une privation, de sorte que celle-ci ne subit ni désordre ni atteinte à la jouissance privative de son lot.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, Mme [K], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 8 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Bayonne, en ce qu’il a :

— ordonné l’annulation de la résolution numéro 26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2021 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] en tous les dépens, dont dispense de Mme [I] [K] à y participer ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par la SAS SQHPB (Square Habitat) à lui payer la somme de 4 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans l’instance d’appel ;

— dire qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune au titre des frais et dépens assumés par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 5] au titre de sa représentation en justice ;

— dire qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune au titre des frais et dépens assumés par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à Saint-Jean-de-Luz au titre de sa représentation en justice devant la cour d’appel de Pau ;

— rejeter toute demande contraire comme injuste et mal fondée.

Au soutien de ses conclusions, Mme [K] fait valoir sur le fondement des articles 544 et suivants du code civil, des articles 24, 25 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile :

— que son action en annulation ne souffre d’aucune contestation quant à sa recevabilité formelle et n’a pas été contestée par le syndicat en première instance, appelant dans la présente instance,

— que les travaux dans son appartement ne correspondent aucunement à ceux votés par l’assemblée générale, ne se justifient par aucune raison technique ou budgétaire avérée et validée, présentent des désordres ou non-conformités et, surtout, lui occasionnent un important préjudice,

— que les travaux entrepris au profit de Mme [U] retiennent la qualification de « privatifs » et doivent être supprimés, nonobstant l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ainsi que le cas échéant, du syndic,

— que la proposition du texte de la résolution n° 26 et le vote de l’assemblée ne pouvaient intervenir légalement et résultent manifestement d’un comportement frauduleux et d’un abus de majorité,

— qu’alors que la première partie de la résolution devait avoir pour objet une simple information formelle et exhaustive, elle est incomplète et volontairement altérée, de sorte que le vote de l’assemblée générale sur ce point ne peut qu’être annulé,

— que le syndicat des copropriétaires ne pouvait valablement délibérer sur une telle validation de travaux a posteriori, dès lors que l’expert judiciaire n’avait pas encore remis ni note expertale ni son rapport définitif,

— que si la première partie de la résolution n° 26, concernant l’information sur la procédure en cours, pouvait effectivement être votée selon les règles de la majorité simple, il n’en va pas de même pour la deuxième partie de la résolution concernant la « ratification des travaux » litigieux,

— que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a déposé au cours de l’année 2022, une déclaration préalable de travaux aux fins de régulariser, a posteriori et plus d’un an après la résolution contestée, la non-conformité relevée par l’expert,

— que l’expert préconise la réfection de l’intégralité des travaux conformément à la décision de l’assemblée générale du 6 juillet 2017,

— que dans la convocation envoyée aux copropriétaires le 25 septembre 2023, le syndic ne mentionne aucunement dans son projet de résolution l’intégralité des demandes d’inscription à l’ordre du jour valablement transmises par elle le 19 mars 2024, et dénature les préconisations de l’expert judiciaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

MOTIVATION :

Sur l’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 24 septembre 2021

En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’absence d’une véritable décision d’assemblée rend irrecevable l’action en contestation de l’article 42, alinéa 2, lorsque l’assemblée a émis un simple v’u ou un simple souhait, procédé à une simple déclaration, à un échange de vues, à une constatation, ou au rappel d’une situation.

La décision existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et qu’elle est sanctionnée par un vote.

En l’occurrence, Mme [K] sollicite l’annulation de la première partie de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 24 septembre 2021 ainsi libellée « en vertu de l’article 55 de la loi, le syndic rend compte de la procédure en cours initiée par Mme [K] et des actions introduites » au motif que l’information donnée n’aurait pas été complète et volontairement altérée.

Or, ne s’agissant pas d’une véritable décision, elle ne saurait être annulée.

Mme [K] sollicite également l’annulation de la seconde partie de la résolution (« l’assemblée valide les travaux réalisés au niveau de la colonne 3 en ce compris le passage vidéo et la colonne de chute. Prend acte de ce que les travaux réalisés correspondent aux décisions prises dans le cadre de la délibération confiée au conseil syndical. Il convient de noter que la technique employée pour la réalisation de ces travaux a permis une économie substantielle, préservant les intérêts des copropriétaires »).

Elle considère que le syndicat a obtenu le vote des copropriétaires de manière frauduleuse et s’est rendu coupable d’un abus de majorité, sachant par ailleurs que la règle de la majorité n’a pas été respectée.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il appartient aux copropriétaires qui estiment que la décision est abusive de démontrer en quoi elle a été prise pour favoriser certains copropriétaires majoritaires ou en quoi elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires (Cass. 3e civ., 17 déc 2014, n°13-25.134).

Le premier juge a fait droit à la demande d’annulation de Mme [K] en considérant que le syndicat avait fourni aux copropriétaires des informations erronées en les amenant à ratifier les travaux décrits comme conformes aux décisions de la précédente assemblée et en ayant entraîné une économie substantielle alors qu’en réalité, les travaux exécutés n’étaient pas conformes aux travaux votés, présentaient des malfaçons et erreurs de conception et étaient susceptibles de générer de nouveaux désordres et que l’économie visée n’était pas démontrée. Il a estimé que cette résolution était susceptible de nuire à l’intérêt collectif des copropriétaires et qu’elle avait été proposée de manière prématurée dès lors que les opérations d’expertise étaient toujours en cours.

Depuis lors, l’expert a déposé son rapport dont il ressort que :

— les devis soumis à l’approbation de l’assemblée générale du 6 juillet 2017 ne correspondent pas aux travaux prévus et réalisés,

— les travaux réalisés (implantation du tuyau d’évacuation des EU/EV à l’extérieur en façade) ne sont pas conformes aux travaux votés en assemblée générale remplacement à son endroit d’origine),

— il n’y a ni désordre ni dysfonctionnement,

— depuis le 11 octobre 2022, date d’obtention de la déclaration préalable, la non-conformité au règlement d’urbanisme s’efface.

Le seul fait que les travaux réalisés ne soient pas conformes à ceux votés par l’assemblée générale ne caractérise pas l’abus de majorité. Encore faut-il qu’ils soient contraires à l’intérêt collectif, ce que Mme [K] ne démontre pas.

Enfin, Mme [K] sollicite l’annulation de la résolution au motif qu’elle n’aurait pas été votée à la majorité requise.

En effet, les majorités prescrites par des dispositions impératives (article 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965) doivent être rigoureusement respectées pour la validité de la décision prise par l’assemblée générale. À cet égard, les informations données par la feuille de présence et par les énonciations du procès-verbal revêtent le plus grand intérêt.

Toutefois, l’indication d’une majorité erronée dans l’ordre du jour n’est pas de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale, lorsque la décision a été prise à la majorité légale au cours de l’assemblée.

En l’occurrence, s’il était indiqué que le vote devait se faire à la majorité simple de l’article 24, la résolution a finalement été votée à la majorité de l’article 25, si bien qu’il n’y a pas davantage lieu d’annuler la résolution.

C’est donc à tort que le premier juge a fait droit à la demande de Mme [K].

La décision entreprise sera par conséquent infirmée.

Sur les frais du procès

Mme [K], qui succombe, sera tenue aux dépens de première instance par infirmation de la décision entreprise, ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en premier instance et en appel.

La demande de Mme [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, de même que celle tendant à la dispenser de toute participation à la dépense commune au titre des frais et dépens assumés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] au titre de sa représentation en justice.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [I] [K] aux dépens de première instance et d’appel,

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles,

La déboute de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de celle tendant à la dispenser de toute participation à la dépense commune au titre des frais et dépens assumés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] au titre de sa représentation en justice.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ