AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

C O U R D ' A P P E L D E T O U L O U S E

DU 30 Janvier 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

7/26

N° RG 25/00119 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RGOV

Décision déférée du 09 Septembre 2025

— TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] – 25/00087

DEMANDERESSE

S.A.S. AUDIS

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphane RUFF de la SCP RSG AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

S.A.S. BRICO DEPOT

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Hervé TANDONNET de la SELARL TANDONNET-AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de LILLE

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DÉBATS : A l’audience publique du 12 Décembre 2025 devant M. DEFIX, assistée de K. DJENANE

Nous, M. DEFIX, président de chambre délégué par ordonnance de la première présidente du 7 juillet 2025, en présence de notre greffière et après avoir entendu les conseils des parties en leurs explications :

— avons mis l’affaire en délibéré au 30 Janvier 2026

— avons rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, l’ordonnance contradictoire suivante :

FAITS ' PROCÉDURE ' PRÉTENTIONS :

Suivant acte du 13 mars 2000, la société civile [Localité 4] a donné à bail à la société Euro Dépôt divers locaux dépendant d’un immeuble sis dans le centre commercial Leclerc, lieudit [Localité 4] à [Localité 6] (82), moyennant un loyer principal annuel de 148 637,79 euros.

Le bail a été renouvelé suivant acte sous seing privé du 9 juin 2011 au bénéfice de la Sas Brico Dépôt à la suite de diverses absorptions, pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 13 mars 2009, et moyennant un loyer principal de 290 000 euros.

Le 20 juin 2023, la société Brico Dépôt a fait connaître au bailleur qu’un orage avait entrainé des dommages au sein du magasin.

Faute d’issue amiable, la Sas Brico Dépôt a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban, lequel a ordonné une expertise confiée à M. [E], dont le rapport a été établi le 4 novembre 2024.

Autorisée par ordonnance du 10 janvier 2025, la Sas Brico Dépôt a fait assigner à jour fixe la Sas Audis dont il n’est pas contesté que cette dernière vient aux droits de la Sc [Localité 4] en qualité de propriétaire et de bailleur, devant le tribunal judiciaire de Montauban pour l’audience du 11 mars 2025 aux fins de condamnation à la réalisation des travaux préconisés et d’expertise avant dire droit sur l’évaluation des préjudices.

Par jugement du 9 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Montauban a notamment:

— condamné la Sas Audis à faire réaliser la réfection de la toiture et des réseaux d’évacuation des eaux pluviales à l’exclusion de la fourniture et pose des descentes EP des locaux loués à la Sas Brico Dépôt, à savoir les travaux repris au rapport de M. [E],

— dit que les travaux devront être définis en concertation entre la bailleresse et sa locataire, de préférence selon le phasage proposé par la Sas Brico Dépôt, sous réserve des exigences techniques posées par les entreprises qui interviendront,

— dit que la Sas Audis devra mettre en oeuvre les travaux préconisés dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et que passé ce délai, elle sera redevable d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard, courant pendant une période de six mois,

— dit que cette astreinte provisoire sera liquidée par le juge de l’exécution,

— dit n’y avoir lieu d’assortir d’une astreinte la justification de la réalisation et l’achèvement des travaux,

— dit que la Sas Brico Dépôt devra auprès de la Sas Audis de la réalisation effective des travaux de reprise des descentes EP,

— avant dire droit sur l’appréciation de la réalité et de l’étendue des préjudices de la SAS Brico Dépôt :

— donné acte à la Sas Audis de ses protestations et réserves d’usage,

— ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [E] avec pour mission notamment de se faire communiquer tous documents et pièces utiles ainsi que chiffrer les préjudices de toute nature, directs et indirects résultant pour la Sas Brico Dépôt des désordres à venir, ainsi que ceux résultant de la réalisation des travaux réparatoires,

— fixé à la somme de 3 000 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la Sas Brico Dépôt à la régie d’avances et de recettes de la cour avant le 15 octobre 2025,

— renvoyé l’affaire à la conférence de mise en état du 27 octobre 2025 pour suivi de la mesure d’expertise,

— réservé les dépens et les frais irrépétibles,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Sas Audis a interjeté appel de cette décision le 18 septembre 2025.

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Par acte du 8 octobre 2025, la Sas Audis a fait assigner la Sas Brico Dépôt en référé devant la première présidente de la cour d’appel de Toulouse, sur le fondement de l’article 514-3 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions reçues au greffe le 11 décembre 2025 et soutenues oralement à l’audience du 12 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile, elle demande à la première présidente de :

— ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban du 9 septembre 2025,

— condamner la société Brico Dépôt à payer à la société Audis une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société Brico Dépot de sa demande de condamnation de la société Audis à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— condamner la société Brico Dépot au paiement des entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, elle fait valoir l’existence de moyens sérieux de réformation du jugement au motif que le tribunal a écarté l’application de la clause de non-recours (valide et opposable) figurant au bail conclu non soumis aux dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2024.

Par ailleurs, elle soutient que la société Brico Dépôt ne démontre pas que la toiture pour laquelle elle a sollicité sa condamnation serait sujette à infiltrations du fait d’un prétendu état de vétusté imputable au bailleur. Elle considère que cette dernière a manqué à son obligation d’entretien des lieux loués et s’appuie sur le décret du 26 août 1987 pour dire que relèvent des réparations locatives les descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières.

À ce titre, elle ajoute que la société Brico Dépôt a produit un devis de travaux sur cheneaux du 15 juin 2023 soit avant le sinistre du 18 au 19 juin 2023 et en conclut ainsi que la société allait se faire financer par son assureur des travaux de reprises des cheneaux mais qu’elle a pris prétexte du sinistre pour tenter de les faire supporter a posteriori par la société Audis.

Ensuite, elle rappelle que le bail conclu renouvelé non soumis à la loi Pinel du 18 juin 2014 contient aussi une clause de souffrance c’est-à-dire qui fait obstacle à ce qu’une nouvelle demande d’expertise soit formulée. Or, elle soutient que le tribunal s’est déclaré à tort compétent et a considéré que statuer sur sa responsabilité caractérisait un élément nouveau justifiant la demande d’expertise formulée dans le cadre de la procédure à jour fixe par nature incompatible avec une telle demande et a écarté les clauses du contrat de bail, pourtant loi des parties.

Sur les conséquences manifestement excessives qu’entrainerait l’exécution du jugement, elle invoque le fait qu’une condamnation à obligation de faire sous astreinte n’est pas compatible avec le maintien de l’exécution provisoire puisque la réformation de la décision entreprise aura pour conséquence l’impossibilité de remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la réalisation des travaux.

Enfin, elle considère que l’exécution provisoire aurait pour conséquence de conduire irrémédiablement à une liquidation d’astreinte au profit du preneur alors que le délai accordé pour mettre en oeuvre les travaux peut se trouver entravé par des éléments idépendants de sa volonté, dont un éventuel blocage par le preneur à bail.

Suivant dernières conclusions reçues au greffe le 11 décembre 2025, soutenues oralement à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la Sas Brico Dépôt demande à la première présidente de :

— débouter la Sas Audis de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire,

— condamner la Sas Audis à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sas Audis aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la Scp De Caunes-Forget.

À l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que le tribunal n’a jamais contesté qu’une clause de renonciation à recours peut être valablement insérée dans un bail. Elle note que le tribunal a en fait écarté l’application de cette clause en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Sur le prétendu manquement du locataire à son obligation d’entretien, elle prétend que le tribunal n’a fait que tirer les conséquences de constatations techniques que la société Audis ne remet pas sérieusement en cause.

Sur les conséquences manifestement excessives, elle relève que la société Audis connait depuis au moins le 4 novembre 2024 (date de dépot du rapport) la nature exacte des travaux devant être réalisés. Elle ajoute que les arguments invoqués par cette dernière relèvent des modalités d’exécution de la décision mais pas de son exécution provisoire proprement dite.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

1. Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. Ces dernières doivent être appréciées au regard de la situation du débiteur, compte tenu de ses facultés de règlement des condamnations prononcées, ou des facultés de remboursement du créancier en cas de réformation du jugement. La preuve en incombe à celui qui les invoque.

2. Il sera relevé que le jugement assorti de l’exécution provisoire litigieuse a condamné la Sas Audis, société bailleresse, à faire exécuter des travaux de réfection de la toiture et des réseaux d’évacuation des eaux pluviales concernant les locaux commerciaux loués à la société Brico Dépôt, décrits dans un rapport d’expertise judiciaire et devant être réalisés en concertation entre les parties pour les modalités et informations définis au jugement, avec 'mise en oeuvre’ dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard pendant six mois. Il est aussi ordonné une expertise confiée au même expert pour 'chiffrer les préjudices de toute nature, directs et indirects, résultant pour la Sas Brico Dépôt des désordres à venir ainsi que ceux résultant de la réalisation des travaux réparatoires'.

3. Pour statuer ainsi, le tribunal s’est fondé sur le rapport de l’expert judiciaire qui précisait que, contrairement aux observations du bailleur, les infiltrations en toiture et la corrosion des chéneaux ne sont pas la conséquence d’une potentielle absence d’entretien par le locataire, mais étaient essentiellement la conséquence de l’usure du temps et de la vétusté des ouvrages loués, la toiture fibrociment en partie courante ayant été réalisée entre 1960 et 1970 présentant des éléments dégradés avec des couloirs de collecte des eaux pluviales fortement corrodés. Le premier juge a considéré que si la clause de non-recours stipulée au contrat de bail, non soumis aux dispositions de la loi dite 'Pinel’ du 18 juin 2014, 'en cas de dommages causés au lieux loués et aux objets ou marchandises s’y trouvant, par suite d’une fuite, infiltration d’humidité ou d’autres circonstances de dégâts par l’eau notamment’ est valide, le bailleur n’avait pas en l’espèce satisfait à son obligation de délivrance et que les reprises effectuées étaient, selon le rapport d’expertise, insuffisantes et ne permettaient pas de mettre hors d’eau le bâtiment.

3.1 Il n’est tout d’abord pas soulevé de moyens sérieux tirés de la violation de règles de droit ou de procédure de nature à exposer la décision entreprise à une annulation ou à une réformation. Il sera relevé à cet égard qu’il n’est demandé aucunement la nullité de l’expertise judiciaire pour manquement notamment au principe du contradictoire. Il n’est pas plus caractérisé un moyen sérieux tiré du renversement de la charge de la preuve, le premier juge ayant assis par une décision motivée, la solution donnée au litige sur les conclusions d’une mesure d’instruction en se prononçant pour les écarter sur la base des constations expertales, aux critiques tirées du comportement prêté par le bailleur au preneur relativement aux travaux que ce dernier aurait entrepris ou dissimulés.

3.2 Il n’est pas plus établi une dénaturation par le premier juge des faits ou des actes sur lesquels il s’est fondé pour analyser les obligations respectives des parties et les circonstances de leur mise en oeuvre, propre à faire apparaître à ce stade un moyen sérieux de réformation des dispositions portant sur l’obligation de faire imposée au bailleur.

4. Le tribunal s’est déclaré compétent pour connaître d’une demande d’expertise déjà présente dans le projet d’assignation joint à la requête d’assignation à jour fixe et portant sur un chef de mission n’ayant pas été confié antérieurement à l’expert et sollicité dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait la responsabilité du bailleur, peu important que le juge des référés en ait été ou non saisi, qu’il l’ait omis ou rejeté.

4.1 Ce chef de mission porte sur l’évaluation des préjudices résultant de désordres à venir ou de ceux qui résulteraient de la réalisation des travaux. Il n’apparaît à ce stade aucun moyen sérieux de réformation pour méconnaissance des règles de l’assignation à jour fixe et de celles relatives au pouvoir du juge du fond, avant dire droit, sur la réparation de l’entier préjudice en lien de causalité avec les faits dont il est saisi, d’organiser une mesure d’instruction pour recueillir toutes données utiles à la réparation complète et définitive, après exécution des travaux ordonnés, des dommages notamment immatériels prévisibles. L’exécution de cette mesure est d’ailleurs soumise au juge chargé du contrôle des expertises et les conclusions qui pourraient en résulter sont laissées à la libre appréciation du juge du fond restant saisi, après un débat contradictoire.

4.2 S’agissant de la portée de la clause dite de souffrance, le bail liant les parties prévoit en page 10 que le preneur s’engage à 'souffrir sans indemnité, ni diminution de loyer toutes réparations, tous travaux d’amélioration, ou même de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter dans le lieux loués même si ces travaux devaient durer plus de quarante jours'. Le juge du fond a pu, sans méconnaître l’étendue de ses pouvoirs, prévoir une nouvelle mission relativement à l’évaluation d’un dommage immatériel ou matériel susceptible d’être créé par les travaux ordonnés pour, avant dire droit, sur les demandes en réparation dont il est saisi, disposer des éléments utiles étant précisé, de première part, que doit être distingué le préjudice résultant de l’exécution des travaux effectués sur la chose louée des travaux mal conduits si la négligence qui en est à l’origine est la cause essentielle des troubles subis par le preneur et, de seconde part, le juge n’est pas dispensé par l’article 1724 du code civil ou les clauses du bail qui s’en inspirent de rechercher si aucun préjudice matériel ou moral n’est causé au preneur par la faute du bailleur, spécialement lorsque cette clause comme en l’espèce ne limite pas dans le temps la durée des travaux en cause.

5. Il suit de l’ensemble de ces constatations qu’il n’est justifié d’aucun moyen sérieux d’annulation ou de réformation, entrant dans les prévisions de l’article 514-3 précité, et que la demande d’arrêt d’exécution provisoire du jugement entrepris doit être rejetée sans qu’il soit besoin de statuer sur les conséquences manifestement excessives avancées, les conditions posées par l’article 514-3 pour arrêter l’exécution provisoire étant cumulatives. De manière surabondante à la lumière des observations qui précèdent, il convient de relever que l’exécution du jugement litigieux ne risque pas de laisser, en cas d’infirmation, des traces d’une gravité telle qu’elle dépasserait très largement les risques normaux attachés à toute exécution provisoire,dès lors que les seules difficultés, en présence d’un état particulièrement dégradé de l’ouvrage justifiant des travaux urgents, résulteraient du cours de l’astreinte, soumis le cas échéant en cas de contestation sur sa mise en oeuvre, à l’appréciation du juge de l’exécution.

6. Les dépens seront mis à la charge de la Sas Audis.

7. Cette dernière sera également condamnée à payer à la Sas Brico Dépôt la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Tenue aux dépens, la société Audis ne peut prétendre au bénéfice de ce même texte.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par décision contradictoire, après débats en audience publique,

Déboutons la Sas Audis de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban du 9 septembre 2025.

Condamnons la Sas Audis aux dépens.

Condamnons la Sas Audis à payer à la Sas Brico Dépôt la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE MAGISTRAT DELEGUE

K. DJENANE M. DEFIX