Cour d'appel de Pau, 2e chambre section 1, 6 mai 2025, n° 24/02192

CA Pau
Infirmation partielle 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que la société Dolce Farniente n'avait pas régularisé les loyers impayés dans le délai imparti, permettant ainsi l'application de la clause résolutoire.
Accepté
Non-régularisation des loyers
La cour a jugé que la société Dolce Farniente devait être expulsée des lieux en raison de la résiliation du bail et de son incapacité à régulariser sa situation.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que la société Dolce Farniente devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, en raison de la résiliation du bail.
Accepté
Exigibilité de la taxe d'ordures ménagères
La cour a confirmé que la société Dolce Farniente était redevable de la taxe d'ordures ménagères, en raison de son obligation contractuelle.
Accepté
Irrecevabilité de la demande d'expertise
La cour a jugé que la demande d'expertise était irrecevable car le bail commercial était déjà résilié.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch. sect. 1, 6 mai 2025, n° 24/02192
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	24/02192
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Amaya BISCAYPatrick BESSE
Cabinet(s) :	DELMA AVOCATS
Parties :	S.A.S. DOLCE FARNIENTE

Texte intégral

PhD/CS

Numéro 25/

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 06/05/2025

Dossier : N° RG 24/02192 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I5M4

Nature affaire :

Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

Affaire :

S.A.S. DOLCE FARNIENTE

[H] [X], [B] [X]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Mars 2025, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, greffier présent à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. DOLCE FARNIENTE

[Adresse 3]

[Localité 5] / FRANCE

Représentée par M^e Amaya BISCAY de la SCP DELMA AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [H] [X]

né le 12 Octobre 1945 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]/FRANCE

Madame [B] [X]

née le 17 Février 1943 à [Localité 7] (REUNION)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4] / FRANCE

Représentés par M^e Patrick BESSE, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 31 MAI 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2014, M. [H] [X] et Mme [B] [D], épouse [X] (les époux [X], le bailleur) ont donné à bail commercial à une société DFG des locaux en nature de logements dépendant d’un bâtiment collectif situé [Adresse 2] à [Localité 6], destinés à l’activité commerciale de location de meublés, moyennant un loyer annuel de 24.000 euros HT.

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2021, la société Dolce farniente (sas) a acquis le droit au bail et le fonds de commerce de location de meublés.

A compter du 1er septembre 2022, le loyer a été porté à la somme annuelle de 28.368,93 euros par application de la clause d’échelle mobile.

Par 16 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 9.556,91 euros, au titre des loyers impayés de mai, juillet et septembre à novembre 2023, et celle de 393 euros, au titre de la taxe d’ordures ménagères.

A défaut de régularisation, et suivant exploit du 24 janvier 2024, époux [X] ont fait assigner la société Dolce farniente par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax en constatation de la résiliation du bail, expulsion et provision.

La société Dolce farniente n’a pas comparu.

Par ordonnance réputée contradictoire du 31 mai 2024, le juge des référés a :

— constaté la résiliation du bail commercial au 17 décembre 2023

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société Dolce farniente, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6], et ce avec le concours éventuel de la force publique

— condamné la société Dolce farniente à payer aux époux [X] :

— une provision de 14.876,63 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et des charges arrêtés à la date du 23 avril 2024

— une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux

— débouté les époux [X] du surplus de leurs demandes

— condamné la société Dolce farniente à payer une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 25 juillet 2024, la société Dolce farniente a relevé appel de cette ordonnance.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 janvier 2025.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 31 janvier 2025 par la société Dolce farniente qui a demandé à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté les époux [X] de leur demande au titre des ordures ménagères, et, statuant à nouveau, de :

A titre principal :

— juger que l’action introduite par les époux [X] se heurte à une contestation sérieuse

— juger que le juge des référés est incompétent pour connaître de ce litige

— en conséquence, renvoyer les époux [X] à saisir le tribunal judiciaire de Dax au fond.

A titre subsidiaire :

— lui octroyer des délais de paiement pour procéder au paiement des arriérés de loyers avec expiration au 31 mai 2024

— constater qu’elle s’est acquittée du montant des sommes dues aux époux [X] dans les délais impartis suspendant les effets de la clause résolutoire du bail commerciale

— en conséquence, juger que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué dans les relations contractuelles entre les parties

— juger que le bail commercial en cours se poursuit.

A titre reconventionnel :

— ordonner une expertise judiciaire [… sur les désordres affectant l’immeuble, leur imputabilité, les travaux de remise en état et leur incidence sur l’ouverture et le fonctionnement du commerce].

— condamner les époux [X] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 février 2025 par les époux [X] qui ont demandé à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté leur demande de paiement de la taxe des ordures ménagères 2023 et, la réformant de ce chef, de :

— condamner la société Dolce farniente à leur payer la somme de 393 euros

— de débouter la société Dolce farniente de sa demande d’expertise judiciaire

— ajoutant à l’ordonnance entreprise, condamner la société Dolce farniente à lui payer une indemnité de 1.650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

sur la constatation de la résiliation du bail commercial

Au soutien de la contestation sérieuse du commandement de payer visant la clause résolutoire, la société Dolce farniente fait valoir qu’elle est fondée à opposer une exception d’inexécution à la demande de paiement des loyers alors que les impayés sont imputables aux manquements du bailleur à son obligation de réparation et d’entretien des locaux en état de servir à leur usage contractuel, le bâtiment présentant des désordres d’infiltrations et d’humidité compromettant l’activité de location des studios endommagés par ces désordres.

Mais, d’une part, le commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été délivré le 16 novembre 2023 au titre des loyers impayés de mai à novembre 2023 inclus.

D’autre part, le bâtiment collectif pris à bail comporte 7 studios meublés que la locataire met en location auprès des particuliers.

En droit, le locataire ne peut invoquer une exception d’inexécution légitimant son refus de payer les loyers qu’en cas d’impossibilité totale de jouir des lieux loués, et, la sanction du manquement du bailleur à son obligation de réparation et d’entretien suppose l’envoi préalable d’une réclamation ou d’une mise en demeure informant précisément le bailleur de la survenance d’un désordre dont la réparation lui incombe afin de le mettre en mesure d’y remédier.

En l’espèce, la société Dolce farniente n’a justifié d’aucune démarche auprès du bailleur, lequel occupe le bâtiment contigu au bâtiment loué, pour l’informer de la survenue d’infiltrations ou d’humidité dans les lieux loués.

La société Dolce farniente s’est bornée à faire procéder le 9 octobre 2024, au cours de l’instance d’appel, à un constat non contradictoire de certains studios présentant des problèmes d’infiltration et d’humidité dont il ne résulte ni que ces problèmes étaient antérieurs au commandement de payer, ni qu’ils rendent impossible l’exploitation commerciale, tandis que les deux réclamations de sous-locataires versées aux débats concernent deux logements occupés en juillet 2024, dont une en lien avec dont un dégât des eaux survenu à cette date.

Par conséquent, la société Dolce farniente ne peut sérieusement invoquer un manquement du bailleur à son obligation de réparation et d’entretien des lieux loués, tant en application des clauses du bail mettant à sa charge les grosses réparations de l’article 606 du code de procédure civile, que des dispositions de l’article 1719 du code civil, de nature à légitimer le non-paiement des loyers visés dans le commandement de payer ainsi que le non-paiement des loyers postérieurs.

Par conséquent, les époux [X] ont mis en jeu la clause résolutoire dans des conditions qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Et, à défaut d’avoir régularisé les causes du commandement dans le mois de sa signification, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties a produit ses effets sur la résiliation du bail.

sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’appelante fait valoir qu’elle a régularisé les causes du commandement de payer, par un virement de 4.370 euros en février 2024, puis par un chèque de 6.000 euros en mars 2024, et chèque de 6.000 euros en avril 2024. En outre, l’appelante soutient que depuis lors, elle s’est acquitté des loyers. Elle en déduit qu’elle est fondée à obtenir l’octroi de délais rétroactifs emportant suspension des effets de la clause résolutoire et constatation de sa libération de la dette locative.

Mais, le commandement de payer a été délivré pour la somme de 9.556,91 euros, au titre des loyers impayés de mai (solde), juillet et septembre à novembre 2023, outre celle de 393 euros, au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023, soit une créance locative de 9.949,91 euros au 16 novembre 2023.

S’agissant de la TEOM, à hauteur d’appel, les époux [X] ont justifié de l’exigibilité de cette taxe de sorte que l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de paiement de la somme de 393 euros.

La créance locative exigible au 30 avril 2024 se décompose ainsi :

— mai 2023 : 100 euros

— juillet et septembre à décembre 2023 : 5 x 2.364,07 euros = 11.820,35 euros

— janvier à avril 2024 : 4 x 2.364,07 euros = 9.456,28 euros

— TEOM 2023 : 393 euros

soit une somme de 21.769,63 euros.

Au 30 avril 2024, la société Dolce farniente a payé la somme totale de 16.370 euros.

Les causes du commandement, y compris la TEOM 2023, ont été intégralement réglées à compter du nouveau paiement partiel intervenu en mars 2024.

Le solde réglé, soit la somme de 5.399,63 euros est à imputer sur les loyers de décembre, janvier, et partiellement février.

Dans leurs conclusions, les époux [X], après avoir indiqué que leur dette s’élevait à 21.770,26 euros (en réalité 21.769,63 euros) à la fin du mois d’avril 2024, pris acte des versements faits pour un montant de 16.370 euros, ont précisé que la société Dolce farniente avait cessé de régler les loyers depuis le mois d’août 2024 et que leur créance locative s’élevait désormais à la somme de 16.548,49 euros, ce montant correspondant au montant des loyers échus entre août 2024 et février 2025 inclus.

La cour en déduit que les époux [X] ne font plus état d’impayés entre mars et juillet 2024 inclus.

La société Dolce farniente, à laquelle incombe la charge de la preuve du paiement des loyers, ne démontre pas qu’elle a réglé les loyers d’août à 2024 à février 2025, ni la taxe ordures ménagères 2024.

Il faut donc constater que la société Dolce farniente est en état de défaillance chronique dans l’exécution de ses obligations financières, malgré la régularisation tardive du commandement du 16 novembre 2023.

Il s’ensuit que sa demande de délais de paiement rétroactifs, avec suspension de la clause résolutoire, doit être rejetée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce quelle a constaté la résiliation du bail commercial liant les parties au 17 décembre 2023, ordonné l’expulsion de la locataire et fixé une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux.

sur la demande de provision

Les époux [X] ont demandé la confirmation de l’ordonnance entreprise qui leur a accordé une provision de 14.876,63 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 23 avril 2024.

Or, il résulte des constatations qui précèdent que les époux [X] ont expressément indiqué que leur créance locative s’élevait désormais à la somme de 16.548,49 euros correspondant au montant des indemnités d’occupation échues entre août 2024 et février 2025 inclus.

Par conséquent, infirmant l’ordonnance entreprise de ce chef, les époux [X] seront déboutés de leur demande de provision à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation au 30 avril 2024.

S’agissant des indemnités d’occupation mensuelles échues à compter du mois d’août 2024, la société Dolce farniente sera condamnée à leur paiement provisionnel jusqu’à la libération des lieux.

sur la demande d’expertise judiciaire

La demande d’expertise judiciaire, improprement fondée sur l’article 808 du code civil, sera rejetée dès lors qu’elle a pour objet de déterminer les travaux de remise en état des désordres et de déterminer le préjudice d’exploitation pendant les travaux alors que le bail commercial est résilié depuis le 17 décembre 2023, rendant sans objet une telle mesure.

La société Dolce farniente sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE la société Dolce farniente de sa demande de délais de paiement rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail commercial liant les parties au 17 décembre 2023

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux

— ordonné l’expulsion de la société Dolce farniente,

— condamné la société Dolce farniente aux dépens

INFIRME l’ordonnance entreprise pour le surplus,

et, statuant à nouveau,

DEBOUTE les époux [X] de leur demande de provision à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation au 30 avril 2024,

DEBOUTE la société Dolce farniente de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE la société Dolce farniente à payer aux époux [X] l’indemnité d’occupation provisionnelle ci-avant fixée à compter du 1er août 2024 jusqu’à la libération des lieux loués,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples,

CONDAMNE la société Dolce farniente aux dépens d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier Le Président