FMD/ND

Numéro 26/1454

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/05/2026

Dossier : N° RG 24/01796 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I4HD

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

[I] [C]

C/

S.D.C. SDC [Adresse 1], S.A. GENERALI IARD

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 09 Février 2026, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

M^me France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Christine DARRIGOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [I] [C]

né le 21 Juin 1960 à [Localité 1] (Maroc)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Laure ROUSSEL de la SELARL LAURE ROUSSEL, avocat au barreau de Pau

Assisté de M^e Rodolphe PIRET (SELARL DRAGON-BIERNACKI-PIRET), avocat au barreau de Douai

INTIMES :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les Jardins de [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 3]

pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet [O] SASU, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 830 801 502, dont un établissement est situé [Adresse 5]

Représentée par M^e William CHARTIER de la SELEURL LEXATLANTIC, avocat au barreau de Pau

S.A. GENERALI IARD

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 522 062 663,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marina CORBINEAU de la SELARL GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 11 AVRIL 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

RG : 23/64

EXPOSE DU LITIGE :

M. [I] [C] est propriétaire d’un appartement, sis [Adresse 4] à [Localité 7] (Pyrénées-Atlantiques), au sein de la copropriété nommée 'Résidence Les jardins de [Localité 8]'.

Les travaux de construction de cet immeuble ont été réceptionnés en juillet 2009.

Le syndicat des copropriétaires de la 'Résidence Les jardins de [Localité 8] [Adresse 7]", est représenté par son syndic en exercice, la SASU Cabinet [O], venant aux droits de la société Century 21 OCI Immobilier, le 12 juillet 2022.

En 2013, plusieurs propriétaires, dont M. [C], ont indiqué au syndic de copropriété en exercice, la société Century 21 OCI Immobilier, la présence d’infiltrations affectant leur salle de bain.

Suite à une expertise amiable, ces travaux ont été repris par la société Sobecar et pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage, la compagnie d’assurance [J].

En 2018, M. [C] a constaté de nouveaux désordres.

Le 28 novembre 2018, la compagnie d’assurance [J], en qualité d’assureur dommages-ouvrage, lui a opposé un refus de prise en charge, retenant un défaut d’entretien. Elle a également affirmé que l’ouvrage affecté n’était plus celui d’origine compte tenu des travaux de reprise effectués par la société Sobecar.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 janvier 2019, M. [I] [C] a informé le syndic en exercice de son opposition à ce refus et a sollicité la mise en place de nouvelles recherches relatives à l’origine des désordres.

Par courrier du 24 avril 2019, le syndic de copropriété a repris attache auprès de la compagnie d’assurance [J] afin de solliciter la mise en 'uvre de l’assurance dommage concernant les carrelages fissurés et les remontées d’humidité sur les pieds de cloisons périphériques aux salles d’eau de l’ensemble des appartements situés au rez-de-chaussée.

L’assureur dommages-ouvrage a fait diligenter une nouvelle expertise amiable contradictoire, dont le rapport a été déposé le 7 juin 2019, à la suite de laquelle, il a, par courrier du 19 juin 2019, émis un nouveau refus de garantie, arguant que les garanties de la police ne peuvent être acquises pour ces postes de réclamations.

M. [C], se plaignant toujours de désordres affectant son appartement, son assureur de protection juridique, la compagnie Asseris a fait diligenter une nouvelle expertise amiable contradictoire. Suite à cette expertise, cette dernière lui a proposé une prise en charge à hauteur de 660 € correspondant à la reprise de la peinture et du plâtre dans la chambre. Cette proposition a été refusée.

Nouvellement saisie à raison de l’apparition de quatre nouveaux désordres, la compagnie d’assurance [J], a fait diligenter une nouvelle expertise amiable contradictoire, dont le rapport a été déposé le 30 août 2019, à la suite de laquelle, elle a, par courrier du 11 septembre 2019, émis un nouveau refus de garantie, arguant que les garanties de la police ne peuvent être acquises pour ces postes de réclamations.

Par acte du 21 septembre 2020, M. [C] a fait assigner en référé la SA Compagnie d’assurances [J], le syndicat des copropriétaires de la '[Adresse 8]", représenté par son syndic en exercice, la SASU Cabinet [O] et la SA Generali IARD, devant le tribunal judiciaire de Pau à l’effet d’obtenir la mise en 'uvre d’une mesure d’expertise, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé en date du 9 décembre 2020, le Président du tribunal judiciaire de Pau a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a commis pour y procéder M. [R] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 1er juin 2022.

Par acte du 3 février 2023, M. [C] a fait assigner la SA Compagnie d’assurances [J], et le syndicat des copropriétaires de la '[Adresse 8]', représenté par son syndic en exercice, la SASU Cabinet [O], devant le tribunal judiciaire de Pau en responsabilité et en paiement sur le fondement des articles 1231-l du code civil, et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Par jugement contradictoire du 11 avril 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :

— débouté M. [I] [C] de sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les jardins de [Localité 8] [Adresse 7] et de la SA Generali IARD,

— dit que la compagnie [J], assureur dommages-ouvrage a engagé sa responsabilité,

— condamné la compagnie d’assurance [J] à payer la somme de 1 095,43 € (974 € / 116,3 x 130,8) à M. [I] [C] au titre de la reprise du désordre,

— débouté M. [I] [C] de sa demande au titre de la perte de loyers,

— débouté M. [I] [C] de sa demande en paiement de 1 343,57 € au titre des frais de remise en état de son appartement,

— condamné la compagnie d’assurance [J] à payer la somme de 1 000 € à M. [I] [C] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la compagnie d’assurance [J] aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Le tribunal a considéré :

— que les désordres relatifs aux traces d’humidité, actives et/ou non actives, en plafond de la chambre et de la salle de bain, ne doivent pas être retenus, mais que le désordre relatif à la fissuration des carrelages rend l’ouvrage impropre à sa destination,

— que les désordres sont apparus cinq ans après la livraison, de sorte qu’il ne s’agit pas d’un problème de mise en oeuvre du carrelage lors des travaux de construction du bâtiment,

— que les désordres actuels ne sont que la conséquence des désordres d’origine déjà indemnisés par l’assureur et ne constituent pas des désordres nouveaux, de sorte qu’ils relèvent de la garantie,

— que le désordre relatif au décollement des carreaux était prévisible pour l’assureur dommages-ouvrage, de sorte que le fait qu’il ait déjà réglé l’indemnité qui lui était demandée à ce titre et que les travaux de reprise aient été effectués, est indifférent dans la mesure où ces travaux se sont révélés inefficaces,

— que la compagnie [J], en s’abstenant de préfinancer de nouveaux travaux de réparation en raison de l’extension de désordres, alors qu’elle y était tenue, a commis une faute, de sorte qu’elle a engagé sa responsabilité,

— que le désordre relatif au décollement des carreaux ne trouve pas son origine dans les parties communes, mais dans les parties privatives telles que définies aux règlements de copropriété de l’immeuble, de sorte que M. [C] doit être débouté de sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] et de la SA Generali Iard,

— que s’agissant de la remise en état du carrelage, l’expert judiciaire retient un montant total des travaux à hauteur de 974 € HT, qu’il convient d’actualiser suivant l’indice BT 01, mais que l’assureur dommages-ouvrage ayant engagé sa responsabilité, il doit alors le règlement intégral des travaux de réparation, à savoir 1 095,43 € au titre de la reprise du désordre,

— que M. [C] n’apporte pas la preuve de son préjudice lié à la perte de loyers, de sorte qu’il doit être débouté de sa demande,

— que sur les frais de remise en état, les documents fournis par M. [C] concernent, soit, des travaux sans lien avec les problèmes d’humidité, soit des travaux d’entretien normal de l’appartement, de sorte qu’il ne démontre pas avoir subi un préjudice matériel, distinct de celui réparé au titre des travaux de reprise.

Par déclaration du 24 juin 2024, M. [I] [C] a interjeté appel limité de ce jugement en ce qu’il :

— l’a débouté de sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les jardins de [Localité 9] et de la SA Generali IARD,

— l’a débouté de sa demande au titre de la perte de loyers,

— l’a débouté de sa demande en paiement de 1 343,57 € au titre des frais de remise en état de son appartement.

Par ordonnance du 4 juillet 2024, la présidente de la première chambre civile de la cour d’appel de Pau a enjoint les parties de rencontrer un médiateur.

Par courrier du 23 septembre 2024, le médiateur a indiqué le refus des parties de s’engager dans une médiation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2025, auxquelles il est expressément fait référence, M. [I] [C], appelant sur appel principal et intimé sur appel incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

> dit que la Compagnie [J], assureur dommages-ouvrage a engagé sa responsabilité,

> condamné la Compagnie d’assurance [J] à lui payer la somme de 1 095,43 € (974 €/ 116,3 * 130,8) au titre de la reprise du désordre,

> condamné la Compagnie d’assurance [J] à lui payer la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Compagnie d’assurance [J] aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— l’infirmer en ce qu’il :

> l’a débouté de sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] et de la SA Generali IARD,

> l’a débouté de sa demande au titre de la perte de loyers

> l’a débouté de sa demande en paiement de 1 343,57 € au titre des frais de remise en état de son appartement,

Statuant à nouveau,

— homologuer le rapport d’expertise judiciaire,

— condamner la Compagnie [J] à lui régler la somme de 1 309,50 € TTC à actualiser suivant l’indice BT 01 à la date du jugement à intervenir au titre de la reprise du carrelage,

— condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires et la Compagnie Generali à lui régler les sommes suivantes :

* pertes de loyers : 5 616 € outre intérêts judiciaires au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation,

* frais de remise en état : 1 343,57 € outre intérêts judiciaires au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation,

— juger que les sommes à lui revenir porteront intérêts judiciaires au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation et que les intérêts se capitaliseront par années entières,

— condamner les défendeurs in solidum aux entiers dépens de l’instance en référé, de première instance et d’appel incluant les frais d’huissier et d’expertise judiciaire,

— rejeter l’intégralité des demandes contraires aux présentes,

— les condamner encore in solidum à lui payer une somme de 10 480 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que M. [C] sera dispensé de toute contribution aux frais de procédure (que ce soit au fond, en référé ou dans le cadre de l’expertise judiciaire) en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au soutien de son appel, M. [I] [C] fait valoir sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

— que s’agissant du premier grief développé par le syndicat des copropriétaires, tiré de l’absence prétendue de critique du jugement attaqué et de l’absence de communication de nouvelles pièces, il n’est pas développé et n’est énoncé que dans le rappel des faits de leurs conclusions, de sorte que la cour ne doit pas l’examiner,

— que s’agissant de la demande de condamnation de la compagnie [J], au titre des travaux de reprise du carrelage, celle-ci ne concerne aucunement le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il n’a pas la qualité pour solliciter son irrecevabilité,

— que l’expert judiciaire a confirmé un lien de causalité direct entre l’humidité et le dysfonctionnement de la VMC, équipement relevant des parties communes, alors que le syndicat des copropriétaires a tardivement pris en compte le dysfonctionnement de la VMC du bâtiment F,

— que le désordre lié aux carreaux rend l’ouvrage impropre à sa destination et est consécutif au désordre provenant de la douche qui a été traité dans le cadre des expertises DO antérieures, sans que la compagnie [J] ne le prenne en compte,

— que le devis de la société Sobecar d’un montant de 974 € a été validé par l’expert judiciaire,

— que le montant des travaux doit être actualisé avec le dernier indice BT01 connu, soit 130,3, soit un montant définitif de 1 309,50€,

— qu’il est établi que sa perte de loyers se chiffre à la somme de 5 616 €, et que l’appartement n’a pu être loué entre avril et décembre 2019,

— que les frais de remise en état qu’il a exposés sont pleinement justifiés et directement liés à l’humidité,

— que le tribunal, en ne lui accordant qu’une somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles, n’a donc compensé que de manière très limitée les frais qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits,

— que le maître de l’ouvrage ayant souscrit une assurance dommages-ouvrage est, en effet, en droit d’obtenir le préfinancement des travaux de nature à mettre fin aux désordres, de sorte que la compagnie [J] est comptable de l’efficacité des travaux de reprise,

— que le syndicat des copropriétaires sur qui pèse l’obligation légale d’administrer et de conserver l’immeuble, est responsable des dommages qui lui ont été causés.

*

Aux termes de ses conclusions notifiées le 19 décembre 2025, auxquelles il est expressément fait référence, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet [O] SASU, intimé sur appel principal et appelant sur appel incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par la chambre des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau du 11 avril 2024 en ce qu’il a :

> débouté M. [I] [C] de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11],

> débouté M. [I] [C] de sa demande au titre de la perte de loyers,

> débouté M. [I] [C] de sa demande en paiement de 1 343,57 € au titre des frais de remise en état de son appartement,

> dit que la compagnie [J], assureur dommages-ouvrage, a engagé sa responsabilité,

> condamné la compagnie d’assurance [J] à payer la somme de 1 095,43 € (974/116,3 x 130,8) à M. [I] [C] au titre de la reprise du désordre,

> condamné la compagnie d’assurance [J] à payer la somme de 1 000 € à M. [I] [C] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

> condamné la compagnie d’assurance [J] aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables les demandes de M. [I] [C] au titre des travaux de remise en état du carrelage à hauteur de 1 309,50 € TTC à actualiser suivant l’indice BT01 à la date de l’arrêt à intervenir et des frais irrépétibles de première instance intégrant le coût de l’expertise judiciaire ainsi que les frais d’huissier,

À titre principal,

— débouter M. [I] [C] et la compagnie d’assurance Generali IARD SA de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre,

À titre subsidiaire,

— débouter la société Generali IARD SA, ès qualités d’assureur du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la concluante,

— condamner in solidum la société Generali IARD SA, ès qualités d’assureur du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet [O] SASU, à le relever indemne de toutes condamnations, tant en principal, frais irrépétibles, frais divers et intérêts, pouvant être prononcées à son encontre dans le cadre de l’appel introduit par M. [C] [I].

En tout état de cause,

— condamner M. [I] [C], et à défaut la société Generali IARD SA, à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] sis [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet [O] SASU, une somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens d’appel et, au besoin, de première instance intégrant le coût de l’expertise judiciaire du 1er juin 2022,

— dire que les dépens d’appel et, au besoin, de première instance seront recouvrés par Maître Chartier William, membre de la SELURL D’AVOCAT LEXATLANTIC, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet [O] SASU fait valoir :

— que M. [C] se trouve limité par son appel et ne peut aucunement solliciter l’infirmation, en toutes ses dispositions, du jugement de première instance rendu le 11 avril 2024 et plus particulièrement concernant l’indemnisation qui lui a été allouée au titre des fissurations du carrelage dans la mesure où il ne sollicite pas l’annulation du jugement frappé d’appel, ou encore l’indivisibilité du litige,

— que la compagnie d’assurance [J] n’est pas intimée à cette procédure, de sorte que M. [C] ne peut manifestement pas émettre de prétentions à l’égard de cette partie qui ne figure pas à l’instance,

— que M. [C] est irrecevable à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à assumer les dépens de première instance intégrant le coût de l’expertise judiciaire puisqu’au travers de sa déclaration d’appel du 24 juin 2024, il n’a pas relevé appel de la disposition du jugement rendu le 11 avril 2024 condamnant la compagnie d’assurance [J] aux dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise,

— que M. [C] conteste les factures qui constituent des éléments de preuve sans rapporter d’éléments de preuve contraires, alors qu’elles démontrent que le désordre n°1 est circonscrit,

— que M. [C] n’établit aucun lien de causalité direct et certain, ni même l’existence d’un préjudice découlant de l’arrêt momentané de la VMC au sein de son appartement,

— que les préjudices personnels allégués par M. [C] trouvent leur origine au niveau des parties privatives,

— que l’expert judiciaire a confirmé que les désordres n’empêchaient pas M. [C] de louer son appartement,

— que M. [C] a loué son appartement aux consorts [Q] selon un bail à effet du 1er janvier 2020 puis, dans un second temps, aux consorts [Y] à compter du 1er janvier 2021,

— que la réparation de la VMC a seulement permis de supprimer une 'condensation superficielle’ qui ne constitue pas un désordre, à savoir une humidité anormale ; qu’une condensation superficielle telle que relevée par l’expert judiciaire ne rend pas un logement impropre à sa destination,

— que les consorts [T] ont décidé de quitter l’appartement pris à bail en raison de désordres provenant des parties privatives du propriétaire du dessus et non pas du réseau de ventilation,

— que la demande tirée des frais de remise en état doit être écartée, M. [C] produisant un simple devis imprécis sans aucun lien de causalité avec le désordre,

— que sur les frais de remise en état, les documents fournis pas M. [C] concernent, soit, des travaux sans lien avec les problèmes d’humidité, soit des travaux d’entretien normal de l’appartement, de sorte qu’il ne démontre pas avoir subi un préjudice matériel, distinct de celui réparé au titre des travaux de reprise,

— qu’en cas de condamnation, la compagnie Generali IARD doit être condamnée à relever indemne le syndicat des copropriétaires,

— que la compagnie Generali IARD indique qu’il ne s’agit pas d’un évènement accidentel, mais elle n’établit pas la faute du concluant qui pourrait justifier un refus de garantie.

*

Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 décembre 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SA Generali IARD, intimée sur appel principal et sur appel incident, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— juger que la Société Generali, en sa qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU Cabinet [O], est recevable et bien fondée en son intervention volontaire à la présente procédure,

— juger qu’aucune garantie du contrat souscrit par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] auprès de la Société Generali n’est mobilisable,

En conséquence,

— débouter M. [C] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société Generali,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société Generali,

— débouter toute partie de toutes demandes qui seraient susceptibles d’être formulées à l’encontre de la Société Generali,

— condamner M. [I] [C] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] [C] aux entiers dépens.

Au soutien de ses conclusions, la SA Generali IARD fait valoir que :

— sa garantie due en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 11] n’a nullement vocation à être mobilisée s’agissant des désordres constatés par l’expert judiciaire,

— que s’agissant de l’humidité qui affectait différentes zones de l’appartement du rez-de-chaussée, la remise en fonction de la VMC a permis d’assainir les pièces et de supprimer la condensation superficielle qui laissait des traces de moisissure noirâtres,

— que la fissuration du carrelage est consécutive à l’humidité provenant de la douche qui avait été traitée dans le cadre des précédentes expertises dommages-ouvrage,

— que la perte de loyer et les frais de remise en état n’ont pas été retenus par l’expert judiciaire,

— que l’humidité constatée lors des opérations d’expertise ne saurait être garantie au titre d’un 'dégât des eaux',

— que le dommage matériel n’étant pas garanti, les dommages immatériels consécutifs ne sauraient l’être davantage,

— que la garantie Dommage Immeuble de la compagnie Generali IARD n’a vocation à couvrir que les évènements accidentels, dont le dégât des eaux, affectant les parties communes et non le dégât des eaux trouvant sa source dans une partie privative et causant des désordres dans une autre partie privative.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que la cour ne peut, en vertu de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Jardins de [Localité 8] – qui reproche au premier juge d’avoir omis de statuer sur la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile – ne formule aucune demande en ce sens dès lors qu’il ne l’a pas reprise dans le dispositif de ses conclusions.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 11] soutient que les demandes de M. [C] au titre des travaux de remise en état du carrelage à hauteur de 1 309,50 euros et des frais irrépétibles de première instance intégrant le coût de l’expertise judiciaire ainsi que les frais d’huissier sont irrecevables, dès lors que ce dernier se trouve limité par son appel et ne peut solliciter l’infirmation en toutes ses dispositions du jugement de première instance rendu le 11 avril 2024 et plus particulièrement concernant l’indemnisation qui lui a été allouée au titre des fissurations du carrelage, dans la mesure où il ne sollicite pas l’annulation du jugement frappé d’appel, ou encore l’indivisibilité du litige.

Il considère en outre que M. [C] est irrecevable à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à assumer les dépens de première instance intégrant le coût de l’expertise judiciaire puisqu’au travers de sa déclaration d’appel du 24 juin 2024, il n’a pas relevé appel de la disposition du jugement rendu le 11 avril 2024 condamnant la compagnie d’assurance [J] aux dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise.

Il ajoute pour finir que M. [C] ne peut manifestement pas émettre de prétentions à l’égard de la compagnie d’assurance [J], qui n’est pas intimée à cette procédure et qui ne figure pas à l’instance.

S’agissant du premier grief développé par le syndicat des copropriétaires tiré de l’absence prétendue de critique du jugement attaqué et de l’absence de communication de nouvelles pièces, M. [C] demande à la cour de ne pas l’examiner, dès lors qu’il n’est pas développé et n’est énoncé que dans le rappel des faits des conclusions.

S’agissant de la demande de condamnation de la compagnie [J], au titre des travaux de reprise du carrelage, M. [C] fait observer que cette demande est inopérante, dès lors qu’elle ne concerne aucunement le syndicat des copropriétaires qui n’a pas qualité pour solliciter son irrecevabilité.

S’agissant du troisième grief suivant lequel M. [C] serait irrecevable à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à supporter les dépens, de première instance en ce compris le coût de l’expertise, l’appelant laisse à la cour le soin de l’apprécier.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent.

Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du jugement critiqués.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties reprennent dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, il ressort de la déclaration d’appel et des dernières conclusions déposées par M. [I] [C] que celui-ci a limité son appel aux seules dispositions suivantes du jugement critiqué :

— en ce qu’il l’a débouté de sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] et de la SA Generali IARD,

— en ce qu’il l’a débouté de sa demande au titre de la perte de loyers,

— en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement de 1 343,57 € au titre des frais de remise en état de son appartement.

Il en résulte que M. [C] n’a entendu contester ni la disposition du jugement selon laquelle la compagnie d’assurance [J] a été condamnée à lui verser la somme de 1 095,43 euros au titre de la remise en état du carrelage, ni celle la condamnant à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ni celle la condamnant aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Il est donc irrecevable à venir présenter une demande à l’encontre de la compagnie [J] – qui au demeurant n’est pas partie à la procédure d’appel – tendant à l’actualisation des sommes qui lui ont été allouées au titre de la fissuration du carrelage.

M. [C] n’est pas davantage recevable à venir contester les dépens de première instance, dès lors qu’il n’a pas mentionné ce chef du jugement dans sa déclaration d’appel.

Il s’en déduit que les dispositions non contestées de la décision sont devenues définitives et que le litige soumis à la Cour est limité aux seuls chefs du jugement critiqué, à savoir la responsabilité ou non du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des désordres et les sommes réclaméés par l’appelant au titre des préjudices qu’il estime avoir subis.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

M. [C] considère que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité, dès lors que le dysfonctionnement de la VMC (équipement relevant des parties communes et par conséquent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires) a causé un désordre d’humidité et que l’humidité a conduit au départ courant 2019 de ses locataires. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires a tardé à la faire réparer et qu’il existe en conséquence un lien de causalité directe entre l’humidité et ce dysfonctionnement de la VMC. Il fait observer que le syndicat des copropriétaires a prétendu en cours d’expertise avoir correctement entretenu la VMC, mais qu’il ne produit aucun carnet d’entretien pour en attester. Il demande ainsi à la cour de le condamner in solidum avec l’assureur dommages-ouvrage au paiement des sommes qu’il réclame.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande et à la confirmation du jugement de première instance qui a écarté sa responsabilité. Il fait valoir pour l’essentiel que les préjudices personnels allégués par M. [C] trouvent leur origine, non pas au niveau des parties communes de l’immeuble, mais au niveau des parties privatives (carrelage salle de bain, douche de l’étage supérieur, joint périphérique du bac à douche, infiltration par appui de fenêtre).

Aux termes de l’article 14 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigeur depuis le 1er juin 2020, applicable en l’espèce, 'le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

Au cas précis, l’expert judiciaire constate dans son rapport du 1er juin 2022 que, 'concernant l’humidité qui affectait différentes zones de l’appartement du RDC, la remise en fonction de la VMC du bâtiment F (remplacement de la moto-turbine, cf facture Sapian du 5 novembre 2021, pièce n°3 de Maître [G]) a permis d’assainir les pièces et de supprimer la condensation superficielle qui laissait des traces de moisissure noirâtres et que le grief était levé'. En conclusion, il relève que 'la remise en fonction de la VMC, en cours d’expertise, a permis d’assainir les pièces et de supprimer la condensation superficielle qui laissait des traces de moisissure noirâtres'.

Par ailleurs, les différentes factures produites par le syndicat des copropriétaires datées du 17 novembre 2016 (ses pièces n°6 et 7), du 18 juin 2021 (sa pièce n°8) et du 31 mars 2022 (sa pièce n°5) confirment non seulement que le syndicat des copropriétaires a fait appel ces années-là à des entreprises pour entretenir le système de VMC de la résidence et que l’intervention de l’entreprise Sapian du 5 novembre 2021 a permis de circonscrire le désordre, ce qu’a confirmé à l’expert Mme [A], l’ancienne locataire de M. [C], lui affirmant (page 7 de l’expertise) que 'l’appartement était à nouveau sain'.

Au vu de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a débouté M. [C] de sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la SA Generali Iard, faute pour lui de justifier que les désordres qu’il allègue trouvent leur origine au niveau des parties communes. La décision querellée sera confirmée de ce chef.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires pour le désordre relatif à l’humidité n’étant pas retenue, la demande de la société Generali Iard est sans objet.

Sur les préjudices subis par M. [C]

Sur les pertes de loyers

M. [C] demande à la cour l’infirmation de la décision en ce qu’elle l’a débouté de sa demande au titre de la perte des loyers. Il soutient que l’humidité affectant son appartement a empêché sa location et que sa perte de loyers se chiffre à la somme de 5 616 euros (624 euros de loyers mensuels x 9 mois), son appartement n’ayant pas pu être loué entre avril et décembre 2019 à cause de l’humidité l’affectant.

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de rejeter cette demande, aux motifs que M. [C] ne démontre pas que l’humidité serait en lien avec un dysfonctionnement de la VMC. Il fait observer en outre que M. [C] ne rapporte pas la preuve d’une humidité anormale, ni d’un lien de causalité direct et certain entre l’humidité invoquée, la défaillance de la VMC et la perte locative invoquée.

Dans son rapport, l’expert judiciaire relève que 'rien ne permet d’affirmer que l’humidité affectant l’appartement de M. [C] a empêché sa location dans ce laps de temps, sachant qu’en avril 2021 (date de la première réunion d’expertise judiciaire), l’appartement était loué bien que toujours affecté d’humidité (la VMC n’ayant pas encore été réparée). En l’état des pièces communiquées, ce préjudice ne devrait pas être retenu'.

Au regard de ces éléments non contestés utilement en cause d’appel par M. [C], la cour confirmera le jugement querellé en ce qu’il a débouté M. [C] de sa demande sur ce point, faute pour lui de rapporter pas la preuve de son préjudice.

Sur les frais de remise en état

M. [C] demande à la cour l’infirmation de la décision en ce qu’elle l’a débouté de sa demande en paiement de 1 343,57 euros au titre des frais de remise en état de son appartement.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande et à la confirmation du jugement sur ce point, M. [C] n’apportant aucun élément nouveau au soutien de son appel.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique que 'les documents (devis et factures) fournis à l’appui de cette réclamation concernent soit des travaux/interventions sans lien avec les problèmes d’humidité (mise en place de compteur et consommation d’eau et d’électricité, serrurerie…), soit des travaux d’entretien normal de l’appartement (réfection des joints de la douche), soit des travaux de peinture qui n’ont fait l’objet que d’un devis imprécis, ne chiffrant ni localisation des travaux, ni surface à prendre en compte. En l’état des pièces communiquées, ce préjudice ne devrait pas être retenu'.

La cour observe qu’en appel, M. [C] n’apporte aucun autre document au soutien de sa demande relative aux frais de remise en état. Ainsi, et comme l’a justement relevé le premier juge, sa demande présentée sur ce fondement sera donc rejetée, faute pour ce dernier de démontrer avoir subi un préjudice matériel distinct de celui déjà réparé au titre de la reprise du carrelage.

Sur les demandes annexes

M. [C], qui succombe en son recours, sera condamné aux entiers dépens d’appel. Pour le même motif, il n’y a pas lieu de lui permettre de bénéficier de la dispense de toute contribution aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Déclare irrecevables les demandes de M. [I] [C] au titre des travaux de remise en état du carrelage à hauteur de 1 309,50 euros TTC à actualiser suivant l’indice BT 01 à la date de l’arrêt à intervenir et des frais irrépétibles de première instance intégrant le coût de l’expertise judiciaire ainsi que les frais d’huissier,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déboute la société Générali IARD SA, ès qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de celui-ci,

Condamne M. [I] [C] aux entiers dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés par Maître William Chartier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,