FMD/ND

Numéro 26/553

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 24/02/2026

Dossier : N° RG 24/01959 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I4WI

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[T] [R], [Z] [S] épouse [R]

C/

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 1]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 Février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Novembre 2025, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

M^me France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [T] [R]

né le 15 Octobre 1957 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [Z] [S] épouse [R]

née le 18 Janvier 1960 à [Localité 3] (Maroc)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par M^e Teddy VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de Bayonne

INTIME :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]

sis [Adresse 3] et [Adresse 4] – [Localité 4]

représenté par son syndic la société Cabinet Immobilier [D],

SARL inscrite au RCS de Bayonne sous le n° 391 260 445, ayant son siège social [Adresse 5] à [Localité 5], elle même représentée par son gérant Mr [N] [D], domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de Pau

Assisté de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 17 JUIN 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG : 21/375

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [R] et Mme [Z] [S] épouse [R] sont copropriétaires des lots n°32 et 33 au sein de la résidence [Adresse 1], située [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 4], pour les avoir acquis suivant acte authentique de Me [J] [Y], notaire à [Localité 6] du 21 décembre 2012 et suivant acte authentique de Me [V] [L], notaire à [Localité 5] du 20 novembre 2008.

Suivant courrier de leur conseil du 27 juillet 2020, les époux [R] ont sollicité que soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire de la copropriété le projet de scission relative au retrait de leurs lots n°32 et 33 pour constituer une propriété séparée selon les dispositions de l’article 28 de la Loi du 10 juillet 1965.

Le projet de résolution a été inscrit par le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 24 octobre 2020 sous le numéro de résolution 17.

La demande de retrait a été rejetée.

Par acte du 6 février 2021, M. et Mme [R] ont fait assigner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Bayonne pour voir annuler la résolution n°17 de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 1] refusant la scission de la copropriété des lots.

Par jugement contradictoire du 17 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— débouté M. [T] [R] et Mme [Z] [S] épouse [R] de leur demande en annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2020,

— débouté M. [T] [R] et Mme [Z] [S] épouse [R] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. [T] [R] et Mme [Z] [S] épouse [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [T] [R] et Mme [Z] [S] épouse [R] aux dépens dont distraction au profit de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a considéré que :

— au vu des pièces versées aux débats et notamment du règlement de copropriété, les lots n°32 et 33 appartenant aux époux [R] composant le bâtiment B de la copropriété sont structurellement liés au bâtiment A, puisqu’ils sont séparés par un mur commun qui constitue une partie commune, ce qui rend la division impossible ;

— l’attestation produite par les demandeurs n’est pas suffisante pour caractériser l’existence d’un abus de majorité et ce, d’autant plus que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] verse également une attestation qui vient contredire la première ;

— le refus opposé par l’assemblée est justifié par les incertitudes que les copropriétaires ont exprimées quant aux projets de constructions envisagés, ce qui n’est pas constitutif d’un abus de majorité ;

— les époux [R] qui succombent dans leurs demandes doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour une procédure abusive qui n’est pas caractérisée.

Par déclaration du 8 juillet 2024, les époux [R] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il :

— les a déboutés de leur demande en annulation de la résolution 17 de l’AG des copropriétaires du 24 octobre 2020,

— les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— les a condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les condamne aux dépens dont distraction à la SCP VELLE LIMONAIRE DECIS.

Dans leurs conclusions notifiées le 3 octobre 2024, les époux [R], appelants, demandent à la cour de :

— réformer et infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu’il :

> les a déboutés de leur demande en annulation de la résolution 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2020,

> les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

> les a condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction à la SCP VELLE LIMONAIRE DECIS,

Et statuant à nouveau,

— annuler la décision 17 de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 1] refusant la scission de la copropriété des lots 32 et 33,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10 000 euros pour résistance abusive et, au surplus, le condamner annuellement à cette somme pour résistance abusive faute d’avoir voté la scission au jour anniversaire de la décision à intervenir,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leur appel, les époux [R] font valoir sur le fondement de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 que :

— le tribunal a commis une erreur de droit en retenant qu’un mur partie commune rend impossible la scission de la copropriété ;

— les lots 32 et 33 ne bénéficient d’aucune partie commune autre que le mur de séparation avec les autres lots de la copropriété, tel qu’il ressort du plan de division établi par Mme [K] [G], géomètre expert.

— ce mur est un mur de séparation ;

— il s’agit d’une copropriété horizontale avec le reste de l’ensemble immobilier ;

— la division sollicitée ne s’oppose nullement au statut d’ordre public de la copropriété ;

— ils ne peuvent être contraints de demeurer sous ce statut de façon perpétuelle ;

— les propos tenus par le président de séance de l’assemblée générale litigieuse et le refus de sortie de la copropriété qui leur a été opposé s’apparentent à un abus de majorité ;

— la copropriété refuse la scission dans un but autre que l’intérêt collectif de la copropriété, de sorte qu’elle doit être condamnée à payer aux époux [R] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

*

Dans leurs conclusions notifiées le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet Immolier [D], intimé, demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté par les époux [R], mais en tout cas le juger infondé,

— confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise,

En conséquence, débouter les époux [R] de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures,

— les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] une indemnité de procédure d’appel de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP LONGIN MARIOL, avocat aux offres et affirmations de droit, en application de l’art. 699 du même code.

Au soutien de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet Immobilier [D] fait valoir sur le fondement de loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 :

— que la preuve a été doublement rapportée : d’une part, la première des conditions posées par l’article 28 de la loi concernant la scission n’existe pas, et que d’autre part, de ce seul chef, il ne peut y avoir abus de majorité en respectant un texte d’ordre public ;

— que c’est à tort que les époux [R] affirment que la résidence [Adresse 1] n’est pas organisée en copropriété, mais en division en volumes alors qu’ils communiquent des pièces relatives à la copropriété et que le règlement de copropriété démontre en outre le contraire ;

— que la véritable raison du refus de la scission est que, d’une part, M. [R] ne s’est pas expliqué sur ses projets ultérieurs, et que d’autre part, il a refusé de renouveler son engagement de 2016 sur le fait que la construction envisagée ne soit pas plus haute que les existants, de sorte qu’il s’agit d’un motif légitime de refus ;

— qu’il a été surabondamment démontré que c’était au contraire dans l’intérêt collectif de la copropriété qu’a été refusée la scission demandée par les époux [R] qui, non seulement n’ont donné aucune précision sur leur futur projet immobilier, mais encore n’ont même pas réitéré leur engagement du 29 juillet 2016 d’en limiter la hauteur.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision critiquée et aux dernières conclusions des parties, et ce, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°17

Les époux [R] considèrent que l’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2020 a commis un abus de majorité, en décidant de ne pas accepter la scission qu’ils ont sollicitée.

Il sera rappelé qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu’elle a été prise dans l’unique but de nuire à un copropriétaire.

Il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de démontrer que la résolution a été acquise par des moyens frauduleux ou dans une intention de malveillance ou qu’elle est contraire à l’intérêt commun.

La scission d’une copropriété est régie par les dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Ainsi, pour pouvoir demander la scission, plusieurs conditions doivent être remplies :

— la copropriété doit comprendre plusieurs bâtiments,

— la division du sol en propriété doit être possible et il faut qu’elle puisse être opérée en propriété.

Il en résulte que la scission n’est possible que si l’on peut procéder à une division du sol, ce qui impose la nécessité d’une séparation effective des bâtiments considérés qui ne doivent pas être imbriqués.

C’est au copropriétaire demandeur à la scission qu’il appartient de rapporter la preuve de la pluralité de bâtiments composant la copropriété. Il doit en outre produire les documents prévus à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, faute de quoi l’assemblée est en droit d’opposer un refus qui n’a aucun caractère abusif (Cass. 3è civ. 17 juin 2008, n°07-16.166).

Si le copropriétaire n’a pas à dévoiler toute sa stratégie patrimoniale dans le cadre de son projet de scission, il doit cependant fournir à l’assemblée générale les éléments permettant d’apprécier l’impact de la scission sur la copropriété.

L’assemblée générale doit en effet pouvoir vérifier, à l’examen de ces documents, si le projet de scission respecte le règlement de copropriété, s’il risque d’affecter les parties communes et/ou s’il change le destination des lots.

Or, au cas précis, si les époux [R] affirment que le mur commun n’est qu’un mur de séparation et qu’il ne constitue aucunement un frein à la possibilité de sortir du statut de la copropriété, ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que le bâtiment B serait matériellement indépendant du reste de la copropriété et peut être désolidarisé.

En effet, d’après le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1], 'l’ensemble immobilier est composé de cinq bâtiments et de zones de parkings. Le bâtiment B, celui appartenant aux époux [R], est élevé sur rez-de-chaussée comprenant deux unités à usage d’entrepôt, numérotées [Cadastre 1] et [Cadastre 2], d’une entrée commune, d’une venelle et d’une cour rattachées aux dits lots’ (page 3 dudit réglement). Il est précisé en outre en page 4 du même règlement que 'à chaque lot se trouvent affectées des parties communes générales et une quote-part de la propriété du sol et des parties spéciales à chaque bâtiment'. En page 24 du règlement, il est indiqué que 'outre les parties communes à l’ensemble des copropriétaires, chaque bâtiment dans leur périmètre défini sur le plan de masse comporte des parties communes particulières à chacun de ces bâtiments'.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal d’une précédente assemblée générale du 29 juillet 2016 que les époux [R] avaient déjà présenté ce projet de scission et qu’à cette occasion, l’assemblée générale après avoir pris connaissance du projet, avait décidé :

> d’établir un document d’arpentage auprès du géomètre le moins disant,

> de procéder à la vérification des réseaux (plan de recollement) et à l’établissement des deux états descriptifs de division,

> d’établir un règlement de copropriété modifié.

M. [R] s’était quant à lui engagé à ne pas édifier de bâtiment plus important (hauteur) et l’assemblée générale avait refusé la scission, non sans avoir rappelé 'que le mur et éventuellement la chape entre le bâtiment A et B est unique et mitoyen'.

Le plan de division et le plan de coupe du bâtiment B réalisés le 8 janvier 2014 par Mme [K] [G], géomètre expert, que les époux [R] versent aux débats ne suffisent pas à démontrer que leurs deux lots n°32 et 33 peuvent être désolidarisés. Ces plans qui devaient s’inscrire dans la perspective du projet initial de scission sont incomplets et approximatifs, aucune précision n’étant donnée sur la nature exacte des murs de séparation entre les bâtiments (mur porteur commun ' mur mitoyen '). Le géomètre-expert reste silencieux sur l’indépendance structurelle réelle du bâtiment et sur l’autonomie des accès. Les époux [R] n’ont pas fait compléter ces plans.

Quant au seul témoignage produit par les appelants, celui de M. [I] [P] (leur pièce n°4), un copropriétaire qui atteste avoir assisté à l’assemblée générale du 24 octobre 2020 et avoir entendu le président de séance 'exhorter les copropriétaires présents à rejeter la demande de scission au motif que les époux [R] continuent de payer des charges importantes pour la copropriété', il sera relevé que, outre le fait qu’il n’est pas conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile (attestation dactylographiée et pas manuscrite), il n’est corroboré par aucun autre témoignage susceptible d’étayer ses dires.

Aucun document produit par les époux [R] n’établit que la division en propriété du sol est réalisable. La première condition exigée par l’article 38 de la loi du 10 juillet 1065 n’est donc pas remplie.

En conséquence, et faute pour les époux [R] de rapporter la preuve que la décision de l’assemblée générale du 24 octobre 2020 constituerait un abus de majorité, il convient de les débouter de leur demande en annulation de la résolution n°17 et de confirmer le jugement querellé.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [R] pour résistance abusive

Faisant valoir que la copropriété refuse depuis plusieurs années la scission dans un but autre que l’intérêt collectif de la copropriété, les époux [R] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à leur payer la somme de 10 000 euros.

Au regard de la solution apportée au présent litige par la cour et les époux [R] succombant dans leur demande principale, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Les époux [R], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celles déjà allouées en première instance.

La demande des époux [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 17 juin 2024,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [T] [R] et Mme [Z] [S] épouse [R] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute M. [T] [R] et Mme [Z] [S] épouse [R] de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [T] [R] et Mme [Z] [S] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,