FMD/ND

Numéro 26/1556

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 26/05/2026

Dossier : N° RG 24/01983 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I4X5

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

[P] [Q]

C/

[Y] [A], [K] [E]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 09 Février 2026, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Christine DARRIGOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [P] [Q]

né le 18 Novembre 1963 à [Localité 1] (95)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Cécile FELIX de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES – ELIGE PAU, avocat au barreau de Pau

Assisté de M^e Mélanie CAHOURS, avocat au barreau de Brest

INTIMES :

Madame [Y] [A]

née le 17 Août 1994 à [Localité 3] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [K] [E]

né le 31 Mars 1995 à [Localité 5] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Christine CAZENAVE, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 18 JUIN 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

RG : 23/988

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 mai 2021, Mme [Y] [A] et M. [K] [E], vendeurs, ont conclu un contrat de vente immobilière avec Mme [T] [X] [V] veuve [Q], acquéreur, portant sur une maison d’habitation, située [Adresse 3] à [Localité 6] (Pyrénées Atlantiques) moyennant la somme de 180 000 euros.

Le 14 juin 2021, Mme [V], est décédée. M. [P] [Q], son fils, est alors devenu le propriétaire du bien immobilier.

Peu de temps après la vente, M. [Q] a constaté des infiltrations d’eau en toiture rendant l’ouvrage impropre à sa destination, sa structure pouvant être gravement endommagée et la cheminée risquant de s’écrouler.

Estimant que ce vice était caché et ne pas avoir été informé de son existence, alors qu’il était, selon lui, connu des vendeurs lors de la signature de l’acte de vente, M. [Q] a, par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, assigné, Mme [A] et M. [E] devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins notamment, de dire et juger que la clause relative à l’exclusion de la garantie des vices cachés est réputée non écrite en raison de la connaissance du vice par les vendeurs et de leur qualité de constructeurs et de caractériser le vice caché.

Par jugement contradictoire du 13 juin 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :

— débouté M. [P] [Q] de ses demandes,

— condamné M. [P] [Q] à payer à M. [K] [E] et à Mme [Y] [A] la somme de 2000 € sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] [Q] aux entiers dépens.

Le tribunal a considéré :

— que les auréoles en plafond sont marquées et manifestement très anciennes, de sorte qu’elles étaient sûrement déjà présentes et visibles lors des visites réalisées par M. [Q],

— qu’un profane aurait pu, d’un simple regard, se rendre compte de l’état de la toiture dès la première visite,

— que l’attestation de M. [M], agent immobilier en charge de la vente du bien confirme que M. [Q] et sa compagne, ont pu constater à de nombreuses reprises l’état général de la toiture ; qu’une négociation avait été faite en conséquence, prenant en compte les travaux à effectuer, de sorte que le vice était apparent,

— que M. [E] et Mme [A] n’ont jamais eu la volonté de cacher l’état de leur bien et sont de bonne foi,

— que M. [E] et Mme [A], qui n’ont effectué que des travaux de réfection de l’installation électrique, de peinture, de pose du carrelage et du parquet, de plomberie dans la cuisine et dans la salle de bain, ainsi qu’une pose de menuiserie dans la cuisine, n’ont pas la qualité de constructeurs, dans la mesure où ces travaux ne concernent pas la toiture de la maison,

— qu’au regard du caractère apparent du vice, aucune résistance abusive ne peut être reprochée à M. [E] et Mme [A].

Par déclaration du 9 juillet 2024, M. [P] [Q] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 juin 2025, M. [P] [Q], appelant, demande à la cour de :

Vu les articles 1112-1 et 1137 du code civil,

Infirmant le jugement rendu,

— condamner Mme [Y] [A] et M. [K] [E] à lui payer la somme de 33 815,10 € au titre des désordres dont ils ont omis de l’informer, non seulement en vertu de leur devoir d’information mais également au titre d’une réticence dolosive,

— débouter Mme [Y] [A] et M. [K] [E] de toutes leurs demandes plus amples et contraires,

— condamner Mme [Y] [A] et M. [K] [E] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de la résistance abusive,

— condamner Mme [Y] [A] et M. [K] [E] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de son appel, M. [P] [Q] fait valoir :

— que le problème d’infiltration n’a pas été signalé par les vendeurs, alors qu’il leur avait posé la question aux cours des visites,

— que M. [M] est un ami des vendeurs dont l’attestation ne comprend pas l’entête de l’agence ORPI pour qui il travaille ; que le mail qui atteste de l’envoi du document est personnel et ne correspond pas à sa boîte mail professionnelle,

— qu’aucune négociation n’est intervenue en raison des travaux à réaliser, en témoigne le prix de l’immeuble, conforme au prix du marché,

— que la pose de panneaux photovoltaiques a été possible sur une partie de la toiture qui ne présente pas de désordre, alors que les 3/4 restants de cette même toiture sont à refaire,

— qu’aucun devis antérieur à l’achat et relatif à la toiture n’a été communiqué à M. [Q],

— que la cheminée présente un danger, notamment pour la cour mitoyenne,

— que pour les vendeurs, le fait de se taire sur la gravité des infiltrations constitue une réticence dolosive et caractérise un défaut d’information, de sorte que M. [Q] est fondé à solliciter des dommages-intérêts à hauteur de 33 815,10 €, coût relatif à la réfection de la toiture, sur ces deux fondements,

— que les vendeurs ont fait preuve de mauvaise foi en omettant d’informer l’acquéreur de la toiture en mauvaise état et en cachant sciemment le fait que des devis avaient déjà été communiqués dans le passé, de sorte qu’ils doivent être condamnés à la somme de 2 000 € au titre de la résistance abusive.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 juin 2025, M. [K] [E] et Mme [Y] [A], intimés, demandent à la cour de :

Sur l’appel principal formé par M. [Q],

Voir rejeter l’appel qu’il a formé à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Pau,

Voir confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Pau,

Voir constater en effet :

— que le vice n’a aucun caractère caché,

— que le vice a un caractère apparent et visible,

— qu’il n’est aucunement antérieur à la vente mais bien postérieur à celle-ci,

— que la connaissance de celui-ci par l’acquéreur est évidente,

— que l’impropriété à destination n’est pas démontrée,

— que le désordre allégué sur la toiture est sans aucun lien avec les travaux intérieurs véritablement réalisés par M. [E] tels qu’ils ont été décrits précisément dans l’acte.

Voir constater que :

— l’information a été parfaitement donnée par les vendeurs,

— l’information a été parfaitement loyale,

— le défaut d’inforrnation n’est aucunement démontré,

Constater également :

— qu’ils n’ont commis aucun manquement dans le cadre contractuel,

— qu’ils n’ont aucune responsabilité civile de quelque nature que ce soit, et à quelque titre que ce soit à l’égard de M. [Q],

— que le préjudice allégué par M. [Q] n’est aucunement justifié et démontré,

— que son préjudice est inexistant,

— que sa demande de dommages et intérêts est particulièrement mal fondée et totalement injustifiée,

— que sa demande au titre de l’article 700 l’est tout autant,

— que sa demande de condamnation aux entiers dépens est également malvenue,

Aussi,

— Voir débouter M. [Q] de toutes ses prétentions financières, et d’une façon générale, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Voir débouter M. [Q] au titre de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Voir débouter M. [Q] de sa demande de condamnation des consorts [R] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs conclusions, M. [K] [E] et Mme [Y] [A] font valoir :

— que M. [Q] a pu constater les infiltrations d’eau en toiture au cours des visites du bien, comme en témoigne l’attestation de M. [L] de l’EIRL [L] [B], qui précise qu’au cours d’une visite effectuée à titre personnel en 2020, il avait pu les identifier,

— que M. [Q], ayant eu connaissance des infiltrations d’eau, a négocié le prix du bien en conséquence,

— que les photographies et l’attestation de l’EIRL [L] [B], fournies par M. [Q] ne sont pas datées et ne peuvent constituer un commencement de preuve,

— que les auréoles sont anciennes et étaient visibles lors de la vente,

— que M. [Q] ne peut invoquer sa propre turpitude, alors qu’il aurait pu s’arroger le concours d’un expert en cas de doute sérieux sur la présence d’infiltrations,

— que la clause d’exonération de garantie des vices est parfaitement opposable à M. [Q] et rend irrecevable sa demande en diminution ou en réduction du prix,

— que M. [E] ne rentre pas dans la qualification requise par l’article 1792 du code civil, à savoir, de constructeur,

— qu’aucun désordre soulevé par M. [Q] ne provient des travaux réalisés par M. [E],

— que toute information essentielle et déterminante du consentement de M. [Q] a été parfaite lors du compromis de vente et sa régularisation par acte authentique,

— que M. [Q] était en possession du devis relatif à l’état de la toiture du bien avant la vente,

— que l’existence de manoeuvres dolosives, voire de manoeuvres dissimulatrices de la part des vendeurs n’est aucunement démontrée,

— que M. [Q] n’a pas fondé juridiquement le moyen tendant à l’indemnisation du préjudice subi par l’allocation de dommages et intérêts,

— que l’appel de M. [Q] est inconséquent et inconsistant, tant sur le plan des faits que du droit applicable, de sorte qu’il doit être condamné au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avant d’être débouté au titre de ses demandes indemnitaires.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision critiquée et aux dernières conclusions des parties, et ce, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [Q]

Sur le dol reproché aux vendeurs

En vertu de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que la partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Pour être caractérisé, le dol suppose la réunion de trois conditions :

> une manoeuvre qui peut être un mensonge ou une réticence dolosive,

> le caractère déterminant du consentement de la victime,

> le caractère intentionnel de la manoeuvre : son auteur doit avoir agi intentionnellement pour tromper son cocontractant.

C’est à celui qui invoque le dol de prouver que les conditions en sont réunies. Le manquement à une obligation précontractuelle d’information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

À cet égard, il est constant de rappeler que dans le cas d’une vente immobilière, lorsque les juges constatent d’une part que les acheteurs avaient effectué à plusieurs reprises des visites de la maison préalablement à l’acquisition et que les faits litigieux (nuisances sonores, olfactives…) étaient notoires dans la commune, et retiennent d’autre part dans l’exercice de leur pouvoir souverain d’appréciation que ces faits ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigilants et que ces derniers pouvaient en avoir connaissance par eux-mêmes, ils peuvent en déduire que les vendeurs n’étaient alors pas tenus d’une obligation particulière d’information et qu’aucune réticence dolosive ne peut leur être reprochée (3ème civ. 9 octobre 2012, n°11-23.869).

En l’espèce, est en cause la dissimulation volontaire par les consorts [A]/[E] de l’humidité excessive à l’intérieur de la maison et du mauvais état de la toiture dudit bien.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’acte notarié du 25 mai 2021 signé entre Mme [T] [V] veuve [Q] et les consorts [A]/[E] que M. [P] [Q] était présent en personne lors de la signature dudit acte pour représenter sa mère, Mme [T] [Q], dès lors que cette dernière, née le 3 avril 1925, était sous habilitation familiale en vertu d’une décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient du 17 septembre 2020.

M. [P] [Q] a ainsi disposé de toutes les informations requises concernant le bien immobilier, ainsi que cela figure en page 14 de l’acte. À cet égard, il y est mentionné que 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

* des vices apparents,

* des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

* si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

* ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.

De plus, cet acte de vente précis et détaillé que M. [P] [Q] a signé le 25 mai 2021 mentionne expressément en page 17 que des travaux ont été effectués :

> des travaux de réfection de l’installation électrique par l’entreprise [U] [C], [Adresse 4] à [Localité 7] (copie des factures desdits travaux sont annexées, ainsi que la copie des assurances décennales de ladite entreprise)

> d’autres travaux ont été réalisés par le vendeur lui-même :

— peinture,

— pose de carrelage et de parquet,

— plomberie et de pose des meubles de cuisine,

— plomberie de la salle de bains et pose des meubles et création d’une douche à l’italienne,

— changement et pose de la menuiserie dans la cuisine (une fenêtre)'.

Il est même précisé que ces travaux ne nécessitaient pas de déclaration préalable, ce qui implique que les travaux réalisés par les consorts [R] n’ont pas eu pour effet de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble et qu’ils n’ont donc pas porté sur la toiture.

Il en résulte que M. [P] [Q] a ainsi bien eu connaissance que la toiture n’avait pas été refaite.

M. [P] [Q] a également eu connaissance que 'le bien :

> se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral en date du 16 août 2001 comme étant contaminée par les termites ou susceptible de l’être,

> est situé dans une zone de sismicité moyenne dite zone 4,

> ne se trouve pas dans une zone de présence d’un risque de mérule,

> ne possède pas d’installation intérieure de gaz,

> ne se trouve pas dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes,

> est équipé d’un dispositif de détection de fumée,

> est raccordé au réseau d’assainissement collectif,

> est équipé d’un poêle à granulés et que le dernier ramonage a eu lieu le 2 novembre 2020".

Concernant le système de chauffage, il ressort de l’acte notarié du 25 mai 2021 que 'le vendeur a déclaré que le système de chauffage est assuré au moyen d’un poêle à granulés et que sa mise en service a été effectuée en 2018. L’acquéreur a déclaré avoir été en mesure de constater que ce système de chauffage est en service'.

L’état de la toiture n’a pas pu échapper à M. [P] [Q], qui, avant d’acquérir le bien litigieux, a pu le visiter à de 'multiples reprises', comme en atteste M. [S] [M], agent immobilier (pièce n°2 des intimés). Dans son attestation du 24 mai 2023, celui-ci certifie 'avoir fait visiter les combles à M. [Q] et sa compagne lors des multiples visites effectuées sur la maison sise [Adresse 3] à [Localité 6]. Lors de ces multiples visites, nous sommes montés à plusieurs reprises dans les combles (porte se trouvant dans la chambre principale et ne passant pas inaperçu) et nous avions constaté l’état général de la toiture. Une négociation, prenant compte des travaux à effectuer, avait été faite. M. [E] a également fourni un devis concernant la toiture afin d’en informer M. [Q], ce devis lui a été donné en main propre'.

De même, les traces d’humidité sur le plafond de la chambre au fond du couloir à gauche n’ont pas davantage pu échapper à M. [Q] lors de ses visites, 'ces traces prenant l’entière surface du plafond et ne pouvant pas passer inaperçu', ce dont atteste également l’agent immobilier.

Si M. [P] [Q] vient contester le bien-fondé des déclarations de M. [M], niant avoir visité à plusieurs reprises le bien immeuble et assurant que celui-ci serait un ami des vendeurs, il n’apporte aucun élément de preuve au soutien de ses allégations.

Par ailleurs, le SMS que les vendeurs lui ont adressé le 26 juillet 2022 et qu’il verse lui-même aux débats (sa pièce n°5) vient corroborer le témoignage de l’agent immobilier, les vendeurs indiquant que 'des devis vous ont été donnés au sujet du toit (…), le toit était visible d’autant plus que vous êtes monté au grenier et que vous aviez la possibilité de bien le voir'.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [P] [Q] a acquis le bien litigieux en connaissance de cause et qu’il ne saurait se prévaloir d’une réticence dolosive des vendeurs.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

La garantie des vices cachés suppose la réunion des conditions suivantes : le vice doit être grave et rendre le bien impropre à l’usage prévu ; il doit être caché ; il doit être antérieur à la vente.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossiers tels qu’ils ont été développés précédemment que M. [P] [Q], qui avait visité le bien à plusieurs reprises, ne pouvait ignorer l’existence des larges traces d’humidité affectant les murs et le plafond d’une chambre côté nord, ce que vient d’ailleurs confirmer le commissaire de justice qu’il a lui-même mandaté et qui relève dans son procès-verbal de constat dressé le 31 mars 2025 (pièce n°19 de l’appelant) que 'des traces d’humidité étaient déjà présentes dans la chambre côté Nord lors de la visite du bien en avril 2021 et qu’il en avait fait part au vendeur'.

Il en est de même s’agissant de la toiture, M. [Q] ayant été parfaitement informé du mauvais état d’une partie au moins de la toiture pour avoir visité à plusieurs reprises la maison et être monté dans les combles, ce qui lui aura permis, même en simple profane, de constater l’état général du toit. M. [E] lui avait d’ailleurs remis en mains propres un devis de réfection de ladite toiture, ce qui établit que l’intimé était conscient que la toiture était à refaire, élément qu’il n’a pas dissimulé à M. [Q].

M. [P] [Q] ne rapportant pas plus en cause d’appel qu’en première instance la preuve que les vendeurs auraient dissimulé l’existence de ces désordres, il ne peut qu’être débouté de sa demande fondée sur la garantie des vices cachés. La décision sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par l’appelant au titre de la résistance abusive

M. [Q] sollicite la condamnation des consorts [R] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de la résistance abusive, en soutenant que ces derniers ont fait preuve de mauvaise foi en omettant d’informer sa mère, acquéreur du bien, du mauvais état de la toiture et en cachant sciemment le fait que des devis avaient déjà été communiqués dans le passé.

Or, pas plus en cause d’appel que devant le premier juge, M. [Q] ne rapporte la preuve d’une résistance dolosive des consorts [R].

Il convient en conséquence de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a justement débouté M. [Q] de sa demande de ce chef.

Sur les frais du procès

M. [Q] qui succombe sera condamné aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré, ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer aux consorts [A]/[E] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux en cause d’appel, cette somme s’ajoutant à celle qui leur a déjà été allouée à ce titre en première instance.

La demande de M. [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 18 juin 2024,

Y ajoutant,

Déboute M. [P] [Q] de toutes ses demandes,

Condamne M. [P] [Q] aux entiers dépens d’appel,

Condamne M. [P] [Q] à verser à Mme [Y] [A] et à M. [K] [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,