JP/SH

Numéro 26/ 1460

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 19 Mai 2026

Dossier : N° RG 25/01837 -

N° Portalis DBVV-V-B7J-JGM5

Nature affaire :

Action en responsabilité exercée contre le syndicat

Affaire :

[S] [C]

C/

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Mars 2026, devant :

Madame PELLEFIGUES, magistrate chargée du rapport,

assistée de M. MAGESTE, Greffier présent à l’appel des causes,

Madame PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [S] [C]

Née le 22 février 1975 à [Localité 2]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître DUPONT, avocat au barreau de BAYONNE

assistée de Maître EYMARD, de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIME :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal, Syndic non professionnel, Mme [A] [O]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître LABAT de la SELARL JULIE LABAT, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 05 JUIN 2025

rendue par le JUGE DE L’EXÉCUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

Par jugement contradictoire du 5 juin 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bayonne a :

Débouté Madame [S] [C] de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Madame [S] [C] aux dépens.

Par déclaration du 02 juillet 2025, Madame [S] [C] a relevé appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2026.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 février 2026, auxquelles il convient de se référer expressément pour l’exposé complet de ses moyens Madame [S] [C] demande à la cour de :

Vu les articles L.131-1 et suivants, R.131-1 et suivants et R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 561 et suivants du code de procédure civile,

Vu les pièces visées,

Vu les jurisprudences citées,

INFIRMER le jugement rendue le 5 juin 2025 par le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bayonne, en ce qu’il a jugé :

— « DÉBOUTE Madame [S] [C] de ses demandes. »

— « DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »

— « CONDAMNE Madame [S] [C] aux dépens. »

Statuant à nouveau :

— LIQUIDER l’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance du Juge des référés du Tribunal judiciaire de Bayonne du 11 juin 2024 (RG 24/00096) contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à BIARRITZ (64200), à hauteur de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois, à compter du 15 juillet 2024, et ce pendant le délai d’un mois jusqu’à l’exécution pleine et entière des obligations de faire localiser la poche de résistance de blattes/cafards et de faire procéder à l’éradication de ces insectes dans les parties communes et privatives (sous réserve de l’accord des propriétaires concernés) de l’immeuble par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à BIARRITZ (64200) ;

— CONDAMNER en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], à verser à Madame [C], la somme de 6 000 euros ;

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] de toute demande ;

— PRONONCER une astreinte définitive de 2 000 euros par jour de retard et pour une durée de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], à verser à Madame [C], une astreinte définitive de 2 000 euros par jour de retard et pour une durée de 6 mois à compter du jour de son prononcé.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à BIARRITZ (64200) aux dépens de la présente instance ainsi que ceux exposés dans le cadre de l’instance par devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bayonne ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELER que Madame [C] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure (en ce compris le paiement de l’astreinte).

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer expressément pour l’exposé complet de ses moyens le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal, Syndic non-professionnel, Madame [A] [O] demande à la cour de :

Vu les articles L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONFIRMER en tous points le Jugement rendu le 5 juin 2025 par le Juge de l’Exécution de [Localité 5], rejetant les demandes de Mme [C] à l’encontre du SDC [Adresse 6][Adresse 7],

et en conséquence,

DÉBOUTER Mme [S] [C] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre du SDC [Adresse 6][Adresse 8],

SUPPRIMER l’astreinte provisoire fixée par le Juge des Référés, en raison des causes étrangères ayant entraîné un retard dans l’exécution des obligations du SDC [Adresse 6][Adresse 9],

A TITRE SUBSIDIAIRE, et seulement si le principe de l’astreinte provisoire était retenu, réduire drastiquement le montant de l’astreinte provisoire à liquider, eu égard aux causes étrangères et au comportement du SDC [Adresse 6][Adresse 9],

CONDAMNER Mme [S] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à [Localité 1] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [S] [C] aux entiers dépens.

SUR CE,

Par acte authentique du 18 mai 2022, Madame [S] [C] a acquis un appartement situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 2] à [Localité 1], auprès de la société [Adresse 11].

La gestion de ladite copropriété est assurée par un syndic non-professionnel, en la personne de Madame [O].

Peu de temps après son entrée dans les lieux, Madame [S] [C] a constaté la présence de blattes et de cafards au sein de son logement ainsi que dans les parties communes de l’immeuble.

Par exploit d’huissier du 30 septembre 2022, Madame [S] [C] a assigné le syndicat des copropriétaires en référé devant le tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins d’expertise. Par ordonnance du 3 janvier 2023, le juge des référés a débouté Madame [S] [C] de sa demande.

Madame [S] [C] a, par exploit d’huissier du 20 février 2024, assigné à nouveau le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne, sollicitant cette fois, sous astreinte, la condamnation du syndicat à faire procéder à la localisation des poches de résistance des insectes et à leur éradication, tant dans les parties communes que privatives.

Par ordonnance de référé en date du 11 juin 2024, le juge a fait droit à la demande de Madame [S] [C].

La société Izidiag, mandatée par le syndicat des copropriétaires, est intervenue sur les lieux le 16 juillet 2024 et a remis son rapport le 31 juillet 2024. Le rapport conclut à la présence de blattes au sein de l’appartement de Madame [S] [C], dont l’origine est identifiée comme provenant de la toiture de l’immeuble. Le rapport préconise également la mise en 'uvre d’un programme de désinsectisation.

Considérant que les mesures prises restaient insuffisantes pour endiguer la prolifération des insectes, Madame [S] [C] a, par exploit d’huissier du 7 novembre 2024, assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge de l’exécution de [Localité 5] aux fins notamment d’obtenir la liquidation de l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 11 juin 2024, à un montant de 6 000 euros et la fixation d’une nouvelle astreinte.

Le syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée générale extraordinaire le 28 novembre 2024, a voté plusieurs résolutions relatives aux travaux de traitement des appartements et parties communes.

Madame [S] [C] sollicite la liquidation de l’astreinte provisoire faisant valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas satisfait à l’obligation d’éradication des insectes mise à sa charge par l’ordonnance de référé rendue le 11 juin 2024.

Elle soutient que la seule constatation du retard dans l’exécution de cette obligation devait conduire le premier juge à prononcer la liquidation de l’astreinte.

Elle affirme que cette obligation s’analyse en une obligation de résultat et non de moyen, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires.

Elle expose que le résultat n’a pas été atteint, la présence d’insectes persistant comme le démontre le procès-verbal de constat du 16 juin 2025.

Elle ajoute, qu’en toute hypothèse, les diligences accomplies par le syndicat des copropriétaires ont été insuffisantes, ainsi qu’il en ressort du rapport de la société DKM Experts lequel préconise des mesures curatives et structurelles, seules à même d’endiguer la prolifération des nuisibles.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que le retard dans l’exécution de ses obligations procède de causes étrangères qui ne lui sont pas imputables.

Il fait valoir, en premier lieu, que l’intervention de la société Izidiag a été différée en raison du délai de prévenance de 15 jours exigé par Madame [S] [C] et que la date de remise du rapport dépendait exclusivement de cette société.

Il expose, en second lieu, avoir été confronté à des difficultés internes, tenant notamment à l’hospitalisation puis à l’arrêt maladie de Madame [O].

Il souligne, en troisième lieu, que la mise en 'uvre des mesures préconisées nécessitait la coordination de plusieurs intervenants, ce qui a contribué à allonger les délais.

Il affirme avoir néanmoins en dépit de ces contraintes, mis en 'uvre tous les moyens nécessaires à l’éradication des insectes, en réalisant l’ensemble des travaux et traitements recommandés par la société Izidiag, avec l’accord préalable de Madame [S] [C], exprimé notamment lors de la réunion du 17 octobre 2024 et de l’assemblée générale extraordinaire.

Il reproche en revanche à Madame [S] [C] de ne pas avoir exécuté les obligations qui lui incombaient, telles qu’acceptées lors de la réunion précitée.

Il soutient enfin que les préconisations de la société DMK Experts concordent avec celles de la société Izidiag et observe, en tout état de cause, que les informations transmises à cette société demeurent inconnues.

En droit, selon l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

L’astreinte est une mesure comminatoire de nature judiciaire qui permet d’exercer une pression financière sur le débiteur afin qu’il procède à l’exécution de la décision de justice exécutoire prononcée à son encontre.

En l’espèce, par ordonnance du 11 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a enjoint « au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à Biarritz (64200) de faire procéder par l’entreprise de son choix à la localisation de la poche de résistance de blattes/cafards dans le bâtiment sis [Adresse 12] à Biarritz (64200) et de faire procéder à l’éradication de ces insectes dans les parties communes et privatives (sous réserve de l’accord des propriétaires concernés) de l’immeuble, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, pendant un mois ».

L’ordonnance ayant été signifiée le 14 juin 2024, le délai d’exécution expirait le 15 juillet 2024.

Il résulte des éléments de la cause que le premier juge a exactement retenu que la persistance de l’infestation ne saurait, à elle seule, caractériser une carence fautive du syndicat des copropriétaires, dès lors que celui-ci justifie de diligences effectives. En effet, les opérations d’éradication d’un phénomène parasitaire, par nature évolutif et dépendant de facteurs exogènes, demeurent affectées d’un aléa, excluant toute garantie de résultat.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires a mandaté la société Izidiag aux fins d’identification, de localisation et d’analyse de l’infestation, ainsi que de préconisation de mesures correctives. Cette société est intervenue le 16 juillet 2024 et a déposé son rapport le 31 juillet suivant.

La circonstance que cette intervention soit intervenue postérieurement à l’expiration du délai imparti ne saurait caractériser un défaut de diligence, le syndicat devant nécessairement composer avec les contraintes des intervenants et les exigences des copropriétaires. À cet égard, la demande formulée par Madame [S] [C], le 20 juin 2024, d’un délai de prévenance de quinze jours, a nécessairement contribué à retarder la mise en 'uvre des opérations surtout dans un délai court d’un mois.

Le rapport du 31 juillet 2024 identifie l’origine de l’infestation au niveau de la toiture de l’immeuble et préconise une série de mesures techniques impliquant l’intervention coordonnée de plusieurs acteurs, dont la mairie de [Localité 1] et la société Avipur, ainsi que la réalisation de travaux et traitements.

Il ressort des pièces que, dès le 22 août 2024, à l’initiative de Madame [A] [O], ès qualités, une réunion d’expertise a été envisagée afin de réunir l’ensemble des intervenants concernés. Si cette réunion n’a pu se tenir que le 17 octobre 2024, ce report est justifié par l’indisponibilité, pour cause d’hospitalisation puis d’arrêt de travail, de Madame [A] [O], seule représentante du syndic non professionnel, respectivement du 09 septembre 2024 au 20 septembre 2024 puis du 20 septembre 2024 au 11 octobre 2024. Cette circonstance présente les caractères d’une cause étrangère.

Le compte rendu de cette réunion, diffusé le 18 octobre 2024, atteste de l’adhésion des parties aux mesures préconisées, lesquelles mettaient à la charge tant du syndicat que de Madame [S] [C] des obligations précises.

Le syndicat des copropriétaires s’est engagé à :

« Etancher tous les compteurs d’eau avec du silicone

Faire nettoyer les chêneaux (intervention réalisée le 05/10/2024 par l’entreprise Cordobois)

Faire établir un devis pour : étancher la structure des 2 chiens assis des fenêtres donnant chez Mme [C] et Avipur pour le traitement de la toiture et le traitement par gel et monitoring des appartements et parties communes.

Présenter ces devis en Assemblée Générale extraordinaire afin de valider les travaux. Puis faire réaliser les travaux au plus vite ».

De son côté, Madame [S] [C] s’est engagée à :

— « Recoller les plaintes et étancher au silicone

— Faire réaliser un coffrage étanche dans la salle de bain

— Colmater les ouvertures dans le parquet des deux côtés de la porte de la chambre avec du silicone

— Obturer l’ouverture du plafond de la cuisine

— Faire installer une VMC et aérer l’appartement chaque jour

— Réaliser une aspiration soignée de toutes les pièces pour éliminer les cadavres d’insectes et les placer dans un sac à jeter.

— Faire réaliser par Avipur un protocole de traitement à la terre de diatomée et 3 traitements insecticides par pulvérisation

— Ne pas utiliser de bombes insecticides du commerce. »

Il est établi que le syndicat des copropriétaires a, dans le prolongement, engagé les démarches nécessaires à la réalisation des travaux, notamment par la sollicitation de devis et la convocation d’une assemblée générale extraordinaire le 28 novembre 2024, laquelle a validé à l’unanimité les travaux envisagés.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la réalisation de l’ensemble des travaux et mesures adoptés, ce que Madame [S] [C] ne conteste pas, se bornant à critiquer leur efficacité.

Également, la société Avipur a confirmé par courrier du 25 novembre 2024, procédé à un traitement rongeurs/blattes neuf fois par an dans la zone où se situe la copropriété.

Madame [S] [C] n’apporte aucun élément démontrant qu’elle aurait honoré ses engagements pris lors de la réunion du 17 octobre 2024.

Il s’ensuit que les moyens mis en 'uvre par le syndicat des copropriétaires dans le but d’éradiquer les insectes sont suffisants, les diligences prises ont été constantes, adaptées et guidées par les préconisations techniques d’un spécialiste.

Si l’obligation n’a, certes, pas été exécutée dans le délai initialement imparti, ce retard trouve son origine dans des causes étrangères tenant, d’une part, à la nécessaire coordination d’intervenants multiples et à l’obtention des accords requis, et, d’autre part, à des circonstances imprévisibles affectant l’organisation du syndic.

Enfin, le rapport non contradictoire produit par Madame [S] [C] , en date du 4 juillet 2025, ne saurait remettre en cause à lui seul les conclusions du rapport initial de la société Izidiag, dont les préconisations ont été expressément approuvées par l’intéressée lors de l’assemblée générale.

En conséquence, Madame [S] [C] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes et le jugement déféré confirmé en toutes ses dispositions.

La somme de 2 000 € sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant :

Condamne Madame [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit Madame [S] [C] tenue aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame DENIS, greffière, suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,