Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02065 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDBDC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Janvier 2021 -Juridiction de proximité d’Aubervilliers – RG n° 11-20-0001

APPELANT

Monsieur [K] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté et assisté par M^e Wutibaal KUMABA MBUTA, avocat au barreau de PARIS, toque : A926

INTIMEE

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2019, la SA Immobilière 3F a consenti à M. [K] [O] et Mme [L] [V] la location d’un local à usage d’habitation, sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 517,57 euros hors charges.

Par acte d’huissier de justice du 27 janvier 2020, la SA Immobilière 3F a fait assigner M. [K] [O] et Mme [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant au tribunal de proximité d’Aubervilliers, et demande de :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [K] [O] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués ;

— condamner M. [K] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises, majoré de 40 % et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux loués,

— condamner M. [K] [O] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [K] [O], comparant et assisté par son conseil, a demandé au juge de débouter la SA Immobilière 3F de ses demandes et sollicité à titre reconventionnel sa condamnation à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [L] [V], comparante, a affirmé ne pas avoir signé le contrat de bail puisqu’elle était séparée de M. [O] et ne plus vouloir apparaître dessus.

Par jugement contradictoire entrepris du 5 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a ainsi statué :

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre M. [K] [O] et la SA Immobilière 3F relatif aux locaux situés [Adresse 4], à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [K] [O] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [O] et Mme [L] [V] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à « son » expulsion et à celle de tous occupants de « son » chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SA Immobilière 3F de sa demande de condamnation à une indemnité d’occupation majorée et FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par M. [K] [O] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE M. [K] [O] à verser à la SA Immobilière 3F ladite indemnité mensuelle à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [K] [O] à payer à la SA Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 30 janvier 2021 par M. [K] [O],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 novembre 2022 par lesquelles M. [K] [O] demande à la cour de :

Vu l’article 8 de la Convention européenne de 1950

Vu l’article 3.1 de la convention internationale des droits de l’enfant

Vu les articles 1103, 1104, 1193 et 1240, 1751 du code civil

Vu les articles 32-1 et 700 du code de procédure civile

INFIRMER le jugement attaqué d’avoir prononcé la résiliation du contrat de bail entre M. [K] [O] et d’avoir ordonné son expulsion du logement sis, [Adresse 4])

ET STATUANT A NOUVEAU

DIRE ET JUGER M. [K] [O] de bonne foi ;

DIRE ET JUGER valable le contrat de bail signé entre M. [K] [O] et la société immobilière 3 F;

Mettre Mme [V] hors de cause du contrat de bail signé entre M. [K] [O] et la société immobilière 3 F ;

DIRE ET JUGER qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion de M. [K] [O] du logement sis, [Adresse 4]) ;

DEBOUTER la société immobilière 3 F de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNER, reconventionnellement, la société immobilière 3 F à payer à M. [K] [O] la somme de 5000 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la SA immobilière 3 F à payer à M. [K] [O] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 juin 2021 au terme desquelles la S.A. Immobilière 3F demande à la cour de :

Vu les articles 1103,1104, 1194, 1221 du code civil,

Vu les articles L .441-1 er R. 441-1 du code de la construction et de l’habitation,

DEBOUTER M. [K] [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A TITRE PRINCIPAL :

CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu entre M. [K] [O] et la société Immobilière 3F relatif aux locaux situés [Adresse 4] à compter de son prononcé ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

DIRE ET JUGER que M. [K] [O] a sciemment dissimulé à la société Immobilière 3F sa séparation, élément déterminant du consentement donné au moment de la formation du bail, ce dol devant entrainer le prononcé de la résiliation du bail ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [K] [O] et tous occupants de son chef de l’appartement référencé 2977L-1142 de 3 pièces situé [Adresse 4] avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, avec toutes les conséquences de droit y attachées ;

CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [K] [O] à compter de son prononcé, au paiement d’indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que réglés au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNER M. [K] [O] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article 1228 du code civil, 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

L’article 1224 dispose que 'la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

Selon l’article 1104, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public'.

En l’espèce, la SA Immobilière 3F fait valoir que M. [O] a manqué à son obligation de loyauté et fait preuve de mauvaise foi lors de la conclusion du contrat de bail en dissimulant le changement de sa situation matrimoniale et en présentant une fausse procuration prétendument régularisée par Mme [V]. Elle retient ainsi la faute de son cocontractant de nature à entrainer la résiliation du bail. Elle relève également que M. [O] a commis une faute caractérisée par une fraude à la loi en détournant sciemment les dispositions législatives relatives à l’attribution des logements sociaux.

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris, M. [O] affirme avoir informé le bailleur de sa situation matrimoniale, à savoir qu’il était marié mais séparé de Mme [V]. Il expose ainsi être de bonne foi dans la mesure où il n’a jamais signé la procuration ni le contrat de bail en lieu et place de Mme [V].

Il résulte des pièces produites que M. [K] [O] a fourni lors de la conclusion du bail le 15 juillet 2019 un document intitulé 'procuration’ daté du 7 juillet 2019 rédigé dans les termes suivants : 'je soussignée [V] [L] née le [Date naissance 1]/1986 et demeurant au [Adresse 2], autorise M. [O] [K] demeurant au [Adresse 2], à se présenter en mon nom auprès de vos services afin de signer le bail en mon absence’ ; ce document n’était pas signé, mais y était joint l’acte de mariage des époux [O] – [V] du 30 novembre 2013.

Or, les époux [O]-[V] étaient séparés de fait depuis le 4 décembre 2018, ce que M. [O] ne conteste pas. Mme [V] s’est manifestée auprès du bailleur pour indiquer qu’elle n’était pas l’auteur de la 'procuration', pour laquelle elle a déposé plainte pour faux et usage de faux le 15 octobre 2019. Elle a également communiqué à la SA Immobilière 3F des échanges de SMS avec M. [O] en date du 5 juillet 2019 dans lesquels ce dernier la supplie de signer le bail, ce qu’elle refuse en lui conseillant de dire qu’ils sont séparés, et dans lesquels il indique très clairement 'j’ai besoin de toi pour l’obtenir, sans toi je ne peux pas l’avoir', sur fond de discussions portant sur la garde de leur fils, M. [O] demandant à Mme [V] de faire des 'concessions réciproques’ en l’aidant à obtenir cet appartement.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [O], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré qu’en produisant une fausse procuration, peu important qu’elle ne soit pas signée, M. [K] [O] avait délibérément dissimulé son changement de situation familiale, alors même qu’il résulte du courrier d’attribution de logement social du 22 août 2018 et du contrat de bail signé le 15 juillet 2019 par M. [O] que celui-ci devait signaler au bailleur 'tout changement dans sa situation familiale'. Le premier juge souligne avec pertinence que M. [O] prétend avoir informé le bailleur de la séparation du couple sans en rapporter la preuve, qui n’est toujours pas produite devant la cour.

C’est à juste titre que le premier juge a rappelé que l’obligation d’informer le bailleur des changements de situation familiale était accrue s’agissant des logements HLM, aux fins d’adaptabilité des logements à la situation personnelle des foyers, laquelle ne heurtait pas le respect au droit à la vie privée et familiale.

La cour observe que le contenu des SMS échangés avec Mme [V] entre le 5 et le 10 juillet 2019 révèle que M. [O] avait parfaitement conscience que leur séparation risquait de lui faire perdre l’attribution du logement litigieux, ce qui l’a déterminé à établir la fausse 'procuration’ et à taire au bailleur son changement de situation matrimoniale.

M. [O] ne saurait dorénavant se retrancher derrière sa situation familiale actuelle consistant à avoir reformé un couple et eu un enfant de cette nouvelle union libre, pour prétendre correspondre aux critères d’attribution du logement, alors qu’il a délibérément trompé le bailleur en produisant une fausse 'procuration’ et en taisant sa séparation de fait avec Mme [V], ce qui l’a conduit à habiter seul le logement litigieux pendant de nombreux mois.

M. [O] ne saurait davantage se prévaloir de ce que le jugement de divorce du 17 novembre 2021 a fixé la date des effets du divorce en ce qui concerne les biens du couple au 26 juin 2020, dès lors que la séparation de fait du couple constituait déjà un changement de situation qui aurait dû être immédiatement porté à la connaissance du bailleur, afin que celui-ci puisse attribuer à M. [V] le cas échéant un logement conforme à sa nouvelle situation.

Le premier juge a exactement déduit que M. [O] avait commis un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail justifiant que la résiliation du contrat soit prononcée et son expulsion ordonnée, ainsi que sa condamnation au paiement d’indemnités d’occupation égales au montant du loyer indexé et des charges. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur ces points.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M. [O]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

C’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré qu’aucune faute de la SA Immobilière 3F n’était rapportée, celle-ci obtenant satisfaction en ses en ses demandes.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance.

M. [O], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne M. [K] [O] à payer à la SA Immobilière 3F la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [O] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président