FMD/ND

Numéro 26/1417

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 12/05/2026

Dossier : N° RG 24/02135 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I5HM

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

[Y] [J]

C/

[A] [C], [O] [C]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 12 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Février 2026, devant :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

M^me Christine DARRIGOL, Conseillère,

assistées de M^me Nathalène DENIS, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [Y] [J]

née le 21 Décembre 1957 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Françoise BOUGUE, avocat au barreau de Bayonne

INTIMES :

Monsieur [A] [C]

né le 28 Janvier 1960 à [Localité 3] (24)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4] – FRANCE

Monsieur [O] [X] épouse [C]

né le 26 Juin 1963 à [Localité 5] (24)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4] – FRANCE

Représentés par M^e Vincent DELPECH de la SCP DELMA AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 24 JUIN 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]

RG numéro : 23/00213

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 avril 2017, Mme [Y] [J] a acquis de M. [A] [C] et son épouse, Mme [O] [X], une maison d’habitation située à [Localité 7] (Pyrénées-Atlantiques), pour le prix de 198 000 €.

Ayant constaté la présence de remontées d’humidité à partir de 2018, entraînant la survenance de moisissures sur les cloisons, planchers et sur ses meubles, Mme [J] a fait diligenter une expertise amiable, confiée à M. [D] [U], qui a établi un rapport le 24 juillet 2018.

Suivant procès-verbal de constat d’huissier du 3 août 2018, Mme [J] a fait notamment constater la présence de moisissures et de salpêtre dans plusieurs pièces de la maison.

Par ordonnance du 30 octobre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bayonne, saisi à cette fin par Mme [J], a ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [S] [N] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 13 juin 2022.

Par actes du 20 janvier 2023, Mme [J] a fait assigner les époux [C] devant le tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins notamment de les voir condamner au paiement du coût des travaux de remise en état des désordres, au paiement d’une somme de 50 000 € en réduction du prix de vente, outre à l’indemnisation de ses préjudices matériels et de son préjudice moral.

Par jugement contradictoire du 24 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— dit que les désordres constatés rendent l’ouvrage impropre à sa destination,

— condamné les époux [C] à verser à Mme [J] la somme de 13 093,63 € TTC indexée sur l’indice BT 01 de la construction du 13 juin 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à la date de la présente décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné les époux [C] aux dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamné les époux [C] à verser à Mme [J] la somme de 2 500 € par application de l’article 700 1° du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le tribunal a considéré :

— que les termes du rapport d’expertise, qui imputent les désordres d’humidité à deux causes principales (configuration des lieux, conception d’un immeuble ancien avec des fondations d’époque favorisant l’apparition de ce type de désordres et existence de plusieurs anomalies) sont suffisamment explicites pour être adoptés,

— que ces désordres affectent l’usage de la maison assez sévèrement, de sorte qu’il y a une impropriété à destination, rendant responsables les époux, assimilés à des constructeurs, sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

— que cette responsabilité est exclusive de tout vice caché, ce qui conduit au rejet des demandes fondées sur les articles 1641 et suivants du code civil,

— que l’expert judiciaire a justement proposé les solutions techniques propres à remédier aux désordres, qu’il a chiffrées à la somme de 13 093,63 € TTC,

— que les préjudices matériels et le préjudice moral invoqués par Mme [J] seront rejetés.

Par déclaration du 19 juillet 2024, Mme [Y] [J] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes visant à solliciter la condamnation des époux [C] à réparer ses préjudices matériels et son préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2025, Mme [Y] [J], appelante, demande à la cour de :

À titre principal,

— annuler le jugement dont appel pour ne pas respecter les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile,

— condamner les époux [C] au paiement des travaux de remise en état mais sur la base des devis réactualisés, ce qui conduira la cour de céans à parfaire le montant desdites condamnations en fonction des devis réactualisés,

— condamner les époux [C] à une réduction du prix de vente à hauteur de la somme de 50 000 euros,

— condamner les époux [C] au paiement de justes dommages-intérêts :

* à hauteur de la somme de 30 000 € pour le préjudice matériel subi,

* à hauteur de la somme de 10 000 € pour le préjudice moral subi,

— condamner les époux [C] à lui verser une indemnité de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais et honoraires d’exécution éventuellement à venir,

À titre subsidiaire,

— réformer la décision dont appel dans le cadre de son appel limité,

Statuant à nouveau,

— condamner les époux [C] à une réduction du prix de vente à hauteur de la somme de 50 000 €,

— condamner les époux [C] au paiement de justes dommages-intérêts :

* à hauteur de la somme de 30 000 € pour le préjudice matériel subi,

* à hauteur de la somme de 10 000 € pour le préjudice moral subi,

— condamner les époux [C] à lui verser une indemnité de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais et honoraires d’exécution éventuellement à venir.

Au soutien de son appel, Mme [J] fait valoir que :

— le premier juge a rejeté ses demandes visant à solliciter la réparation de ses préjudices matériels et moral sans motiver sa décision, de sorte que la cour devra annuler le jugement critiqué,

— les désordres qui ont été constatés par l’expert et qui sont imputables aux seuls vendeurs justifient sa demande en réduction du prix de vente à hauteur de la somme de 50 000 euros,

— son préjudice matériel et le trouble de jouissance peuvent être évalués à la somme de 30 000 euros,

— elle estime en outre subir un préjudice moral important à hauteur de 10 000 euros, dès lors qu’elle pensait avoir acheté un bien neuf récemment rénové et qu’elle se trouve contrainte de mener une procédure judiciaire.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2025, M. [A] [C] et son épouse Mme [O] [X], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance en date du 24 juin 2024,

— débouter Mme [J] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [J] à leur régler la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs conclusions, les époux [C] font valoir pour l’essentiel que :

— le premier juge a logiquement écarté les demandes de Mme [J] relatives à ses préjudices immatériels, estimant ces derniers non motivés et non justifiés,

— ils précisent qu’ils ont exécuté la décision de première instance,

— c’est à juste titre que le premier juge a écarté l’application de l’article 1641 du code civil relatif aux vices cachés pour ne laisser subsister que la responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil, ces derniers ayant réalisé pour leur propre compte les travaux litigieux,

— s’agissant du préjudice matériel, du trouble de jouissance et du préjudice moral, ces postes de préjudices ne sont absolument pas démontrés en fait et en droit,

— il en est de même sur le préjudice dit matériel ou de jouissance de 30 000 € qui n’est étayé par aucune démonstration particulière,

— la réduction du prix de vente est également un raisonnement totalement opportuniste puisque :

> le moment où Mme [J] serait susceptible de vendre son appartement est inconnu,

> un bien vendu expertisé avec des travaux effectués ne souffre pas de diminution de prix,

— en toute hypothèse, il s’agit là d’une hypothèse future non établie sur laquelle l’appelante n’explique pas en quoi le fait de réaliser les travaux réparatoires permettrait d’envisager une plus-value dans l’hypothèse où cette revente serait envisagée, élément qui n’est absolument pas dans le débat.

— en outre, Mme [J] mélange les fondamentaux juridiques en ce que le premier juge ayant écarté l’application des articles 1641 et suivants du code civil au titre du vice caché, l’appelante ne peut solliciter une réduction du prix de 50 000 € qui serait liée juridiquement à l’action estimatoire de l’article 1645 du code civil exclue par le premier juge.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour

La cour observe à titre liminaire que Mme [J] a relevé appel limité du jugement querellé en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes visant à solliciter la condamnation des époux [C] à réparer ses préjudices matériels et son préjudice moral.

Les dispositions non contestées de la décision sont donc devenues définitives.

Sur la demande de nullité

L’appelante invoque la nullité du jugement pour absence de motivation au visa de l’article 455 du code de procédure civile. Elle fait valoir que le premier juge a rejeté ses demandes visant à solliciter la réparation de ses préjudices matériels et préjudice moral sans motiver sa décision, se limitant à indiquer dans sa décision : 'les préjudices matériels et le préjudice moral invoqués par Mme [J] seront rejetés'.

Il résulte en effet des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile que le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens et qu’il doit être motivé, l’absence de motivation ayant pour conséquence aux termes de l’article 458 du même code, la nullité de la décision.

En l’espèce, il convient de se reporter à la phrase susvisée pour constater que si le premier juge a rejeté les demandes de Mme [J] relatives à ses préjudices matériels et à son préjudice moral, il n’a pas motivé sa décision de ce chef.

Il en résulte qu’il y a lieu d’annuler le jugement en ses dispositions non motivées.

Il sera fait application des dispositions de l’article 568 du code de procédure civile.

Sur le fond

Mme [J] ne remet pas en cause la décision du premier juge qui a, au vu des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, mis en oeuvre les règles de l’article 1792 du code civil et écarté les demandes sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Elle sollicite à titre principal la condamnation des époux [C] au paiement des travaux de remise en état sur la base des devis réactualisés, mais également la condamnation de ces derniers à une réduction du prix de vente à hauteur de la somme de 50 000 euros, ainsi que des dommages et intérêts à hauteur de 30 000 euros pour le préjudice matériel subi et des dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros pour le préjudice moral.

Les époux [C] sollicitent la confirmation de la décision critiquée.

L’expert judiciaire a constaté que les désordres étaient avérés et conformes à ceux invoqués par Mme [J] dans l’acte introductif d’instance et les pièces jointes, notamment le rapport d’expertise amiable et le constat d’huissier : 'remontées d’humidité par capillarité provoquant l’apparition de moisissures, humidité importante, défaillance de l’isolation thermique et dysfonctionnement de la ventillation mécanique contrôlée'.

Toutefois, il a relevé en page 13 de son rapport que ces désordres étaient 'limités au niveau du rez-de-chaussée', aucune anomalie particulière n’étant constatée au 1er et au 2ème étages.

L’expert indique en page 20 de son rapport que 'les désordres sont imputables à :

> un système de ventilation inadapté pour traiter le niveau rez-de-chaussée eu égard la configuration même de l’immeuble. Distance trop importante entre le moteur VMC, situé au 2ème étage et la zone à traiter comportant qui plus est, des zones habitables sensibles (espace sommeil) mi-enterrées propices à des échanges et migration de vapeur d’eau au travers de l’enveloppe de l’habitation relativement importants.

> la présence d’un certain nombre de non-conformités et malfaçons avérées dans la mise en oeuvre même de l’installation VMC ne permettant pas d’obtenir les débits requis, et par conséquent, un balayage et brassage d’air corrects au niveau du rez-de-chaussée,

> un défaut de conception ponctuel dans le sens où les travaux de rénovation n’auront pas prévu d’isolation au droit des murs extérieurs occasionnant une incapacité à maintenir une température de chauffe normale au niveau du rez-de-chaussée notamment dans la chambre et de gérer plus efficacement les méfaits liés aux ponts thermiques'.

Il poursuit en relevant que 'le germe des désordres ou pathologies en présence est très largement antérieur à la vente du bien (…). Ces pathologies ne pouvaient pas passer inaperçus au moment des travaux de rénovation, qui plus est réalisés personnellement par M. [C]'.

L’expert note en page 21 que ces désordres ne sont 'pas de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage mais l’affectent néanmoins assez sévèrement dans son usage au rez-de-chaussée, principalement dans l’espace sommeil (chambre) où il y règne une atmosphère humide récurrente incommodante, occasionnant par endroit l’apparition de moisissures affectant certains supports par effet de condensation du fait notamment d’une ventilation et d’un brassage d’air insuffisants voire défaillants, d’un espace mal isolé, le tout accompagnré d’un mode de chauffage principal à faible inertie (convecteur) rencontrant toutes les peines à maintenir le niveau à température souhaitée, raisons pour lesquelles Mme [J] aura décidé de s’installer dans la chambre située au 2ème étage'.

La solution réparatoire qu’il préconise consiste à la mise en oeuvre d’un système de ventilation positive générant une surpression dans le volume à traiter (ventilation mécanique par insufflation VMI) fonctionnant indépendamment du système en place pour ne gérer que le niveau rez-de-chaussée.

Il chiffre le coût total pour le poste de reprise des désordres à la somme de 13 093,63 euros TTC.

M. [C] ayant reconnu avoir réalisé personnellement les travaux de rénovation de ce logement, l’imputabilité des désordres lui est par conséquent attribuée.

Sur la demande de condamnation au paiement des travaux de remise en état

La cour considère que cette demande est devenue sans objet, les époux [C] justifiant avoir exécuté la décision dont appel et réglé par chèque du 27 septembre 2024 libellé à l’ordre de la CARPA (leur pièce n°2) la somme de 13 093,63 euros TTC correspondant strictement aux travaux réparatoires tels que préconisés par l’expert judiciaire.

À titre surabondant, il sera relevé que Mme [J] admet dans ses conclusions que les solutions techniques arrêtées par l’expert pour remédier au défaut d’isolation thermique des murs ont été adaptées.

Sur la demande de réduction du prix de vente

Mme [J] sollicite la condamnation des époux [C] à une réduction du prix de vente à hauteur de la somme de 50 000 euros. Elle fait valoir notamment que le défaut d’isolation du bien qu’elle a acquis, même après la reprise des travaux, va en cas de revente dudit bien immobilier entraîner obligatoirement une décote a minima de 25%.

Les époux [C] demandent à la cour d’écarter cette demande qu’ils jugent astronomique, complètement détachée des réalités objectives du dossier et, de surcroît, incompatible avec l’articulation de la mise en oeuvre de l’article 1792 du code civil.

Dès lors que Mme [J] a obtenu du premier juge la condamnation des époux [C] au paiement des travaux réparatoires, elle ne peut valablement venir réclamer la réduction du prix de vente, sauf à obtenir une double indemnisation. Elle en sera donc déboutée.

Sur les demandes indemnitaires au titre du préjudice matériel et du préjudice moral

Au titre de son préjudice matériel et de jouissance, Mme [J] réclame la condamnation des époux [C] au paiement d’une somme de 30 000 euros, alléguant une surconsommation d’électricité depuis l’acquisition de sa maison le 25 avril 2019, l’acquisition d’une nouvelle literie, notamment dans la chambre du rez-de-chaussée et la réparation à plusieurs reprises de ses appareils ménagers électriques.

À l’exception d’une attestation émanant du Pressing Larralde en date du 11 septembre 2019 concernant une housse de matelas indiquant que 'l’article n’est pas récupérable', les autres pièces justificatives qu’elle verse à son dossier, et notamment les factures émanant de la Maison de [Localité 8] sont anciennes pour remonter au 29 juin 2011 et sont étrangères au présent litige. Quant au diagnostic immobilier qu’elle verse à son dossier (sa pièce n°9) réalisé le 17 juillet 2025 aux termes duquel le bien litigieux serait classé en lettre E au titre du DPE, il est contredit par une annonce immobilière produite par les intimés (leur pièce n°1) aux termes de laquelle le bien litigieux est présenté comme 'une charmante maison au centre d'[Localité 7] avec jardin, en bon état général, avec des fenêtres en double vitrage et un assainissement tout-à-l’égout'.

Pour évaluer le préjudice matériel de Mme [J], il conviendra dès lors de retenir le chiffre retenu par l’expert judiciaire au vu des justificatifs communiqués par le conseil de Mme [J] d’un montant total de 2 426,81 euros se décomposant de la façon suivante :

> main d’oeuvre pour travaux de peinture en reprise des dégradations Escalier + plinthe …………………………………………………………………………… 250,00 euros,

> fourniture peinture …………………………………………………….. 118,61 euros,

> achat d’un matelas latex 140x190 en remplacement de celui moisi par l’humidité et non récupérable suivant constat, de pressing Larralde du 11 septembre 2019……………………………………………………………………… 1 405,00 euros,

> achat chauffage poêle à pétrole 2 unités …………………. 398,00 euros,

> consommable pétrole achat (10/2018, 11/2018, 01/2019)……………………………………………………………………………………… 255,20 euros.

Il convient dès lors d’allouer à l’appelante la somme de 2 426,81 euros au titre de son préjudice matériel et de la débouter du surplus de ses demandes sur ce poste de préjudice.

Mme [J] sollicite en outre la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral. Il est indéniable qu’elle a subi une déconvenue après l’acquisition de sa résidence principale, pensant acquérir un bien neuf qui avait été récemment rénové et découvrant un logement marqué au rez-de-chaussée par une atmosphère humide. Les tracas générés par les conséquences des remontées d’humidité ont pu légitimement l’affecter moralement. Il est justifié de lui allouer à ce titre la somme de 1 500 euros, cette somme venant justement indemniser son préjudice moral.

Sur les demandes annexes

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux [C] aux dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et à payer à Mme [J] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

Les époux [C] seront condamnés solidairement aux entiers dépens d’appel.

Ils seront condamnés solidairement à payer la somme de 1 500 euros à Mme [J] au titre des frais irrépétibles exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort,

Annule le jugement entrepris en ses seules dispositions non motivées relatives aux préjudices matériels et au préjudice moral,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Et statuant par évocation et dans les limites de sa saisine,

Condamne M. [A] [C] et Mme [O] [C] solidairement à payer à Mme [Y] [J] la somme de 2 426,81 euros au titre de son préjudice matériel,

Condamne M. [A] [C] et Mme [O] [C] solidairement à payer à Mme [Y] [J] la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral,

Ajoutant au jugement déféré,

Condamne M. [A] [C] et Mme [O] [C] aux entiers dépens d’appel,

Condamne solidiairement M. [A] [C] et Mme [O] [C] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,