PC/ND

Numéro 26/1281

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 29/04/2026

Dossier : N° RG 25/01495 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JFYC

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la vente

Affaire :

[W] [C]

C/

[J] [L], [P] [L], [D] [L], [O] [L]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 Février 2026, devant :

M. Patrick CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Patrick CASTAGNE, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Christine DARRIGOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [W] [C]

née le 22 Novembre 1979 à [Localité 1] (31)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Véronique DECIS (SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS), avocat au barreau de Bayonne

INTIMES :

Monsieur [J] [Z] [L]

né le 29 Mai 1951 à [Localité 3] (45)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [P] [L]

né le 16 Mars 1955 à [Localité 5] (Maroc)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [D] [L]

née le 28 Avril 1952 à [Localité 3] (45)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Monsieur [O] [L]

né le 29 Avril 1960 à [Localité 8] (64)

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentés par M^e Marie CARBONEILL de la SCP DELMA AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 29 AVRIL 2025

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG : 25/85

FAITS ET PROCEDURE

Exposant avoir acquis de M. [J] [L], M. [P] [L], Mme [D] [L] et M. [O] [L] (ci-après les consorts [L]), par acte du 1er juin 2023, une maison d’habitation située à [Localité 2] en divers endroits de laquelle de nombreuses fissures sont apparues peu de temps après sa prise de possession, Mme [W] [C] a, par actes des 3, 4 et 13 février 2025, fait assigner ses vendeurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir ordonner, sur le fondement de l’article 145 du C.P.C., une mesure d’instruction à l’effet de rechercher les causes, la nature et les modalités de réfection de ces désordres.

Par ordonnance du 29 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a débouté Mme [C] de sa demande d’expertise et condamné celle-ci aux dépens.

Au soutien de sa décision, le juge des référés a considéré en substance :

— que l’enjeu d’un éventuel litige serait de caractériser de la part des consorts [L] la connaissance d’un désordre, de sa gravité et sa dissimulation,

— que Mme [C] ne justifie pas d’un intérêt légitime en se bornant à produire l’acte de vente, un P.V. de constat et les courriers échangés entre les parties sans le moindre élément susceptible de caractériséer l’accomplissement par les vendeurs de travaux récents possiblement destinés à masquer les désordres structurels de l’immeuble alors que les photographies présentées par les défendeurs montrent qu’au moment de la vente des fissurations étaient visibles et que Mme [C] était informée d’un risque de retrait-gonflement du sol argileux qui a pu aggraver les fissurations entre la vente et le P.V. de constat.

Mme [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration transmise au greffe de la cour le 30 mai 2025.

Les parties ont été informées par avis du 10 juin 2025 de la fixation de l’affaire à l’audience du 18 février 2026.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 février 2026.

A l’audience du 18 février 2026, les parties ont déposé leur dossier.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 février 2026, Mme [C] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

— d’ordonner une mesure d’expertise, avec mission détaillée dans le dispositif de ses conclusions,

— de dire que les frais d’expertise seront supportés par les vendeurs et, à titre subsidiaire, d’ordonner une consignation des frais d’expertise à frais partagés,

— de réserver les dépens de première instance,

— de débouter les consorts [L] de leurs demandes,

— de condamner les consorts [L] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du C.P.C.

Au soutien de ses prétentions, elle expose en substance :

— que la réalité des désordres par elle dénoncés est établie par le P.V. de constat de commissaire de justice du 5 octobre 2024 duquel il résulte que la maison est affectée de fissures à l’intérieur et à l’extérieur, que certaines fissures sont très récentes et qu’il existe des traces de reprise d’enduit le long des fissures,

— que ce constat est corroboré par un rapport d’expertise privée du B.E.T. Bastan du 2 juillet 2025 qui retient que des travaux de reprise ont été réalisés récemment dont des rebouchages de fissures avant la vente, que les fissures sont évolutives, de même que les fondations de la maison et qu’une étude de sols devrait être réalisée,

— que l’expertise sollicitée a pour objet de déterminer si ces fissures constituent un vice caché et si les vendeurs sont tenus à garantie à ce titre,

— que le premier juge a omis de rechercher si les vendeurs avaient connaissance de ces désordres structurels et s’ils ont délibérément dissimulé ces informations, alors même qu’ils ont attesté qu’aucune opération de rénovation n’avait été réalisée dans les 10 ans précédant la vente,

— que l’expertise judiciaire est nécessaire pour déterminer l’origine ; et l’ampleur des fissures et leur impact sur la solidité de la maison,

— que si certaines légères fissures étaient visibles au moment de l’achat, cela ne signifie pas nécessairement que l’étendue des dommages et leur impact structurel étaient perceptibles pour un acheteur non averti qu’elle demeure, nonobstant sa qualité d’associée dans diverses S.C.I.

*

Au terme de leurs dernières conclusions, remises et notifiées le 3 février 2026, les consorts [L] demandent à la cour :

— à titre principal, de confirmer l’ordonnance entreprise,

— subsidiairement, si une expertise judiciaire était ordonnée, de mettre la consignation à la charge de la demanderesse,

— de réserver les dépens.

Ils soutiennent, pour l’essentiel, au visa des articles 145 et 146 du C.P.C.:

— que les éléments produits par Mme [C] n’établissent pas que les vices par elle dénoncés préexistaient et/ou étaient non apparents à la date de la vente, alors même que Mme [C] a pu visiter le bien à plusieurs reprises antérieurement à celle-ci et que les photographies du bien et de l’annonce publiée montrent qu’il s’agissait d’une maison relativement ancienne, non rénovée et présentant de nombreuses fissures apparentes, ce qui exclut l’hypothèse d’un ravalement cosmétique d’opportunité juste avant la vente ,

— qu’aucune preuve n’est rapportée quant à une éventuelle atteinte à la solidité de l’ouvrage pouvant justifier l’institution d’une expertise judiciaire,

— que le rapport Bastan produit par Mme [C] ne précise nullement la date des travaux de rebouchage dont il est fait état alors que les indivisaires n’ont procédé à aucuns travaux sur l’immeuble entre le décès de leur auteur et la vente et qu’en toute hypothèse, il retient qu’aucun désordre structurel n’a été observé dans la partie habitable,

que la mauvaise foi des vendeurs n’est nullement établie alors même que l’acte fait expressément état d’un risque de retrait/gonflement lié à la nature argileuse du terrain,

— que Mme [C], associée dans quatre S.C.I. immobilières ne peut se présenter comme une totale profane de l’immobilier.

MOTIFS

L’article 145 du C.P.C. dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Exception au principe suivant lequel celui qui intente une action doit justifier d’un intérêt né et actuel, cette disposition permet d’agir pour demander une mesure d’instruction en vue d’un procès dont l’opportunité ne sera appréciée qu’au vu des preuves réunies dans le cadre de l’expertise qui permettront d’apprécier les chances de succès de l’action envisagée.

L’application de cet article n’implique donc pour le magistrat des référés, sauf à s’ériger en juge du fond, aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, le demandeur devant seulement établir un intérêt probatoire dans la perspective d’un éventuel litige et justifier que la mesure est utile et ne se heurte à aucun empêchement légitime et que son éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Il suffit que le demandeur justifie d’éléments rendant crédibles ses allégations et que les preuves à obtenir par le biais de la mesure d’instruction sollicitée soient de nature à alimenter un procès, étant considéré par ailleurs que le demandeur n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque la mesure demandée est justement destinée à les établir et que les dispositions de l’article 146 alinéa 2 du C.P.C., relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du C.P.C.

En l’espèce, par-delà les contestations sur le caractère apparent ou non des désordres dénoncés par Mme [C], leur gravité ou leur absence de gravité, leur connaissance ou non par les vendeurs (ou leur auteur) antérieurement à la vente, tous points sur lesquels il n’appartient pas au juge des référés de statuer dans le cadre d’un 'simple’ référé-probatoire et que l’expertise sollicitée permettra justement de trancher, il convient seulement de constater que Mme [C] verse aux débats un P.V. de constat de commissaire de justice faisant état de diverses fissures affectant les murs extérieurs de l’immeuble, un rapport d’un bureau d’études (S.A.R.L. Bastan) qui, s’il constate l’absence de désordre structurel dans la partie habitable, retient l’existence de multiples fissures sur la façade Sud et l’angle Sud-Est, colmatées avec un mortier de rebouchage sur lequel a été appliqué une seule couche de peinture, en précisant que, compte-tenu de la bonne cohésion entre le mortier ancien et le mortier de rebouchage, on peut supposer que les fissures constatées sont réapparues après le 'ravalement de façade’ en août 2020, en imputant ces fissures à plusieurs facteurs conjoints (présence d’un arbre adulte à proximité de la construction, sol d’argiles sensibles aux variations hydriques, absence de dispositif de drainage en pied de mur) et en concluant que les fondations de la maison ne sont pas stabilisées et évoluent encore.

Ces éléments établissent la réalité même des désordres dénoncés par Mme [C] dans son assignation et caractérisent, au sens de l’article 145 du C.P.C., un motif légitime pour solliciter une mesure d’instruction, aux frais et risques de la demanderesse, selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Le contrôle de la mesure d’expertise sera confié, en application de l’article 964-2 du C.P.C., au jugé chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Bayonne.

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [C] aux dépens de première instance dès lors qu’en tout état de cause, les dépens sont mis à la charge de la partie qui a intérêt à la mesure d’instruction.

Pour les mêmes motifs, les dépens d’appel seront mis à la charge de Mme [C].

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du C.P.C. en faveur de l’une quelconque des parties, s’agissant tant des frais irrépétibles exposés en première instance que de ceux exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort

Vu l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne du 29 avril 2025,

Infirmant la décision entreprise sauf en ce qu’elle a condamné Mme [C] aux dépens de première instance et statuant à nouveau :

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet pour y procéder

M. [H] [N], expert judiciaire,

[Adresse 6] [Localité 10],

Port. : [XXXXXXXX01], Mèl : [Courriel 1],

lequel aura pour mission :

— de convoquer et entendre les parties et se faire remettre d’elles tous documents qu’il estimera utiles à l’exécution de sa mission,

— de se rendre sur les lieux, [Adresse 1] [Localité 2] en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées,

— de vérifier l’existence même des désordres (fissurations en façades ) dénoncés par Mme [C] dans son assignation introductive d’instance,

— de donner tous éléments permettant d’en déterminer la cause et les conséquences, en recherchant s’ils sont de nature à compromettre la solidité même de l’immeuble dont s’agit et/ou l’occupation paisible de celui-ci et s’ils sont survenus antérieurement à la vente du 1er juin 2023 et, dans l’affirmative, s’ils étaient, au moment de la vente, apparents, tant dans leur existence que dans leur étendue et leur incidence, pour un acheteur normalement avisé,

— de rechercher tous éléments permettant de déterminer la date à laquelle il a été procédé au 'rebouchage’ des fissures d’origine, la ou les entreprises y ayant procédé et le commanditaire de ces travaux,

— de décrire les travaux nécessaires à la réfection de ces désordres (nature, coût – à évaluer sur la base de devis sollicités auprès des parties – durée prévisible, incidence éventuelle sur la jouissance de l’immeuble),

Fixe à la somme de 4 000 € la provision que Mme [W] [C] devra consigner entre les mains du régisseur du greffe du tribunal judiciaire de Bayonne dans le délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, à moins qu’elle ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor public,

Dit que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaires,

Dit que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile,

Dit que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destinés à provoquer leurs observations et qu’il devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées en rappelant aux parties que l’expert n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite,

Dit que l’expert devra déposer l’original de son rapport ainsi qu’une copie au greffe du tribunal judiciaire de Bayonne, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 6 mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission ; qu’il en adressera une copie, éventuellement par voie électronique, à chaque partie, accompagnée de sa demande de rémunération,

Rappelle que l’expert devra joindre au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande,

Désigne le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Bayonne à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction en vertu de l’article 964-2 du code de procédure civile,

Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement, d’office ou à la requête de la partie la plus diligente, par le magistrat chargé du contrôle des expertises près le tribunal judiciaire de Bayonne,

Dit qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du C.P.C. en faveur de l’une quelconque de parties en cause d’appel,

Condamne Mme [C] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,