Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08022 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWFO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2021 -Tribunal de proximité de SAINT DENIS – RG n° 11-21-0015

APPELANT

Monsieur [M] [O]

né le 1er janvier 1956 à [Localité 1] (Côte d’Ivoire)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Dominique CECCALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0526

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIET AIRES [Adresse 2] et [Adresse 3] À [Localité 2] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ SASU

C/O Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère pour la Présidente empêchée, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 28 février 2022 par le tribunal de proximité de Saint-Denis dans une affaire opposant M. [M] [O] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à La Plaine Saint-Denis (93210).

M. [O] est propriétaire des lots n°35 et 68 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte introductif d’instance du 25 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a saisi le tribunal de proximité de Saint-Denis de demandes visant notamment à obtenir le règlement des charges de copropriété impayées et des dommages et intérêts.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— condamne M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 1 960,84 euros au titre de l’arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— condamne M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 174,79 euros au titre des frais ;

— rejette pour le surplus les demandes des parties ;

— condamne M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [O] aux dépens ;

— rappelle que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

M. [O] a interjeté appel de ce jugement par déclarations du 20 avril 2022 puis du 8 juin 2022.

Par conclusions déposées le 10 octobre 2022, l’intimé a relevé appel incident.

Les procédures, enregistrées sous les numéros de répertoire général 22-8022 et 22-9725, ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 15 juin 2022 sous le numéro 22-8022.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 1er octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 30 janvier 2023, l’appelant demande à la cour, au visa des articles 1302 et suivants du code civil, 10-1 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, de :

statuant sur l’appel régularisé le 20 avril 2022 par M. [O] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Denis en date du 28 février 2022,

— dire cet appel recevable en la forme et bien fondé au fond,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses présentes écritures,

y faisant droit,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] de l’ensemble de ses prétentions contraires aux présentes,

— constater sa bonne foi,

— constater que M. [O] rapporte la preuve du règlement de ses charges de copropriété du dernier trimestre 2020 et de l’année 2021,

— constater la négligence, la mauvaise foi et la malhonnêteté du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5],

en conséquence,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Denis en date du 28 février 2022 en ce qu’il l’a :

condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 1 960,84 euros au titre de l’arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 174,79 euros au titre des frais,

condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné aux dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] à lui rembourser les sommes suivantes :

1 960,84 euros au titre de l’arriéré des charges,

174,49 euros au titre des frais,

500 euros au titre de l’article 700,

290,18 euros au titre des dépens,

300 euros au titre des frais d’huissier,

soit un total de 3 225,51 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, tous préjudices confondus, en vertu de l’article 1240 du code civil et débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande formulée à ce titre,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Denis en date du 28 février 2022 en ce qu’il a :

rejeté pour le surplus les demandes des parties,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] à lui payer une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande formulée à ce titre,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens de première instance et d’appel ;

Par conclusions notifiées le 10 octobre 2022, l’intimé demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondé M. [O] en son appel,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Denis du 28 février 2022 en ce qu’il a condamné M. [O] à payer la somme de 1 960,84 euros au titre de son arriéré de charges arrêté au 17 janvier 2022,

— l’infirmer pour le surplus et condamner M. [O] à payer la somme de 1 208,65 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 toujours arrêté au 17 janvier 2022,

— l’infirmer également en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts et condamner M. [O] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [O] à payer la somme de 700 euros réclamée en première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la somme supplémentaire de 1 300 euros pour la procédure devant la cour,

— condamner M. [O] aux dépens avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Cahn ;

La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Aussi, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande en paiement de charges

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— l’arriéré de charge et travaux pour le dernier trimestre 2020 jusqu’au 3ème trimestre 2021 a été réglé :

* par virement SWIFT de 2512,60 euros, portant sur le solde au 23 septembre 2020, les provisions de charges et travaux au 1er janvier 2021 et au 1er avril 2021, effectué une première fois le 14 juin 2021, émis à nouveau le 7 mars 2022, à la suite de la transmission d’un premier RIB erroné par le syndic, et réceptionné le 9 mars 2022 ;

*par virement SWIFT de 1584,22 euros portant sur les provisions de charges et travaux au 1er juillet 2021 ainsi qu’au 1er octobre 2021, effectué le 17 novembre 2021, puis à nouveau, pour la même raison que précédemment, le 13 décembre 2021 et apparaissant au crédit de l’appel de provision du 1er trimestre 2022 comme reçu par le syndic le 15 décembre 2021 ;

— il a payé une nouvelle fois à l’huissier de justice désigné par l’intimé, la somme de 2925,81 euros le 13 mai 2022 correspondant aux causes du jugement attaqué, comme le montre la somme portée en crédit de l’appel de provision de juillet 2022 établi par le syndic.

L’intimé répond que :

l’appelant était redevable, avant l’assignation, d’appels de charges et de fonds travaux restés impayés depuis plus d’un an (de l’appel du 1er juillet 2020 à celui du 1er octobre 2021), ce qu’il ne pouvait ignorer compte tenu de leur envoi trimestriel ; il n’a jamais justifié de son absence du territoire français ;

M. [O] ne conteste pas le montant de ces charges ;

il n’a pas réglé la somme de 2512,60 euros comme il le prétend : l’ordre de virement du 14 juin 2021 puis le suivant n’ont pas été honorés par la banque, ce qu’il n’a pu que constater puisque son compte n’a pas été débité de cette somme ou qu’elle lui a été recréditée ; il ne produit pas aux débats les prétendus mouvements de son compte bancaire en ce sens ; il n’explique pas pourquoi, s’il souhaitait payer celle-ci, c’est la somme de 1584,22 euros qui a été réellement versée six mois plus tard, juste avant l’audience ;

le seul virement qu’il a réalisé était de 1584,22 euros, le 14 décembre 2021, un mois avant l’audience du tribunal de proximité, après plusieurs mises en demeure et sommation, outre l’assignation ;

le tribunal de proximité a déjà déduit ce montant de la somme auquel il l’a condamné au titre de l’arriéré de charges.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu’il réclame et à ce dernier de démontrer les paiements qu’il indique avoir réalisés.

Par ailleurs, l’article 1342-8 du code civil rappelle que le paiement se prouve par tout moyen.

Selon l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Il résulte de l’article 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 que « conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M [O],

les procès-verbaux des assemblées générales des 15 septembre 2020 et 6 avril 2021 (approuvant les comptes des exercices 2019, 2020 et votant les budgets prévisionnels des exercices 2020 et 2021) dont le caractère définitif n’est pas contesté,

les appels de charges et de travaux du 4ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021 inclus,

un décompte des sommes dues arrêté au 17 janvier 2022, incluant, en crédit, le virement non contesté de M. [O] de 1584,22 euros en date du 15 décembre 2021.

Il ressort de l’analyse de ces éléments que le syndicat établit une créance d’appels de charges et travaux d’un montant de 1960,84 euros au 17 janvier 2022, comme l’avait justement retenu le jugement attaqué.

Il appartient, alors, à M. [O] de démontrer qu’il a apuré cette dette, ensuite, en réglant la somme de 2512,60 euros le 7 mars 2022 voire celle de 2925,81 euros le 13 mai 2022.

S’agissant de la somme de 2512,60 euros qu’il dit avoir tenté de payer par virement SWIFT du 14 juin 2021 puis avoir réglée par un second virement du 7 mars 2022, les éléments qu’il produit aux débats ne sont pas probants.

En effet, s’agissant du premier ordre de virement SWIFT présenté comme étant du 14 juin 2021, l’appelant produit aux débats deux pièces relatives à ce même ordre de virement (pièces n°7 et 31). Or, elles ne comportent pas les mêmes mentions : la première (pièce n°7), tamponnée le 14-06-2021 du tampon de la Banque Atlantique de Côte d’Ivoire (« BACI »), indique la date manuscrite du « 14 06 2021 » avec un 6 remanié, tandis que la seconde, produite comme pièce annexe d’un courriel du 25 janvier 2023 adressé par le représentant de cette banque (pièce n°31), comporte le même tampon mais mentionne la date manuscrite du « 14 05 2021 » et il est ajouté au motif du Règlement la mention « (Charges Communes Générale »).

Ensuite, le contenu du courriel du 25 janvier 2023 (pièce n°31) présenté comme émanant de M. [D], chargé d’affaires entreprises auprès de la Banque Atlantique de Côte d’Ivoire, et adressé au comptable de l’entreprise de M. [O], détentrice du compte, M. [P] [W], n’est pas probant du paiement invoqué :

« Bonjour M. [W]

Ci-dessous le récapitulatif des différentes actions menées et également des différents swifts :

En date du 16.06.2021 nous avons traité le virement de 2512,6 eur sous la référence 01044-21 emp débité sur votre compte et par envoi swift

En date du 17.06.2021 nous avons été débité par votre correspondant pour le virement de 2512,6 eur sous la référence swift : FT2116720BNY

En date du 20/01/2022 Sous votre instruction nous avons envoyé à notre correspondant un message swift pour demander le sort de la dite transaction

En date du 27/01/2022, nous nous sommes adressé directement à la banque du bénéficiaire pour localiser la transaction

En date du 27/01/2022 nous avons reçu un message de notre banque correspondante pour nous informer que les fonds allaient nous être retournés pour motif qu’aucune banque ayant pour devis l’euro n’ait été spécifié

Nous avons reçu par la suite le retour de fonds d’un montant de 2462,20 euro sous la référence FT22027V4QZS

En date du 07.03.2022 un swift a été envoyé 2512,6 euro sans impacter le compte client vu que le retour de fonds n’avait pas non plus été constaté sur le compte du client avec pour référence 0104421 EMPA avec une nouvelle banque

En date du 10.03.2022 le correspondant nous a débité du montant 2512,6 euro sous la référence FT220684LSVD ».

En premier lieu, ce courriel évoque une référence de virement FT2116720BNY le 17 juin 2021 de 2512,60 euros alors qu’il ressort de ce qui est présenté comme le relevé bancaire démontrant ce débit initial (pièce n°31 in fine) qu’il porte la mention FT211674HQ27 avec un débit du 16 juin 2021 de 1727,242 euros.

Ce courriel n’évoque des mouvements que sur un seul compte client. Or, l’ordre de virement et l’extrait de relevé bancaire contestés mentionnent le compte n°11347980005 pour le virement du mois de juin 2021, puis, s’agissant du second ordre de virement du 7 mars 2022, les rapports bancaires produits (pièces n°18 et 31) mentionnent un compte n° 141347980016.

Plus encore, il est contradictoire, pour le banquier, d’indiquer que le 7 mars 2022 le compte client n’a pas été impacté faute du retour des fonds, pour mentionner ensuite un débit, par son correspondant, le 10 mars 2022.

Surtout, la mention de ce « débit par son correspondant » et le dernier rapport bancaire produit en annexe de ce courriel, ne démontrent pas l’existence, à la suite du second virement du 7 mars 2022, d’un débit de la somme de 2512,60 euros sur le compte client suivi de sa mise au crédit du compte du syndic auprès de la Banque Populaire Rives de Paris. Ce rapport bancaire fait seulement mention d’une « confirmation of Debit » avec des « sender » et « receiver » désignés comme « ATCICIABXXX » et « BCPOMAMCCIB » correspondant à la «Banque Atlantique de Côte d’Ivoire» et à une autre banque, « la Banque Centrale Populaire (Offshore Branch Tangier)», comme le montrent les références sur le rapport bancaire relatif au virement du 7 mars 2022 produit en pièce n°18. Il n’est donc pas mentionné, sur ce dernier rapport bancaire, l’arrivée des fonds à la Banque Populaire Rives de Paris, désignée sous les références CCBPFRPPMTG sur le rapport du virement du 7 mars 2022. Il est, à cet égard, significatif que M. [O] ne produise pas aux débats un extrait du relevé de son compte bancaire démontrant le débit de cette somme au profit de la banque du syndic.

La preuve d’une première tentative de paiement le 14 juin 2021, avant le jugement attaqué, puis d’un paiement ultérieur par virement du 7 mars 2022, n’est donc pas rapportée.

Il y a lieu, ensuite, d’examiner le paiement de 2925,81 euros que M. [O] soutient avoir effectué.

La photographie du décompte des charges adressé par le syndic avec l’appel de provisions du troisième trimestre 2022, mentionne, au crédit, à la date du 30 mai 2022, cette somme au titre d’un chèque n°35143 de cette date de la SCP Szenik. Cet huissier de justice, après lui avoir signifié le jugement attaqué, ainsi qu’un commandement de saisie vente les 14 et 28 avril 2022, lui avait adressé un décompte de ce montant en date du 13 mai 2022.

Ce décompte de charges émane de l’intimé lui-même qui n’apporte aucune explication à cet égard ni ne conteste son intégrité.

M. [O] démontre, ainsi, qu’après le jugement attaqué, il a réglé sa dette de charges la plus ancienne, à savoir l’arriéré de charges et travaux au 17 janvier 2022 (4ème trimestre 2021 inclus) de 1960,84 euros.

Compte tenu du règlement postérieur à celui-ci, le jugement attaqué devra être infirmé de ce chef et la demande du syndicat rejetée.

Sur les frais

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— la sommation du 13 octobre 2021 était injustifiée : il n’avait pas reçu les appels de provision, il avait payé ses charges par virements du 14 juin reçu le 16 juin 2021, puis du 17 novembre 2021, lesquels n’ont pu être régularisés qu’à la suite de la transmission du RIB adéquat par le syndic le 10 décembre 2021 ;

— les mises en demeure n’ont jamais été réceptionnées puisqu’il se trouvait en Afrique et elles sont injustifiées du fait des virements effectués ;

— il a réglé l’ensemble des frais y compris ceux des mises en demeure et relances ;

— la demande du syndicat de paiement de la somme supplémentaire de 1208,65 euros est injustifiée du fait des paiements qu’il a effectués ainsi que des termes du jugement de première instance l’ayant débouté du surplus de sa demande de frais faute d’éléments de preuve.

L’intimé répond que les rappels et mises en demeure adressés en 2020 et 2021 étaient nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 face à un copropriétaire qui prétend encore n’avoir pas été alerté sur ses impayés.

Réponse de la cour

En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure, de relance suivant cette mise en demeure et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, investis pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne relèvent pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de tout syndic et qui sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance concernée par cette acte, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Par ailleurs, l’article 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable au présent litige, précise qu’il appartient à chaque copropriétaire de notifier au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure notamment des appels de charges et travaux sont alors valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

En l’espèce, il a été précédemment établi que M. [O] ne rapportait pas la preuve d’une tentative de paiement au mois de juin 2021, ni la preuve d’un paiement effectif, au titre des appels de charges et travaux des 1er juillet 2020 au 1er octobre 2021, avant celui de 1584,22 euros, crédité le 15 décembre 2021 par le syndic.

Il ne démontre pas davantage avoir transmis au syndic une autre adresse en Afrique que celle de son lot, ni autorisé ce dernier à lui adresser les notifications des appels de charges ou des mises en demeure par courriel, alors qu’il ne pouvait pas ignorer qu’il était débiteur de charges appelées trimestriellement.

Il était donc justifié de lui adresser, par courriers simples et recommandés, les mises en demeure et relances liés à ces impayés des 10 novembre, 4 décembre 2020, 10 février, 4 mars 2021, 10 et 25 mai 2021, 4 et 21 août 2021 toutes produites en débat en appel, outre la sommation de payer signifiée le 13 octobre 2021, le tout pour un montant de 452,79 euros, tel que retenu dans le décompte produit aux débats. Les autres frais relatifs à la désignation d’un huissier et à la transmission du dossier à l’avocat ne font pas partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

L’appelant soutient, ensuite, avoir réglé la totalité des frais relatifs au coût de ces mises en demeure et sommation de payer.

Il a été précédemment établi qu’il avait payé, après le jugement attaqué, le 30 mai 2022, un montant de 2925,81 euros. Il faut déduire de cette somme le montant précédemment retenu au titre de l’arriéré de charges de 1960,84 euros aboutissant à un solde de 964,97 euros. Sur celui-ci, il y a lieu d’imputer la dette plus ancienne de frais de 452,79 euros que l’appelant avait le plus intérêt à payer.

Compte tenu de la somme due au titre des frais de 452,79 euros et du règlement postérieur à cette décision, le jugement attaqué devra être infirmé et la demande du syndicat rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat

Moyens des parties

L’intimé conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir :

la résistance abusive de M. [O] qui n’a pas réglé régulièrement et pendant plus d’un an ses charges trimestrielles, sans justifier d’une difficulté financière, alors qu’il est chef d’entreprise et qu’il n’occupe manifestement pas les lieux ;

les charges d’entretien de cet immeuble doivent être réglées et l’absence de tout paiement d’un copropriétaire qui prétend faussement respecter ses obligations est abusive et justifie l’octroi des dommages et intérêts demandés ;

L’appelant répond que :

c’est le syndicat qui a été négligent, de mauvaise foi et malhonnête et la situation résulte de sa propre faute du fait du mauvais RIB qu’il lui avait été transmis et de l’absence d’information sur la procédure engagée, alors qu’ils échangeaient par courriels ;

le syndicat ne rapporte pas davantage, en appel, la preuve d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des charges de copropriété.

Réponse de la cour

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, comme l’avait justement retenu le premier juge, le syndicat qui invoque comme seul préjudice une difficulté pour régler les charges d’entretien de l’immeuble, sans produire aucune pièce, ne se prévaut ni ne démontre l’existence d’un préjudice indépendant de celui causé par le retard du copropriétaire dans le paiement des charges de copropriété (Civ. 3e, 4 septembre 2025, n°23-23.329).

Le jugement sera ainsi confirmé s’agissant du rejet de la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes de remboursement de M. [O]

Moyens des parties

L’appelant soutient que :

— il a payé 2512,60 euros pour le dernier trimestre 2020 et les 2 premiers trimestres 2021, 1584,22 euros pour les 3ème et 4ème trimestres 2021 et les frais d’huissier de 300 euros, 2925,81 euros sur le commandement de saisie-vente faisant suite au jugement attaqué ;

— il avait donc déjà réglé l’arriéré de 1960,84 euros le 13 mai 2022 et il doit être remboursé à la suite du versement de 2925,81 euros fait à ce titre ;

— les frais de 174,49 euros étaient indus et il doit être remboursé à la suite du même versement ;

— les frais d’huissier de 300 euros qu’il a également payés n’étaient pas justifiés ;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il a réglée n’était pas due : il était à jour du paiement de ses charges, il a tenté de régler le litige à l’amiable, il avait émis des virements mais le RIB du syndic était erroné et le syndic a mis six mois à lui adresser celui adéquat, il a ensuite réémis des virements, il n’a pu se défendre devant le tribunal n’ayant pas été avisé de la procédure ;

— les dépens qu’il a réglés au titre de l’assignation, de frais de signification du jugement, de requête FICOBA et du commandement de payer aux fins de saisie-vente étaient indus.

Réponse de la cour

Il a été précédemment établi que M. [O] était redevable, à la date du jugement attaqué, de l’arriéré de charges de 1960,84 euros et des frais d’au moins 174,49 euros retenus par cette décision. Ses demandes de remboursement à ces titres seront donc rejetées.

Celui-ci ayant été redevable de ces sommes à cette date, il doit être qualifié de « partie perdante » au sens de l’article 696 du code de procédure civile dans le cadre de cette première instance, et le jugement sera ainsi ultérieurement confirmé ce qu’il l’a justement condamné aux dépens. Ses demandes de remboursement au titre de dépens de première instance tels que les débours tarifés et les frais et des émoluments de l’huissier de justice (coût de l’assignation dont la validité n’est pas remise en cause, frais d’huissier précédant le jugement attaqué), au sens de l’article 695 du même code, seront donc rejetées.

Il doit, enfin, lui être rappelé que les frais d’exécution forcée au titre de ce jugement, tels que ceux relatifs à la signification du jugement et aux actes de recouvrement forcés subséquents, relèvent du juge de l’exécution en application de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire.

En conséquence, la cour rejette l’ensemble de ces demandes de remboursement.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [O]

Moyens des parties

L’appelant soutient que :

la procédure engagée était abusive et qu’un appel de provision injustifié auprès d’un copropriétaire entraîne nécessairement un préjudice personnel ;

il n’a pas pu se défendre devant la juridiction de première instance ;

il a dû s’organiser pour trouver un avocat après réception du jugement ;

il a dû payer des frais bancaires du fait des virements réalisés à partir du mauvais RIB du syndic et au titre du paiement indû auprès de l’huissier de justice ;

il a été stressé par toutes ses démarches auprès du syndic puis judiciaires et subit un préjudice moral.

Réponse de la cour

En application de l’article 1240 du code civil, toute faute qui fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice du demandeur et cause directement au défendeur un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Une telle faute est exclue à l’égard du plaideur dont la demande est accueillie même partiellement (3e Civ., 27 mai 2008, pourvoi n° 07-12.906).

En l’espèce, à la date du jugement attaqué, il avait été légitimement fait droit aux demandes du syndicat au titre de l’arriéré de charges et des frais dûs par M. [O]. Ce dernier ne saurait donc venir reprocher à l’intimé le caractère abusif de cette procédure.

Il a été précédemment démontré que les virements SWIFT invoqués de la somme de 2512,60 euros n’avaient pas été démontrés. Les frais bancaires relatifs aux deux virements de la somme de 1584,22 euros ne sont pas démontrés, aucun des extraits de relevés bancaires produits n’étant relatifs à ceux-ci. S’agissant, enfin, du virement de 2925,81 euros il a été démontré que ce paiement était justifié.

Enfin, il a été précédemment rappelé qu’il appartenait au copropriétaire de notifier au syndic l’adresse à laquelle lui envoyer les notifications des appels de charges. Ici, M. [O] ne démontre pas avoir indiqué au syndic une autre adresse que celle de son lot durant son séjour en Afrique. Il ne pouvait pas ignorer l’échéance trimestrielle des appels de charges et il lui appartenait de s’assurer de leur règlement effectif. La régularité de l’assignation n’a pas été remise en cause.

Dans ces conditions, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès

Moyens des parties

L’appelant soutient qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les dépens et les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits, ce qu’il n’avait pu faire devant le tribunal de proximité de Saint-Denis, n’ayant pas été averti de cette procédure.

L’intimé répond que :

la somme de 700 euros demandée en première instance n’aurait pas dû être diminuée alors que c’est l’action en justice entreprise qui a permis le paiement des charges dues ;

il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais supplémentaires qu’il a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits devant la cour.

Réponse de la cour

Comme cela a été précédemment développé, les décisions d’infirmation sont le résultat de paiements survenus seulement après la signification du jugement attaqué sur des sommes dont l’appelant était redevable. Dès lors, il convient de confirmer le jugement attaqué sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En appel, M. [O] succombe à démontrer qu’il avait déjà réglé les sommes retenues par le jugement attaqué à la date de celui-ci, que les frais de recouvrement appliqués par le syndicat étaient injustifiés et le bien-fondé de ses demandes indemnitaires. La présente procédure d’appel n’était donc pas justifiée. Il doit, dès lors, être qualifié en appel également de « partie perdante » au sens de l’article 696 du code de procédure civile et condamné aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Il devra également payer la somme de 1300 euros à l’intimé au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel et sa demande d’indemnisation sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] ;

— condamné M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [O] aux dépens ;

Statuant à nouveau :

dit qu’à la date du jugement, le 28 février 2022, M. [O] était redevable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] :

de la somme de de 1 960,84 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 17 janvier 2022 (4ème trimestre 2021 inclus) ;

de la somme de 452,79 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 17 janvier 2022 ;

constate que M. [O] a réglé ces sommes à la date du 30 mai 2022 ;

en conséquence, rejette les demandes du au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] de condamnation de M. [O] à lui payer la somme de 1 960,84 euros au titre de son arriéré de charges arrêté au 17 janvier 2022 et celle de 1 208,65 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 17 janvier 2022 ;

Y ajoutant

rejette les demandes de M. [O] de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] à :

lui rembourser les sommes de 1 960,84 euros au titre de l’arriéré des charges, de 174,49 euros au titre des frais, de 500 euros au titre de l’article 700, de 290,18 euros au titre des dépens, de 300 euros au titre des frais d’huissier,

à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, tous préjudices confondus,

à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne M. [O] aux dépens d’appel, Maître Bertrand Cahn pouvant recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

condamne M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] [Localité 7] la somme de 1300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE