CD/ND

Numéro 26/1683

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 09/06/2026

Dossier : N° RG 24/01222 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I2RD

Nature affaire :

Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Affaire :

S.A.R.L. AGENT 4.0 – L’IMMOBILIER D'[Localité 1]

C/

[D] [U] [H] [M], [O] [Z]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 09 Juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Mars 2026, devant :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Christine DARRIGOL, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

assistés de M^me Laure DAUTEZAC, auditrice de justice

assistés de M^me Nathalène DENIS, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. AGENT 4.0 – L’IMMOBILIER D'[Localité 1]

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 881 113 831

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Salomé DUTERTRE, avocat au barreau de Pau

INTIMES :

Monsieur [D] [U] [H] [M]

né le 11 Juillet 1966 à [Localité 4]

de nationailité française

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle (55%) numéro 64445-2024-005360 du 20/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par M^e Salomé DUTERTRE, avocat au barreau de Pau

Monsieur [O] [I] [Z]

né le 13 Février 1939 à [Localité 6] (Martinique)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE – LIGNEY – BOURDALLE, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 10 AVRIL 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2]

RG numéro : 23/01566

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 16 septembre 2021, M. [O] [Z] a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7] composé de trois bâtiments.

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2021, il a con’é à la société Agent 4.0 – l’Immobilier d'[Localité 1] (ci-après la société Agent 4.0) une mission de remise en état, de subdivision en deux lots (lot 1 correspondant au bâtiment situé au [Adresse 5], lot 2 correspondant aux bâtiments situés au [Adresse 6]) et de commercialisation de cet ensemble immobilier.

Aux termes du contrat, M. [D] [M], gérant de la société 4.0, était chargé de superviser et de faire réaliser tous travaux nécessaires à la remise en état des bâtiments en concertation avec M. [O] [Z] et après acceptation des devis par ce dernier.

L’acte prévoyait le versement au profit de M. [D] [M], après achèvement des travaux de réhabilitation et commercialisation des lots, d’une commission égale à 35 % de la plus-value réalisée lors de la vente déduction faite du coût des travaux financés par M. [O] [Z].

Par lettre du 12 octobre 2022, le conseil de la société Agent 4.0 a mis en demeure M. [O] [Z] de cesser immédiatement toute intervention dans la commercialisation et la réhabilitation des biens et permettre à M. [D] [M] de mener à bien sa mission.

Par acte du 3 octobre 2023, la société Agent 4.0 et M. [D] [M] ont fait assigner M. [O] [Z] devant le tribunal judiciaire de Pau.

M. [O] [Z] n’a pas constitué avocat.

Par acte authentique du 30 novembre 2023, M. [O] [Z] a vendu le lot 2 (situé au [Adresse 6]) au prix de 195 000 € sans l’entremise de société Agent 4.0.

Par jugement du 10 avril 2024, le tribunal a :

— jugé que M. [O] [Z] a manqué à ses obligations contractuelles de mandant résultant du contrat conclu le 27 septembre 2021 avec la société Agent 4.0,

— débouté la société Agent 4.0 de sa demande en paiement de la somme de 75.842,93 euros au titre du solde de sa commission,

— condamné M. [O] [Z] à payer à M. [D] [M] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice financier personnel,

— condamné M. [O] [Z] aux entiers dépens et à payer à la société Agent 4.0 la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] [Z] à payer à M. [D] [M] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 24 avril 2024, la société Agent 4.0 a relevé appel du jugement.

Par acte du 18 octobre 2024, M. [O] [Z] a assigné en intervention forcée M. [D] [M].

Par ordonnance du 20 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 février 2026, la société Agent 4.0 et M. [D] [M] demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs demandes ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [O] [Z] à payer à M. [D] [M] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

— reformer le jugement en ce qu’il a débouté la société Agent 4.0 de sa demande en paiement de la somme de 75.842,93 € au titre du solde de sa commission ;

Statuant à nouveau :

À titre principal :

— dire et juger que la société Agent 4.0 a exécuté les obligations qui étaient les siennes en vertu du contrat du 27 septembre 2021 ;

— dire et juger que M. [O] [Z] a manqué à son obligation de paiement des commissions dues en exécution du contrat du 27 septembre 2021 ;

— dire et juger que les commissions dues en exécution dudit contrat s’élèvent à la somme de 81.017,92 € ;

— dire et juger que la société Agent 4.0 a perçu de M. [O] [Z] la somme de 4.125 € en avance de paiement sur ladite commission ;

— condamner M. [O] [Z] à payer à la société Agent 4.0 la somme de 76.892,92 € au titre du solde des commissions dues en exécution du contrat du 27 septembre 2021 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ;

À titre subsidiaire :

— condamner M. [O] [Z] à payer à la société Agent 4.0 la somme de 72.842,02 € au titre de la perte de chance de percevoir le solde des commissions dues en exécution du contrat du 27 septembre 2021 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— débouter par conséquent M. [O] [Z] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont indûment formées contre la société Agent 4.0 et M. [D] [M] ;

Sur l’appel incident formé par M. [O] [Z] :

— dire et juger que M. [O] [Z] n’a formé aucune demande à l’encontre de M. [D] [M] et de la société Agent 4.0 en première instance puisque défaillant ;

— dire et juger qu’en cause d’appel, M. [O] [Z] demande à la cour de condamner in solidum M. [D] [M] et la société Agent 4.0 au paiement d’une somme de 146.520,21€ en indemnisation de son préjudice économique et financier ;

— dire et juger que cette demande doit être considérée comme nouvelle au sens des dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile ;

— déclarer par conséquent cette demande irrecevable comme formée pour la première fois en cause d’appel ;

À défaut :

— débouter M. [O] [Z] de sa demande de condamnation in solidum de M. [D] [M] et de la société Agent 4.0 au paiement d’une somme de 146.520,21 € en ce qu’elle est indûment formée à leur encontre ;

En toutes hypothèses :

— condamner M. [O] [Z] à payer à la société Agent 4.0 une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] [Z] à payer à M. [D] [M] une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] [Z] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

— confirmer la décision entreprise pour le surplus.

La société Agent 4.0 et M. [D] [M] font valoir :

— que M. [O] [Z] a empêché la société Agent 4.0 de mener sa mission de commercialisation à terme en décidant sans résiliation préalable du contrat de reprendre les travaux réalisés dans le cadre du contrat et de commercialiser lui-même les lots ;

— que s’agissant d’un mandat prévoyant un terme (la vente des lots) ou d’un mandat d’intérêt commun, M. [O] [Z] ne peut révoquer le mandat sans rapporter la preuve d’une faute imputable au mandataire ;

— qu’aucune faute imputable au mandataire n’est démontrée ;

— que la société Agent 4.0 est intervenue comme simple mandataire et non comme locateur d’ouvrage ;

— que la qualité des travaux ou leur niveau de finition n’est pas précisé dans le contrat ; qu’il s’agissait d’une remise en état et non d’une réhabilitation ; que le contrat ne mentionne pas la nécessité de respecter les règles de l’art ;

— que les devis ont été validés par M. [O] [Z] ; que les travaux ont été facturés et réglés par M. [O] [Z] sans aucune réserve ; qu’ils ont fait l’objet d’une réception tacite par le maître de l’ouvrage ;

— que les constats d’huissier datés du 12 septembre 2022 ne font état que de désordres liés aux travaux de peinture lesquels étaient visibles lors de la réception des travaux ;

— que le lot non vendu à ce jour est occupé par des locataires qui ne se plaignent d’aucune malfaçon ou indécence ;

— que M. [O] [Z] a signé le 3 mai 2022 la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux ;

— que le lot 1 situé au [Adresse 7] n’a pas été vendu à ce jour et a été donné en location ; que M. [O] [Z] n’a pas répondu à la sommation de communiquer le bail de sorte qu’il est impossible de savoir si les travaux réalisés par la société ARD ne sont pas consécutifs à des dégradations liées à l’occupation des locataires ;

— que les factures du 13 juin 2024, du 24 juillet 2024 et du 13 novembre 2024 ne font aucune référence aux biens dont s’agit de sorte qu’il est impossible de les rattacher à la présente affaire ;

— que s’agissant du rapport d’expertise amiable non contradictoire déposé le 13 mai 2024 et portant sur le lot 1, nul ne sait si pendant les deux ans séparant la réalisation des travaux au sein de ce lot et le dépôt du rapport, M. [O] [Z] n’a pas fait intervenir des artisans et si les désordres dénoncés dans ce rapport se rapportent à des travaux réalisés dans le cadre du mandat ;

— que le montant de la commission est calculé à partir de la différence entre d’une part le prix de vente du lot 2 (195 000 €) et la valeur estimée du lot 1 (220 000 €) ;

— que la demande reconventionnelle est irrecevable comme nouvelle en appel et non fondée.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 février 2026, M. [O] [Z] demande à la cour de :

— rejeter l’irrecevabilité tirée de l’exception de nouveauté soulevée par la société Agent 4.0 et M. [D] [M] ;

— déclarer recevable les demandes de M. [O] [Z] ;

— déclarer bien fondé l’appel provoqué régularisé par M. [O] [Z] à l’encontre de M. [D] [M] et l’appel incident formé par M. [O] [Z] à l’encontre du jugement rendu le 10 avril 2024 ;

Y faisant droit,

— réformer la décision entreprise en toutes ces dispositions sauf en ce qu’elle a débouté la société Agent 4.0 de sa demande de paiement au titre de la commission ;

— juger que M. [O] [Z] n’a commis aucune faute dans l’exécution du mandat,

— juger au contraire que la société Agent 4.0 a commis une faute contractuelle au titre des travaux de réhabilitation des biens ;

— juger que le contrat de mandat a été résilié aux torts exclusifs de la société Agent 4.0 compte-tenu de ses manquements contractuels extrêmement graves ;

Par conséquent,

— juger que M. [O] [Z] est bien-fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution ;

— confirmer le jugement sans adoption de motifs en ce qu’il a débouté la société Agent 4.0 de sa demande de paiement au titre de la commission sur les plus-values des ventes du bien immobilier ;

— débouter M. [D] [M] de sa demande de rémunération ;

— condamner in solidum la société Agent 4.0 et M. [D] [M] à payer à M. [O] [Z] la somme de 174.496,53 € au titre de la réparation de son préjudice économique et financier ;

Y ajoutant,

— condamner in solidum la société Agent 4.0 et M. [D] [M] à payer à M. [O] [Z] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code aux procédures civiles (sic) ;

— condamner in solidum la société Agent 4.0 et M. [D] [M] aux entiers dépens de la présente instance.

M. [O] [Z] soutient en substance :

— qu’il a laissé la société Agent 4.0 exécuter les travaux et commercialiser les lots ;

— que les immeubles rénovés par la société Agent 4.0 ne pouvaient être vendus car les travaux de remise en état étaient insuffisants, défectueux, voire dangereux ;

— qu’il n’a eu d’autre choix que de retirer les biens immobiliers de la vente et de reprendre la totalité des travaux exécutés par le mandataire ;

— qu’il était fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution et à rompre le contrat aux torts de la société Agent 4.0 et de M. [D] [M] ;

— que ce n’est qu’après reprise des travaux que le lot 2 a été vendu, que le lot 1 ne peut toujours pas être vendu en raison d’importants travaux à réaliser ;

— qu’il est fondé à solliciter le remboursement des travaux exécutés sous la responsabilité de la société puisque des travaux de reprise très importants ont été rendus nécessaires pour vendre les biens en toute sécurité ;

— qu’il est également fondé à obtenir le remboursement des travaux engagés pour reprendre les malfaçons commises.

L’ordonnance de clôture a été rendu le 3 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale de la société Agent 4.0 :

La société Agent 4.0 sollicite la condamnation de M. [O] [Z] au paiement de la somme de 76 892,92 € au titre du solde de la commission prévue au contrat et subsidiairement celle de 72 842,02 € au titre de la perte d’une chance de percevoir le solde de la commission.

Le tribunal a jugé que M. [O] [Z] avait manqué à ses obligations contractuelles de mandant mais a débouté la société Agent 4.0 de sa demande en paiement du solde de la commission au motif que la somme réclamée au titre d’un gain manqué ne présentait pas un caractère certain.

Il est constant qu’aux termes de l’acte du 27 septembre 2021, la société Agent 4.0 s’est vue confier la remise en état, la subdivision en deux lots et la commercialisation de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 7] et M. [D] [M] la mission de superviser et de faire réaliser tous travaux nécessaires à la remise en état des bâtiments.

Le contrat stipule qu’une fois les travaux de réhabilitation terminés, la société Agent 4.0 aura en charge la commercialisation desdits lots. Une commission de 35 % de la plus-value réalisée après la vente déduction faite du coût des travaux (financés par M. [O] [Z]) sera perçue par M. [D] [M].

Il résulte de cet accord que le versement de la commission est subordonné à la réalisation des travaux de réhabilitation, à la commercialisation et à la vente de l’ensemble immobilier.

La société Agent 4.0 soutient qu’alors que les travaux étaient achevés et qu’elle avait entrepris diverses démarches de commercialisation des lots, M. [O] [Z] a fait échec à sa mission en faisant réaliser des travaux dans le seul objectif de diminuer sa commission, en révoquant les mandats de vente qu’elle avait confiés à des agences immobilières, en vendant le lot 2 sans son entremise et en s’abstenant de vendre le lot 1 sans raison valable ; qu’elle est dès lors fondée à solliciter la commission prévue au contrat, non exécuté par la faute exclusive de M. [O] [Z].

M. [O] [Z] conclut au rejet de la demande au motif que la société Agent 4.0 a failli à sa mission en mettant en vente les lots alors que les travaux de remise en état étaient soit inachevés, soit défectueux. Il invoque l’exception d’inexécution et la résiliation unilatérale du contrat aux torts exclusifs des cocontractants.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre partie n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il appartient à celui qui se prévaut de l’exception d’inexécution en alléguant que son cocontractant n’a rempli que partiellement son obligation d’établir cette inexécution.

À cette fin, M. [O] [Z] produit un rapport d’expertise amiable non contradictoire en date du 16 mai 2024 établi par M. [R] [X], expert en bâtiment, des constats de commissaire de justice, deux attestations et des factures de travaux confiés à l’entreprise ARD.

Il sera rappelé que selon une jurisprudence constante, le juge ne peut refuser d’examiner un rapport d’expertise amiable établi non contradictoirement qui a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire mais il ne peut se fonder exclusivement sur celui-ci.

Dans son rapport, l’expert amiable a relevé divers désordres et malfaçons dans le lot 1 (maison située au [Adresse 7]) qui n’a pas été vendu, dont :

— la mise en 'uvre d’un doublage en plaques de plâtre avant traitement contre les insectes xylophages, masquant ces derniers, alors que plusieurs pièces de bois de structure visibles étaient particulièrement attaquées par ces derniers (linteau de la cuisine, structure du plancher de l’étage, colombages en bois au droit du mur mitoyen), précisant que le risque structurel est réel,

— un défaut de calage du plancher bois de l’étage, l’expert expliquant qu’un plancher bois a été ajouté par-dessus le plancher existant dans la chambre nord de l’étage, que ce dernier a été calé à l’aide de petites pièces de bois non fixées de sorte que le revêtement est instable et présente des défauts de planéité et que le dispositif présente un risque pour les personnes,

— un défaut d’étanchéité de la douche côté nord au premier étage avec infiltrations sous le receveur et un défaut d’étanchéité à l’arrière de la seconde douche positionnée à l’étage,

— un défaut de mise en 'uvre du carrelage dans la salle d’eau côté sud au premier étage avec décollement de carreaux faute de double encollage,

— un défaut de pente de la terrasse extérieure qui aboutit à reconduire les eaux pluviales en direction de la maison ainsi que des défauts de surface entraînant des retenues d’eau,

— un défaut électrique avec absence de raccordement à la terre dans le logement, y compris dans les pièces d’eau.

Ce rapport d’expertise est corroboré :

— quant au premier désordre (absence de traitement contre les insectes xylophages) par le procès-verbal de constat du 25 septembre 2024 relevant la présence de poutres très abîmées avec effritement du bois sous le plancher de la chambre du 1er étage à droite de la maison sise au [Adresse 9] (lot 1 non vendu), par la facture n° 513 du 24 juillet 2024 émise par la société ARD portant notamment sur la fourniture, le retrait et le remplacement de poutres, la reprise du linteau fenêtre en bois détérioré et par la facture n° 516 du 3 août 2024 de la même société portant notamment remise en état du 1er étage de la maison sise au [Adresse 9],

— quant au deuxième désordre (défaut de calage du plancher bois de l’étage) par le procès-verbal de constat du 25 septembre 2024 qui relève la présence de cales sur l’ancien plancher de la chambre du 1er étage à droite, par le procès-verbal de constat du 12 septembre 2022 faisant état dans cette même pièce d’un plancher en bois meuble, légèrement flexible au passage avec un léger affaissement dans l’angle gauche,

— quant aux troisième et quatrième désordres (défaut d’étanchéité des douches et de mise en 'uvre conforme du carrelage dans les pièces d’eau du 1er étage) par la facture n° 516 du 3 août 2024 émise par la société ARD portant notamment sur la remise en état du 1er étage de cette maison qui ne peut que correspondre à la reprise du plancher et de l’étanchéité des deux salles d’eau),

— quant au cinquième désordre relatif à la terrasse extérieure par le procès-verbal de constat du 2 juin 2023 qui relève la présence de nombreuses lames déformées ou bombées.

Ainsi, hormis le défaut électrique relevé dans le rapport d’expertise amiable non corroboré sur ce point, les autres désordres décrits ci-dessus sont établis par les pièces versées aux débats. La gravité de ces désordres, qui affectent la structure du lot 1, entraînent un risque pour les personnes ou compromettent la destination de l’ouvrage (salles d’eau), est démontrée par les constatations concordantes de l’expert et du commissaire de justice.

Par ailleurs, et toujours concernant le lot 1 (maison située au [Adresse 7]), M. [O] [Z] produit également un procès-verbal de constat du 12 septembre 2022 objectivant de nombreuses imperfections dans l’exécution des travaux de peinture avec une absence de préparation préalable des supports.

Concernant le lot 2 (situé aux [Adresse 6]) qui a été vendu le 30 novembre 2023, M. [O] [Z] verse aux débats :

— un procès-verbal de constat du 12 septembre 2022 faisant état, au sein du 48 ter, de traces de moisissures dans la salle de bains avec absence de joint entre la baignoire et le montant en placoplâtre, de nombreuses imperfections dans l’exécution des travaux de peinture avec une absence de préparation préalable des supports dans toutes les pièces du logement,

— un procès-verbal de constat du 12 septembre 2022 faisant état, au sein du 48 bis, de nombreuses imperfections de peinture avec une absence de préparation préalable des supports dans l’ensemble des pièces de la maison,

— une attestation de Mme [V] du 31 janvier 2025 qui indique avoir visité en août 2022 la maison située au [Adresse 10] et constaté que l’escalier menant aux chambres de l’étage était dangereux et qu’il existait un trou sur le palier au milieu du couloir obligeant à l’enjamber pour circuler d’une chambre à l’autre, constats qui l’avaient dissuadée d’acheter la maison,

— une facture n° 314 du 27 février 2023 émanant de la société ARD portant sur le retrait de l’ancien escalier et réalisation d’un escalier suspendu avec garde-corps et main courante au sein du 48 bis,

— une facture n° 320 du 2 juin 2023 établie par la société ARD portant notamment sur l’escalier donnant accès au 1er étage, la salle de bains, les enduits et peinture au sein du [Adresse 10] et du [Adresse 11].

Il résulte de ces éléments que l’ensemble des travaux de peinture réalisés dans le cadre du contrat litigieux au sein du lot 2 a été très mal réalisé et que le défaut de préparation des supports a contraint M. [O] [Z] à les reprendre en totalité. En outre, il ressort de l’attestation précitée, corroborée par les factures n° 314 et 320, que la remise en état de ce lot imposait des travaux pour remédier à la dangerosité de l’ancien escalier menant aux chambres à l’étage et au trou existant sur le palier dont les appelants ne justifient pas l’exécution dans le cadre du mandat litigieux, ni d’un refus opposé par M. [O] [Z] à leur réalisation.

C’est en vain que la société Agent 4.0 soutient que les malfaçons constatées ne peuvent lui être imputées faute d’en être l’auteur, n’ayant pas réalisé elle-même les travaux de remise en état. En effet, si les deux parties qualifient le contrat litigieux de mandat, la cour observe qu’il s’analyse davantage d’une part en un contrat de louage d’ouvrage en confiant expressément à la société Agent 4.0 la charge de remettre en état l’ensemble immobilier, celle-ci se comportant alors comme une entreprise générale ayant sous-traité les travaux à diverses entreprises, et en un contrat de mandat d’autre part en lui confiant la mission de subdiviser l’ensemble immobilier en deux lots et de les commercialiser, de sorte qu’elle est bien comptable à l’égard de M. [O] [Z] de la remise en état des bâtiments.

La société Agent 4.0 soutient tout aussi vainement qu’il n’est pas établi que les malfaçons seraient imputables aux travaux de remise en état effectués sous son égide puisque M. [O] [Z] a fait réaliser des travaux avant les constats et l’expertise amiable et que le lot 1 non vendu (situé au [Adresse 7]) a été donné en location. En effet, toutes les factures de travaux produites par M. [O] [Z] en lien avec les malfaçons sont postérieures à la visite de Mme [V] et aux constats du commissaire de justice et si deux factures seulement (n° 314 du 27 février 2023 et n° 320 du 2 juin 2023) sont antérieures au rapport d’expertise amiable, cet élément est sans incidence dès lors que ces factures se rapportent au lot 2 (48 bis et 48 ter) qui n’a pas fait l’objet d’un examen par l’expert. En outre, la nature des désordres relevés dans le rapport d’expertise amiable, corroboré par les constats et les factures, énumérés ci-dessus, exclut qu’ils puissent résulter de dégradations commises par les locataires, s’agissant de poutres de structure attaquées par des termites, de l’absence de calage du plancher bois de l’étage, du défaut d’étanchéité des douches, du défaut de mise en 'uvre du carrelage de la salle de bains et du défaut de pente de la terrasse.

Par ailleurs, si l’attestation de Mme [V] ne respecte pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, ces dispositions ne sont pas prescrites à peine de nullité et il appartient au juge d’apprécier souverainement si l’attestation non conforme présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction. En l’espèce, le contenu de l’attestation n’est pas argué de faux, les appelants se bornant à relever que Mme [V] est la meilleure amie de la fille de M. [O] [Z], et ce dernier justifie par la production des factures n° 314 et n° 320 avoir effectivement accompli des travaux de dépose de l’ancien escalier et de pose d’un nouvel escalier au sein du 48 bis. La cour accorde donc foi à cette attestation.

Ainsi, il est établi que la société Agent 4.0 et M. [D] [M] ont gravement manqué à leurs obligations contractuelles, la première en effectuant une remise en état insuffisante et défectueuse des lots, le second en s’abstenant de s’assurer que tous les travaux nécessaires à la remise en état des bâtiments étaient effectués et en particulier le traitement des termites avant la pose des doublages.

Cette inexécution fautive revêt une gravité certaine au regard de l’importance des malfaçons et non finitions, qui justifie l’exception d’inexécution opposée par M. [O] [Z] à la demande en paiement de la commission et la résiliation du contrat intervenue à son initiative aux torts exclusifs de la société Agent 4.0 et de M. [D] [M], étant rappelé en réponse à l’argumentation des appelants que celui qui oppose l’exception d’inexécution n’est pas tenu à une mise en demeure préalable.

En conséquence, la cour réformera le jugement en ce qu’il a jugé que M. [O] [Z] a manqué à ses obligations contractuelles de mandant, constatera la résiliation du contrat conclu entre les parties le 27 septembre 2021 à l’initiative de M. [O] [Z] aux torts exclusifs de la société Agent 4.0 et de M. [D] [M], confirmera le jugement en ce qu’il a débouté la société Agent 4.0 de sa demande en paiement de la somme de 75 842,93 € au titre du solde de sa commission et, ajoutant à la décision, déboutera la société Agent 4.0 de sa demande principale en paiement de la somme de 76 892,92 € au titre du solde de sa commission et de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 72 842,02 € au titre de la perte de chance de percevoir le solde de sa commission.

Sur la demande principale de M. [D] [M] :

M. [D] [M] sollicite, en confirmation du jugement entrepris, la condamnation de M. [O] [Z] au paiement de la somme de 3 000 € en réparation du préjudice financier résultant de l’absence de perception par sa société de la commission prévue au contrat.

La résiliation du contrat aux torts exclusifs de la société Agent 4.0 a pour conséquence de dispenser M. [O] [Z] de son obligation de paiement de la commission.

Dès lors, M. [D] [M] ne peut se prévaloir d’aucun préjudice en lien avec le non-paiement de celle-ci.

Le jugement sera en conséquence réformé en ce qu’il a condamné M. [O] [Z] à payer à M. [D] [M] la somme de 3 000 € en réparation de son préjudice financier personnel.

Sur la demande reconventionnelle de M. [O] [Z] :

M. [O] [Z] sollicite la condamnation in solidum de la société Agent 4.0 et de M. [D] [M] au paiement d’une somme de 174 496,53 € à titre de dommages et intérêts correspondant pour 71 520,21 € au remboursement des travaux exécutés dans le cadre du mandat, pour 26 281,82 € au montant des travaux de reprise des malfaçons constatées dans le lot 2 (48 bis et 48 ter) et pour 46 694,50 € au montant des travaux de reprise des malfaçons constatées dans le lot 1 ([Adresse 9]).

Sur la recevabilité de la demande :

Si aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent en principe soumettre à la cour de nouvelles prétentions, les demandes reconventionnelles sont recevables pour la première fois en cause d’appel en application l’article 567 du code de procédure civile.

Les demandes reconventionnelles sont recevables en appel à la condition, posée par l’article 70 du code de procédure civile, de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande en paiement de M. [O] [Z] revêt un caractère reconventionnel puisque ce dernier était défendeur en première instance. Sa demande reconventionnelle tendant à obtenir l’indemnisation du préjudice consécutif à l’inexécution fautive par le mandataire de ses obligations se rattache aux prétentions initiales de la société demanderesse tendant à obtenir sa condamnation au paiement d’une somme égale à la commission prévue au contrat.

Dès lors, la demande reconventionnelle formée de M. [O] [Z] est bien recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 26 281,82 €, M. [O] [Z] produit deux factures de la société ARD n° 314 et n° 320 liées aux 48 bis et 48 ter d’un montant respectif de 6 000 et 20 281,82 €.

En réalité, le montant de la facture n° 314 est inclus dans celle récapitulative n° 320. Cette dernière facture porte sur la réfection de l’escalier, de la salle d’eau, des enduits et peinture.

Les malfaçons affectant les travaux de peinture exécutés dans le cadre du contrat sans préparation préalable des supports ont obligé M. [O] [Z] à refaire en totalité les peintures pour un coût non contesté de 8 406 € dont il doit être indemnisé. En revanche, l’existence de malfaçons commises dans les pièces d’eau du lot 2 (situé au [Adresse 6]) n’étant pas établie, M. [O] [Z] n’est pas fondé à obtenir le remboursement des travaux exécutés par la société ARD dans la salle d’eau. Il n’est pas non plus fondé à obtenir le remboursement des travaux de réalisation de l’escalier dès lors qu’il n’est pas établi que ces travaux étaient nécessaires pour reprendre des malfaçons commises dans le cadre du contrat litigieux.

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 46 694,50 €, M. [O] [Z] produit :

— une facture n° 516 de la société ARD d’un montant de 29 145 € relative au bien situé au [Adresse 7] portant sur la remise en état du 1er étage, sur les enduits peinture, sur une remise aux normes sans autre précision, sur un poste divers sans autre précision et sur l’isolation des combles.

L’expert amiable a précisé dans son rapport que les deux salles d’eau situées au premier étage du bien devaient être intégralement refaites dans la mesure où ni l’étanchéité ni le carrelage n’avaient été posés dans les règles de l’art. L’expert a également précisé que le plancher de l’étage, qui avait été mis en superposition dans la chambre, devait être déposé car son installation n’était pas pérenne et présentait un risque. Les appelants ne produisent aucun élément de nature à contester les préconisations argumentées de l’expert dont la pertinence est corroborée par les constats des commissaires de justice et les factures des travaux de reprise versées aux débats. Dès lors, M. [O] [Z] est bien fondé à obtenir le remboursement de la somme de 11 025 € correspondant aux travaux de remise en état du 1er étage effectués par la société ARD.

En outre, il a été établi que les travaux de peinture réalisés dans le cadre du contrat litigieux étaient affectés de malfaçons et ont été effectués sans préparation préalable des supports, ce qui a contraint M. [O] [Z] à les reprendre en totalité pour un coût justifié de 7 576 € dont il doit être indemnisé.

En revanche, M. [O] [Z] n’est pas fondé à obtenir le remboursement de sommes de 524 € et 6 620 € correspondant à une remise aux normes et à des travaux divers dont la cour ignore à quoi ils correspondent exactement et s’ils sont en lien avec les travaux exécutés dans le cadre du contrat litigieux. De même, en l’absence de toute preuve de malfaçons commises dans les combles, M. [O] [Z] ne peut prétendre au remboursement des travaux d’isolation des combles effectués par la société ARD.

— une facture n°481 de la société ARD d’un montant de 10 916,50 € dont M. [O] [Z] n’est pas fondé à obtenir le remboursement faute de toute précision sur la nature des travaux réalisés, cette facture renvoyant à un devis non produit,

— une facture n° 538 de la société ARD d’un montant de 3 185 € portant sur la réfection du sol du salon dont M. [O] [Z] n’est pas fondé à obtenir le remboursement dès lors qu’il n’est pas établi que des travaux portant sur le sol du salon ont été réalisés dans le cadre du contrat litigieux et que ces travaux sont affectés de malfaçons,

— une facture n° 513 de la société ARD d’un montant de 3 448 € portant sur la fourniture de poutres, le retrait d’une ancienne poutre et le remplacement par poutre neuve, le coulage dalle et ferraillage (ancienne cheminée), la reprise du linteau fenêtre en bois détérioré, la fourniture de placo BA 13 et MAP, la pose placo en encollage simple sur fond propre, la fourniture et la pose de spots dont M. [O] [Z] n’est pas fondé à obtenir le remboursement en l’absence de travaux réalisés dans le cadre du contrat litigieux en rapport avec ces éléments.

Concernant la demande en remboursement de la somme de 71 71 520,21 € correspondant au montant des travaux réalisés dans le cadre du contrat litigieux, il n’est pas démontré que cette somme corresponde à un préjudice matériel supplémentaire dès lors que M. [O] [Z] a déjà été indemnisé du coût des travaux qu’il a dû débourser pour reprendre les malfaçons relatives aux travaux de peinture dans l’ensemble des lots, au défaut de calage du plancher bois à l’étage du lot 1, à l’absence d’étanchéité des douches et au défaut de mise en 'uvre du carrelage dans les salles d’eau à l’étage du lot 1, qu’il ne réclame pas le coût de la mise en 'uvre de l’aqua-drain préconisé par l’expert pour remédier au défaut de pente de la terrasse extérieure.

En conséquence, la cour condamnera in solidum la société Agent 4.0 et M. [D] [M] à payer à M. [O] [Z] la somme de 27 007 € (8 406 € + 11 025 € + 7 576 €) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de la présente décision, il y a lieu de réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. [O] [Z] aux dépens et à payer à la société Agent 4.0 et à M. [D] [M], chacun, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Agent 4.0 et M. [D] [M], qui succombent à titre principal, supporteront les dépens de première instance et d’appel et seront condamnés in solidum à payer à M. [O] [Z] la somme de 3 000 € au titre des frais de procédure exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédur civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Réforme le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que M. [O] [Z] a manqué à ses obligations contractuelles de mandant résultant du contrat du 27 septembre 2021 et condamné M. [O] [Z] à payer à M. [D] [M] la somme de 3 000 € en réparation de son préjudice financier personnel ;

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du contrat conclu entre les parties le 27 septembre 2021 à l’initiative de M. [O] [Z] aux torts exclusifs de la société Agent 4.0 ' l’Immobilier d'[Localité 1] et de M. [D] [M],

Déboute M. [D] [M] de sa demande en réparation d’un préjudice financier personnel ;

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté la société Agent 4.0 ' l’Immobilier d’aujourd’hui de sa demande en paiement de la somme de 75 842,93 € au titre du solde de sa commission,

Y ajoutant,

Déboute la société Agent 4.0 ' l’Immobilier d’aujourd’hui de sa demande principale en paiement de la somme de 76 892,92 € au titre du solde de sa commission et de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 72 842,02 € au titre de la perte de chance de percevoir le solde de sa commission,

Condamne in solidum la société Agent 4.0 ' l’Immobilier d'[Localité 1] et M. [D] [M] à payer à M. [O] [Z] la somme de 27 007 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

Réforme le jugement en ce qu’il a condamné M. [O] [Z] aux dépens et à payer à la société Agent 4.0 ' l’Immobilier d’aujourd’hui et à M. [D] [M], chacun, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et ajoutant au jugement,

Condamne in solidum la société Agent 4.0 ' l’Immobilier d'[Localité 1] et M. [D] [M] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne in solidum la société Agent 4.0 ' l’Immobilier d'[Localité 1] et M. [D] [M] à payer à M. [O] [Z] la somme de 3 000 € au titre des frais de procédure exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Hélène BRUNET, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,