Cour d'appel de Pau, 1re chambre, 29 avril 2026, n° 25/01752

CA Pau
Infirmation 29 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 29 avr. 2026, n° 25/01752
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	25/01752
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Barbara CANLORBEElina BOYON
Cabinet(s) :	LANDAVOCATSSCP HEUTY LONNE CANLORBE VIAL, AVOCATS
Parties :	Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [ Etablissement 1 ], la Société, Syndicat des copropriétaires de la Résidence [ Etablissement 1 ] [ Adresse 1 ] à [ Localité 1 ] c/ LAMY

Texte intégral

PC/ND

Numéro 26/1284

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 29/04/2026

Dossier : N° RG 25/01752 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JGHT

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

[I] [K]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 Février 2026, devant :

M. Patrick CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Patrick CASTAGNE, en application de l’articles 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Christine DARRIGOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] [Adresse 1] à [Localité 1]

représenté par son Syndic enexercice la Société LAMY, insrite au RCS de Lyon

sous le n° 487 530 099, prise en son étabilssement secondaire sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de Dax

INTIME :

Monsieur [I] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de Mont-de-Marsan

sur appel de la décision

en date du 04 JUIN 2025

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX

RG : 24/1172

FAITS ET PROCEDURE

M. [I] [K] est propriétaire, au sein de la résidence [Etablissement 1] [Adresse 4] à [Localité 1], d’une maison mitoyenne constituant le lot n° 81 de cette copropriété.

Par LRAR des 17 avril et 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [K] de régler la somme de 1 402,43 € au titre d’un solde de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 27 mars 2024.

Par acte du 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la S.A.S. Nexity Lamy, a fait assigner M. [K] devant le président du tribunal judiciaire de Dax, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes de :

—  884,96 € au titre des provisions sur charges dues au jour de la délivrance de l’assignation,

—  274,46 € au titre des charges votées en A.G. mais non encore appelées pour les exercices 2023 et 2024,

—  756,36 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  1 200 € au titre de l’article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens.

Par jugement 4 juin 2025, le tribunal judiciaire de Dax a :

— condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 541,82 € au titre des sommes dues au 4 février 2025,

— condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 456,85 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] du surplus de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à payer à M. [K] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du C.P.C.,

— dit que les dépens seront partagés par moitié par chacune des parties,

— rappelé le caractère exécutoire de droit de la décision.

Au soutien de sa décision, le tribunal a considéré, en substance, au visa des articles 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

— que les sommes réclamées au titre des provisions sur charges dues et des provisions sur charges votées en AG mais non encore appelées sont fondées dans leur principe et leur montant,

— que l’article 10 du mandat de vente conclu le 29 mars 2024 entre M. [K] et la S.A.S. Nexity Lamy stipule que Nexity s’engage à déduire de ses honoraires au bénéfice du mandat la somme de 1 283,48 € correspondant à la dette du vendeur envers la copropriété au 27 mars 2024,

— que l’article 4 du mandat précise qu’il est consenti et accepté pour une période irrévocable de 3 mois à compter de sa signature et sauf résiliation à l’expiration de cette période initiale, prorogé pour une durée qui ne pourra excéder un an qui prendra automatiquement fin au plus tard le 27 mars 2025,

— que le mandat était donc toujours en cours de validité à la date des mises en demeure et de l’assignation,

— que l’assignation délivrée pour paiement d’une dette de charges faisant l’objet d’un accord de règlement par voie de compensation était dès lors prématurée et que les sommes réclamées en dernier lieu ne sont exigibles que pour leur montant excédant 1 283,48 €, soit 541, 82 €,

— que les frais nécessaires au recouvrement n’apparaissent de même, compte-tenu de la clause de compensation stipulée au contrat de mandat de vente, qu’à hauteur de 456,85 €,

— que l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du C.P.C. au profit de la S.A.S. Nexity Lamy qui a fait le choix d’assigner son débiteur pour solliciter paiement d’une dette dont elle savait pertinemment qu’elle n’était exigible que pour partie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a interjeté appel de cette décision par déclaration transmise au greffe de la cour le 23 juin 2025, contestant le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [K] à lui payer la somme de 541,82 € au titre des sommes dues au 4 février 2025, en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes et l’a condamné à payer à M [K] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du C.P.C. et dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.

Selon bulletin adressé par le greffe le 11 septembre 2025, les parties ont été avisées, en application de l’article 906 du C.P.C., de la fixation de l’affaire à l’audience du 18 février 2026.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 février 2026.

A l’audience du 18 février 2026, les conseils des parties ont déposé leurs dossiers.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] demande à la cour :

— de déclarer irrecevable la demande nouvelle d’irrecevabilité soulevée par M. [K] en cause d’appel et, à titre subsidiaire, de la rejeter,

— infirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de condamner M. [K] à lui payer la somme de :

> 979,30 € au titre des provisions sur charges dues selon décompte arrêté au 4 février 2025,

> 846 € au titre des charges votées en AG mais non encore appelées,

> 756,36 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, selon décompte au 4 février 2025,

> 2 500 € au titre de l’article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose, pour l’essentiel :

— s’agissant de la fin de non-recevoir soulevée en cause d’appel et tirée d’une prétendue irrecevabilité de la demande en paiement de charges pour insuffisance d’information sur la nature des charges impayées :

> que cette demande doit être déclarée irrecevable par application de l’article 564 du C.P.C. dès lors qu’elle ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et n’est ni l’accessoire, ni la conséquence ni le complément nécessaire de la demande originaire,

> que les termes de l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 invoqué par M. [K] ne sauraient s’appliquer à une mise en demeure adressée antérieurement à cet avis,

> que cet avis a été rendu dans l’unique objectif d’effectuer auprès du débiteur une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté et qu’en l’espèce, les réclamations antérieures notifiées à M. [K] mentionnaient clairement la nature des charges dont le paiement était sollicité,

— que les charges dont paiement est réclamé sont justifiées par les pièces versées aux débats et le tribunal a reconnu leur bien-fondé, tant dans leur principe que dans leur montant, d’ailleurs non contestés par M. [K],

— s’agissant de la clause du mandat de vente conclu entre M. [K] et la S.A.S. Nexity Lamy stipulant une compensation entre les honoraires du mandataire immobilier (par ailleurs syndic de la copropriété) :

> qu’il s’agissait d’un simple avantage commercial, subordonné à la signature de l’acte de vente dans le temps du mandat, laquelle, n’est pas intervenue,

> que les conditions d’une compensation ne sont pas réunies dès lors que la créance de M. [K] n’est pas certaine puisque subordonnée à la vente du bien et que le syndicat des copropriétaires est une personne morale distincte de celle de l’agent immobilier,

> qu’en toute hypothèse, le mandat de vente stipule que le mandataire remboursera à M. [K] les charges dont s’agit, ce qui présuppose leur paiement préalable par M. [K],

— que les frais nécessaires au recouvrement des provisions sur charges sont justifiés,

— que M. [K] débiteur ne saurait se voir octroyer une quelconque indemnité de procédure.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 janvier 2026, M. [K] demande à la cour de réformer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du C.P.C. et :

— à titre principal; de déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— subsidiairement, de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— très subsidiairement, de confirmer le jugement déféré,

— en toute hypothèse, de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du C.P.C.

Il soutient en substance :

— sur l’irrecevabilité de la demande : que par avis 12 décembre 2024, la Cour de cassation a considéré que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte et qu’en l’espèce, la mise en demeure ne vise que les dispositions de la loi, sans faire référence au budget prévisionnel; à la nature des sommes et au montant des provisions,

— sur le décompte des sommes dues: qu’aucun appel de fonds n’est versé aux débats, que la comptabilité tenue par le syndic n’est pas lisible, que les sommes dues sont réparties entre compte charges, compte d’avances et compte travaux sans aucun élément probatoire, spécialement sans aucun décompte de répartition de charges et documents comptables relatifs aux périodes concernées,

— s’agissant des frais de recouvrement, que seuls sont dûs les frais de mise en demeure, qu’il convient d’écarter les frais de mise en demeure par voie de conseil, les frais de remise à huissier, les frais d’une seconde mise en demeure inutile ; de sommation et commandement de payer par commissaire de justice, non prévus par les textes,

— qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de se retourner contre son syndic.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [K] sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

Il sera rappelé, s’agissant de la recevabilité même, contestée par le syndicat des copropriétaires, de cette fin de non-recevoir que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, y compris pour la première fois en cause d’appel, à moins qu’il en soit autrement disposé (ce qui n’est pas le cas en l’espèce), sauf la possibilité (non sollicitée en l’espèce par le syndicat des copropriétaires ), pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt (article 123 du C.P.C.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

— qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles,

— que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Il s’en déduit :

— que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget,

— que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, les mises en demeure par LRAR des 17 avril et 3 juin 2024 (rédigées en termes identiques) sont ainsi rédigées :

'- le compte propriétaire fait apparaître à ce jour un solde débiteur global à hauteur de 1402,43 € selon décompte en date du 27 mars 2024,

— rappel des dispositions des articles 19, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le défaut de versement d’une seule provision à sa date d’exigibilité dans un délai de 30 jours justifie la condamnation du copropriétaire non seulement au paiement de l’ensemble des charges dues mais aussi de manière anticipée au règlement de toutes les charges futures qui ont été votées en assemblée générale,

— aussi, je vous mets en demeure par la présente de m’adresser, sous 30 jours à compter de la réception de la présente, la somme de 1 402,43 € par chèque à l’ordre de la CARPA,

— à défaut nous saisirons le tribunal compétent afin d’obtenir votre condamnation, outre paiement des frais supplémentaires nécessairement mis à votre charge'.

Ces mises en demeure ne constituent pas une 'interpellation suffisante’ au sens de l’article 1344 du code civil en ce qu’elles visent une somme globale, sans en préciser la nature (provisionnelle ou non), le ou les exercices au titre desquels elle est réclamée, étant en outre constaté que n’y est joint aucun document complétif et, notamment, le décompte auquel il est simplement fait référence et dont il n’est pas justifié de la communication préalable au copropriétaire.

Il convient dès lors d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de déclarer irrecevable la demande en paiement de charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires contre M. [K].

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d’appel et de première instance.

L’équité commande d’allouer à M. [K], en application de l’article 700 du C.P.C., la somme globale de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort:

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Dax du 4 juin 2025,

Déclare recevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [I] [K] sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Infirmant le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

Déclare irrecevable, en application de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] en paiement de charges de copropriété formée contre M. [I] [K],

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à payer à M. [K], en application de l’article 700 du C.P.C., la somme globale de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,