Cour d'appel de Pau, 1re chambre, 20 avril 2026, n° 24/01387

CA Pau
Infirmation 20 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

Les époux [I] ont confié la vente de leur villa à l'agence Doya Immobilier, exerçant sous le nom de Sotheby's International Realty, par un mandat non exclusif. Suite à une offre d'achat, les époux [I] ont vendu le bien à un acquéreur présenté par l'agence, mais par l'intermédiaire d'une autre agence, ce qui a conduit Doya Immobilier à réclamer le paiement d'une clause pénale.

Le tribunal judiciaire de Dax avait condamné les époux [I] à payer la clause pénale, estimant que la clause était valable et que les vendeurs avaient manqué à leurs obligations contractuelles. Les époux [I] ont fait appel de cette décision, soulevant notamment l'irrecevabilité des demandes de Doya Immobilier pour défaut d'intérêt à agir.

La cour d'appel de Pau a infirmé le jugement de première instance, déclarant irrecevables les demandes de la société Doya Immobilier. Elle a jugé que Doya Immobilier n'était pas la signataire du mandat de vente et n'avait pas d'activité à la date du contrat, ne justifiant ainsi pas de son intérêt à agir.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 20 avr. 2026, n° 24/01387
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	24/01387
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	François PIAULTBrieuc DEL ALAMO
Cabinet(s) :	CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO
Parties :	S.A.S.U. DOYA IMMOBILIER

Texte intégral

CD/ND

Numéro 26/1117

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 20/04/2026

Dossier : N° RG 24/01387 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I3AA

Nature affaire :

Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Affaire :

[E], [M], [D] [I], [P], [Y], [T] [B] épouse [I]

S.A.S.U. DOYA IMMOBILIER

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 02 Février 2026, devant :

M^me Christine DARRIGOL, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

M^me Christine DARRIGOL, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me Christine DARRIGOL, Conseillère

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [E], [M], [D] [I]

né le 02 Février 1946 à [Localité 1] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [P], [Y], [T] [B] épouse [I]

née le 28 Février 1948 à [Localité 3] (33)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Brieuc DEL ALAMO de la SCP DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de Mont-de-Marsan

INTIMEE :

S.A.S.U. DOYA IMMOBILIER

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 848 491 338, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e François PIAULT, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 10 AVRIL 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX

RG : 21/67

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat non exclusif de vente du 30 avril 2018, M. [E] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] ont confié à l’agence Doya Immobilier, exerçant sous le nom commercial [Localité 5] Sotheby’s IR, la vente d’une villa située à [Localité 6] au prix de 5 200 000 €, y compris la rémunération du mandataire fixée à 4%, soit 200 000 €.

Par avenant du 27 juillet 2018, le prix de vente a été fixé à 4 500 000 € dont 5% d’honoraires d’agence.

Le 15 septembre 2018, l’agence Sotheby’s IR a fait visiter la villa aux époux [L] et par mail du 28 septembre 2018, elle a informé les époux [I] de l’offre d’achat présentée par les époux [L] à hauteur de 3 500 000 €.

Par mail, en réponse du même jour, signé 'Famille [I]', les vendeurs ont consenti à baisser le prix de vente à 4 000 000 € net vendeur.

Par courrier du 29 décembre 2018, les époux [I] ont informé l’agence Sotheby’s IR qu’ils souhaitaient vendre leur bien immobilier au prix de 4 000 000 € net vendeur, outre 3 % de commission d’agence, soit un prix total de 4 120 000 €.

Par acte notarié du 1er octobre 2019, les époux [I] ont vendu l’immeuble situé à [Localité 6] aux époux [L], au prix de 3 750 000 €, outre la commission d’un montant de 100 000 € due à l’agence Barnes [Localité 6], que les parties désignent comme ayant négocié le prix.

Par courrier du 16 juillet 2020, l’avocat de l’agence Sotheby’s IR a mis en demeure les époux [I] de lui régler la somme de 120 000 € dans le délai de 8 jours, en application de la clause pénale prévue au contrat de mandat, au motif que la maison a été vendue à un acquéreur présenté par l’agence Sotheby’s sans l’intermédiaire de cette dernière.

Par acte du 20 janvier 2021, l’agence Sotheby’s IR a fait assigner les époux [I] devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins de les voir condamner à diverses sommes.

Suivant jugement contradictoire du 10 avril 2024 (RG n° 21/00067), le tribunal judiciaire de Dax a :

— condamné M. [E] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] à payer à la SARL Doya Immobilier la somme de 112 500 € au titre de la clause pénale,

— condamné M. [E] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] à payer à la SARL Doya Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] aux entiers dépens,

— rappelé l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— que la clause pénale rédigée en lettres majuscules et en caractères gras et soulignés, dont l’agence Sotheby’s IR sollicite l’application, résulte d’une stipulation expresse du mandat régularisée entre les parties et dont un exemplaire a été remis aux époux [I], de sorte qu’elle est valable et peut recevoir application si les conditions sont remplies,

— que l’interdiction pour les époux [I], de traiter directement ou par l’intermédiaire d’une autre agence avec un acquéreur ayant été présenté par l’agence [Localité 5] Sotheby’s IR ou ayant visité le bien avec cette agence, s’imposait aux cocontractants jusqu’au 30 juillet 2020, le mandat prenant fin le 30 juillet 2019,

— que M. [J] [I], fils des époux [I] était mandaté par ses parents pour les représenter dans le cadre de la mise en vente de la maison d'[Localité 6] et dans les rapports avec l’agence immobilière, de sorte qu’en adressant un mail à ce dernier, pour l’informer que les consorts [L] avaient fait une offre d’achat, l’agence Sotheby’s IR a valablement informé les époux [I] de l’identité des acquéreurs potentiels,

— que par conséquent, en vendant l’immeuble aux époux [L] le 1er octobre 2019, par l’intermédiaire de l’agence Barnes, les époux [I] n’ont pas respecté les termes du mandat souscrit avec l’agence [Localité 5] Sotheby’s IR et ils ont manqué à leur obligation contractuelle, de sorte qu’ils sont redevables de l’application de la clause pénale,

— que les époux [I] n’apportent pas d’élément suffisant pour établir que ce montant est manifestement excessif, alors que le taux fixé de 3% d’honoraires apparaît un minimum, celui-ci ayant été fixé dans un premier temps à 4 et 5%,

— que l’agence Sotheby’s IR n’apporte pas la preuve d’un préjudice en lien avec l’éventuelle mauvaise foi des consorts [I], de sorte qu’il convient de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Par une déclaration du 13 mai 2024 (RG N°24/01387), M. [E] [I] et Mme [P] [I] ont interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— débouté M. [E] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamné M. [E] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] à payer à la société Doya Immobilier la somme de 112.500 € au titre de la clause pénale ;

— condamné M. [E] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] à payer à la société Doya Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [E] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] au paiement des entiers dépens.

Par ordonnance du 12 mars 2025, le conseiller de la mise en état a notamment déclaré nul l’acte de constitution de Maître [Z] du 4 juin 2024 pour le compte de la SAS Doya Immobilier et déclaré irrecevables les conclusions de la SAS Doya Immobilier du 1er juillet 2024 aux fins de radiation et ses conclusions au fond du 7 novembre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 août 2024 auxquelles il est expressément fait référence, M. [E] [I] et Mme [P] [B] épouse [I], appelants, demandent à la cour de :

— juger irrecevables, pour défaut d’intérêt à agir, les demandes de la société Doya Immobilier,

— réformer en conséquence le jugement du Tribunal judiciaire de Dax en date du 10 avril 2024 en toutes ses dispositions,

— débouter la société Doya Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Doya Immobilier à payer à M. et Mme [I] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Doya Immobilier au paiement des entiers dépens,

À titre subsidiaire,

— juger nulle la clause pénale insérée dans le mandat de vente,

— réformer en conséquence le jugement du Tribunal judiciaire de Dax en date du 10 avril 2024 en toutes ses dispositions,

— débouter la société Doya Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Doya Immobilier à payer à M. et Mme [I] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Doya Immobilier au paiement des entiers dépens.

Au soutien de leur appel, M. [E] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] font valoir :

— que les demandes formulées par la SAS Doya Immobilier sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir, la mandat ayant été confié à la société BIIM,

— que la clause litigieuse n’est pas rédigée en des caractères très apparents, et ne se distingue aucunement du reste du texte.

Par ordonnance du 12 mars 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré nulle l’acte de constitution de l’avocat de la SAS Doya Immobilier et déclaré irrecevables les conclusions aux fins de radiation de la SAS Doya Immobilier du 1er juillet 2024 et ses conclusions au fond du 7 novembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2026.

MOTIFS

Les époux [I] soutiennent que les demandes formées à leur encontre par la société Doya Immobilier sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir. Ils font valoir que le mandat de vente a été confiée à la SAS BIIM immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 382 823 052 et non à la SAS Doya Immobilier immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 848 491 338.

Cette fin de non-recevoir, bien que soulevée pour la première fois en appel, est recevable puisqu’elle peut être proposée en tout état de cause en application de l’article 123 du code de procédure civile.

Par ailleurs, seule la cour, à l’exclusion du conseiller de la mise en état, a pouvoir de la trancher dès lors que la fin de non-recevoir opposée par les époux [I] à la demande en paiement de la société Doya Immobilier aurait pour conséquence, si elle était accueillie, de remettre en cause la décision du premier juge qui a fait droit à la demande de la société alors que seule la cour d’appel dispose du pouvoir d’infirmer ou d’annuler la décision frappée d’appel (avis Cass.2e civ 3 juin 2021 n°21-70006).

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifié pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il appartient donc à la société Doya Immobilier de justifier de son intérêt à agir.

En l’espèce, le mandat de vente signé le 30 avril 2018 a été conclu entre les époux [I] et une société « [Localité 5] Sotheby’s International Realty » immatriculée au RCS sous le numéro 382 823 052 ainsi que précisé au contrat.

Or, il ressort des extraits du répertoire SIRENE à la date du 8 août 2024 produits par les appelants que la société Doya Immobilier, exerçant une activité d’agence immobilière sous le nom commercial [Localité 5] Sotheby’s International Realty au [Adresse 2] à [Localité 5], est immatriculée au RCS sous le numéro 848 491 338 et n’est active que depuis le 30 avril 2019.

Ainsi, la société Doya Immobilier n’est pas la signataire du mandat de vente et n’avait d’ailleurs pas d’activité à la date du contrat litigieux.

Si les extraits du répertoire SIRENE versés aux débats laissent présumer que la société signataire du mandat (société BIIM immatriculée 382 823 052) a cédé son fonds de commerce d’agence immobilière situé [Adresse 2] à [Localité 5] à la société Doya Immobilier postérieurement au mandat de vente, il est de principe constant que la cession d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas cession de plein droit des mandats de vente ou de recherche en cours sauf clause expresse contraire.

Dès lors, force est de constater que la société Doya Immobilier, dont les conclusions au fond ont été déclarées irrecevables, ne justifie pas de son intérêt à agir dans la présente procédure.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné les époux [I] à payer à la société Doya Immobilier la somme de 112 500 € au titre de la clause pénale et les demandes de la société Doya Immobiliser seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les époux [I] à payer à la société Doya Immobilier la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Doya Immobilier, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d’appel mais l’équité commande de la dispenser d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de la société Doya Immobilier ;

Condamne la société Doya Immobilier aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute M. [E] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] de leur demande d’indemnisation des frais irrépétibles par eux exposés en première instance et en appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,