ARRET N°

R.G : 04/01889

T.R./R.B.

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES AUTANS

C/

Z

SARL GCD

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES HIRONDELLES

M^e J K

Z

INFIRMATION

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRET DU 26 SEPTEMBRE 2007

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES AUTANS

dont le XXX

XXX

représenté par son syndic la Société Anonyme GESTRIM, dont le siège est sis XXX, elle-même représentée par ses Président et Directeur Général domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP MUSEREAU & MAZAUDON, avoués à la Cour

assistée de M^e Dominique LACAZE, avocat au barreau de SAINTES

Suivant déclaration d’appel du 18 Juin 2004 d’un jugement rendu le 4 Mai 2004 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINTES.

INTIMEES :

1°) Madame D Z veuve X (décédée)

née le XXX à SALLES-DE-VILLEFAGNAN (16)

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP PAILLE & THIBAULT, avoués à la Cour

assistée de M^e Benoît DEVAINE (Cabinet ROUDET), avocats au barreau de SAINTES

2°) Société à XXX

XXX

XXX

Société en liquidation représentée par son liquidateur M. E F

représentée par la SCP LANDRY & TAPON, avoués à la Cour

assistée de M^e Laurence RICOU, avocat au barreau de SAINTES

3°) Société Civile Immobilière LES HIRONDELLES

XXX

17420 SAINT-PALAIS-SUR-MER

représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP LANDRY & TAPON, avoués à la Cour

assistée de M^e Laurence RICOU, avocat au barreau de SAINTES

4°) Maître I J K

Mandataire Judiciaire

XXX

XXX

prise en sa qualité de liquidateur de la SARL LA CIGALE.

représentée par la SCP PAILLE & THIBAULT, avoués à la Cour

assistée de M^e François LEROY, avocat au barreau de SAINTES

ASSIGNATION EN REPRISE D’INSTANCE :

Madame G Z épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

prise en sa qualité de seule et unique héritière de D Z épouse X, décédée à VAUX-SUR-MER le 11 septembre 2006.

représentée par la SCP PAILLE & THIBAULT, avoués à la Cour

assistée de M^e Benoît DEVAINE (Cabinet ROUDET), avocats au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Chantal MECHICHE, Présidente,

Madame Marie-Hélène PICHOT, Conseiller,

Monsieur Thierry RALINCOURT, Conseiller,

GREFFIER :

Monsieur Stéphane CAZENAVE, Greffier, présent uniquement aux débats,

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2007,

La Présidente a été entendue en son rapport,

Les Conseils des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour être mise à disposition des parties au greffe le 04 Juillet 2007, puis prorogé au 26 septembre 2007,

Ce jour, a été rendu, contradictoirement et en dernier ressort, l’arrêt dont la teneur suit :

ARRET :

Statuant sur l’appel régulièrement formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES AUTANS (ci-après dénommé en abrégé « le syndicat des copropriétaires ») d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de Saintes du 4/05/2004 qui a :

— déclaré irrecevable ledit syndicat des copropriétaires, et rejeté ses demandes,

— rejeté la demande en dommages-intérêts de Maître J-K ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL la CIGALE,

— rejeté les demandes au principal de chaque partie en ce qu’elles sont devenues sans objet ,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer les indemnités suivantes par application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile :

> à D Z-X : 2.000 €,

> à Maître J-K ès-qualité : 2.000 €,

> à la SCI les HIRONDELLES et à la SARL GCD globalement : 800 €,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et aux dépens de l’instance en référé ainsi qu’aux frais d’expertise.

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES AUTANS en date du 31/01/2007, demandant à la Cour de :

— déclarer recevable et fondée la mise en cause de H Z-Y prise en qualité d’héritière de D Z-X (décédée en cours d’instance d’appel le 11/09/2006),

— réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

— condamner in solidum la SARL GCD et la SCI les HIRONDELLES à prendre toutes dispositions pour qu’il ne soit exercé aucune activité dans le lot (de copropriété) dont elles sont respectivement locataire et propriétaire, qui s’accompagnerait d’une musique ou d’une animation musicale, quelle qu’en soit la source et quels qu’en soient les instruments ou matériels utilisés, et ce sous astreinte de 1.530 € par infraction constatée,

— condamner la SARL GCD et la SCI les HIRONDELLES in solidum avec H Z-Y à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 7.700 € pour la période allant de 1993 au 25/06/2002, en réparation du préjudice subi,

— fixer la créance du syndicat des copropriétaires sur la liquidation judiciaire de la SARL la CIGALE pour la même période à 7.700 €,

— condamner in solidum la SARL GCD et la SCI les HIRONDELLES à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance subi postérieurement au 25/06/2002 et provisoirement arrêté à la date du 16/05/2003,

— condamner H Z-Y à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 7.700 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner in solidum la SARL GCD, la SCI les HIRONDELLES, H Z-Y et Maître J-K ès-qualité à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

— rejeter toutes demandes des intimés.

Vu les dernières conclusions de H Z-Y du 26/02/2007, demandant à la Cour de :

— rejeter toutes demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES AUTANS,

— confirmer la décision entreprise et y ajoutant,

— condamner ledit syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure et appel abusifs et injustifiés,

— rejeter toutes demandes de la SARL GCD et de la SCI les HIRONDELLES,

— condamner ledit syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 2.000 € par application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions de la SARL GCD et de la SCI les HIRDONELLES du 17/10/2006 demandant à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris et, y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions de Maître J-K ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL la CIGALE du 7/09/2006, demandant à la Cour de :

— rejeter toutes demandes du syndicat des copropriétaires,

— sur appel incident, réformer la décision entreprise et statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure et appel abusifs et injustifiés,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus et, y ajoutant,

— rejeter toutes demandes de la SARL GCD et de la SCI les HIRONDELLES,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 2.000 € par application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 10/04/2007.

O O O

L’ensemble immobilier sis XXX à XXX, est constitué en copropriété.

En vertu du règlement de copropriété, l’immeuble est destiné à l’usage mixte d’habitations et de bureaux, à l’exception des lots n° 4, 6 et 40 qui « seront utilisés pour l’exploitation de commerces » (titre I – article 6 page 18 dudit règlement).

Par acte des 26 et 29/12/1995, D Z-X (aux droits de laquelle vient présentement H Y née Z) a donné à bail commercial le lot n° 4 lui appartenant, situé en sous-sol semi-enterré, à la SARL CHRISRESTAU, ledit bail ayant pris rétroactivement effet le 13/05/1994, pour l’exercice d’un commerce de bar-restaurant à l’exclusion formelle des commerces de night-club, dancing.

Ce bail commercial a été cédé, avec le fonds de commerce, à la SARL KILLIAN’S par acte du 10/01/1996.

Ladite SARL KILLIAN’S ayant été mise le 4/12/1998 en redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire le 7/05/1999, le fonds de commerce exploité dans ledit lot n° 4 a été cédé, avec le bail commercial, à la SARL la CIGALE par acte du 23/05/1999.

Ladite SARL la CIGALE ayant été mise le 7/12/2001 en redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire le 1/02/2002, le fonds de commerce exploité dans ledit lot n° 4 a été cédé, avec le bail commercial, à la SARL GCD par acte du 3/05/2002.

D Z-X a vendu ledit lot n° 4 à la SCI les HIRONDELLES par acte authentique du 25/06/2002.

Entretemps, l’assemblée générale des copropriétaires a, par résolution du 9/02/1989, autorisé la transformation de la destination du plateau du rez-de-chaussée, initialement à usage de bureaux, en logements d’habitation.

Les travaux de transformation de ces locaux en logements ont été achevés en Mai / Juin 1990.

Les lots afférents à ces locaux d’habitation du rez-de-chaussée appartiennent aux copropriétaires C d’une part, et A d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires, invoquant des nuisances sonores provoquées par l’exploitation du fonds de commerce dans le lot n° 4, ainsi qu’une violation de l’article 7 du règlement de copropriété, a obtenu, selon ordonnance de référé du 24/11/1998, la désignation d’un expert en la personne de M. B, lequel a clos son rapport le 30/10/2000.

Ledit syndicat a ensuite agi au fond en cessation, sous astreinte, de l’exploitation commerciale réalisée dans le lot n° 4, et en paiement de dommages-intérêts.

O O O

1 – sur les demandes du syndicat des copropriétaires.

1.1 – sur la demande de cessation d’activités musicales dans le lot n° 4.

1.1.1 – Concernant la recevabilité de ce chef de demande, il résulte expressément des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires (page 6 in fine) que ce dernier agit aux fins de « voir respecter le règlement de copropriété ».

L’appelant invoque une violation, par les propriétaires et/ou occupants du lot n° 4, de l’article 7 du règlement de copropriété régissant l’usage des parties privatives dans les termes suivants (pages 19 et 20) :

« (…) L’exercice de commerces est autorisé dans les locaux situés au sous-sol, au rez-de-chaussée, cinquième, sixième et septième étages, pourvu que le commerce exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement (…) de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble (…).

« (…) Aucun local ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l’immeuble la profession de musicien ou de chanteur, ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d’un professionnel.

« (…) Bruits : Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leurs faits et celui des personnes des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service.

« En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail de quelque genre que ce soit, qui serait de nature (…) à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement.

« Tous bruits ou tapages nocturnes, de quelque nature qu’ils soient, (…) troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits.

« L’usage des appareils de radio, de télévision, des électrophones, des magnétophones est autorisé (…) à la condition que le bruit en résultant ne soit pas perceptible par les voisins ».

Ainsi, le syndicat des copropriétaires se fonde implicitement sur l’article 15 alinéa 1^er de la loi n° 65-557 du 10/07/1965 en vertu duquel le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir (…) en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble".

Dans la mesure où la majorité des lots de la résidence les Autans sont destinés à l’habitation, et où les dispositions précitées du règlement de copropriété tendent, de manière répétée, à la protection de la tranquillité des habitants de l’immeuble,

il en résulte : que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires tend à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, tels que définis par ledit règlement ; et que, le syndicat ayant ainsi qualité pour agir, son action est recevable, à l’encontre de la SCI les HIRONDELLES, propriétaire actuelle du lot n° 4.

Le jugement entrepris doit donc être infirmé à ce titre.

Au demeurant, Gaby Z, propriétaire antérieur du lot n° 4, avait expressément fait spécifier, dans le bail commercial qu’il avait initialement consenti à la SARL SORESTAU par acte du 17/05/1973, en conformité avec le règlement de copropriété, que, concernant la destination des lieux, « les locaux faisant l’objet du présent acte de bail sont exclusivement destinés à l’exercice des commerces suivants : bar, restaurant. Toutefois, l’exercice des commerces suivants est formellement prohibé : night-club, dancing. Le preneur ne pourra, sous aucun prétexte, modifier de son chef, même momentanément, cette destination » (production n° 4 de M^e J-K ès-qualité).

Cette destination restrictive du local donné à bail a été expressément rappelée dans l’acte de cession de fonds de commerce conclue le 3/05/2002 entre la SARL la CIGALE et la SARL GCD (page 5).

En revanche, le syndicat des copropriétaires n’a plus qualité à agir en respect du règlement de copropriété à l’encontre de la SARL GCD, dernière locataire du lot n° 4, dès lors que cette dernière est dissoute depuis le 31/12/2005 et a cessé son activité à la même date, ainsi qu’il résulte de l’extrait du registre du commerce et des sociétés en date du 29/08/2006, produit par les intimées.

la SCI les HIRONDELLES fait valoir, de manière inopérante, que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas qualité pour invoquer des troubles de jouissance qui n’affecteraient que les copropriétaires du rez-de-chaussée de l’immeuble, et non l’ensemble de la copropriété.

En soulevant cette fin de non-recevoir, la SCI les HIRONDELLES crée un amalgame entre d’une part, l’action en cessation d’activité proscrite par le règlement de copropriété, qui est recevable pour les motifs qui précèdent, tirés de l’article 15 alinéa 1^er de la loi du 10/07/1965, et d’autre part l’action en indemnisation de troubles de jouissance, qui sera examinée infra.

la SCI les HIRONDELLES fait valoir, de manière également inopérante, que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas qualité à se plaindre de troubles de jouissance qui résulteraient de son propre comportement, en ce que, l’assemblée générale des copropriétaires du 9/02/1989 a autorisé l’affectation à l’usage d’habitation du lot n° 6, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, antérieurement destiné à un usage professionnel et commercial en vertu de l’état descriptif de division originel, sans se préoccuper de la nécessité de faire réaliser des travaux d’isolation du lot n° 4 dont le bail commercial avait été conclu antérieurement.

En premier lieu, l’action du syndicat des copropriétaires tend à la cessation, dans le lot n° 4, d’activités proscrites par le règlement de copropriété. L’éventuel changement de destination d’autres lots de copropriété n’ôte aucunement le caractère fautif des activités irrégulièrement exercées dans le lot n° 4, et est donc indifférent au regard de la recevabilité de l’action du syndicat.

En second lieu, il ne peut être fait grief au syndicat des copropriétaires – sauf à méconnaître les dispositions de l’article 1134 du Code Civil – de n’avoir pas imposé au propriétaire du lot n° 4 la réalisation de travaux d’isolation acoustique, dès lors qu’une telle démarche aurait institué la tolérance de l’exercice d’une activité musicale et/ou bruyante proscrite par le règlement de copropriété.

1.1.2 – Sur le fond, la SCI les HIRONDELLES – abstraction faite de moyens de défense inopérants tirés de l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire de M. B et de la réalisation, par sa locataire la SARL GCD, de travaux d’isolation acoustique du lot n° 4 – ne conteste pas la proscription des activités musicales et bruyantes dans le lot n° 4 à destination commerciale, édictées par les dispositions précitées de l’article 7 du règlement de copropriété.

L’action du syndicat des copropriétaires tendant à voir interdire, sous astreinte, l’exercice de ce type d’activité proscrite, doit dès lors être accueillie.

1.2 – sur les demandes en indemnisation de troubles de jouissance.

En droit, un syndicat des copropriétaires est recevable à agir, en tant que personne morale, en indemnisation de troubles de jouissance que si ces troubles présentent, par leur importance et leur étendue, un caractère collectif, et ont été subis par l’ensemble des copropriétaires.

Dès lors que les intimés invoquent l’irrecevabilité de ce chef de demande au motif que les troubles de jouissance allégués ne seraient subis que par deux copropriétaires, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur en indemnisation, de prouver le caractère collectif du trouble invoqué.

Il résulte du rapport d’expertise de M. B (page 6 § 3) que ce dernier n’a procédé à des mesures acoustiques que dans trois appartements du rez-de-chaussée (appartements MASSE, C et A).

L’Expert a en outre évoqué une « véritable limitation de jouissance puisqu’en l’état les appartements du rez-de-chaussée, et dans une moindre mesure ceux du premier étage, sont, à mon avis, absolument invivables et impropres à leur destination du fait des nuisances sonores générées par leur voisin la CIGALE (antérieurement le KILLIAN’S) » (rapport page 12 § 7).

Le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 3/01/2003, faisant état de mesures acoustiques uniquement prises dans l’appartement des époux A situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

L’état descriptif de division fait mention de l’existence de 4 appartements pour chacun des 2^e à 4^e étages, de 7 studios au 5^e étage et de 9 studios au 6^e étage.

Aucun élément du dossier n’établit l’existence de nuisances sonores subies dans les appartements des étages supérieurs, du fait des activités musicales exercées dans le lot n° 4 du sous-sol.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve du caractère collectif et général du trouble de jouissance allégué, et son action indemnitaire est dès lors irrecevable, le jugement entrepris devant être confirmé à ce titre.

1.3 – sur la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive de la copropriétaire Z.

Il résulte des éléments du dossier :

— que D Z-X, alors propriétaire du lot n° 4, a été expressément interpellée, lors des assemblées générales des copropriétaires des 3/08/1993 et 21/07/1995, en raison des nuisances sonores provenant du locataire-exploitant dudit local ;

— que l’exploitation, dans ce local, d’une activité musicale (« piano-bar ») a été stigmatisée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19/07/1997 (locataire de l’époque : SARL le KILLIAN’S) ;

— que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 11/07/1998 énonce qu’ « une sommation interpellative du 20 Mai 1998 a été signifiée à M^me X-Z prise en sa qualité de bailleur de la SARL le KILLIAN’S ».

L’Expert judiciaire a constaté que, notamment le 25/03/2000, une activité musicale était toujours exercée dans le lot n° 4 du sous-sol, nuisant à la tranquillité des occupants des appartements du rez-de-chaussée (cf. rapport pages 9 et 10) (locataire de l’époque : SARL la CIGALE).

Alors que, d’une part, D Z-X était dûment informée, de manière répétée, des nuisances sonores provoquées par les activités musicales de ses locataires successifs du lot n° 4, et que, d’autre part, le bail commercial initial de ce lot proscrivait expressément les activités de « night-club et dancing » induisant nécessairement une diffusion de musique à niveau élevé, et que cette proscription était opposable aux cessionnaires successifs dudit bail,

ladite D Z-X ne justifie d’aucune intervention auprès de ses locataires contrevenants, à l’exception d’une lettre recommandée adressée le 27/06/2001 par son avocat à la SARL la CIGALE, restée sans suite.

Il est ainsi démontré un comportement négligent et une résistance abusive de D Z-X qui n’a pas satisfait à ses obligations de copropriétaire tendant à respecter le règlement de copropriété et à le faire respecter par les occupants de son lot n° 4.

La demande du syndicat des copropriétaires est dès lors bien fondée. Elle sera accueillie à hauteur d’une somme arbitrée à 1.500 € de dommages-intérêts.

2 – sur les demandes incidentes des intimés.

L’action et l’appel du syndicat des copropriétaires, partiellement accueillis, n’ont revêtu aucun caractère abusif, à l’égard d’aucune partie intimée.

Les demandes en dommages-intérêts formées à ce titre par H Z-Y et par M^e J-K ès-qualité doivent être rejetées.

3 – sur les dépens et les frais de procédure.

la SCI les HIRONDELLES et H Z-Y, parties succombantes, supporteront in solidum les dépens de première instance et d’appel.

Les dépens de référé, y compris le coût de l’expertise de M. B, incomberont à la seule H Z-Y dès lors que la SCI les HIRONDELLES n’était pas propriétaire du lot n° 4 à l’époque où ils ont été exposés.

La demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires, fondée sur l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, sera accueillie, à l’encontre des seules intimées condamnées aux dépens, à hauteur d’une somme de 2.000 €.

Les demandes indemnitaires des intimés pareillement fondées seront rejetées puisqu’elles sont formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires qui n’est pas condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

la Cour,

Infirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de Saintes du 4/05/2004, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action indemnitaire du syndicat des copropriétaires de la Résidence les Autans pour trouble de jouissance.

Statuant à nouveau,

Ordonne à la SCI les HIRONDELLES, et en tant que de besoin l’y condamne, à prendre toutes dispositions pour qu’il ne soit exercé, dans le lot n° 4 de la copropriété de la Résidence les Autans à ROYAN (17) dont elle est propriétaire, aucune activité qui s’accompagnerait d’une musique ou d’une animation musicale, quelle qu’en soit la source et quels qu’en soient les instruments ou matériels utilisés, et ce sous astreinte de 1.530 € envers le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Autans par infraction constatée.

Condamne H Z-Y, ayant-cause de D Z-X, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence les Autans une somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Condamne la SCI les HIRONDELLES et H Z-Y in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence les Autans une indemnité de 2.000 € (deux mille euros) par application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Rejette toutes autres demandes.

Condamne la SCI les HIRONDELLES et H Z-Y in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne H Z-Y, ayant-cause de D Z-X, aux dépens de l’instance en référé, y compris le coût de l’expertise de M. B.

Dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

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Ainsi prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de procédure civile.

Signé par Madame Chantal MECHICHE, Présidente, et Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.

le Greffier, la Présidente,