ARRET N°

R.G : 11/03458

Y

Z

C/

A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 25 MAI 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/03458

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 28 juin 2011 rendu par le Tribunal de Grande Instance de XXX.

APPELANTS :

Monsieur G Y

Madame C Z épouse Y

demeurant ensemble

L’Angebardière

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant la SCP MUSEREAU Francois MAZAUDON Bruno PROVOST-CUIF Stéphanie, avocats au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant la SELARL JOUTEUX – CARRE-GUILLOT – PILON, avocats au barreau de POITIERS,

INTIMEE :

Madame E A divorcée B

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant la SCP TAPON Eric MICHOT Yann, avocats au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e C-E ANDRAULT, avocat au barreau de XXX,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 910 alinéa 1, 785 et 786 du Code Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 21 Mars 2012, en audience publique, devant

Madame Isabelle CHASSARD, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Colette MARTIN-PIGALLE, Président

Monsieur André CHAPELLE, Conseiller

Madame Isabelle CHASSARD, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Astrid CATRY-NDIAYE, Adjoint faisant fonction de Greffier

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Colette MARTIN-PIGALLE, Président, et par Madame Sandra VIDAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE :

Mr et M^me Y ont confié le 18 juillet 2008 à l’Agence SARLAJIR IMMOBILIER un mandat de vente d’un appartement situé XXX à XXX) .

Suivant compromis de vente signé le 10 mars 2009 par l’intermédiaire de l’Agence, M^me Z épouse Y a vendu à M^me E A divorcée B cet appartement sans condition suspensive pour le prix de 201 000 € outre 6 500 € de frais d’agence à la charge de l’acquéreur.

La signature de l’acte authentique était prévue le 7 mai 2009.

Il était stipulé une clause pénale d’un montant de 20 100 € au cas où l’une des parties refuserait de régulariser par acte authentique la vente dans le délai imparti. M^me B a versé un séquestre de 20 000 € entre les mains du notaire de la venderesse.

Des difficultés sont apparues lors de la préparation de l’acte authentique car le bien vendu appartient à M^me Y par suite d’une donation de ce bien par son époux M X lequel a un fils, d’une première union, ayant la qualité d’héritier réservataire.

Après avoir envisagé différentes solutions pour garantir M^me B d’une action de l’héritier réservataire et ces solutions n’ayant pas été agréées par M^me Y, la vente par acte authentique n’a pas été réalisée.

Le Tribunal de Grande Instance de XXX, par décision du 28/06/2011, a statué comme suit :

' – CONDAMNE M^me C Z épouse Y a payer à M^me E A divorcée B la somme de 14 000 € au titre de la clause pénale et la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— MET HORS DE CAUSE Mr G Y;

— DEBOUTE Madame C Y de ses demandes;

— CONDAMNE M^me Z épouse Y aux entiers dépens'

Le Tribunal a notamment retenu que :

— si l’action en revendication contre les tiers détenteurs des biens donnés est subordonnée à la discussion préalable des biens des donataires, il n’en demeure pas moins qu’il existe un risque pour l’acheteur au décès de Mr Y d’une action du fils contre l’acheteur si la consistance du patrimoine du donateur est insuffisante à désintéresser l’héritier réservataire.

— dès lors en refusant de garantir le bien vendu à l’acheteur, M^me Z, seconde épouse de M Y, a par son comportement empêché la réitération de la vente par acte authentique

— ce refus imputable au vendeur est la cause de la non réitération de ladite vente, M^me B ayant toujours souhaité concrétiser ainsi qu’il ressort des pièces versées au dossier et des échanges entre les Notaires.

— la clause pénale, manifestement excessive, doit être réduite, M^me Z ayant renoncé à la vente dès le 6 Août 2009 et le dépôt de garantie lui ayant été reversé en octobre 2009

LA COUR :

Vu l’appel interjeté le 13/07/2011 par M et M^me Y

Vu les dernières conclusions du 24/10/2011 de M et M^me Y présentent les prétentions suivantes :

'-Déclarer Madame Z recevable et bien fondée en son appel.

— Donner acte à Monsieur Y de son désistement d’appel.

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame Z épouse Y au paiement de la clause pénale et d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Débouter Madame A de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Subsidiairement :

— Réduire à néant la clause pénale.

— Condamner Madame A à payer à Madame Z épouse Y la somme de 3.000¿ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Madame A aux entiers dépens d’instance et d’appel.

— Autoriser la SCP F.MUSEREAU B.MAZAUDON S.PROVOST-CUIF, Avoués associés, à poursuivre directement le recouvrement des frais dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision, dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile.'

Vu les dernières conclusions du 16/11/2011 de M^me B présentant les prétentions suivantes :

'Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de XXX du 28 juin 2011 en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de Madame C Z épouse Y et ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de 2.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de XXX du 28 juin 2011 en ce qu’il a limité le montant de la clause pénale à 14.000,00 Euros.

Statuer à nouveau,

Condamner Madame C Z épouse Y à payer à Madame E A divorcée B la somme de 20.100,00 Euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 12 août 2010.

Statuer ce que de droit sur la mise hors de cause de Monsieur G Y.

En tout état de cause,

Condamner Madame C Z épouse Y au paiement d’une somme de 3.000,00 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Autoriser la SCP TAPON-MICHOT, avoués associés, à poursuivre directement le recouvrement des frais dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile.'

SUR CE

Sur l’existence d’une résolution amiable de la vente

Contrairement à ce que soutient M^me Y, la résiliation de la vente qui avait été concrétisée par la signature du compromis en date du 10/03/2009 ne résulte pas d’un commun accord lequel s’opposerait au paiement de toute clause pénale.

Il résulte en effet du courriel en date du 06/08/2009 de M^e CALVEZ, représentant M^me Y, que M^me Y est à l’origine d’une proposition de résolution amiable de la vente avec restitution du dépôt de garantie à M^me B . Par courrier du 10/08/2009, (pièce n°21) le notaire conseil de M^me B sollicitait donc le transfert de la somme de 20000 € séquestrée entre les mains de M^e CALVEZ.

Le courrier de M^e CALVEZ, du 18/08/2009 indiquant ' je vous informe avoir reçu l’accord écrit de M^me Y acceptant la renonciation de M^me B’ et indiquant que les sommes séquestrées seraient transmises, ne peut être retenu dans la mesure où M^e CLAVEZ, pour le compte de M^me Y re-formule lui même un fait qui ne correspond pas à la réalité. En tout état de cause, ce courrier n’est pas pertinent au regard du litige soumis puisqu’il est établi par les multiples échanges de courriers entre les deux notaires, agissant pour le compte de leurs clientes respectives, que cette renonciation à la vente n’est que la conséquence de l’alternative imposée par la venderesse à savoir :

— accepter une vente susceptible d’être remise en cause par un héritier réservataire dans le cadre de l’action prévue par l’article 924-4 du code civil

— renoncer à l’acquisition.

Par ailleurs, M^me B a toujours manifesté qu’elle souhaitait acquérir l’appartement situé XXX à XXX. Ce n’est qu’en raison de la non acceptation des garanties qu’elle demandait à savoir soit l’intervention de l’héritier réservataire soit des garanties financières suggérées par son notaire qu’elle a finalement renoncé à la vente.

En tout état de cause, même s’il était considéré que M^me B et M^me Y se sont accordées pour qu’il ne soit pas donné suite à la vente dans ce contexte, aucun des courriers produits ne prévoit une renonciation de M^me B à solliciter le paiement de la clause pénale prévue au compromis.

Sur l’imputabilité de la résolution de la vente

Dès lors la question est de savoir si M^me B était légitime à exiger soit l’intervention de l’héritier réservataire soit la constitution de garanties et si M^me Y pouvait rejeter ces demandes.

Ainsi que l’a très justement souligné le premier juge, par des motifs qu’il convient d’adopter, ' si l’action en revendication contre les tiers détenteurs des biens donnés est subordonnée à la discussion préalable des biens des donataires, il n’en demeure pas moins qu’il existe un risque pour l’acheteur au décès de Mr Y d’une action du fils contre l’acheteur si la consistance du patrimoine du donateur est insuffisante à désintéresser l’héritier réservataire’ étant ajouté que M^me Y ne conteste pas dans ses conclusions établies en appel l’existence de ce risque juridique. Il en résulte que M^me B a été contrainte de renoncer à son acquisition en raison du refus illégitime de M^me Y de vendre un bien dépourvu du risque juridique pouvant résulter d’une éventuelle action de l’héritier réservataire, fils du donateur.

M^me Y ne pouvait adopter cette position que si M^me B avait dès le compromis de vente énoncé expressément qu’elle acceptait – ce risque ce qui n’est pas le cas – ou que si elle avait signé le compromis avec la connaissance claire de ce que son acquisition pouvait être remise en cause par l’héritier réservataire.

M^me Y ne démontre nullement que M^me B avait accepté ce risque spécifique en signant le compromis de vente en toute connaissance de cause étant observé qu’elle ne bénéficiait pas encore de l’obligation de conseil de son notaire et que M^me Y ne démontre nullement qu’elle ait eu conscience que l’origine du bien vendu induisait le risque de l’action de l’héritier réservataire.

Dès lors en refusant de garantir le bien vendu à l’acheteur, M^me Z épouse Y a par son comportement empêché la réitération de la vente par acte authentique alors que, en vertu de l’article 1625 du code civil, 'la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue; le second (…)'.

Or le risque de l’action en revendication contre les tiers détenteurs par l’héritier réservataire prévue par l’article 924-4 du code civil, nonobstant les conditions préalables dont ce dernier doit justifier est un risque que le vendeur est tenu de garantir, à défaut de l’exclure par le consentement de l’héritier réservataire à la vente envisagée.

En conséquence, M^me B est parfaitement fondée à solliciter l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente signé le 10 Mars 2009 libellée ainsi :

« en application de la rubrique réalisation et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours en justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 20 100 €'

Sur le montant de la clause pénale

Madame B conteste la réduction de la clause pénale effectuée par le premier juge en ce que dernier a limité son montant à la somme de 14000 € au lieu de la somme de 20100 € qu’elle réclame rappelant que :

— elle n’a pas perçu l’intégralité de son dépôt de garantie, M^e CALVEZ , notaire, ayant déduit ses frais d’intervention au profit de M^me Y pour la somme de 363,23 €

— elle a été privée d’une rémunération sur la somme de 20.000,00 Euros versée le jour de la signature du compromis de vente du 30 mars 2009 (pièce n°2) jusqu’à sa restitution en octobre 2009.

— elle s’est fortement investie dans la préparation de son emménagement (déménagement, commande d’une cuisine ensuite annulée) et l’annulation de son projet a été source de grand tracas compte tenu de son âge (étant née en 1930)

— elle a continué à régler ses loyers pour son logement à ANTIBES (550 € par mois) alors que son acquisition aurait dû lui permettre d’éviter ces règlements

étant observé qu’elle n’a pu quitter ce logement que pour le 30/04/2010.

Madame Y demande à titre subsidiaire que la clause pénale soit réduite à néant au motif que l’exigence de M^me B était particulièrement élevée compte tenu des faibles risques que l’héritier réservataire engage l’action prévue par l’article 924-4 du code civil à son encontre et soulignant que les débours de M^me B sont disproportionnés représentant 10 % du prix.

C’est de manière juste et équilibrée que le premier juge a retenu la somme de 14000 € en considérant que 'M^me Z ( id M^me Y) a renoncé à la vente dès le 6 Août 2009« et que ' le dépôt de garantie a été reversé en octobre 2009 » .

Ce montant tient compte également du contexte du projet engagé par M^me B ainsi que de son âge. La clause pénale est en outre justement évaluée au regard de l’attitude adoptée par M^me Y qui a imposé illégitimement à M^me B de renoncer à son projet en ce qu’elle n’était pas en droit d’imposer la prise d’un risque juridique à son acquéreur, fût il éventuellement minime étant observé que le refus de M^me Y de rechercher l’accord de l’héritier réservataire était plutôt de nature à créer pour M^me B le sentiment que le risque n’était pas négligeable et compte tenu du fait que M Y est né en 1929 tandis que son épouse est née en 1948.

La décision entreprise sera donc intégralement confirmée.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité justifie qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M^me B et ce à hauteur de la somme de 3000 €.

PAR CES MOTIFS

Donne acte à M Y de son désistement d’appel

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamne M^me Y née Z à payer à M^me B la somme complémentaire de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M^me Y aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,