ARRET N° 70

R.G : 12/04116

XXX

XXX

C/

SCI X INDUSTRIEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRÊT DU 19 FEVRIER 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/04116

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 06 novembre 2012 rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTE :

XXX

dont le siège social est XXX

XXX

prise en la personne de son gérant, Monsieur A B

Ayant pour avocat postulant la SELARL ACTE JURIS, avocats au barreau de SAINTES

et ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Paul BOUCHON , avocat au barreau de POITIERS, membre de la SELARL ACTE JURIS

INTIMÉE :

SCI X INDUSTRIEL

dont le siège social est XXX

XXX

agissant en la personne de son gérant Monsieur Y X

ayant pour avocat postulant la SCP TAPON Eric- MICHOT Yann, avocats au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Philippe GATIN, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Octobre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Monsieur Claude PASCOT, Conseiller

Madame Hélène CADIET, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

********************

LA COUR

Suivant bail commercial en date des 1^er août et 30 septembre 1986, les époux X ont donné à bail à la SARL Maj Couture un ensemble immobilier situé XXX, cadastré section XXX, portant sur un atelier à usage de confection, une pièce à usage de vestiaire, une pièce à usage de toilettes et une pièce à usage de dépôt et d’expédition, moyennant un loyer arrêté initialement à la somme de 8.500 F, soit 15.549,79 € annuels. Cette parcelle a ensuite été divisée en trois parcelles cadastrées section XXX, et 215, la parcelle 297 ne concernant pas la SARL Amarine Couture. La SARL Amarine Couture est venue ensuite aux droits de la SARL Maj Couture par jugement rendu le tribunal de grande instance de Saintes en date du 6 octobre 2009 confirmé par arrêt rendu le 5 juin 2012 par la cour d’appel de Poitiers.

Au décès de C X en octobre 2009, la SCI X Industriel (constituée entre C X et son épouse) est devenue nue propriétaire des biens cadastrés CT 45 et CT 215.

Suivant exploit en date du 19 septembre 2012, après commandement de payer infructueux en date du 25 juillet 2012, la SCI X Industriel a fait assigner la SARL Amarine Couture devant le Président du tribunal de grande instance de Saintes, statuant en référé, aux fins de :

— résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire,

— expulsion

— paiement

* d’une provision de 60.736 € correspondant aux taxes foncières et à la somme de 54.214,59 € au titre de la consommation d’eau impayée

* d’une indemnité d’occupation jusqu’au jour de la libération totale des lieux

* d’une indemnité de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

Par ordonnance en date du 6 novembre 2012, le président du tribunal de grande instance de Saintes n’a pas fait droit à la demande de résiliation mais a condamné la SARL Amarine Couture à payer à la SCI X Industriel une provision de 36.574 € au titre des taxes foncières 2007 à 2011, ainsi qu’une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe le 23 novembre 2012, la SARL Amarine Couture a relevé appel du jugement à l’encontre de la SCI X Industriel et sollicite dans ses écritures en date du 1^er octobre 2013 :

— le rejet des conclusions et des pièces communiquées le 30 septembre 2013

— la réformation de l’ordonnance, et à titre subsidiaire, la suspension du jeu de la clause résolutoire et demande que lui soit accordé un délai de vingt quatre mois pour s’acquitter des sommes dues en sus du loyer courant.

— en tout état de cause, la condamnation de la SCI X Industriel à libérer la parcelle cadastrée section XXX et à faire installer un approvisionnement en eau, en électricité et en gaz indépendant dans un délai de un mois sous astreinte de 150 € par jour de retard

— la condamnation de la SCI X Industriel à lui régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SCI X Industriel demande dans le dernier état de ses écritures en date 30 septembre 2013 de :

— réformer l’ordonnance du 6 novembre 2012.

Vu les dispositions des articles 808 du Code de Procédure Civile, L145-41 et L145-17 du code de commerce, le commandement de payer délivré le 25 juillet 2012 à la SARL Amarine Couture et le défaut de règlement des taxes foncières,

— constater la résiliation du bail commercial en date du 1^er août et 30 septembre 1986, tacitement reconduit depuis le 1^er août 1995, du fait de l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire.

— en conséquence, ordonner la libération des lieux par la SARL Amarine Couture et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie.

— ordonner, au besoin, l’expulsion de la SARL Amarine Couture de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique.

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés.

— condamner la SARL Amarine Couture à payer à la SCI X Industriel la somme de 25.025 € au titre des taxes foncières des années 2007, 2008, 2009, 2010 et 2011, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

— de condamner la SARL Amarine Couture à payer à la SCI X Industriel une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 2.482,50 € du jour de la résiliation du bail, soit le 25 août 2012, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés.

* Subsidiairement, en cas de non constatation de l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire,

— condamner la SARL Amarine Couture au paiement d’une somme de 25.025 €, à titre provisionnel, au titre des taxes foncières 2007, 2008, 2009, 2010 et 2011

— dire n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil

* En tout état de cause,

— condamner la SARL Amarine Couture au paiement d’une somme provisionnelle d’un montant de 54. 214,59 € au titre de la consommation d’eau impayée.

— condamner la SARL Amarine Couture au paiement d’une somme de 6.155 € au titre de la taxe foncière 2012.

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a débouté la SARL Amarine Couture de sa demande reconventionnelle relative à la libération sous astreinte de la parcelle n° 297 et l’attribution d’un compteur d’eau distinct.

— condamner la SARL Amarine Couture au paiement d’une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits des moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2013.

SUR CE,

La recevabilité de l’appel principal n’est pas contestée

1/ Sur la demande de rejet des pièces

Si des pièces complémentaires ont été communiquées le 30 septembre avec les conclusions récapitulatives, la SARL Amarine Couture a été en mesure d’y répondre par des écritures du 1^er octobre 2013 enregistrées la veille de la clôture en date du 2 octobre 2013 (au paragraphe 5 p 15) de sorte que le principe du contradictoire a été respecté.

2/ sur les condamnations provisionnelles

2. 1 au titre de la taxe foncière

Il est établi par les pièces 12 à 30 relatives aux taxes concernant les parcelles occupées par le preneur cadastrées CT n°296, et CT n°215 avec les relevés de propriété et les avis d’imposition que le montant de ces taxes s’élèvent à 25.025 € de 2007 à 2011 et 6.155 € en 2012

La demande de provision du bailleur est d’autant plus justifiée que le conseil de la SARL Amarine Couture précisait dans une lettre du 27 août 2012 qu’elle ne contestait pas devoir rembourser la taxe foncière afférente aux locaux loués et procédait ainsi à un règlement partiel. Par ailleurs, elle a réglé la taxe foncière 2013 d’un montant de 5.854 €.

L’absence de contestation sérieuse de l’obligation de payer la dite taxe justifie la condamnation SARL Amarine Couture à verser une provision et la confirmation de la décision concernant les taxes de 2007 à 2011, sauf à actualiser le montant à la somme de 25.025 € au lieu de 36.574 €, mais sa réformation en ce qu’elle n’a pas retenu la taxe foncière de 2012 qui est manifestement due.

2. 2 au titre de la consommation d’eau

La SARL Amarine Couture ne justifie pas avoir réglé des factures de consommation d’eau alors qu’il est établi par les pièces n°39 à n°48 des factures de consommation d’eau, de 2008 à 2011, et qu’il est par ailleurs démontré que le château voisin, dont le compteur est commun, n’est plus habité depuis plusieurs années, de sorte que l’obligation de payer l’eau au titre des charges, obligation du preneur, n’est pas sérieusement contestable.

Il y a lieu d’infirmer la décision en ce que le premier juge n’a pas retenu la demande provisionnelle au titre de la consommation d’eau, et recevant l’appel incident de la SCI X Industriel , de condamner la SARL Amarine Couture à régler à la SCI X Industriel la somme de 54.214, 59 € de ce chef.

3/ Sur la résiliation du bail

Le bail initial contient une clause résolutoire aux termes de laquelle il est expressément stipulé « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’inexécution d’une seule des clauses du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou sommation d’exécuter restés infructueux, le présent bail sera résolu de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de former aucune demande en justice. »

Aux termes de l’avenant intervenu au cours de l’année 1987, entre M. X et la SARL Maj Couture aux droits de laquelle vient l’appelante, il était spécifié: « Par les présentes, les soussignés conviennent d’adjoindre aux clauses relatives aux charges et conditions du contrat de bail à loyer et à l’article 6 dudit chapitre analysé en l’exposé qui précède, la clause suivante stipulant à la charge du preneur l’impôt foncier afférent à l’ensemble immobilier, objet du bail à loyer ci-dessus exposé.

L’article 6 : « contributions et charges diverses » du chapitre « charges et conditions » sera donc rédigé comme suit :

a) Le premier alinéa demeure sans changement.

b) Le preneur prendra à sa charge l’impôt foncier afférent à l’ensemble immobilier

loué. »

Le commandement du 25 juillet 2012 qui s’est révélé infructueux en l’absence de régularisation dans le délai de un mois, est régulier conformément aux dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, dès lors que le délai d’un mois a été mentionné, peu important que l’avenant relatif à la mention de la taxe foncière, qui fait partie intégrante du bail, n’ait pas été visé, ni annexé au dit commandement. Le bénéfice de la clause résolutoire est ainsi acquis depuis le 25 août 2012, et il convient de constater la résiliation du bail commercial et d’ordonner en conséquence la libération des lieux par le preneur dans les conditions précisées au dispositif.

4/ sur la demande de suspension du bénéfice de la clause résolutoire

La résiliation du bail commercial étant constatée en raison de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu à suspension des effets de la clause résolutoire.

5/ sur la demande de libération de la parcelle

La SARL Amarine Couture sollicite la condamnation de la SCI X Industriel d’avoir à libérer la parcelle cadastrée section XXX ainsi qu’à faire installer un approvisionnement en eau, en électricité et en gaz d’indépendant, le tout dans un délai d’un mois. Mais outre que la parcelle cadastrée section XXX provenant de la division de la parcelle cadastrée section XXX n’a jamais fait partie des biens donnés à bail, la SARL Amarine Couture est déjà approvisionnée en eau, en électricité et également en gaz, disposant d’un compteur d’eau depuis début 2013 ainsi qu’il est rappelé dans le constat du 24 septembre 2012.

Sa demande sera purement et simplement rejetée.

L’appelant qui succombe supportera les entiers dépens d’appel avec distraction au profit de la SCP Tapon Michot avocats à la cour

PAR CES MOTIFS

Statuant après en avoir délibéré, publiquement et en dernier ressort, en matière civile et contradictoirement

Déclare les appels principal et incident recevables

Dit mal fondée la demande de rejet des conclusions et des pièces communiquées le 30 septembre 2013

Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau

Dit que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis depuis le 25 août 2012,

Constate la résiliation du bail commercial et en conséquence, ordonne la libération des lieux par la SARL Amarine Couture et la remise des clés après l’établissement de l’état des lieux de sortie et ordonne son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique sous astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard à compter de l’état des lieux de sortie et pendant six mois

Condamne la SARL Amarine Couture à régler à la SCI X Industriel la somme de 25.025 € (vingt cinq mille vingt cinq euros) à titre provisionnel au titre des taxes foncières de 2007 à 2011 et à la somme de 6.155 € (six mille cent cinquante cinq euros) à titre provisionnel au titre de la taxe foncière de 2012

Condamne la SARL Amarine Couture à régler à la SCI X Industriel la somme de 54.214,59 € (cinquante quatre mille deux cents quatorze euros cinquante neuf centimes) à titre provisionnel au titre de la consommation d’eau

Déboute la SARL Amarine Couture de ses demandes de libération de la parcelle cadastrée section XXX et d’installation d’un compteur indépendant en eau, en électricité et gaz

Condamne la SARL Amarine Couture à régler à la SCI X Industriel la somme de 3.000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SARL Amarine Couture aux dépens d’appel et autorise la SCP Tapon Michot avocats à la cour à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,