ARRET N°448

CL/KP

N° RG 22/01857 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GTAZ

S.A. LE CREDIT FONCIER DE FRANCE

C/

[N]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01857 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GTAZ

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 juin 2022 rendu par le Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

S.A. LE CREDIT FONCIER DE FRANCE LE CREDIT FONCIER DE FRANCE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 5]

Ayant pour avocat postulant M^e Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Henri ELALOUF, avocat au barreau de PARIS.

INTIME :

Monsieur [D] [N]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant La SELARL THOMAS, avocat au barreau de LA ROCHELLE.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Durant l’année 2007, Monsieur [D] [N] a souhaité investir dans une opération immobilière.

Le cabinet Astoria Finance, conseil en gestion de patrimoine, a proposé à celui-ci l’acquisition d’un appartement sis à [Localité 8] en vente en l’état futur d’achèvement par le biais d’une opération dite 'clé en mains’ avec des parties partenaires :

— le vendeur: la société civile de construction vente Demeure d’Encore ;

— le notaire: Maître [O], notaire à [Localité 7] ;

— le prêteur: la société anonyme Le Crédit Foncier de France (la banque ou le Crédit Foncier) ;

— l’assureur: la compagnie Eaf Vie Patrimoine

Par contrat de réservation en date du 29 juin 2007, Monsieur [N] s’est porté réservataire d’un appartement T3, constitutif de sa résidence locative, auprès de la société Les Demeures D’Encore en sa qualité de vendeur.

Par l’intermédiaire de la Société Astoria Finance et afin de financer ce projet, Monsieur [N] (l’emprunteur) a sollicité un prêt auprès du Crédit Foncier.

Le 22 août 2007, il a reçu une offre de prêt qu’il a accepté le 3 septembre 2007.

Par acte notarié en date du 17 octobre 2007, la vente du bien immobilier sous forme de vente en l’état futur d’achèvement a été réalisée.

Par acte notarié en date du 17 octobre 2007, l’offre de prêt a été réitérée et la banque a consenti à l’emprunteur un prêt dénommé 'Foncier Transformable’ pour un montant de 162.655 euros remboursable sur une période de 336 mois.

Le prêt était décomposé en trois périodes de la manière suivante :

— la première période intitulée 'compte courant’ d’une durée de 24 mois pendant laquelle Monsieur [N] pouvait procéder à des versements libres;

— la deuxième période intitulée 'différé d’amortissement ou in fine’ de 18 ans au cours de laquelle il devait payer 593,80 euros par mois; à l’issue de cette période, le prêteur devait procéder au rachat des contrats d’assurance et, en cas d’insuffisance des fonds, le solde serait amorti sur une durée fixée à la troisième période ;

— une transformation du prêt in fine au terme de cette période de 18 ans ouvrant une nouvelle période : la troisième, intitulé amortissement de 12 ans, pendant laquelle Monsieur [N] devait régler 1.732,12 euros par mois.

Le remboursement du crédit était garanti par un privilège de prêteur de deniers, une hypothèque conventionnelle de premier rang sur le bien financé, ainsi que le nantissement d’un contrat d’assurance vie dénommé 'Arborescence II’ qui a été souscrit auprès de la Compagnie Uaf Vie Patrimoine, d’une valeur d’origine de 16.265 euros.

Monsieur [N] a adhéré au contrat Arborescence 2 n°43203109, en versant 15.000 euros.

Le 29 novembre 2016, le Crédit foncier de France a informé Monsieur [N] que son prêt in fine était arrivé au terme de 8 années, que le contrat d’assurance s’élevait à la somme de 14.153,31 euros au 25 mars 2016, que les mensualités hors assurances s’élèveraient à la somme de 18,28 euros pour la partie in fine du prêt à compter de l’échéance du 6 février 2017 et à celle de 1.466,97 euros pour la partie amortissable, sur une durée de 111 mois au taux révisable de 1,55%.

Le prêteur a proposé à Monsieur [N] de verser la somme de 89.000 euros sur le contrat d’assurance vie, ou de nantir un contrat du même montant, ou de mettre en place des versements mensuels de 1400 euros sur le contrat nanti.

Le 30 décembre 2016, le Crédit foncier de France a informé Monsieur [N] qu’un rendez-vous était fixé à l’occasion de la 8ème année du point de départ du prêt.

Cette rencontre devait permettre de déterminer une évaluation à la fin de la période in fine, en fonction des montants placés sur les contrats d’assurance.

Monsieur [N] était informé qu’il ne pourrait conserver in fine que la fraction dont le remboursement serait ainsi couvert par son contrat.

La fraction dont le remboursement n’était pas assuré ferait l’objet d’un amortissement sur la durée résiduelle de cette période d’origine.

Le Crédit foncier de France informait également Monsieur [N] que si les propositions ne lui convenaient pas, il avait la possibilité de racheter son contrat d’assurance vie afin de rembourser partiellement le prêt et de transformer le capital restant dû en amortissable, et/ou opter pour un rallongement de durée soit pour 10 ans supplémentaires.

Le 17 janvier 2017, par courrier adressé au prêteur, Monsieur [N] a contesté la possibilité conventionnelle de transformation du prêt à la 8ème année.

Le 10 mars 2017, le Crédit foncier de France a informé Monsieur [N] que le rendez-vous fixé avait pour objectif de déterminer le montant versé sur le contrat d’assurance pour permettre de calculer la fraction du remboursement non réglée avec ce contrat, pour faire l’objet d’un nouvel amortissement.

Le 7 avril 2017, le Crédit foncier de France a adressé à Monsieur [N] un nouveau tableau d’amortissement, mentionnant une mensualité réduite à 294,11 euros et 200,29 euros à compter du 6 mai 2017 jusqu’au 6 décembre 2025 puis 1.729,03 euros à compter de cette date, jusqu’au 6 décembre 2036.

Par courrier en date du 24 avril 2017, la banque a indiqué à l’emprunteur qu’à compter du 6 juin 2014, la mensualité serait fixée à la somme de 17,10 € pour la partie in fine et 1511,32 € pour la parla partie amortissable, sur une durée de 107 mois.

Le 24 avril 2017, le Crédit foncier a adressé à Monsieur [N] un avis d’échéance conforme au tableau d’amortissement présenté par courrier du 7 avril 2017, puis a prélevé une mensualité de 1.528,82 euros sur le compte de Monsieur [N] le 6 juin 2017.

Par courrier du 19 juillet 2017, le Crédit Foncier de France a précisé également qu’à la suite de la transformation partielle du prêt, dans le cadre du rendez-vous contractuel, les mensualités avaient évolué à 1.528,82 euros.

Le 24 août 2017, le Crédit foncier de France portait à la connaissance de Monsieur [N] le nouveau tableau d’amortissement, fixant les mensualités à 1.511,32 euros hors assurance, à compter du 6 juin 2017 et jusqu’au 6 avril 2026.

Compte tenu des mensualités selon lui impayées, le Crédit Foncier de France a procédé à l’inscription de Monsieur [N] au fichier des incidents de paiement.

Le 27 mars 2020, le Crédit Foncier a adressé une mise en demeure à Monsieur [N], et a prononcé par la suite la déchéance du terme du prêt.

Le 14 mai 2020, un commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré à l’emprunteur et le Crédit Foncier a initié une saisie immobilière portant sur un montant de 175.683,57 euros.

Le juge de l’exécution de [Localité 8] a fixé la créance du Crédit Foncier à 175.683,57 euros.

Par décision du 26 novembre 2021, le juge de l’exécution a accordé des délais de paiement à l’emprunteur.

Suivant acte du 27 octobre 2020, Monsieur [N] a assigné le Crédit Foncier en responsabilité pour violation du devoir de conseil et de mise en garde.

La banque a saisi le juge de la mise en état d’un incident, aux fins de voir déclarer irrecevable comme prescription l’action de Monsieur [N].

Par ordonnance du 9 septembre 2021, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Monsieur [N].

En dernier lieu, l’emprunteur a demandé de :

— juger ses demandes recevables ;

— condamner la banque au paiement de la somme de 176'000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à son devoir d’information et de mise en garde ;

— ordonner la compensation de la somme de 176'000 euros avec la créance invoquée par la banque ;

à titre subsidiaire,

— l’autoriser à payer pendant 23 mois 300 € par mois et le solde de la 24e mensualité à la banque, les mensualités commençant à courir à compter de la décision à intervenir devenue définitive ;

— juger que les échéances reportées porteraient intérêts au taux légal et qu’elles s’imputeraient sur le capital ;

— réduire à un euro symbolique l’indemnité forfaitaire sollicitée par la banque;

— ordonner la déchéance des intérêts contractuels ou subsidiairement la substitution du taux d’intérêt légal au taux de l’intérêt conventionnel du prêt du 17 octobre 2007 ;

— débouter la banque de toutes ses demandes y comprises en irrecevabilité;

— condamner la banque à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, la banque a demandé de :

à titre principal,

— dire et juger que l’action de l’emprunteur était prescrite ;

à titre subsidiaire,

— dire et juger qu’aucun manquement au devoir de mise en garde au devoir d’information ne pouvait lui être reproché ;

— débouter l’emprunteur de sa demande de dommages-intérêts et de compensation ;

en tout état de cause,

— débouter l’emprunteur de sa demande de suppression d’indemnité forfaitaire;

— débouter l’emprunteur de sa demande de déchéance des intérêts contractuels comme étant prescrite et mal fondée ;

— débouter l’emprunteur de sa demande de délais de grâce ;

— condamner l’emprunteur lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 21 juin 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a :

— dit que le Crédit foncier de France avait manqué à son devoir de conseil ;

— condamné en conséquence le Crédit Foncier à verser à Monsieur [D] [N] la somme de 150 000 euros en réparation de la perte de chance et du préjudice ;

— ordonné la compensation des sommes dues par Monsieur [D] [N] avec celles dues par le Crédit Foncier de France ;

— débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

— condamné la banque à verser à l’emprunteur la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 20 juillet 2022, la banque a relevé appel de ce jugement, en intimant l’emprunteur.

Le 12 avril 2023, la banque a demandé :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— avait dit qu’elle avait manqué à son devoir de conseil et sur ce fondement, l’avait condamnée à verser à l’emprunteur la somme de 150.000 euros en réparation d’une perte de chance et ordonné la compensation des sommes dues par l’emprunteur avec celles dues par elle-même ;

— l’avait condamnée à verser à l’emprunteur la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— débouter l’emprunteur de son appel incident visant à obtenir des dommages intérêts à hauteur de 176.000 € et à voir ordonner une compensation entre ce montant et sa propre créance ;

— dire prescrite l’action portant sur la déchéance du droit aux intérêts contractuels du prêt ;

— débouté l’emprunteur de ses demandes subsidiaires visant à obtenir :

— la réduction de l’indemnité forfaitaire de 7% ;

— la déchéance des intérêts contractuels du prêt ;

— l’octroi de délais de grâce ;

— condamner l’emprunteur aux entiers dépens des deux instances avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Le 4 août 2023, l’emprunteur a demandé de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il avait :

— rejeté la demande de prescription de la banque de l’action principale de celle-ci formée à son encontre ;

— jugé que la banque avait manqué à son obligation de conseil ;

— juger la banque responsable de son préjudice, du fait de ses manquements ;

— condamné la banque au paiement des frais irrépétibles de première instance ;

— infirmer pour le surplus le jugement déféré ;

— condamner la banque à lui payer la somme de 176'000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à son obligation d’information et de mise en garde ;

— ordonner la compensation de la somme de 176'000 euros avec la créance invoquée par la banque ;

à titre subsidiaire, dans l’éventualité d’une réformation ;

— l’autoriser à payer pendant 23 mois 300 euros par mois et le solde de la 24e mensualité à la banque, les mensualités commençant à courir à compter de la décision à intervenir devenue définitive ;

— juger que les échéances reportées porteraient intérêts au taux légal et qu’elles s’imputeraient sur le capital ;

— réduire à un euro symbolique l’indemnité forfaitaire sollicitée par la banque;

— ordonner la déchéance des intérêts contractuels ou subsidiairement la substitution du taux d’intérêt légal au taux de l’intérêt conventionnel du prêt du 17 octobre 2007 ;

en tout état de cause,

— débouter la banque ;

— condamner la banque à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Le 28 août 2023, a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION :

Sur les demandes de la banque tendant à voir déclarer irrecevables comme prescrites certaines demandes de l’emprunteur :

Selon l’article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Une demande reconventionnelle est soumise à la prescription.

Selon l’article 71 du même code, constitue une défense au fond le moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de son adversaire.

Une défense au fond échappe à la prescription.

Le moyen tiré de la déchéance du droit aux intérêts, opposé par le souscripteur d’un crédit à la consommation, constitue une défense au fond. L’invocation d’une telle déchéance s’analyse toutefois en une demande reconventionnelle si elle tend à la restitution d’intérêts trop perçus (Cass., avis, 18 septembre 2019, n°19-70.013, publié).

Il résulte des écritures de l’emprunteur que celui-ci s’est borné à invoquer la déchéance de la banque de son droit aux intérêts conventionnels, sans réclamer la restitution des intérêts qu’il avait déjà versés.

L’emprunteur a ainsi opposé à la banque un moyen de défense, mais n’a pas formulé de demande à son encontre.

Or, dans le cadre de la présente instance, la banque n’a présenté aucune demande à l’encontre de l’emprunteur.

Et bien plus, ainsi qu’il le sera précisé plus bas, la créance de la banque avait déjà été fixée par le juge de l’exécution, et la décision de ce dernier est revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Ainsi, l’invocation de la déchéance du droit aux intérêts soulevée par l’emprunteur se trouve-t-elle sans objet, et il en ira de même de la demande de la banque tendant à voir dire prescrite la déchéance de son droit aux intérêts conventionnels.

Il y aura donc lieu de déclarer sans objet la demande de la banque tendant à voir dire prescrite la déchéance de son droit aux intérêts conventionnels invoquée par l’emprunteur.

Sur le manquement de la banque à son devoir de mise en garde:

Le banquier dispensateur de crédit est tenu, à l’égard de l’emprunteur non averti, à une obligation de mise en garde à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement nés de l’octroi du prêt.

C’est à l’emprunteur qu’il appartient de démontrer l’inadaptation du prêt consenti par l’établissement de crédit à ses propres facultés.

Mais le prêteur n’est tenu à aucun devoir de mise en garde si le remboursement du prêt n’excède pas les facultés contributives de l’emprunteur (Cass. 1ère civ., 19 novembre 2009, n°08-13.601, Bull., I, n°232), qui doivent être appréciées au jour de la conclusion du contrat de prêt.

Il résulte de l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que, pour apprécier les capacités financières et les risques d’endettement de l’emprunteur non averti, doivent être pris en considération ses biens et revenus, incluant la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt, sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat (Cass. 1ère civ., 9 novembre 2022, n°21-16.846, publié).

Un prêt n’est pas excessif si son montant est quasi-équivalent au patrimoine de l’emprunteur, alors même qu’il s’agit de sa résidence, et que celui-ci doit être en mesure de rembourser, même en réalisant les biens de son patrimoine.

Enfin, le caractère adapté d’un crédit s’entend au regard des revenus escomptés de l’opération financée (Cass. com., 12 mars 2013, n°10-30.335, diffusé).

L’établissement de crédit peut, sauf anomalies apparentes, se fier aux informations recueillies auprès de l’emprunteur sur ses capacités financières sans devoir vérifier leur exactitude (Cass. 1ère civ., 1er juin 2016, n°15-15.051, publié).

La banque, à laquelle il appartient de démontrer qu’elle a rempli son obligation de mise en garde, est dispensée de cette obligation si elle établit que son client à la qualité d’emprunteur averti.

Quelle que soit la qualité de l’emprunteur, la banque n’est pas tenue à un devoir de mise en garde en l’absence de risque, et celui s’apprécie au moment de l’engagement litigieux.

A hauteur d’appel, la banque ne vient pas critiquer l’appréciation du premier juge, qui a retenu que l’emprunteur devait être considéré comme non averti.

Monsieur [N] fait valoir n’avoir jamais pensé et réalisé que la transformation du prêt pouvait intervenir au bout de 8 ans, et que le montant à cette date de l’échéance qui lui serait imposée dépendrait du montant versé au contrat d’assurance nanti, et ce contrairement aux mentions du tableau des conditions figurant dans l’offre de crédit.

Il fait ainsi valoir que pour disposer au terme des 8 ans du premier palier d’une épargne de 90 000 euros, comme sollicité par la banque dans son courrier du 29 novembre 2016, il aurait dû épargner 700 euros par mois (sur la base d’un taux d’intérêts de 2 %) ou 592 euros par mois (sur la base d’un taux d’intérêts de 5 %).

Il avance qu’un tel effort d’épargne lui était impossible en raison de ses revenus et des charges familiales et d’emprunt.

Mais il ressort de sa demande de prêt, par lui signée en certifiant sincères et véritables les renseignements qui y étaient donnés, que l’intéressé y a déclaré:

— être célibataire, avec deux enfants à charge ;

— être propriétaire de son logement ;

— rembourser pour ce faire les échéances d’un crédit immobilier, à raison de 1178,75 euros par mois, d’un capital initial de 150 677,78 euros, la date de fin de prêt étant fixé au 10 juin 2022 ;

— disposer d’un patrimoine net de 50 000 euros ;

— toucher annuellement 73 208 euros de salaires nets, soit 6100,50 euros nets mensuels ;

— toucher 6636 euros de loyers annuels, soit 553 euros mensuels ;

Et l’intéressé a présenté un bulletin de paye du 30 juin 2007, faisant état, à cette date, d’un revenu pour le semestre en cours de 36 604 euros, permettant d’escompter un revenu annuel de 73 208 euros, comme il l’a déclaré.

En cet état, il n’y aura pas lieu de tenir compte des revenus figurant dans l’avis d’imposition 2007 pour les revenus 2006 faisant ressortir qu’il percevait une rémunération mensuelle de 5553 euros, quant bien même la banque ne vient pas dénier que le conseil en gestion de patrimoine ayant proposé l’investissement immobilier le lui avait communiqué.

Il y aura donc lieu de retenir des revenus de 6100,50 euros (salaires) et de 553 euros (loyers), de sorte que son revenu mensuel doit être apprécié à la somme de 6653,10 euros.

Dès lors, à supposer même que ses charges justifiées s’élèvent à 2157,16 euros, comme il l’avance, il disposait d’un reliquat mensuel de 4495,94 euros.

Même en considération de ses charges familiales, un tel reliquat lui permettait d’abonder le contrat d’assurance nantissant le prêt à hauteur au moins de 700 euros par mois.

Et encore, ces considérations doivent intégrer le revenu tiré de l’opération financée, ayant trait à l’acquisition d’un logement T3 devant être loué.

Or, l’emprunteur se trouve taisant sur le revenu devant être tiré de l’opération financée, tandis que la banque elle-même, sans contradiction, évalue le loyer issu de ce bien à 5640 euros annuels, soit 470 euros par mois.

Au surplus, il y aura lieu de tenir compte du montant du patrimoine net déclaré par l’intéressé, soit 50 000 euros, mais encore de l’évaluation du bien acquis objet du crédit, sur lequel il se trouve taisant, mais qui est évalué à 162 155 euros selon la demande de financement produite par la banque.

Ainsi, au regard de ses biens et revenus, l’emprunteur défaille à démontrer le caractère inadapté du prêt à sa situation financière, ou le risque d’endettement en résultant.

Sa demande indemnitaire ne pourra donc pas prospérer sur ce fondement.

Sur le manquement de la banque à son devoir de conseil :

Sauf disposition légale ou stipulation contractuelle contraire, le banquier n’est pas tenu à un devoir de conseil à l’égard de son client, et n’est susceptible d’engager sa responsabilité que dans le cas où il lui a fourni un conseil inadapté à sa situation dont elle avait connaissance (Cass. 1ère civ., 13 janvier 2015, n°13-25.856, diffusé).

Mais le banquier, dispensateur d’un crédit personnalisant un investissement relevant de législations complexes, est tenu à un devoir de conseil (Cass. com., 8 janvier 2013, n°11-19.387, diffusé).

Monsieur [N] fait grief à la banque d’avoir manqué à son devoir de conseil.

Plus spécialement, il lui fait grief d’une absence d’explication sur le fonctionnement du prêt, dont l’évolution et le fonctionnement dépendaient du montant de l’épargne sur le compte nanti, et ce au contraire des tableaux d’amortissement établis par la banque dès la conclusion du prêt.

Mais la banque fait valoir le caractère classique d’un tel montage, consistant à adosser un prêt in fine à un contrat d’assurance vie, impliquant certes une prise de risque, dont l’emprunteur a été averti, mais destinée à couvrir tout ou partie de l’amortissement du capital grâce au rendement procuré par le placement.

Et eu égard au caractère classique de ce montage, elle soutient n’être tenue à aucun devoir de conseil, au nom du principe de non-ingérence dans les affaires de son client.

Enfin, elle avance avoir parfaitement informé l’emprunteur des caractéristiques de ce prêt.

Selon les termes de l’offre de prêt, le prêt comporte un taux révisable, en envisageant deux périodes :

— période in fine (ou différé d’amortissement);

— période amortissable (amortissement du capital).

S’agissant de la fin de la période in fine, l’offre de prêt précise que:

A l’issue de la période in fine (en différé d’amortissement) et sauf demande par l’emprunteur d’un passage en amortissement du prêt, les parties conviennent expressément que le prêteur procédera au rachat des contrats d’assurance et à la réalisation des instruments financiers apportés en garantie pour rembourser le crédit. En cas d’insuffisance des fonds ainsi perçus, le solde de prêt restant dû sera amorti sur la durée mentionnée aux conditions particulières (ou sur toute durée inférieure à la demande de l’emprunteur).

Le tableau inclus dans l’offre de prêt, ainsi que le tableau d’amortissement qui est joint font état :

— d’une période de 24 mois (compte courant) pendant laquelle les versements sur le contrat d’assurance sont libres ;

— puis d’une seconde période de 216 mois (différé d’amortissement) pendant laquelle une mensualité de 593,20 € doit être réglée,

— et enfin d’une période d’amortissement de 111 mois avec des échéances de 1732,12 euros (hors assurance).

Selon les conditions particulières de l’offre (obligations en matière d’adossement et règle de passage en amortissement du transformable) :

Définition du prêt transformable :

— le prêt transformable est un prêt in fine (remboursement du capital en une seule fois au terme de la période de différé d’amortissement énoncé aux conditions particulières). C’est elle qui est appelée période in fine. Si le prêt n’est pas remboursé (ni en totalité, ni en partie) aux termes de celle-ci, le capital restant dû est alors amortissable pendant la période suivante appelée période amortissable.

Obligations de l’emprunteur relatives à l’adossement :

Le prêt est adossé un ou plusieurs contrats d’assurance de capitalisation, ci-après dénommé ' adossement', souscrit auprès d’une Compagnie d’assurances. Ils sont affectés en garantie du prêt ainsi que leurs revenus. L’adossement est destiné à assurer le remboursement au terme de tout ou partie du capital emprunté.

Une vérification de la valeur de rachat est effectuée à l’occasion d’un rendez-vous fixé au huitième anniversaire du point de départ du prêt défini aux conditions générales. Cette valeur (et la répartition entre les supports financiers) doit être fournie au prêteur par la compagnie d’assurance selon les dispositions prévues dans l’acte de garantie ou à défaut par le souscripteur ou l’adhérent. À partir de cette valeur de rachat constatée (nette de l’ensemble des frais et brute de prélèvements sociaux et de fiscalité) le prêteur détermine une évaluation à la fin de la période in fine. Cette évaluation est fonction des montants placés sur les différents supports financiers choisis. L’emprunteur ne pourra conserver en in fine que la fraction dont le remboursement sera ainsi établi. La fraction dont le remboursement n’est pas assuré dans les conditions ci-dessus fera l’objet d’un amortissement sur la durée résiduelle de cette même période in fine d’origine, aux conditions contractuelles prévues au présent contrat.

Si à cette date l’adossement comporte des supports financiers autres que le fonds en euros, le prêteur demandera leur transfert sur des supports financiers agréés par lui permettant dans le cadre d’une gestion de bon père de famille le remboursement au terme de la période in fine. L’emprunteur (et le cas échéant le souscripteur ou l’adhérent) s’engage d’ores et déjà à effectuer ce transfert. Ce transfert sera définitif. À défaut, le prêteur pourra décider de transformer la totalité du prêt en amortissable.

Le prêteur ne saurait être tenu pour responsable d’une valorisation de l’adossement non conforme aux prévisions. Quelle que soit cette valorisation, l’emprunteur est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour rembourser le crédit en prenant l’une des dispositions énoncées ci-après.

Règles de transformation :

On appelle transformation, la possibilité :

— d’amortir le capital restant dû à cette date, sur la durée résiduelle de la période in fine,

— de conserver une partie du prêt en in fine (sous réserve de pouvoir justifier d’un adossement suffisant conformément aux stipulations ci-dessus) et d’amortir le solde sur la durée résiduelle de la période in fine.

……

Transformation à la date de rendez-vous :

à la date de rendez-vous et comme précisé dans le paragraphe ci-dessus (obligations de l’emprunteur relatives à l’adossement ), le prêteur est habilité à :

— amortir la totalité du capital restant dû à cette date, sur la durée résiduelle de la période in fine du prêt,

— maintenir le prêt en in fine,

— maintenir une fraction de son prêt en in fine et amortir l’autre fraction de prêt sur la durée résiduelle de la période in fine.

De même, le prêteur pourra transformer un prêt in fine en prêt amortissable à tout moment, et indépendamment des règles ci-dessus énoncées en cas de manquement à l’une quelconque des obligations contractuelles énoncées ci-après.

L’analyse de ces clauses fait apparaître que l’opération financée se rapporte à une législation complexe, puisque faisant dépendre la structure du contrat, la transformation ou le changement de période, et le montant des échéances pendant les différentes périodes, du montant de l’épargne constituée ou non sur le contrat d’assurance vie adossé au crédit.

Avec la banque, il y a lieu de retenir que ces clauses contractuelles ont informé parfaitement son souscripteur qu’à l’issue de la période susdite de 8 ans, le prêt in fine était arrivé à son terme et qu’il était loisible à la banque, après information de l’emprunteur et proposition à ce dernier de diverses options, de transformer partiellement ce prêt en prêt amortissable.

Mais un examen des pièces contractuelles ne fait à aucune moment apparaître que l’emprunteur ait été avisé que pour maintenir le prêt dans les conditions initiales du tableau d’amortissement prévisionnel, et pour éviter sa transformation dans les conditions effectivement réalisées par la banque, il était nécessaire d’abonder le contrat d’assurance vie donné en nantissement pendant cette période de rendez-vous contractuel de 8 ans.

Alors que ce tableau d’amortissement revêt un caractère prévisionnel, il est ainsi topique que les conditions tant générales que particulières du contrat ne comportent aucune simulation à l’issue du délai de 8 ans susdit, sur l’impact exercé par l’abondement du contrat d’assurance vie, quant au principe et aux modalités de transformation du contrat de prêt.

Et cette absence prend d’autant plus de relief que les stipulations contractuelles ont expressément énoncé que :

Le prêteur ne saurait être tenu pour responsable d’une valorisation de l’adossement non conforme aux prévisions. Quelle que soit cette valorisation, l’emprunteur est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour rembourser le crédit en prenant l’une des dispositions énoncées ci-après.

Car il sera relevé qu’aucune prévision de l’adossement n’a été présentée dans les pièces contractuelles.

En l’état de ces éléments, il y aura lieu de dire que la banque a manqué à son devoir de conseil : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la réparation du dommage :

Le préjudice né du manquement d’un établissement de crédit à son obligation d’information ou à son devoir de conseil s’analyse en une perte de chance de ne pas souscrire l’engagement litigieux, ou de le souscrire à de meilleures conditions, laquelle doit être mesurée à l’aune de la chance perdue, qui ne peut pas être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Pour donner lieu à réparation, la perte de chance doit être raisonnable, ou encore réelle et sérieuse.

Eu égard à la position exprimée par la banque, ainsi qu’à l’objet du crédit, lié à un investissement immobilier locatif en défiscalisation et à la nature de la situation financière du candidat à l’emprunt, il est absolument certain que l’emprunteur n’aurait pas pu souscrire le contrat de crédit à de meilleures conditions, tant auprès du Crédit Foncier que de tout autre établissement.

Mais en rappelant, au regard des mentions sur sa situation personnelle figurant dans la demande de crédit, que l’emprunteur supportait des charges d’emprunt afférentes à l’achat de sa résidence principale d’un montant de 1178,75 euros par mois, la date de fin de prêt étant fixée au 10 juin 2022, et que le tableau prévisionnel du prêt litigieux susdit disposait que l’amortissement du capital n’interviendrait qu’une fois échu le crédit immobilier personnel de l’emprunteur, si Monsieur [N] avait été conseillé d’abonder le contrat d’assurance vie nantissant le prêt litigieux pour éviter son entrée en amortissement à l’issue de la période de 8 ans, il aurait renoncé à souscrire cet engagement selon une probabilité que la cour estime à 85,38 %.

* * * * *

Le jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, en ce qu’il fixe notamment la créance du poursuivant, a autorité de la chose jugée au principal, qu’une contestation ait été élevée sur ce montant ou non.

Le jugement contradictoire du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens en date du 26 novembre 2021, rendu sur saisie immobilière à la requête de la banque, a fixé le montant de la créance de cette dernière à la somme de 175 683,57 euros, à la date du commandement de payer valant saisie immobilière délivrée à l’emprunteur le 14 mai 2020.

Et la banque elle-même ne vient présenter aucune contestation quant au montant de sa créance, telle que fixée par le juge de l’exécution.

Le préjudice de Monsieur [N], résultant du manquement de la banque, est donc équivalent au montant de la créance de celle-ci fixée par le juge de l’exécution.

Au regard de ces éléments, le préjudice de Monsieur [N], né de la perte de chance ne pas souscrire le contrat litigieux, sera entièrement réparé par une indemnité de 150 000 euros (175 683,57 euros x 85,38 %), et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la compensation des créances respectives des parties:

Au regard des observations qui précèdent sur la somme due à la banque au jour du commandement de payer valant saisie immobilière, il y aura lieu d’ordonner la compensation des sommes dues par l’emprunteur avec celles dues par la banque, et le jugement sera confirmé de ce chef.

* * * * *

Il ressort des écritures de Monsieur [N] que ses demandes de délais de paiement, réduction de l’indemnité forfaitaire, et déchéance des intérêts contractuels ou substitution du taux d’intérêt légal au taux d’intérêt conventionnel ont été formulées à titre subsidiaire dans l’éventualité d’une réformation.

La cour confirmant le jugement sur le principal, n’a donc pas à statuer sur les demandes subsidiaires de l’intimé.

Le jugement sera confirmé pour avoir débouté la banque de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance, et pour l’avoir condamnée au même titre à payer à l’emprunteur la somme de 3000 euros, ainsi qu’aux dépens de première instance.

La banque sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

La banque sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à Monsieur [N] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare sans objet la demande de la société anonyme Le Crédit Foncier de France tendant à voir dire prescrite la déchéance de son droit aux intérêts conventionnels invoquée par Monsieur [D] [N] ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;

Y ajoutant:

Déboute la société anonyme Le Crédit Foncier de France de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la société anonyme Le Crédit Foncier de France aux dépens d’appel et à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,