GB/PR

ARRET N° 565

N° RG 22/02048

N° Portalis DBV5-V-B7G-GTPT

Consorts [B]

C/

[L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre Sociale

ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 juillet 2022 rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de BRESSUIRE

APPELANTS :

Monsieur [U] [B]

né le 19 avril 1960 à [Localité 19] (79)

[Adresse 18]

[Localité 15]

Comparant,

Assisté de M^e Marie SOYER de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Madame [F] [G] épouse [B]

née le 1er novembre 1964 à [Localité 14] (49)

Lieudit [Adresse 18]

[Localité 15]

Monsieur [P] [B]

né le 25 février 1993 à [Localité 19] (79)

[Adresse 17]

[Localité 15]

Représentés par M^e Marie SOYER de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ :

Monsieur [O] [L]

né le 20 août 1962 à [Localité 13] (92)

[Adresse 16]

[Localité 15]

Représenté par M^e Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Hélène DIXIMIER, Présidente

Madame Ghislaine BALZANO, Conseillère

Monsieur Nicolas DUCHATEL, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Patricia RIVIERE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Marie-Hélène DIXIMIER, Présidente, et par Madame Patricia RIVIERE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé d’une durée de 9 ans en date du 1er décembre 1980, M. [V] [L] a consenti à M. [U] [B] un bail à ferme portant sur un lot de terres sises commune de [Localité 15] (79) cadastrées section C n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] d’une superficie de 16 ha 54 a et 50 ca.

Ce bail a été renouvelé par tacite reconduction.

Le 21 avril 1997, M. [U] [B] a indiqué à M. [V] [L] que les terres louées seraient désormais mises à la disposition de l’EARL [Adresse 18], dont il était l’associé avec son épouse, Mme [F] [G].

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2007, à effet à cette même date, M. [O] [L], ci-après désigné M. [L], a consenti à M. [U] [B] un bail à ferme d’une durée de 9 ans portant sur les mêmes parcelles moyennant un fermage annuel de 1.598 € payable en une fois le 29 septembre de chaque année.

Le 13 février 2008, M. [U] [B] a indiqué à M. [L] qu’il continuait à mettre les terres louées à la disposition de l’EARL [Adresse 18].

Par exploit en date du 25 mars 2015, M. [L] a donné congé à M. [U] [B] pour la totalité des parcelles louées mais, par jugement en date du 4 juillet 2016, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bressuire a, entre autres dispositions, annulé ce congé.

Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 19 mars 2018, M. [U] [B] a fait part à M. [L] d’une modification de 'la société’ bénéficiant de la mise à disposition des terres louées, cette société ayant pour associés lui-même, son épouse et M. [P] [B].

Par exploit en date du 1er février 2021, M. [L] a fait délivrer à M. [U] [B] un congé sur les parcelles louées avec prise d’effet au 29 septembre 2022, ce congé étant motivé par le fait que le preneur atteindrait alors l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles.

Par requête reçue au greffe le 26 mai 2021, M. [U] [B] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bressuire pour contester ce congé et être autorisé à céder le bail conclu le 29 septembre 2007 à son fils, M. [P] [B].

Par jugement en date du 11 juillet 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bressuire a notamment :

— déclaré recevable l’intervention volontaire accessoire de Mme [F] [G] épouse [B] et de M. [P] [B] ;

— rejeté la demande de M. [U] [B] de cession du bail rural conclu le 29 septembre 2007 à son fils, M. [P] [B] ;

— validé le congé délivré par M. [O] [L] à M. [U] [B] le 1er février 2021 avec prise d’effet au 29 septembre 2022 ;

— ordonné l’expulsion de M. [U] [B] et de tout occupant de son chef des parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] à [Cadastre 11] à compter du 29 septembre 2022 et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 29 septembre 2022 et pendant six mois ;

— condamné M. [U] [B] à payer à M. [O] [L] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [U] [B] aux entiers dépens.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er août 2022, M. [U] [B], M. [P] [B] et Mme [F] [G] épouse [B], ci-après désignés les consorts [B], ont interjeté appel de cette décision.

Les parties ont été convoquées à l’audience de la chambre sociale de la cour d’appel de Poitiers du 8 mars 2023 à laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 septembre 2023.

* * *

A cette audience, M. [U] [B], assisté par son conseil, Mme [F] [B] et M. [P] [B], représentés par leur conseil, ont repris oralement les conclusions récapitulatives d’appel n° 2 qu’ils ont déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent à la Cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande de M. [U] [B] de cession du bail conclu le 29 septembre 2007 à son fils, M. [P] [B] ;

— validé le congé délivré par M. [O] [L] à M. [U] [B] le 1er février « 2022 » avec prise d’effet au 29 septembre 2022 ;

— ordonné l’expulsion de M. [U] [B] et de tout occupant de son chef des parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et [Cadastre 11] à compter du 29 septembre 2022 et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 29 septembre 2022 et pendant six mois ;

— condamné M. [U] [B] à payer à M. [O] [L] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [U] [B] aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau :

— d’autoriser la cession du bail consenti par M. [L] à M. [U] [B] le 29 septembre 2007 au profit de M. [P] [B] ;

— de débouter M. [L] de l’intégralité de ses demandes ;

— de condamner M. [L] à payer à M. [U] [B] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [L] au paiement des entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [B] arguent, d’une part, que M. [U] [B] est un preneur de bonne foi en ce qu’il n’a pas gravement manqué à l’exécution de ses obligations contractuelles et, d’autre part, que son fils remplit les conditions requises pour garantir au bailleur une bonne exploitation du fond (capacité agricole, habitation à proximité des parcelles, disposition du matériel nécessaire à la bonne exploitation du fond et qualité de membre du GAEC [Adresse 18] qui exploite déjà les parcelles litigieuses et qui est en conformité avec le contrôle des structures).

S’agissant de la bonne foi du preneur, ils font valoir :

1° – que si M. [U] [B] a pu avoir des retards dans le paiement des fermages, ces retards ne présentent pas une gravité suffisante pour porter atteinte aux intérêts du bailleur et justifier son opposition à la cession du bail aux motifs :

¿ qu’aucun fermage n’est resté impayé mais qu’il y a eu de simples retards de paiement compris entre 15 jours et 3 mois, ce qui ne constitue qu’un léger décalage et ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi du preneur ;

¿ que le caractère réitéré de ces retards de paiement ne suffit pas à justifier un refus de cession du bail dès lors que, d’une part, ces retards ont toujours été tolérés par le bailleur pour permettre au preneur de percevoir les aides PAC (qui sont versées courant octobre ou novembre) avant de payer les fermages et que, d’autre part, ils n’ont pas fait l’objet de rappels ni de mises en demeure systématiques adressés au preneur ;

¿ que le bail renouvelé en 2016 constituant un nouveau contrat, les éventuels manquements antérieurs du preneur sont purgés par le renouvellement de sorte que seuls les retards de paiement postérieurs à l’année 2017 peuvent être invoqués par le bailleur pour justifier son opposition à la cession du bail ;

¿ que le bailleur doit lui-même être de bonne foi dans l’exécution du contrat et qu’un changement soudain de son comportement dans le simple but de s’opposer à une cession ultérieure du bail constitue une attitude déloyale qui ne peut justifier le bien-fondé du refus de cession ;

¿ que les effets du refus de cession opposé au preneur doivent être proportionnés à la gravité de ses manquements à ses obligations contractuelles, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les parcelles louées sont irriguées et produisent une part conséquente du fourrage nécessaire au cheptel laitier du GAEC [Adresse 18] (anciennement EARL [Adresse 18]), de sorte qu’elles sont indispensables à la poursuite de l’exploitation agricole, alors que les intérêts de M. [L] seront préservés si M. [U] [B] est autorisé à céder le bail rural à son fils ;

2° – que M. [L] ne rapporte pas la preuve du défaut d’entretien des parcelles qu’il reproche à M. [U] [B] en ce que :

¿ il a entretenu le muret situé sur la parcelle cadastrée D [Cadastre 12] et que l’état de ce bien est dû à son ancienneté, s’agissant d’un ouvrage non jointoyé qui doit remonter au 14ème ou au 15ème siècle, et non pas à la présence d’un silo de maïs installé sur cette parcelle par le preneur ;

¿ – que M. [U] [B] n’a pas volontairement broyé les haies situées en bordure des parcelles C n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 3] mais qu’il a seulement rempli son obligation contractuelle de les élaguer, cet élagage étant de surcroit nécessaire en raison de la présence d’une ligne électrique et d’une ligne téléphonique.

* * *

M. [L], assisté par son conseil, a repris oralement les conclusions d’intimé n° 3 qu’il a déposées à l’audience aux termes desquelles il demande à la Cour :

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause : de débouter M. [U] [B] de ses entières demandes  ;

Y ajoutant :

— de condamner M. [B] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [B] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [L] fait valoir :

— que la cession du bail rural ne s’apprécie qu’au regard des intérêts légitimes du bailleur, qui reposent sur la bonne foi du cédant et sur la capacité du cessionnaire projeté d’assurer la bonne exploitation du fonds, et non pas au regard des difficultés que pourraient rencontrer l’exploitation en cas de refus de cession ;

— que M. [U] [B] n’est pas un cédant de bonne foi puisqu’il a manqué à ses obligations contractuelles s’agissant tant du paiement des fermages que de l’entretien des parcelles.

S’agissant du paiement des fermages, il expose :

— qu’ils étaient tous payables à la date d’échéance prévue par le bail, et non pas après réception d’un décompte du bailleur, mais qu’ils ont systématiquement été payés avec plusieurs mois de retard ;

— qu’il n’y a jamais eu d’accord entre les parties pour autoriser le preneur à payer les fermages en retard ;

— que les retards réitérés dans le paiement des fermages ne peuvent pas s’expliquer par des soucis de trésorerie compte tenu de leur montant qui n’est que de 2.000 € par an ;

— que si des retards de paiements ne suffisent pas à justifier la résiliation ou le non renouvellement d’un bail, des retards de paiement réitérés suffisent en revanche à justifier le refus de cession et ce, même si les fermages ne sont pas restés impayés.

S’agissant de l’entretien des biens loués, il soutient, d’une part, que M. [U] [B] n’a pas respecté son obligation d’entretenir un muret situé sur la parcelle cadastrée D n° [Cadastre 12] et, d’autre part, qu’il a détruit des haies situées en bordure des parcelles cadastrées C n° [Cadastre 1] et C n° [Cadastre 3] en procédant à une taille excessive.

SUR QUOI

Il résulte des dispositions de l’article L.411-35 du code rural :

— que toute cession de bail est interdite sauf si elle est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit notamment du conjoint du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ;

— qu’à défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

Dans ce cas, le tribunal paritaire des baux ruraux doit s’attacher à apprécier l’éventuel préjudice aux intérêts légitimes du bailleur, lesquels doivent être appréciés au regard, d’une part, de la bonne foi du cédant et, d’autre part, de la capacité du cessionnaire à respecter les obligations nées du contrat.

Le preneur de bonne foi est celui qui s’est constamment acquitté de ses obligations et, en cas de retards réitérés dans le paiement des fermages, le bailleur est fondé à refuser la cession du bail par le preneur.

La bonne ou la mauvaise foi s’apprécient au jour de la demande en justice.

En l’espèce, il ressort du tableau développé dans les conclusions des appelants eux-mêmes :

— que depuis le bail conclu avec M. [O] [L], soit depuis le 29 septembre 2007, aucun fermage n’a été payé à son échéance ;

— que sur la seule période postérieure au dernier renouvellement du bail, soit postérieure au 29 septembre 2016, et jusqu’à la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux le 26 mai 2021, les fermages ont été systémiquement payés avec des retards allant de 1 mois et demi à 2 mois et demi.

Or, et dans la mesure où le paiement des fermages constitue une des obligations essentielles du preneur, M. [U] [B] avait l’obligation de payer spontanément les fermages à leur échéance, et non pas après cette échéance ni après un rappel ou une mise en demeure du bailleur.

La Cour observe à cet égard que l’article 10 du bail conclu le 29 septembre 2007 prévoit :

— que les fermages seront actualisés chaque année « compte tenu de la variation de l’indice des fermages défini à l’échelon du département ou de la région naturelle par le préfet, après avis de la commission consultative des baux ruraux », l’indice de base de révision étant de 116.20 ;

— que le preneur s’oblige à les payer au bailleur en une fois le 29 septembre de chaque année ;

— que le paiement s’effectuera au domicile du preneur.

En revanche, cet article ne prévoit pas que le preneur ne sera tenu de payer les fermages qu’après avoir été mis en demeure par le bailleur de respecter son obligation de paiement.

En outre, et contrairement à ce que soutiennent les consorts [B], les motifs susceptibles de caractériser la mauvaise foi du preneur dans l’exécution de ses obligations dans le cadre d’une demande de cession de bail rural ne sont pas de même nature que ceux susceptibles d’être invoqués par le bailleur pour justifier la résiliation du bail.

Dès lors, l’argumentation selon laquelle M. [U] [B] ne pourrait pas être déclaré comme étant de mauvaise foi dans l’exécution de son obligation de payer les fermages à défaut d’avoir été préalablement mis en demeure de les payer ou en raison de la régularisation des fermages impayés dans les semaines ou les mois postérieurs à leur échéance est inopérante en l’espèce.

S’agissant des quittances de fermage, il ressort des pièces versées aux débats que M. [L] les a adressées à M. [U] [B] le 21 septembre 2017 (soit 8 jours avant le terme convenu), le 20 septembre 2018 (9 jours avant le terme convenu), le 2 octobre 2019 (3 jours après le terme convenu) et le 21 septembre 2020 (8 jours avant le terme convenu) mais qu’aucun de ces fermages n’a pour autant été payé à son terme de sorte que l’argumentation selon laquelle les retards de paiements seraient imputables au bailleur, qui aurait transmis les quittances de fermage trop tard au preneur, ne peut pas valablement prospérer.

De même, les appelants ne peuvent pas valablement reprocher à M. [L] d’avoir refusé de remettre au preneur des quittances au nom du GAEC [Adresse 18] puisque, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les pièces produites ne permettent pas de démontrer que M. [U] [B] a avisé le bailleur que les terres louées étaient mises à la disposition du GAEC [Adresse 18], étant à cet égard précisé que le courrier qu’il a adressé à M. [L] le 13 mars 2018 ne mentionne à aucun moment la création ou l’existence de ce GAEC mais qu’il fait seulement état, après avoir évoqué l’EARL [Adresse 18], d’une décision de modifier « la société ».

Par ailleurs, ce simple fait ne justifie pas, en tout état de cause, le retard de paiement du fermage 2017 et n’a pas empêché M. [U] [B], qui n’a pas obtenu de quittances de fermages au nom du GAEC, de payer les fermages 2018 à 2020.

S’agissant du mode de paiement des fermages, il ressort des pièces versées aux débats :

— que M. [L] a adressé à M. [U] [B] la quittance de fermage 2018 par courrier électronique en date du 20 septembre 2018 ;

— que le preneur a attendu le 24 octobre 2018, soit plus d’un mois, pour demander au bailleur un RIB pour payer par virement ;

— qu’il a reçu le RIB demandé par courrier électronique le jour même ;

— qu’il a néanmoins attendu le 8 novembre 2018 pour effectuer le virement.

L’argumentation selon laquelle les retards dans le paiement des fermages seraient imputables au bailleur qui aurait tardé à remettre son RIB au preneur ne peut donc pas valablement prospérer puisqu’elle n’est pas de nature à expliquer les retards dans le paiement des fermages des années 2016, 2017, 2019 et 2020 ni le temps que M. [U] [B] a attendu en 2018, soit plus d’un mois, pour réclamer un RIB puis procéder au paiement des fermages environ 15 jours après réception de ce document.

Par ailleurs, les consorts [B] ne versent aux débats aucune pièce au soutien de leur allégation selon laquelle M. [L] aurait accordé au preneur la faculté de contrevenir à ses obligations contractuelles de payer les fermages à leur échéance, alors que cette preuve leur incombe et qu’elle ne peut résulter de la simple absence de délivrance d’une mise en demeure de payer les fermages à leur échéance. Il convient à cet égard d’observer que la renonciation du bailleur à se prévaloir des manquements du preneur à ses obligations doit être non équivoque, et non pas implicite.

En outre, si des difficultés de trésorerie, à les supposer établies, peuvent expliquer un retard ponctuel dans le paiement des fermages, elles ne peuvent justifier des retards systématiques de paiement. La cour observe à cet égard qu’il appartenait à M. [U] [B], qui soutient que la survie du GAEC [Adresse 18] est étroitement liée à la cession à son fils du bail rural conclu le 29 septembre 2007, soit d’être particulièrement vigilant sur la bonne exécution de son obligation de payer les fermages à leur échéance, soit de veiller à ce que la date de paiement fixée par le contrat soit compatible avec le versement des aides PAC, soit de faire modifier cette date par avenant soit de thésauriser les sommes lui permettant de payer les fermages à leur échéance pour ne pas compromettre le bon fonctionnement de l’exploitation et ce d’autant que les fermages ne sont que d’un montant de 2.000 € par an.

Par ailleurs, l’argumentation des consorts [B] selon laquelle le refus d’autoriser M. [U] [B] à céder le bail rural à son fils aurait des conséquences financières désastreuses pour le GAEC est inopérante en l’espèce puisque, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la cession du bail rural s’apprécie en fonction des intérêts légitimes du bailleur et non pas selon les conséquences qu’un refus de cession aurait pour le cédant ou le cessionnaire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’en payant ses fermages avec retard de manière systématique à partir au moins du renouvellement du bail jusqu’à la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, et en l’absence d’une renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles par le preneur, M. [U] [B] a manqué de manière réitérée à ses obligations contractuelles essentielles et que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier le rejet de sa demande d’autorisation de cession du bail rural.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soumis à la cour s’agissant tant du défaut d’entretien des parcelles louées que de la capacité du cessionnaire à reprendre l’exploitation dans de bonnes conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [B] de leur demande d’autorisation de cession du bail et en ses dispositions subséquentes relatives à la validité du congé délivré au preneur et à l’expulsion du preneur, étant sur ce dernier point observé que l’astreinte prononcée est adaptée à l’ancienneté du litige et à la nécessité de faire exécuter le jugement déféré dans les meilleurs délais.

Par ailleurs, les consorts [B], qui succombent, seront, d’une part, déboutés de leurs demandes fondées sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile et, d’autre part, condamnés in solidum aux dépens d’appel, les dépens de première instance restant répartis conformément à la décision déférée.

M. [U] [B] sera en outre condamné à payer à M. [L] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que cette demande n’a été formée qu’à l’encontre de M. [U] [B].

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute M. [U] [B], M. [P] [B] et Mme [F] [G] épouse [B] de leurs demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [U] [B], M. [P] [B] et Mme [F] [G] épouse [B] aux dépens d’appel, les dépens de première instance restant répartis conformément à la décision déférée ;

Condamne M. [U] [B] à payer à M. [O] [L] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,