ARRET N°345

N° RG 23/00535 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GX54

C.L / V.D

[Localité 5]

C/

Commune [Localité 6]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00535 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GX54

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 décembre 2022 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de POITIERS.

APPELANT :

Monsieur [J] [G] [E] [B]

né le 19 Mars 1955 à [Localité 4] (13)

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/499 du 13/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMEE :

Commune [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

ayant pour avocat plaidant M^e Carl GENDREAU, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***************

Le 9 mai 2015, la commune de [Localité 6] (la commune ou la bailleresse) a consenti à l’association Equipage des Cimes un bail à effet du même jour et portant sur des locaux sis au poney-club de la commune moyennant paiement d’un dépôt de garantie de 310,83 euros puis d’un loyer mensuel à terme échu de 310,83 euros.

Le 31 octobre 2016, la commune a consenti à Monsieur [J] [B] (le preneur ou le locataire) un bail d’habitation portant sur des locaux sis à la même adresse, ce à effet du 1er novembre 2016 moyennant paiement d’un dépôt de garantie de 311,08 euros puis d’un loyer mensuel à terme échu de 311,08 euros.

Le 10 mai 2021, la commune a délivré au preneur un commandement de payer de 3.369,62 euros en principal au titre des loyers et charges ainsi que de justifier d’une assurance, ce en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le 11 mai 2021, la commune a dénoncé ce commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (Ccapex).

Le 9 juillet 2021, Monsieur [B] a assigné la commune à l’audience de fond du 14 janvier 2022 du juge des contentieux de la protection pour demander notamment de suspendre la clause résolutoire et lui octroyer un délai de paiement de 24 mois.

Sur la demande des parties, l’examen de l’affaire a été reporté aux 10 juin 2022 puis 7 octobre 2022, en dernier lieu avec un calendrier de procédure.

Le 13 septembre 2021 la commune a assigné Monsieur [B] à l’audience de référé du 10 décembre 2021 du juge des contentieux de la protection de Poitiers aux fins de constater la résolution du bail, d’ordonner l’expulsion du défendeur et de le condamner à paiement par provision.

Le 11 mars 2022, ce juge a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Le 23 mars 2022, la commune a assigné aux même fins Monsieur [B] à l’audience de référé du 1er juillet 2022 du juge des contentieux de la protection de Poitiers.

Sur les demandes des parties, l’examen de cette affaire a été reportée au 7 octobre 2022.

À l’issue de l’audience, les deux affaires ont été mises en délibéré au 9 décembre 2022.

Le 14 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a demandé aux avocats de la cause s’ils entendaient solliciter la mise en oeuvre de la passerelle prévue à l’article 837 du code de procédure civile en vue d’une jonction des deux dossiers et, dans l’affirmative, s’ils acceptaient qu’il y fût procédé en cours de délibéré.

Le 14 novembre 2022, la commune a demandé la mise en oeuvre de cette passerelle.

Dans le dernier état de ses demandes au fond, Monsieur [B] a demandé de :

— prononcer la suspension de la clause résolutoire pendant 24 mois ;

— réduire le montant des loyers à 200 euros par mois du fait de l’insalubrité des lieux ;

— lui octroyer un délai de grâce de 24 mois ;

— débouter la défenderesse de toutes demandes.

Dans le dernier état de ses demandes au fond, la commune a demandé :

— de prononcer la résiliation de l’acte du 31 octobre 2016 ;

— d’ordonner l’expulsion de corps et de biens du demandeur et de toute personne de son chef objet de l’acte du 31 octobre 2016 ;

— de condamner le preneur à lui verser 4.109,15 euros au titre du loyer prévu à l’acte du 31 octobre 2016 ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au loyer prévu à cet acte, de la date du jugement à celle de la libération des lieux ;

— de condamner au paiement de 960 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans le dernier état de ses demandes en référé, la commune a demandé :

— de constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation de plein droit du contrat de location au 31 octobre 2016 ;

— d’ordonner l’expulsion des lieux du défendeur et de toute personne de son chef ;

— de condamner le défendeur à lui verser une provision de 3580,76 euros et une indemnité d’occupation égale au loyer de la date de l’ordonnance à celle de la libération des lieux ;

— de le débouter et le condamner au paiement de 960 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans le dernier état de ses demandes en référé, Monsieur [B] a demandé de:

— prononcer la suspension de la clause résolutoire ;

— juger que la demanderesse ne satisfaisait pas de manière non sérieusement contestable à ses obligations de bailleur ;

— lui octroyer un délai de grâce de 24 mois ;

— débouter la demanderesse de toutes ses demandes.

Par jugement contradictoire en date du 9 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers a :

— renvoyé au fond l’affaire enrôlée en référé sous le numéro 22/183 et l’a joint à l’instance enrôlée au fond sous le numéro 21/334 ;

— constaté que le bail conclu le 31 octobre 2016 entre la commune et Monsieur [B] portant sur le logement sis au poney-club de cette commune était résilié depuis le 16 juin 2021 ;

— ordonné à Monsieur [B] et tous occupants de son chef de quitter ce logement en le laissant libre de toute personnes et tous biens, étant rappelé qu’il ne serait considéré comme libéré que si toutes les clefs eussent été restituées;

— à défaut de libération volontaire des occupants, ordonné leur expulsion dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux avec, si besoin, le concours de la force publique ;

— rappelé qu’en ce cas, les meubles suivraient le sort prévu aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Monsieur [B] à payer à la commune :

—  4.109,15 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 juin 2022, échéance du mois de juin 2022 incluse ;

— une indemnité d’occupation de même montant que les loyers et charges fixés au contrat de bail, ce à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rappelé qu’il incombait aux parties de parfaire leurs comptes, notamment avec restitution du dépôt de garantie sous déduction des réparations locatives dues par le locataire ;

— condamné Monsieur [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la notification à la Ccapex et à servir à la commune une indemnité de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dit qu’à la diligence du greffier, la présente décision serait notifiée au préfet de la Vienne en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le 2 mars 2023, Monsieur [B] a relevé appel de ce jugement en intimant la commune.

Le 2 juin 2023, la commune a saisi le conseiller de la mise en état d’un incident aux fins de radiation.

Par ordonnance en date du 13 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation.

Le 28 août 2024, Monsieur [B] a sollicité l’infirmation intégrale du jugement déféré et, statuant à nouveau, de :

— prononcer la suspension de la clause résolutoire pendant 24 mois ;

— réduire le montant des loyers à 200 euros par mois du fait de l’insalubrité des lieux;

— lui octroyer un délai de grâce de 24 mois ;

— débouter la défenderesse de toutes demandes.

Le 22 janvier 2024, la commune a sollicité la confirmation intégrale du jugement déféré et, y ajoutant, de :

— constater que la somme de '4.109,15 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 juin 2022, échéance du mois de juin 2022 incluse', et de l’ 'indemnité d’occupation de même montant que les loyers et charges fixés au contrat de bail, ce à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux’ le 13 octobre 2023, était d’un montant de 5.870,79 euros ;

— en conséquence, condamner Monsieur [B] à lui verser la somme de 5.870,79 euros au titre de son arriéré locatif à sa sortie des lieux ;

— condamner Monsieur [B] aux dépens d’appel avec distraction au profit de son conseil et à lui verser la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 3 septembre 2024 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Sur l’exception d’inexécution

Un manquement suffisamment grave d’une partie à ses obligations peut justifier que l’autre partie soit dispensée de l’exécution ses propres obligations.

C’est au demandeur à l’exception d’inexécution qu’il appartient d’en rapporter la preuve.

Il appartient au bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible des lieux donnés à bail.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteint à la sécurité physique ou la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Cet article renvoie à un décret en Conseil d’Etat pour la définition de ces caractéristiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant les infiltrations d’air parasites, en présentant des réseaux et branchements d’électricité, et des équipements de chauffage conforme aux normes de sécurité en vigueur.

Il sera rappelé que la commune a souscrit deux baux de natures différentes :

— le 9 mai 2015, un bail portant sur des locaux affecté au poney-club, consenti à l’association Equipage des Cimes représentée par son président Monsieur [B] ;

— le 31 octobre 2016, un bail portant sur des locaux d’habitation sis à la même adresse, consenti à Monsieur [B] en son nom personnel.

Et le présent litige porte exclusivement sur le second de ces baux.

Monsieur [B] demande la réduction à 200 euros par mois du loyer dû.

A cet égard, il allègue d’une exception d’inexécution de la bailleresse, résultant de fuites d’eau sur les lieux, qui auraient duré 17 mois, et auraient rendu le logement insalubre.

S’il concède que les constats afférents à ces fuites d’eau, réalisées par constat d’huissier du 29 janvier 2021, portent sur le centre équestre, il indique que le logement qui lui a été donné à bail fait partie intégrante du centre équestre donné à bail à l’association, qui portait notamment sur le logement communal sis au poney-club.

Il précise que l’entrée du logement se trouve juste à côté des fuites constatées par l’huissier, de sorte que depuis deux ans, son logement en subit directement l’impact, et essuie de graves dégâts.

Mais l’examen du constat d’huissier susdit ne permet pas de déterminer en quoi le logement donné à bail à Monsieur [B] aurait subi les fuites d’eau dénoncées par son locataire.

Et ce dernier ne produit aucun autre élément de nature à démontrer l’existence, l’ampleur, les conséquences, et la durée des désordres qu’il allègue de ce fait.

Il y aura donc lieu de rejeter l’exception d’inexécution présentée par Monsieur [B].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur les impayés de loyers et de charges

A hauteur d’appel, le preneur n’a pas critiqué les chefs du jugement, qui avait constaté qu’il ne s’était pas acquitté du montant des loyers et charges impayés dans les 2 mois du commandement de payer visant la clause résolutoire y afférente insérée au contrat de bail.

Hormis par voie de l’exception d’inexécution, il n’a pas non plus critiqué le montant des loyers et charges impayées qui lui étaient réclamées, et auxquels il a été condamné.

Il est constant entre parties que le locataire a libéré les lieux le 13 octobre 2013.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil,

Le juge peut, compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliments

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet l’octroi de délais de paiement, dans la limite de 3 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative, en suspendant les procédures d’exécution engagées par le bailleur, ainsi que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard pendant le délai ainsi octroyé.

Monsieur [B] sollicite des délais de paiement pendant 2 ans en application du premier des textes susdits.

Il fait valoir ne plus toucher d’allocations pour le logement (apl), et ne plus disposer comme revenus mensuels de pensions de retraites pour un total cumulé de 656,44 euros mensuels.

Il souligne que ses revenus actuels ne lui permettent pas de s’acquitter de sa dette, et évoque des démarches en cours afin de percevoir des revenus complémentaires, notamment auprès de la mutualité sociale agricole et d’une assistante sociale du département.

Il sera rappelé que nonobstant la perception des apl, en dernier lieu de 265 euros mensuel en août 2022, reversés au bailleur, Monsieur [B] n’est plus état de payer à bonne date l’intégralité du loyer dû d’un montant de 311,08 euros depuis le mois de décembre 2018, selon notamment le décompte figurant au commandement de payer.

S’il fait valoir avoir depuis retrouvé un logement à compter du 2 octobre 2023, sans s’expliquer sur montant du loyer restant effectivement à sa charge, il apparaît évident qu’au regard de ses revenus modiques, les charges de la vie courante ne laissent aucune marge de manoeuvre pour lui permettre de rembourser, fût-ce de manière symbolique, sa dette locative antérieure.

Et si l’intéressé met en exergue l’existence de démarches susceptibles de conduire à la perception de revenus complémentaires, il n’apporte aucun élément tangible à cet égard, étant de surcroît rappelé que son âge de 69 ans, pour être né 19 mars 1955, rend peu susceptible un éventuel retour effectif à un emploi.

En conclusion, la situation de l’intéressé ne présente aucune probabilité non négligeable d’un retour à meilleure fortune dans le délai qu’il sollicite.

Sa situation semble plutôt relever d’une demande de surendettement.

Il y aura donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement pendant 2 ans présentée par le locataire, et le jugement sera complété de ce chef.

Par suite, la demande du preneur, tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, sera rejetée.

Sur la confirmation du surplus par voie de conséquence

Pour le surplus, il y aura lieu :

— de constater que le bail conclu le 31 octobre 2016 entre la commune et Monsieur [B] portant sur le logement sis au poney-club de cette commune était résilié depuis le 16 juin 2021 ;

— d’ordonner à Monsieur [B] et tous occupants de son chef de quitter ce logement en le laissant libre de toutes personnes et tous biens, étant rappelé qu’il ne serait considéré comme libéré que si toutes les clefs ont été restituées;

— à défaut de libération volontaire des occupants, d’ordonner leur expulsion dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux avec, si besoin, le concours de la force publique ;

— rappelé qu’en ce cas, les meubles suivraient le sort prévu aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Monsieur [B] à payer à la commune :

—  4.109,15 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 juin 2022, échéance du mois de juin 2022 incluse ;

— une indemnité d’occupation de même montant que les loyers et charges fixés au contrat de bail, ce à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rappelé qu’il incombait aux parties de parfaire leurs comptes, notamment avec restitution du dépôt de garantie sous déduction des réparations locatives dues par le locataire ;

et le jugement sera confirmé de ces chefs.

En outre, la commune demande à voir fixer à la somme définitive de 5870,79 euros les sommes dues à titre d’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation) par Monsieur [B] arrétée au 13 octobre 2023, jour de libération des lieux par le preneur.

Mais alors que la cour vient de retenir que la dette locative était de 4109,15 euros arrêtée au 30 juin 2022, échéance de juin 2022 incluse, le décompte en date du 22 janvier 2024, produit par la commune, et sans preuve contraire de paiement par le locataire, met en évidence que du 1er juillet 2022 au 13 octobre 2023, la dette du susnommé s’élève à :

—  1700, 96 au titre du e creusement de la dette afférent au loyer seul ;

—  201,12 euros au titre de la refacturation des ordures ménagères ;

— déduction faite de 206,21 euros au titre des recouvrements ;

soit un impayé de 1706,05 euros.

Il s’en déduira qu’au 13 octobre 2023, la dette locative définitive du preneur s’élève à 5812,20 euros, somme qu’il sera condamné à payer à la commune, et le jugement sera complété de ce chef.

* * * * *

Le jugement sera confirmé pour avoir condamné Monsieur [B] aux dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer et de la notification à la Ccapex et à servir à la commune une indemnité de 300 euros au titre des frais irrépétibles, en le déboutant de sa demande au même titre.

Monsieur [B] sera condamné aux dépens d’appel avec distraction au profit du conseil de la commune, et à payer à celle-ci la somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [J] [B] à payer à la commune de [Localité 6] la somme de

5 812,20 euros au titre de son arriéré locatif comprenant loyers, indemnités d’occupations et charges y afférentes, arrêtée au 13 octobre 2013, date de libération des lieux donnés à bail ;

Condamne Monsieur [J] [B] à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Monsieur [J] [B] aux entiers dépens d’appel et ce, avec distraction au profit de Maître Carl Gendreau, conseil de la commune de [Localité 6], de ceux des dépens d’appel dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,