ARRÊT N° 112

N° RG 24/02183

N° Portalis DBV5-V-B7I-HD6K

[E]

[Z]

C/

[I]

[W]

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 25 mars 2025 aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le 25 mars 2025 aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 25 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 16 juillet 2024 rendue par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE-SUR-YON

APPELANTS :

Monsieur [T] [E]

né le 24 Novembre 1981 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

ayant pour avocat postulant M^e Isabelle BLANCHARD de la SELARL ADLIB, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Madame [X] [Z]

née le 04 Juin 1983 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

ayant pour avocat postulant M^e Isabelle BLANCHARD de la SELARL ADLIB, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMÉS :

Madame [N] [I]

née le 10 Janvier 1986 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

ayant tous deuxpour avocat postulant M^e Ludovic PAIRAUD de la SELARL PAIRAUD AVOCAT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

Monsieur [U] [W]

né le 26 Juin 1982 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

ayant tous deuxpour avocat postulant M^e Ludovic PAIRAUD de la SELARL PAIRAUD AVOCAT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Soutenant que la maison individuelle acquise auprès de M. [U] [W] et de Mme [N] [I] épouse [W] par acte notarié du 14 janvier 2022 présenterait de nombreux désordres, M. [T] [E] et Mme [X] [Z] épouse [E] ont fait assigner M. [U] [W] et de Mme [N] [I] épouse [W] devant la présidente du tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON saisie en référé, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et ce par exploit délivré le 7 mars 2024.

A l’audience, M. [T] [E] et Mme [X] [Z] ont maintenu leurs prétentions en expliquant que très rapidement après l’occupation des lieux en avril-mai 2022, ils ont constaté une dégradation avancée de la toiture nécessitant son remplacement, avec un coût de travaux de reprise pour 20.199,78 euros.

Ils ajoutaient avoir subi de multiples pannes d’électricité résultant d’une infiltration par la toiture ardoise dans les cloisons, l’eau ruisselant le long des canalisations et se logeant dans les prises électriques.

Ils faisaient valoir que la responsabilité des vendeurs pouvait être recherchée et sollicitaient une mesure d’expertise préalable pour constater et déterminer l’ampleur des désordres grevant l’immeuble et le rendant impropre à sa destination, soulignant que la garantie des vices cachés était susceptible d’être

engagée au regard d’une part de la qualité de professionnel de M. [W], gérant d"agence diagnostic immobilier et d’autre part à la lecture de l’attestation du couvreur intervenu depuis la vente et constatant l’application d’une peinture sur la couverture les empêchant de constater la forte dégradation de celle-ci.

Ils excipaient donc d’un motif légitime à la demande d’expertise judiciaire.

M. [U] [W] et de Mme [N] [I] concluaient en réponse au débouté des demandeurs et à leur condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils arguaient avoir toujours répondu à l’ensemble des sollicitations des acquéreurs, et avoir produit les factures au soutien des travaux d’entretien sur la maison. Ils faisaient valoir que l’ensemble des éléments ont été transmis aux acquéreurs et que ceux-ci ne faisaient état d’aucun dommage ou infiltration provenant de la toiture, ni avant, ni après la vente.

Concernant l’application d’une peinture sur la toiture, ils expliquaient qu’effectivement un hydrofuge coloré avait été appliqué en 2014 ce dont ils avaient justifié en produisant la facture lors de la vente, sans nouvelle intervention depuis.

Ils contestaient donc tout motif légitime au soutien de la demande d’expertise.

Par ordonnance contradictoire en date du 16 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON a statué comme suit :

'Disons n’y avoir lieu à référé,

Condamnons M. [E] [T] et Mme [Z] [X] à verser à Mme [I] [N] et M. [W] [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M. [E] [T] et Mme [Z] [X] aux entiers dépens de l’instance'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— l’acte notarié du 14 janvier 2022 mentionne que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

— s’agissant des vices cachés, il est mentionné que la garantie ne trouve pas à s’appliquer si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

— lors de la transaction immobilière, les acquéreurs ont pu visiter le bien immeuble et si les défauts de la couverture constituent effectivement des vices dont en leur qualité d’acquéreurs moyens non avertis, ils peuvent réclamer réparation, il convient toutefois de retenir que toute action à l’encontre des vendeurs est manifestement vouée à l’échec. Ceux-ci n’ont pas effectués les travaux eux-même, n’ont pas la qualité de professionnel de l’immobilier et produisent une facture acquittée de travaux d’entretien de 2014 de la dite couverture, en toute transparence.

— il convient dès lors de considérer que si une demande d’expertise judiciaire peut-être formée, sous la réserve de la démonstration d’un désordre ce qui par ailleurs fait défaut à la présente instance, elle ne peut être dirigée à l’encontre de Mme [I] [N] et M. [W] [U].

LA COUR

Vu l’appel en date du 13 septembre 2024 interjeté par M. [T] [E] et Mme [X] [Z] épouse [E]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 23/01/2025, M. [T] [E] et Mme [X] [Z] épouse [E] ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 145 du code de procédure civile, 1641 et suivants du code civil,

Vu les pièces produites aux débats,

Vu l’exposé du litige et l’existence d’un motif légitime,

INFIRMER l’ordonnance de référé rendue le 16 juillet 2024,

Statuant de nouveau :

ORDONNER une expertise judiciaire,

DESIGNER pour y procéder tel expert qui plaira à la cour, avec pour mission de :

— Se rendre au [Adresse 3], où est situé la maison de M. [E] et de Mme [Z] pour examiner sa couverture ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, et plus particulièrement les éléments permettant de retracer l’historique des interventions effectuées sur la couverture du bien et sur la canalisation installée derrière l’une des cloisons et réparées avec du scotch,

— Dire si les dysfonctionnements ou vices affectant le bien et allégués par M. [E] et de Mme [Z] existent, et dans l’affirmative en déterminer l’origine ;

— Dire si ces vices existaient ou étaient en germe avant la vente ;

— Dire que ces vices pouvaient être décelés par un professionnel de la couverture et de l’immobilier avant la vente au regard des opérations usuelles pratiquées lors de l’acquisition de d’une maison ou s’ils étaient connus par le vendeur,

— De façon générale, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, d’évaluer s’il y a lieu, tous les préjudices subis ;

— Dire que l’expert dressera un compte-rendu de ses constatations et devra transmettre aux parties un projet de rapport en les invitant à faire valoir leurs observations avant le dépôt du rapport définitif ;

— De ces opérations, dresser un rapport, qui devra être déposé au greffe du tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON dans un délai de trois mois.

CONDAMNER Mme [I] [N] et M. [W] [U] à verser à M. [E] et Mme [Z] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

RÉSERVER les dépens'.

A l’appui de leurs prétentions, M. [T] [E] et Mme [X] [Z] soutiennent notamment que :

— leur action en garantie des vices cachés n’est pas prescrite.

— ils ont intégré leur habitation entre la mi-avril et la mi-mai 2022 mais, au mois de décembre 2023, ils constataient de multiples pannes d’électricité.

Il s’est avéré que ces pannes provenaient de l’infiltration par la toiture ardoise dans les cloisons, l’eau ruisselant le long des canalisations, et se logeant dans les prises électriques.

— l’existence d’un litige potentiel et d’un intérêt probatoire à la mesure demandée en référé pour éclairer la partie sur l’éventuel litige au fond, caractérise le motif légitime requis par l’article 145 du code de procédure civile.

— dans l’hypothèse d’une expertise fondée sur un supposé vice caché, la garantie suppose la démonstration d’un vice inhérent à la chose, qui doit ne pas être apparent et également avoir été volontairement dissimulé ou non par le vendeur en fonction de sa qualité ou non de vendeur professionnel. En l’espèce, la plausibilité qu’un tel vice existe est rapportée.

— selon attestation de M. [A], démousseur, les pannes électriques provenaient de l’infiltration par la toiture ardoise dans les cloisons, l’eau ruisselant le long des canalisations.

L’entreprise [Y] [O] est intervenue en couverture et a trouvé des ardoises en mauvais état qui présentent une fuite d’étanchéité de la toiture.

Le couvreur a établi que ces infiltrations étaient liées à l’état de la toiture ardoise dégradée et que l’usure avancée de la toiture nécessitait un changement de l’ensemble de la couverture.

— à ce jour, suite à de nouvelles coupures électriques, une partie du tableau électrique est isolé et coupé par sécurité puisqu’il est possible que de l’eau soit encore dans les murs, l’isolation.

— en tant qu’ingénieur, M. [W] dispose d’une réelle compétence lui permettant de déceler les désordres pouvant affecter le bien.

Il était gérant d’une entreprise DUCA – CONCEVOIR ACCCESSIBLE, dont l’activité principale est : Études techniques, conseils et maîtrise d’oeuvres liés à l’accessibilité, radiée en juin 2021.

M. [W] qui est donc un professionnel de l’immobilier devra être considéré comme un vendeur professionnel de sorte qu’il est présumé connaître les désordres affectant la toiture litigieuse.

— il apparaît que M. [W] et Mme [I] ont sciemment dissimulé les désordres car une peinture a été appliquée sur la couverture, de couleur grise empêchant les acquéreurs de pouvoir constater la forte dégradation de la toiture.

— lors de l’intervention de l’entreprise Bregeon Maudet le 1er mars 2024, suite à la recherche de fuite et déclaration à l’assurance, il a été relaté que les tuyaux et nourrices étaient cachés derrière les cloisons.

L’entreprise indique qu’elle a dû créer une trappe pour y accéder et a alors découvert un tuyau d’égout réparé avec du scotch.

— l’état de la toiture a été sciemment maquillé mais encore des canalisations ont été sommairement réparées et rendent en conséquence l’immeuble impropre à sa destination.

— il apparaît nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire, la demande d’expertise étant fondée sur un motif légitime dans la mesure où les concluants démontrent l’existence d’un litige potentiel et justifient d’un intérêt probatoire à la mesure.

— les époux [E] – [Z] ont fait intervenir un commissaire de justice le 19 novembre 2024 afin de faire consigner par un tiers neutre les désordres affectant leur maison d’habitation.

— les désordres relatifs à l’installation électrique et à la plomberie étaient en lien direct avec le défaut d’étanchéité de la toiture et ils ne sont en aucun cas nouveau.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 06/12/2024, M. [U] [W] et de Mme [N] [I] ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 9 & 145 du code de procédure civile,

RECEVOIR les époux [W] en leurs écritures,

Y faisant droit,

DÉBOUTER les époux [E] de leurs demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON du 16 juillet 2024,

CONDAMNER les époux [E] à verser aux époux [W] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER les époux [E] aux entiers dépens,

A l’appui de leurs prétentions, M. [U] [W] et de Mme [N] [I] soutiennent notamment que :

— les époux [W] produisent des photos établissant l’état de la toiture en mars 2014 avant l’entretien puis en mai 2015 après le traitement hydrofuge.

— les demandeurs sont défaillants dans la démonstration de la réalité des vices affectant la toiture que les vendeurs leur auraient volontairement dissimulés.

— il n’y a aucun « motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande d’expertise judiciaire des époux [E].

— le juge des référés ne pourra que constater la défaillance des époux [E] dans l’administration de la preuve de leurs allégations ainsi que l’absence de motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits.

— le procès-verbal de constat d’huissier le 19 novembre 2024 portant sur de nouveaux désordres relatifs à l’installation électrique et la plomberie de la maison fait état de désordres dénoncés trois ans après l’achat de l’immeuble, sans rapport avec l’objet de la demande initiale portant sur l’expertise de la seule couverture.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 30/01/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

Il est rappelé que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile selon lesquelles 'une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve’ ne sont pas applicables lorsque le juge est saisi avant tout procès, sur le fondement de l’article 145, puisque ces dispositions ne sont relatives qu’aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès.

Alors qu’il est saisi en dehors de tout procès, d’une mesure in futurum, il n’appartient pas au juge des référés, dans le cadre d’une demande d’expertise, d’apprécier la recevabilité d’une action en justice qui n’est pas engagée, ni de statuer sur la nature des responsabilités en cause.

Il lui appartient par contre d’apprécier la légitimité de la demande au regard de la plausibilité d’un procès au fond et de l’utilité, voire la pertinence dans cette perspective, de la mesure d’instruction sollicitée.

Si l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas en elle même un obstacle à la saisine du juge des référés, le demandeur ne peut prétendre par contre à l’existence d’un motif légitime lorsque sa prétention est manifestement vouée à l’échec, comme irrecevable ou mal fondée.

En l’espèce, par acte notarié du 14 janvier 2022, M. [T] [E] et Mme [X] [Z] épouse [E] ont fait l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 3] pour le prix de 440 000 euros auprès de M. [U] [W] et de Mme [N] [I] épouse [W].

M. et Mme [E] soutiennent que cet immeuble comporterait différents vices cachés au moment de la vente, dont le vendeur M. [W] aurait eu connaissance, alors qu’il a qualité de professionnel de l’immobilier.

Ils versent aux débats le constat établi le 19 novembre 2024 par Maître [V], commissaire de justice ainsi que des attestations de M. [O], couvreur, et de M. [A], démousseur, qui accréditent la réalité de désordres et/ou l’existence de vices de l’immeubles relatifs à sa couverture, ainsi que de désordres électriques et de plomberie étant possiblement en lien avec le défaut d’étanchéité de la toiture.

Hors de toute appréciation de l’application des clauses contractuelles qui n’appartient qu’au juge du fond, la plausibilité d’un procès au fond est suffisamment démontrée et M. [T] [E] et Mme [X] [Z] épouse [E] justifient ainsi d’un intérêt légitime à faire établir avant tout procès la preuve des faits dont ils font état.

Une mesure d’expertise judiciaire sera en conséquence ordonnée telle que sollicitée, par infirmation de l’ordonnance entreprise.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile:

La partie qui sollicite une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile agit en dehors de tout litige, et l’autre partie ne succombe pas à cette instance.

M. [T] [E] et Mme [X] [Z] épouse [E] conserveront la charge provisoire des dépens de référé de première instance et d’appel, sans qu’il y ait lieu à indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance entreprise.

Statuant à nouveau,

ORDONNE une mesure d’expertise, et la confie à

Mme [H] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Port. : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 7]

avec pour mission de :

o Se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] ;

o Se faire communiquer les pièces utiles à la compréhension du litige,

o Décrire et caractériser les désordres allégués dans l’assignation et les pièces jointes et dans les conclusions d’appelants ;

o Dire si ceux-ci sont le résultat de manquements aux règles de l’art, aux DTU, aux normes de sécurité ou de salubrité,

o Dire si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à son usage;

o Décrire les éventuels défauts d’implantation, leurs conséquences et les moyens d’y remédier;

o Désigner les éléments d’équipement qui ne fonctionneraient pas correctement;

o Rechercher les causes techniques de ces désordres,

o Dire si ces désordres, s’ils existent, étaient apparents ou cachés au jour de la vente, et si des acquéreurs profanes étaient en capacité de s’en convaincre au jour de la vente.

o Fournir tous éléments permettant de préconiser les travaux de remise en état ou en conformité, de chiffrer leur coût et de préciser leur durée,

o Donner tous éléments permettant d’apprécier le préjudice de jouissance que pourrait subir les requérants compte tenu de la nature des travaux de réfection à réaliser, en indiquant le coût de la maîtrise d’oeuvre s’il convient d’y recourir,

o Fournir tous éléments de fait permettant d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

DIT que l’expert devra indiquer:

— la liste exhaustive des pièces par lui consultées,

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation,

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise,

— la date de chacune des réunions tenues,

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties,

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

DIT que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer la date limite de dépôt des observations qui pourront lui être adressées et rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en double exemplaire au greffe de la cour d’appel dans le délai de 4 mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande;

DIT que M. [T] [E] et Mme [X] [Z] épouse [E] feront l’avance des frais d’expertise qu’ils sollicitent et verseront au régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de POITIERS une provision de 3000 € à valoir sur la rémunération du technicien, et ce avant le 15/05/2025, terme de rigueur.

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque

DIT que la mesure d’expertise sera administrée par la cour d’appel de POITIERS et le magistrat de la première chambre civile chargé du contrôle des expertises.

DIT qu’en cas d’impossibilité de l’expert désigné, son remplacement interviendra par simple ordonnance du magistrat de la première chambre civile de la cour d’appel de POITIERS chargé du contrôle des expertises.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

LAISSE à M. [T] [E] et Mme [X] [Z] épouse [E] la charge provisoire des dépens de référé de première instance et d’appel .

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,