Cour d'appel de Poitiers, Expropriations, 27 mai 2025, n° 24/00007

TGI La Rochelle 24 mai 2024

CA Poitiers
Infirmation partielle 27 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Fixation de la date de référence
La cour a jugé que la date de référence retenue par le juge de première instance était conforme aux dispositions légales, car elle correspondait à la dernière modification du plan local d'urbanisme.
Accepté
Évaluation de la valeur du bien préempté
La cour a estimé que les éléments de comparaison fournis par l'appelant n'étaient pas probants et a confirmé la méthode d'évaluation par comparaison appliquée par le juge de première instance, mais a finalement fixé un prix supérieur à celui initialement retenu.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais de justice
La cour a jugé que l'Etablissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine devait verser une indemnité à l'appelant en raison de la décision favorable rendue en appel.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, expropriations, 27 mai 2025, n° 24/00007
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	24/00007
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de La Rochelle, EXPRO, 24 mai 2024, N° 24/00007
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie COLOMBEAUJérôme CLERC
Cabinet(s) :	LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS
Parties :	PUBLIC c/ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE, ETABLISSEMENT, Etablissement Public MADAME LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DDFIP SERV ICE DOMAINE ET POLITIQUE IMMOBILIERE DE L' ETAT

Texte intégral

ARRET N°199

N° RG 24/00007 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCJG

[D]

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE NE

Etablissement Public MADAME LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DDFIP SERV ICE DOMAINE ET POLITIQUE IMMOBILIERE DE L’ETAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre de l’expropriation

ARRÊT DU 27 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00007 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCJG

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 24 mai 2024 rendu par le Juge de l’expropriation de TJ LA ROCHELLE.

APPELANT :

Monsieur [U] [D] représenté par son tuteur Mr [R] [C],

né le 25 Mai 1955 à [Localité 18]

de nationalité Française

EHPAD Les jardins de Jovinius, [Adresse 12]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marie COLOMBEAU, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEES :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentant : M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DDFIP SERVICE DOMAINE ET POLITIQUE IMMOBILIERE DE L’ETAT

[Adresse 6]

[Localité 4]

présent en la personne de Mme [E] [H], inspectrice des finances publiques

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre, qui a fait le rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ :

La cour statue sur l’appel formé par [U] [D] représenté par son tuteur [R] [C] à l’encontre d’un jugement du juge de l’expropriation de la Charente-Maritime prononcé le 24 mai 2024 statuant sur la demande formée par l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine (EPNA) en fixation du prix de la parcelle cadastrée section BH n°[Cadastre 8] sise [Adresse 7] à [Localité 14], qu’il a décidé de préempter.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

* déposées par M. [D] le 10 septembre 2024, notifiées le jour-même à l’EPNA et au commissaire du gouvernement le 26 décembre (les AR du 12.09)

* adressées par le commissaire du gouvernement le 6 décembre 2024, reçues le 9 décembre et notifiées le jour-même à la commune de [Localité 14] et au commissaire du gouvernement (AR du 11.12)

* déposées par l’EPNA le 9 décembre 2024, notifiées le 10 décembre à M [D] et au commissaire du gouvernement (AR des 12 et 13.12)

Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé que suite à une déclaration d’intention d’aliéner pour un prix de 100.000 ' portant sur une parcelle d’une superficie totale de 1003 m² sise sur la commune de [Localité 14] supportant une maison d’habitation avec garage attenant et quatre garages séparés, l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine (EPNA) a résolu par décision du 12 octobre 2023 d’exercer par délégation le droit de préemption de la commune sur l’ensemble de ce bien en vue de constituer une réserve foncière dans la perspective du projet de rénovation de l'[Adresse 13] et a notifié sa décision au propriétaire en lui proposant de l’acheter au prix de 50.000 ' ; qu’en raison du refus d’accepter ce prix exprimé par le tuteur de M. [D], il a saisi le juge de l’expropriation du département de la Charente Maritime le 24 novembre 2023 aux fins de fixation du prix du bien préempté; que le juge de l’expropriation a procédé le 12 avril 2024 au transport sur les lieux puis a tenu l’audience le jour-même ; et que par le jugement entrepris :

— il s’est déclaré incompétent pour connaître de l’exception de nullité de la déclaration de préemption de l’EPNA

— il a rejeté la demande de M. [D] tendant à voir dire que, pour cause de nullité, aucun droit de préemption ne pouvait lui être opposé

— il a retenu comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 3 juillet 2019

— il a fixé le prix d’aliénation dû par l’EPNA à M. [D] du fait de l’exercice de son droit de préemption sur la parcelle BH n°[Cadastre 8] à la somme totale de 51.800 '

— il a débouté les parties de leurs autres demandes

— il a laissé les dépens à la charge de l’EPNA.

M. [D], représenté par son tuteur, a relevé appel le 27 juin 2024.

M. [D], représenté par son tuteur M. [C], demande à la cour :

— de le dire recevable et bien fondé en son appel

— de réformer le jugement entrepris

Et statuant à nouveau :

— de fixer au 28 juillet 2023 la date de référence

— de fixer à 100.000 ' la valeur du bien préempté

— condamner l’EPNA à lui verser 3.000' en application de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner l’EPNA aux entiers dépens.

Il soutient que la date de référence doit être fixée au jour de signature de la convention de veille pour la revitalisation du centre ville conclue entre la commune de [Localité 14], la communauté de communes de la Haute Saintonge et l’EPNA.

Il rappelle que la valeur de vente du bien préempté avait été fixée à 100.000 ' par le juge des tutelles.

Il déplore que le juge de l’expropriation ait complètement écarté le rapport établi par M. [L], expert de justice.

Il indique qu’il s’agit d’une vaste parcelle de 1.000 m² en plein centre ville, avec au surplus une sortie indépendante possible à l’arrière donnant directement sur le domaine public, ce qui permettra de nombreux aménagements et la valorise.

Il fait valoir que le bien est vendu pour financer son séjour en EHPAD.

Le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l’indemnité de dépossession à 51.500 '.

Il approuve la fixation de la date de référence à la date du 3 juillet 2019 qui est celle de la dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU).

Il rappelle que le bien est situé en zone Ubz, zone mixte moyennement dense au caractère urbain et rural à la fois, dans laquelle les constructions sont immédiatement admissibles.

Il tient pour non probant le rapport d’expertise produit par l’appelant en faisant valoir que son auteur n’a pas mesuré le bien et que les seuls éléments d’appréciation sont ceux déclarés par le propriétaire dans les bases fiscales sur lesquelles est assise la taxe foncière, soit 65 m² pour la maison, 15 m² pour le garage attenant et 60 m² pour les quatre garages séparés.

Il constate que l’appelant ne communique aucun terme de comparaison et invoque uniquement la déclaration d’intention d’aliéner, qui selon lui ne peut être à elle seule pertinente.

Il indique avoir recherché des termes de comparaison dans les mutations de biens en nature de maison d’habitation à rénover ou en mauvais état d’une superficie comprise entre 35 et 100 m² sur le secteur de [Localité 14], et en nature de garage.

Il considère qu’il s’en dégage pour la maison une valeur moyenne au m² de 280 ' et pour les garages de 555 ' du m².

Sur ces bases, il estime que la maison a une valeur de (280 x 65) = 18.200 ' et les garages (555 x (4 x 15 m²) ) = 33.300 ', soit au total une valeur du bien préempté de 51.500 '.

L’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine (EPNA) demande à la cour :

— de dire l’appel mal fondé

— de confirmer le jugement déféré

— de débouter M. [D] représenté par son tuteur M. [C] de toutes ses demandes

— de le condamner aux dépens et à 3.000 ' d’indemnité pour frais irrépétibles.

Il approuve la fixation de la date de référence conforme aux articles L.213-4 du code de l’urbanisme et L.322-2 du code de l’expropriation.

Il considère que le rapport amiable n’est pas utilisable, les surfaces citées n’y étant données qu’à titre indicatif et sans mesurage par un géomètre-expert, et intégrant sous-sol et garage.

Il constate que l’appelant ne cite aucun terme de comparaison et argue de considérations étrangères aux règles légales de détermination du prix d’un bien préempté.

Il cite comme termes de comparaison pour la maison deux mutations portant sur des biens similaires à [Localité 14] dégageant une moyenne de 285 ' du m², sur lequel il estime qu’il convient d’appliquer un abattement de 10% compte tenu de l’état excessivement dégradé du bien préempté.

Pour le garage, il cite deux termes de comparaison dégageant une valeur moyenne de 516'du m² proche de celle de 555' retenue par le premier juge, qu’il déclare accepter en estimant qu’elle est favorable à l’appelant compte-tenu de l’état dégradé des quatre garages préemptés.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’appel est recevable, et régulier.

La procédure devant la cour est régulière.

En cause d’appel, M. [D] représenté par son tuteur ne reprend pas ses prétentions, rejetées par le jugement déféré, tirées d’une nullité de la déclaration de préemption.

¿ S’agissant de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une parcelle située en centre bourg, de forme régulière, sur laquelle sont édifiés une maison d’habitation avec garage attenant et quatre garages séparés chacun fermé par un portail, en enfilade, sur un terrain clôturé.

¿ S’agissant de la date à laquelle le bien préempté doit être estimé, c’est celle de la décision de première instance, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte.

¿ S’agissant de la date de référence, en application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence visée à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L.213-4 a), à savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La parcelle préemptée est soumise au droit de préemption urbain.

La date du 3 juillet 2019 retenue par le jugement l’a été à bon droit : elle correspond, en effet, à celle à laquelle a été approuvée la dernière modification du plan local d’urbanisme dont la commune de [Localité 14] s’est dotée le 19 juillet 1979, et M. [D] n’est pas fondé à lui voir préférer celle d’approbation de la convention de veille n°17-23048 pour la revitalisation du centre-ville conclue entre la commune de [Localité 14], la communauté de communes de Haute Saintonge et l’Établissement public foncier de Nouvelle Aquitaine, laquelle n’a ni pour objet ni pour effet de modifier le PLU.

¿ S’agissant des données d’urbanisme, à la date de référence la parcelle BH n°[Cadastre 8] était située en zone Ubz, zone mixte moyennement dense au caractère à la fois urbain et rural, dans laquelle les constructions sont immédiatement admissibles.

¿ S’agissant de la superficie globale du bien préempté, elle est de 1.003 m².

¿ S’agissant de la surface à retenir, elle est discutée.

Le juge de l’expropriation a retenu 65 m² pour la maison, 15 m² pour son garage attenant et 15 m² pour chacun des quatre garages séparés.

M. [D] se fonde sur un rapport d’expert de justice pour soutenir qu’il faut retenir pour la maison une superficie habitable de 109 m² et pour les garages une surface de 72 m².

L’EPNA et le commissaire du gouvernement sollicitent la confirmation des superficies retenues par le jugement.

L’état des superficies n’a pas été déterminé par un géomètre.

L’expert de justice dont l’appelant invoque le rapport qualifie lui-même de 'succinct’ le mesurage qu’il en a fait. Il prend en compte dans la superficie des éléments dont il indique lui-même qu’ils ne doivent pas l’être tels cave, combles non aménagés, sous-sol et dépendances. Il qualifie de 'théorique’ la superficie habitable de 109 m² qu’il retient pour la maison, dont, en raison de la ruine de l’escalier intérieur, il n’a pas pu visiter ni a fortiori mesurer l’étage, ni donc la hauteur sous-plafond. Ce rapport n’est pas probant des surfaces.

L’unique élément d’appréciation de la surface est, comme l’a pertinemment retenu le juge de l’expropriation de la Charente-Maritime, celui déclaré par le propriétaire à l’administration fiscale, et sur lequel celle-ci a assis la taxe foncière, soit 65 m² pour la partie habitée, 15 m² pour le garage attenant et (15 x 4) = 60 m² pour les quatre garages attenants.

S’agissant de la méthode d’évaluation, elle est librement définie.

La méthode par comparaison, appliquée par la juridiction de l’expropriation, apparaît en effet la plus adaptée et pertinente en l’espèce, où il existe sur la commune des références récentes de mutations portant sur des biens similaires.

Les considérations dont fait état le tuteur de Monsieur [D], tirées de l’emploi qui sera fait du prix pour financer les frais de séjour en EHPAD de celui-ci, ne sont pas susceptibles d’affecter la fixation de la valeur du bien préempté.

L’évaluation doit se faire terrain intégré, en distinguant la valeur de la maison avec son jardin, de celle des garages.

M; [D], représenté par son tuteur, n’invoque ni ne produit aucun terme de comparaison.

Pour la maison, l’EPNA invoque en appel comme déjà en première instance deux termes de comparaison tirés :

— l’un de la vente intervenue le 10 juillet 2020 d’une maison d’habitation en état très dégradé avec garage attenant et jardin sise [Adresse 9] conclue au prix de 45.000' qui détermine une valeur de 316 ' au m²

— l’autre de la vente intervenue le 5 mai 2022 d’une maison avec terrain sise [Adresse 1] à [Localité 14] conclue au prix de 25.504 ' qui détermine une valeur de 255 ' du m².

Le commissaire du gouvernement cite -après en avoir écarté deux en effet non comparables, l’un faute de terrain et jardin, l’autre parce qu’il s’agissait d’une maison avec une pièce unique- trois termes de comparaison tirés :

— l’une de la vente intervenue le 26 mars 2021 d’une maison à étage à rénover entièrement avec terrain, sise [Adresse 2] à [Localité 14] conclue au prix de 13.000' qui détermine une valeur de 260 ' du m²

— l’autre de la vente intervenue 1er avril 2022 d’une maison à étage avec jardin nécessitant de gros travaux de gros oeuvre sise [Adresse 11] vendue au prix de 25.000 ' qui détermine une valeur au m² de 320 '

— la troisième de la vente, également citée par l’EPNA, intervenue le 5 mai 2022 d’une maison avec terrain sise [Adresse 1] à [Localité 14] conclue au prix de 25.504 ' qui détermine une valeur de 255 ' du m².

La moyenne de ces termes de comparaison, pertinents, s’établit entre 280 et 285 ' du m².

La valeur haute de 285 ' peut être retenue pour le bien préempté, qui est de meilleure qualité constructive et architecturale.

Il n’a pas lieu d’ y appliquer un abattement au vu de son état dégradé, dont rien n’établit qu’il soit d’un degré supérieur à celui des biens de comparaison.

Elle détermine une valeur pour la maison, de (285 x 65) = 18.525 '.

Pour les garages, l’EPNA invoque en appel comme déjà en première instance deux termes de comparaison tirés :

— l’un de la vente intervenue le 5 juillet 2020 d’un garage [Adresse 16] conclue au prix de 23.000 ' qui détermine une valeur de 500 ' au m²

— l’autre de la vente intervenue le 17 septembre 2020 d’un garage [Adresse 17] conclue au prix de 16.004 ' qui détermine une valeur de 533 ' du m².

Le commissaire du gouvernement cite -après en avoir écarté deux en effet non comparables car il ne s’agissait pas uniquement d’un garage- trois termes de comparaison, les deux cités par l’EPNA et la mutation d’un garage sis [Adresse 15] conclue le 12 octobre 2020 pour un prix de 9.500 ' qui détermine une valeur au m² de 633'.

Il ressort de ces termes, pertinents, une valeur moyenne de 555' du m².

La valeur des quatre -et non trois, puisqu’il n’a pas été tenu compte du garage attenant à la maison dans sa surface ni dans sa valeur- garages existants sur la parcelle préemptée s’établit donc, sur la base de 15 m² par garage, à 555 x (5 x15) = 41.625'

L’indemnité principale revenant à M. [D] s’établi ainsi à (18.525 + 41.625) = 60.150', par infirmation du jugement entrepris.

Le chef de décision du jugement afférent aux dépens est pertinent et sera confirmé.

Celui qui a rejeté la demande formulée par M. [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile n’est pas querellé.

M. [D] obtient devant la cour la fixation d’un prix supérieur à celui arrêté en première instance. L’EPNA supportera donc les dépens d’appel et lui versera une indemnité de procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

dans la limite des appels :

CONFIRME le jugement entrepris, rendu le 24 mai 2024 par la juridiction de l’expropriation de la Charente-Maritime sauf en ce qu’il fixe à 51.800' le prix de la parcelle préemptée

statuant à nouveau de ce chef :

FIXE le prix de vente de la parcelle cadastrée section BH n°[Cadastre 8] sise [Adresse 7] à [Localité 14] appartenant à M. [U] [D] à la somme de 60.150' euros prix net vendeur, augmenté des frais d’acte et de publicité qui incombent à l’établissement préempteur

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions autres ou contraires

CONDAMNE l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine (EPNA) aux dépens d’appel

CONDAMNE l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine (EPNA) à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile à M. [U] [D], représenté par son tuteur M. [R] [C], la somme de 3.000'.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,