ARRÊT N° 26/1

N° RG 25/00298 – N° Portalis DBWB-V-B7J-GI4X

Décision déférée :

Appel d’une décision rendue par le JUGE DE L’EXPROPRIATION DE, [Localité 1] DE, [Localité 2] en date du 10 FÉVRIER 2025 suivant déclaration d’appel en date du 26 FÉVRIER 2025

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 23 MARS 2026

APPELANTE :

S.A.R.L., [H], [K]

,

[Adresse 1], [Localité 3], [Adresse 2], [Localité 4]

représentée par M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

INTIMES :

COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU TERRITOIRE DE, [Localité 5] OUEST

Représentée par son président en exercice domicilié ès qualités audit siège

,

[Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas CHARREL de la SELAS CHARREL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

EN PRÉSENCE DE :

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DRFIP -, [Adresse 4]

représentée par Madame Françoise BAYLONGUE-HONDAA, en vertu d’un pouvoir général

Débats : L’affaire a été débattue le 23 février 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Agathe ALIAMUS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Magistrat honoraire

régulièrement désignés par ordonnance de Madame la première présidente de la cour d’appel de Saint-Denis n°2026-44 en date du 16 février 2026,

La cour a entendu Monsieur le magistrat honoraire en son rapport, Madame le commissaire du gouvernement en ses observations, les conseils en leurs plaidoiries,

la Cour a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026

Arrêt : Prononcé par mise à disposition des parties le 23 mars 2026

Greffier : Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er janvier 2003, Monsieur, [G], [H], [K], décédé le 27 juillet 2017, a conclu une convention d’occupation précaire à titre gratuit et à durée indéterminée au profit de sa société la S.A.R.L., [H], [K] sur l’ensemble de la parcelle cadastrée HN, [Cadastre 1] d’une superficie de 46 522m².

A la suite de la saisine par le département de la Réunion, monsieur le préfet de la Réunion a pris un arrêté de déclaration d’utilité publique en date du 13 mars 2014, portant sur la parcelle concernée HN, [Cadastre 1].

Par jugement en date du 9 novembre 2015, confirmé globalement par arrêt de la cour en date du 18 mai 2020, le tribunal a rejeté la demande de nullité de la procédure, écarté la pièce numéro 22 de Monsieur, [G], [H], [K], déclaré l’intervention volontaire de la S.A.R.L., [H], [K] irrecevable, rejeté la demande d’irrecevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement et la demande d’expertise judiciaire, évalué la parcelle HN, [Cadastre 1] comme terrain en situation privilégiée, fixé les indemnités d’expropriation revenant à Monsieur, [G], [H], [K] et rejeté la demande au titre de la perte de chance.

Par ordonnance en date du 7 mars 2019, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles HN, [Cadastre 1], AB, [Cadastre 2] et AB, [Cadastre 3] appartenant aux consorts, [H], [K] sises sur la commune de, [Localité 6] et envoyé en possession la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest (TCO).

Le 10 août 2020, le TCO a procédé à la consignation des sommes dues aux ayants droit de Monsieur, [H], [K] suite à son décès intervenu le 27 juillet 2017 et une attestation de paiement a été délivrée le 30 septembre 2020.

Les consorts, [H], [K] ont été avisés de la consignation par voie d’assignation le 18 janvier 2021.

Le TCO a pris possession de la parcelle le 18 février 2021 et constaté le maintien dans les lieux de plusieurs occupants, dont la S.A.R.L., [H], [K].

Par lettre recommandée en date du 17 juin 2021, le TCO a informé la S.A.R.L., [H], [K] que la parcelle HN, [Cadastre 1] a fait l’objet d’une expropriation à son profit et lui a demandé de lui communiquer un extrait K-BIS, une attestation d’assurance multirisques professionnels et la convention d’occupation ou le contrat de bail justifiant de son occupation de la parcelle expropriée, demeurée sans réponse.

Par lettre recommandée en date du 25 janvier 2024, le TCO a mis en demeure la S.A.R.L., [H], [K] d’avoir à quitter les lieux faute de justifier d’un titre d’occupation, demeurée sans effet.

Par assignation en date du 3 mars 2024, le TCO a fait citer la S.A.R.L., [H], [K] devant le juge de l’expropriation aux fins qu’il ordonne son expulsion sous astreinte.

Par voie de conclusions en réponse, la S.A.R.L., [H], [K] s’est opposée à l’ensemble des demandes.

Par jugement du 10 février 2025, le juge de l’expropriation du département de la Réunion a :

— Déclaré recevable la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest en ses demandes.

— Constaté que la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest est propriétaire de la parcelle HN, [Cadastre 1] sise, [Adresse 5] sur la commune de, [Localité 6] depuis son entrée en possession le 18 février 2021.

— Ordonné en conséquence à la S.A.R.L., [H], [K] de libérer la parcelle HN, [Cadastre 1] dans un délai maximum d’un mois à compter de la signification du jugement.

— Dit qu’à défaut pour la S.A.R.L., [H], [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai, la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique et sous une astreinte de 500 euros par jour de retard durant un délai de trois mois.

— Débouté la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest du surplus de ses demandes au titre de l’astreinte.

— Débouté la S.A.R.L., [H], [K] de ses demandes.

— Condamné la S.A.R.L., [H], [K] à payer à la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest à payer la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamné la S.A.R.L., [H], [K] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation (70,18€) et le cas échéant de l’expulsion,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire dans la présente espèce, en ce compris les frais et dépens.

La S.A.R.L., [H], [K] a formé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 21 février 2025 reçu au greffe de la cour le 27 février 2025.

Par mémoire d’appel reçu au greffe le 26 mai 2025 par dépôt au greffe, notifié aux parties par le greffe par lettres recommandées le 27 mai 2025, la S.A.R.L., [H], [K] demande à la cour d’infirmer le jugement en cause en ce qu’il a':

— Constaté que la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest est propriétaire de la parcelle HN, [Cadastre 1] sise, [Adresse 5] sur la commune de, [Localité 6] depuis son entrée en possession le 18 février 2021.

— Ordonné en conséquence à la S.A.R.L., [H], [K] de libérer la parcelle HN, [Cadastre 1] dans un délai maximum d’un mois à compter de la signification du jugement';

— Dit qu’à défaut pour la S.A.R.L., [H], [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard durant un délai de trois mois';

— Débouté la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest du surplus de sa demande au titre de l’astreinte';

— Débouté la S.A.R.L., [H], [K] de ses demandes';

— Condamné la S.A.R.L., [H], [K] à payer à la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamné la S.A.R.L., [H], [K] aux dépens en ceux compris le coût de l’assignation et le cas échéant de l’expulsion.

Et statuant à nouveau,

— Débouter la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest de l’ensemble des demandes, notamment d’expulsion à l’égard de la S.A.R.L., [H], [K]';

— Déclarer que la S.A.R.L., [H], [K] n’est pas un occupant sans droit ni titre et qu’elle doit être indemnisée pour son éviction par la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest';

— Rejeter au fond l’ensemble des demandes de la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest notamment la demande de fixation d’indemnités d’expropriation';

— Condamner la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose notamment que la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest était informée de sa présence sur la parcelle concernée au regard des échanges qui ont eu lieu entre les parties et que dès lors l’absence de notification par l’exproprié des locataires présents sur le site dans le délai d’un mois est sans incidence sur la nécessité d’indemniser la société.

Par mémoire d’intimé reçu au greffe le 11 août 2025, notifié le 18 août 2025, la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest a conclu à la confirmation du jugement et à la condamnation de l’appelant à lui verser la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient principalement que l’appelante ne peut justifier d’aucun bail en bonne et due forme mais uniquement d’une convention d’occupation précaire sans valeur juridique et qu’elle ne peut donc invoquer les dispositions protectrices des locataires prévues par le code de l’expropriation d’utilité publique. Elle ajoute que le bailleur exproprié n’a pas notifié à l’expropriant la présence de la société, [H], [K] en qualité de locataire dans le délai d’un mois prévu par les textes.

La S.A.R.L., [H], [K] a déposé des conclusions complémentaires le 30 décembre 2025 au greffe, notifiées le 7 janvier 2026.

Elle précise ses demandes d’indemnisation et verse aux débats des pièces complémentaires. Elle soutient que la gratuité de l’occupation est indifférente et que l’existence de la société était parfaitement connue du TCO au vu des pièces produites.

Elle précise ses demandes comme suit':

Infirmer le jugement en cause en ce qu’il a':

— Constaté que la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest est propriétaire de la parcelle HN, [Cadastre 1] sise, [Adresse 5] sur la commune de, [Localité 6] depuis son entrée en possession le 18 février 2021';

— Ordonné en conséquence à la S.A.R.L., [H], [K] de libérer la parcelle HN, [Cadastre 1] dans un délai maximum d’un mois à compter de la signification du jugement';

— Dit qu’à défaut pour la S.A.R.L., [H], [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard durant un délai de trois mois';

— Débouté la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest du surplus de sa demande au titre de l’astreinte';

— Débouté la S.A.R.L., [H], [K] de ses demandes';

— Condamné la S.A.R.L., [H], [K] à payer à la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamné la S.A.R.L., [H], [K] aux dépens en ceux compris le coût de l’assignation et le cas échéant de l’expulsion.

Et statuant à nouveau,

— Débouter la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest de l’ensemble des demandes, notamment d’expulsion à l’égard de la S.A.R.L., [H], [K]';

— Déclarer que la S.A.R.L., [H], [K] n’est pas un occupant sans droit ni titre et qu’elle doit être indemnisée pour son éviction par la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest';

— Condamner la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest à indemniser la société, [H], [K] en lui payant une indemnité globale de 2 582 674,59 euros se répartissant comme suit':

* 1 537 674, 59 euros au titre de la dette de procédures collectives due par la société, [H], [K] qui est condamnée par cette expulsion afin qu’elle paie tous les créanciers identifiés par son plan de redressement,

* 950 000 euros au titre de l’indemnité d’expropriation principale due au regard de la perte d’un droit au bail à titre gratuit avec possibilité de sous-louer et du bénéfice annuel escompté par la société,

* 95 000 euros au titre de l’indemnité de remploi';

— Désigner, le cas échéant avant dire-droit, l expert qu’il appartiendra avec les missions habituelles données par la juridiction aux fins d’évaluer l’indemnité due par la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest à cette société particulière qui a fait l’objet d’une procédure collective et qui rembourse un plan arrêté par le tribunal';

— Rejeter au fond l’ensemble des demandes de la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest notamment la demande de fixation d’indemnités d’expropriation';

— Condamner la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest a déposé des conclusions en réponse le 9 février 2026.

Elle confirme ses précédentes écritures soutenant notamment que l’intervention volontaire de la S.A.R.L., [H], [K] et sa demande d’indemnisation ont été définitivement rejetées par jugement en date du 9 novembre 2015. A titre subsidiaire, elle ajoute qu’elle n’était tenue à aucune obligation de relogement faute pour la société de justifier d’un bail en bonne et due forme (cf convention d’occupation précaire).

S’agissant des demandes indemnitaires, elle invoque en premier l’irrecevabilité des demandes sur le fondement des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile soutenant en résumé que les demandes sur ce point':

— n’ont jamais été présentées en première instance,

— n’ont pas été formulées dans le délai d’appel, ni dans la déclaration d’appel, ni dans les premières conclusions de l’appelant,

— n’ont pas été formulées dans le délai de trois mois pour répliquer aux conclusions de l’intimé,

— portent sur un litige totalement distinct des demandes initiales du TCO.

En conséquence, elle demande la confirmation du jugement déféré et la condamnation de l’appelante à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme le commissaire du Gouvernement n’a pas déposé de conclusions, n’étant pas directement concernée par l’objet du litige.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 17 novembre 2025, reportée au 23 février 2026 et les parties avisées que la décision serait rendue le 23 mars 2026 par voie de mise à disposition.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le droit à indemnisation de la S.A.R.L., [H], [K]

En vertu des dispositions de l’article L 311-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant, les fermiers, locataire, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.

L’article R311-1 du même code ajoute que la notification prévue à l’article L311-1 est faite conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article R311-30 qui précise que le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant, les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes dans le délai d’un mois de la notification de l’avis d’ouverture de l’enquête, de l’acte d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité.

Sur l’autorité de chose jugée du jugement du 9 novembre 2015

Le TCO invoque l’autorité de chose jugée de la décision prononcée par le juge de l’expropriation le 9 novembre 2015 qui avait rejeté la demande d’intervention volontaire de la S.A.R.L., [H], [K] dans le cadre de la procédure d’indemnisation des expropriés. Elle souligne le caractère définitif de cette décision en l’état de l’arrêt de la cour d’appel de ce siège en date du 18 mai 2020.

La S.A.R.L., [H], [K] s’oppose à ce moyen soulignant que les demandes de la S.A.R.L., [H], [K] ne sont pas identiques dans la mesure où elle réclame dans le cadre du présent litige la violation de son droit au relogement et l’indemnisation des conséquences de son expulsion.

Sur quoi,

Le jugement du 9 novembre 2015 est passé en force de chose jugée en l’état de l’arrêt de la cour d’appel du 18 mai 2020.

Sur la recevabilité de l’intervention de la S.A.R.L., [H], [K], le tribunal a constaté que, [G], [H], [K] n’avait pas retourné la fiche de renseignement attendue dans le délai d’un mois, mais uniquement un courrier beaucoup plus tardif en date du 2 avril 2015 alors que l’offre d’indemnisation était en date du 27 novembre 2014. Il ajoutait qu’il était constant que l’absence de dénonciation prive les titulaires de droits de tout droit à indemnité auprès de l’expropriant, sauf à démontrer que l’expropriant avait connaissance de la situation du bien.

Sur ce point, le juge soulignait que le seul courrier produit du 27 novembre 2014 ne pouvait suffire à démontrer que l’expropriant avait connaissance du nom et de la qualité du locataire et a, en conséquence, rejeté l’intervention volontaire de la S.A.R.L., [H], [K]. La demande d’indemnisation des pertes d’exploitation présentée par cette dernière n’a donc pas été abordée au fond en l’état de l’irrecevabilité de son intervention volontaire.

La cour constate que la demande principale de Monsieur, [G], [H], [K] et de la S.A.R.L., [H], [K] dans le cadre du litige qui a donné lieu au jugement du 19 novembre 2015 était l’indemnisation des conséquences de l’expropriation de la parcelle. Le tribunal a ainsi indemnisé Monsieur, [G], [Y] de la perte de la parcelle avec le versement de la somme de 1 395 660 € à titre d’indemnité principale. Il a été également été indemnisé d’une perte de revenus locatifs à concurrence de la somme de 36 000 € qui ne concernait pas la S.A.R.L., [H], [K].

S’agissant de cette dernière, la lecture du jugement versé aux débats ne permet pas de définir clairement qu’elles étaient les demandes d’indemnisation présentées. Mais le tribunal n’a pas statué au fond sur ces demandes considérant que son intervention était irrecevable faute pour Monsieur, [Y] d’avoir notifié la liste des locataires dans le délai d’un mois et de justifier que le TCO était informé de l’existence de la société au regard du seul courrier versé aux débats.

Dans le cadre du présent litige, la demande principale porte sur l’expulsion de la S.A.R.L., [H], [K] de la parcelle expropriée et le respect de ses conditions, à savoir notamment le respect de l’obligation de relogement de la S.A.R.L., [H], [K] et à titre subsidiaire sur l’indemnisation des conséquences de l’expulsion.

Les demandes n’étant pas identiques, elles ne se heurtent pas à l’autorité de chose jugée du jugement invoqué.

Elles sont donc recevables de ce chef.

Sur la demande d’expulsion

L’appelant soutient que la qualité de locataire de la S.A.R.L., [H], [K] était parfaitement connue de l’expropriant et, qu’à ce titre, elle bénéficie de son droit à indemnisation malgré le fait qu’aucune dénonciation dans le délai d’un mois n’est intervenue (cf Cassation 3ème chambre civile 28 février 2001 N°00/70084).

L’intimé soutient que les conditions de l’expulsion sont requises, à savoir le paiement du prix, l’absence de tout bail et l’absence de toute dénonciation des locataires dans le délai d’un mois, tels que prévus par les textes.

Sur quoi,

En vertu des dispositions de l’article L314-1 du code de l’urbanisme, la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue envers les occupants des immeubles intéressés aux obligations prévues ci-après.

Les occupants au sens du présent chapitre comprennent les occupants au sens de l’article L 521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.

L’article L423-2 du code de l’expropriation ajoute que s’il est tenu à une obligation de relogement, l’expropriant en est valablement libéré par l’offre faite aux intéressés d’un local correspondant à leurs besoins et n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré.

Lorsque l’expropriation a porté sur une maison individuelle, le relogement est, si cela est possible, offert dans un local de type analogue n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré et situé dans la même commune ou dans une commune limitrophe.

L’article L231-1 édicte que dans le délai d’un mois, soit du paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement de sa consignation, soit de l’acceptation ou de la validation de l’offre d’un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux. Passé ce délai qui ne peut en aucun cas être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l’expulsion des occupants.

Il est admis en droit (cf Cassation 3ème chambre civile 28 février 2001 N°00/70084) qu’à défaut de dénonciation dans le délai imparti, les titulaires de droit seront privés de tout droit à indemnisation auprès de l’expropriant, sauf dans le cas où leur qualité était connue de l’expropriant.

La S.A.R.L., [H], [K] soutient que tel était le cas. Pour en justifier, elle produit aux débats un courrier du TCO qui lui a été adressé le 17 juin 2021 (pièce numéro 7) dans le cadre de la procédure d’expropriation.

La lecture de ce courrier démontre clairement que le TCO avait connaissance de la présence de la S.A.R.L., [H], [K] sur la parcelle expropriée et ce depuis l’enquête parcellaire de décembre 2013.

Elle verse également un courrier adressé par le TCO à, [H], [K] le 27 novembre 2014 (pièce numéro 8). Ce courrier demande à Monsieur, [H], [K] en personne de communiquer divers documents pour évaluer son fonds de commerce (trois derniers chiffres d’affaires etc…).

Elle communique enfin le mandat adressé à l’expert TARDEX par le TCO pour évaluer l’indemnité à la société, [H], [K] (courrier du 27 novembre 2014 pièce numéro 8)

Le courrier envoyé par le cabinet TARDEX sera adressé à l’entreprise, [H], [K] sise,, [Adresse 6], [Localité 6] (pièce 10).

Le conseil de Monsieur, [H], [K] a adressé un courrier au TCO le 10 décembre 2014 pour contester l’intervention du cabinet TARDEX. Il évoque le fonds de commerce de son client (pièce numéro 11).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’appelante démontre amplement que le TCO était informé de son existence avant la mise en 'uvre de la procédure d’expulsion.

En conséquence, le TCO est assujetti à une obligation d’indemnisation des frais entraînés par l’éviction de la parcelle expropriée et ce en préalable à toute expulsion.

En conséquence, la demande d’expulsion ne peut valablement prospérer, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la question de l’obligation de relogement préalable.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les demandes indemnitaires

En vertu des dispositions de l’article L321-1 du code de l’expropriation les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L423-3 du même code ajoute que les contestations relatives au relogement des locataires ou des occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel sont instruites et jugées conformément au livre III.

Le juge fixe le montant de l’indemnité de déménagement et, s’il y a lieu, d’une indemnité de privation de jouissance.

La S.A.R.L., [H], [K] sollicite l’indemnisation de l’ensemble de ses préjudices professionnels résultant de son expulsion.

Elle réclame une indemnité globale de 2 582 674,59 euros se répartissant comme suit':

* 1 537 674, 59 euros au titre de la dette de procédures collectives due par la société, [H], [K] qui est condamnée par cette expulsion afin qu’elle paie tous les créanciers identifiés par son plan de redressement,

* 950 000 euros au titre de l’indemnité d’expropriation principale due au regard de la perte d’un droit au bail à titre gratuit avec possibilité de sous-louer et du bénéfice annuel escompté par la société,

* 95 000 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Le TCO soulève l’irrecevabilité des demandes et sur le fond s’y oppose, demandant la confirmation du jugement.

Sur la recevabilité des demandes

Le TCO soutient que les demandes indemnitaires':

— n’ont jamais été présentées en première instance,

— n’ont pas été formulées dans le délai d’appel, ni dans la déclaration d’appel, ni dans les premières conclusions de l’appelant et sont donc des demandes nouvelles irrecevables.

— n’ont pas été formulées dans le délai de trois mois pour répliquer aux conclusions de l’intimé,

— portent sur un litige totalement distinct des demandes initiales du TCO.

Il invoque enfin le respect du principe de concentration des moyens.

Sur quoi,

En vertu des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il est admis en droit que ne sont pas nouvelles les demandes qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire d’une demande formulée en première instance.(cf 2ème chambre civile 28 mars 2024 numéro 22-13.419).

La lecture du jugement de première instance révèle que la S.A.R.L., [H], [K] a formulé une demande d’indemnisation dans son principe, sans en chiffrer le montant.

Il en sera de même dans le cadre de la déclaration d’appel et des premières conclusions.

La société, [H], [K] a chiffré ses demandes dans le cadre de ses dernières écritures.

Le principe de la demande d’indemnisation a donc été clairement formulé en première instance et en appel. Il ne s’agit nullement d’une demande nouvelle qui serait irrecevable en appel.

Le chiffrage intervenu se situe dans le cadre de la demande d’indemnisation dont il n’est que la suite logique.

Il ne s’agit nullement d’un litige distinct de la demande d’expulsion présentée par le TCO, l’indemnisation des préjudices en résultant étant prévue par les textes sus-évoqués.

La demande d’indemnisation est donc recevable de ce chef.

Sur le fond

La S.A.R.L., [H], [K] ne conteste pas l’absence de tout bail mais soutient que la convention d’occupation précaire équivaut à un tel document en l’état de sa durée d’exécution depuis 2003. Elle souligne que les autres sociétés concernées, notamment la société BATITEC, qui justifiaient également de conventions d’occupation précaires ont pu bénéficier d’une indemnisation par le TCO et qu’il ne peut y avoir de traitement inégalitaire.

Le TCO invoque l’absence de tout bail en bonne et due forme, seul document exigé par les textes. Il ajoute que l’indemnisation des autres sociétés ne présente aucun lien avec le présent litige et que le TCO a pu se méprendre sur la situation de la société en mandatant un expert à l’amiable à l’époque.

Sur quoi,

Il est admis en droit qu’il suffit pour l’occupant des lieux expropriés de justifier d’un titre d’occupation en bonne et due forme, la preuve d’un bail n’étant pas exclusive de l’existence d’autres titres d’occupation.

Ainsi le cour de cassation (3ème chambre civile 20 décembre 2018) a indemnisé une société pour la perte d’exploitation d’une terrasse fermée dont l’usage lui avait été accordé en vertu d’une autorisation temporaire à titre gratuit et précaire par l’association syndicale libre le 18 mars 1981, ce au motif que cette autorisation était toujours en vigueur au moment de la procédure d’expropriation. L’arrêt de la cour d’appel qui avait indemnisé la société à concurrence de la somme de 104 900€ a été validé.

Il n’est pas contesté que la S.A.R.L., [H], [K] justifie de la convention d’occupation précaire du 1er janvier 2003, qui n’a jamais été modifiée par la suite. Il n’est pas contestable qu’elle est toujours en vigueur ayant été poursuivie par les ayants droit de Monsieur, [G], [H], [K] qui ont repris la gestion de la société suite à son décès en 2017. Aucune modification de la convention n’était nécessaire pour se faire.

Ils sont occupants de bonne foi, aucune fraude n’étant démontrée. Le tribunal a écarté l’application de cette convention en mentionnant que sa validité intrinsèque était totalement sujette à caution, sans préciser sur quels éléments il se fondait pour en contester la validité. La caducité de la dite convention invoquée par le tribunal à compter de la prise de possession par le TCO le 18 février 2021 ne peut priver l’occupant de son droit à indemnisation.

En outre, la société, [H], [K] verse aux débats un certain nombre de documents (pièces19 à 24 ) qui démontrent que la société occupe toujours les lieux dans le cadre de son activité commerciale et emploie un certain nombre de salariés.

De manière surabondante, la S.A.R.L., [H], [K] verse aux débats un certain nombre de documents de nature à démontrer que le TCO a indemnisé d’autres sociétés présentes sur la parcelle expropriée également détentrices de conventions d’occupation précaire.

C’est notamment le cas de la société BATITEC qui a bénéficié d’une convention d’occupation précaire sur une partie de 5000m² de la parcelle expropriée appartenant à Monsieur, [G], [H], [K], également datée du 1er janvier 2003. Le fait que cette convention prévoyait le versement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 4500€ par mois est indifférent. (cf pièce numéro 6).

Un courrier lui a été adressé par le TCO le 17 juin 2021 prenant acte de sa présence sur site constatée par l’enquête parcellaire de décembre 2013 et lui demandant la communication d’éléments d’information (pièce 7).

A l’issue, un protocole d’accord entre le TCO et la société BATITEC, validé par délibération en date du 3 octobre 2022, interviendra, prévoyant le versement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 188 585 euros, précision étant apportée que la dite société a quitté les lieux le 1er avril 2015 dans le cadre d’une démarche volontaire de relocalisation(cf pièce numéro 5).

Le maintien dans les lieux de la S.A.R.L., [H], [K] n’est pas de nature à la priver de son droit à indemnisation.

Au regard des textes applicables, l’indemnisation doit être préalable à l’expulsion pour permettre au locataire expulsé de se relocaliser dans de bonnes conditions.

La demande d’indemnisation présentée par la S.A.R.L., [H], [K] est donc à la fois recevable et bien fondée dans son principe.

Le jugement sera également infirmé de ce chef.

Sur le montant de l’indemnisation

La S.A.R.L., [H], [K] réclame une indemnité globale de 2 582 674, 59 euros se répartissant comme suit':

* 1 537 674, 59 euros au titre de la dette de procédures collectives due par la société, [H], [K] qui est condamnée par cette expulsion afin qu’elle paie tous les créanciers identifiés par son plan de redressement,

* 950 000 euros au titre de l’indemnité d’expropriation principale due au regard de la perte d’un droit au bail à titre gratuit avec possibilité de sous-louer et du bénéfice annuel escompté par la société,

* 95 000 euros au titre de l’indemnité de remploi.

La cour souligne que le préjudice indemnisable variera de façon considérable selon que la S.A.R.L., [H], [K] procède ou non à une cessation d’activité. Au terme de ses dernières écritures, la société soutient que l’expropriation compromettra irrémédiablement son activité et ne formule en conséquence aucune demande dans l’hypothèse d’un simple transfert d’activité.

Le TCO n’a pas pris position sur cette alternative concluant au rejet de toute indemnisation par principe.

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent à la demande des parties ou d’office être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 146 du même code précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Si le passif commercial réclamé est justifié par les éléments versés aux débats, il n’en est pas de même des demandes complémentaires relatives à la perte du droit au bail à titre gratuit, à la perte du bénéfice annuel escompté et au coût du licenciement du personnel.

La complexité du chiffrage de ces chefs de demande justifie le prononcé avant dire droit d’une mesure d’expertise avec la mission habituelle en la matière telle qu’elle sera précisée dans le dispositif de la décision.

La demande de ce chef sera en conséquence accueillie favorablement.

Sur les frais irrépétibles

Il convient de surseoir à statuer sur ces chefs de demande.

Sur les dépens

Vu l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Les dépens de la présente procédure seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions.

Statuant à nouveau':

Rejette les moyens d’irrecevabilité soulevés par la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest ;

Dit que la S.A.R.L., [H], [K] est recevable et bien fondée à solliciter l’indemnisation des préjudices résultant de son expulsion de la parcelle occupée ;

Avant dire droit au fond,

Ordonne une expertise confiée à M., [C], [T]

demeurant':, [Adresse 7], [Localité 7]

courriel':, [Courriel 1]

avec pour mission dans le respect du contradictoire de :

— se faire communiquer, dans le délai qu’il lui appartiendra de fixer, après avoir convoqué et entendu les parties, tous documents utiles à l’exercice de sa mission et notamment l’ensemble des pièces communiquées par la S.A.R.L., [H], [K] sur son activité dont il procédera à un examen sur pièces;

— se rendre sur les lieux d’exercice de l’activité commerciale de la société, [H], [K] à savoir la parcelle HN, [Cadastre 1], sise, [Adresse 8] sur la commune de, [Localité 8]; examiner les pièces;

— vérifier l’existence des préjudices allégués par la S.A.R.L., [H], [K] dans le cadre de son expulsion en préciser la nature, la localisation, l’importance et la date d’apparition et dire s’ils sont de nature à compromettre totalement ou partiellement son activité commerciale';

— réunir tous éléments d’information utiles permettant à la juridiction de déterminer si une relocalisation éventuelle de la société, compatible avec une poursuite de son activité, peut-être envisagée et à quelles conditions;

— fournir tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer l’évaluation des préjudices subis ;

'

Désigne Cyril OZOUX, président de chambre à la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, pour contrôler les opérations d’expertise';

Dit que les frais de consignation seront à la charge de la société, [H], [K] qui devra consigner la somme de mille cinq cents euros (1500 euros), à valoir sur les frais d’expertise, par virement bancaire précisant les références de l’affaire auprès de la régie d’avances et de recettes de la cour avant le 30 mai 2026 ;

'

Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

'

Dit que l’expert sera saisi par un avis de consignation et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original du rapport définitif en double exemplaire au greffe de la cour d’appel avant le 30 décembre 2026 sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;'

'

Dit que l’expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 semaines à compter de la transmission du rapport ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe ;

Sursoit à statuer sur l’indemnisation de la S.A.R.L., [H], [K] jusqu’au dépôt du rapport d’expertise';

Dit qu’une fois le rapport de l’expert déposé la cause sera remise à l’audience à l’initiative de la partie la plus diligente';

Réserve la charge des dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,