RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/02122 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GI3T

[U], [U]

C/

[M] EPOUSE [N]

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Juge des contentieux de la protection de METZ

29 Août 2024

23/000543

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

APPELANTS :

Monsieur [K] [U]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-57463-2025-00835 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

Monsieur [Y] [U]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C57463-2025-00836 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

Madame [F] [M] épouse [N]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2016, M. [G] [N] a consenti un bail à M. [K] [U] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 500 euros outre 105 euros d’avance sur charges. Par acte du 17 novembre 2016, M. [Y] [U] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire.

Par acte du 9 mai 2023, Mme [F] [M] veuve [N] a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, l’acte ayant été dénoncé à la caution le 23 mai 2023.

Par actes des 26 octobre 2023 et 2 novembre 2023, Mme [M] a fait assigner MM. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire, assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, condamner solidairement le locataire et la caution à lui verser à titre provisionnel une somme de 5.493,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2023, une indemnité d’occupation mensuelle de 589,29 euros jusqu’à la libération des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MM. [U] ont demandé au juge d’inviter Mme [M] à justifier de sa qualité à agir et produire les décomptes de charges pour les années 2019 à 2021, leur octroyer des délais de paiement, donner acte au locataire de la libération de l’appartement au 30 avril 2024 et débouter Mme [M] de ses demandes.

Par ordonnance du 29 août 2024, le juge des référés a :

— déclaré recevable la demande de Mme [M]

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 14 novembre 2016 entre Mme [M], venant aux droits de M. [N], et M. [K] [U] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 9 juillet 2023

— condamné solidairement et à titre provisionnel M. [K] [U] et M. [Y] [U] à payer à Mme [M] la somme de 3.711,20 euros au titre des loyers et des charges dus au 9 juillet 2023, date de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 9 mai 2023

— débouté M. [K] [U] et M. [Y] [U] de leur demande de délais de paiement

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [K] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement

— rejeté la demande d’astreinte

— ordonné à M. [K] [U] de libérer le logement et restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut Mme [M] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné solidairement et à titre provisionnel M. [K] [U] et M. [Y] [U] à payer à Mme [M] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges soit la somme de 589,29 euros à compter du 9 juillet 2023, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au demier jour de chaque mois

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [K] [U] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles 171-1-1 et suivants du code de la consommation

— condamné in solidum M. [K] [U] et M. [Y] [U] à payer à Mme [M] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer et la notification à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 26 novembre 2024, M. [K] [U] et M. [Y] [U] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 25 février 2025, ils demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle les a condamnés solidairement et à titre provisionnel à payer à Mme [M] la somme de 3.711,20 euros au titre des loyers et des charges dus au 9 juillet 2023 et une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges soit la somme de 589,29 euros à compter du 9 juillet 2023, les a déboutés de leur demande de délais de paiement, les a condamnés in solidum à payer Mme [M] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— dire et juger la demande d’expulsion sans objet

— débouter Mme [M] de sa demande de condamnation au titre de l’impayé de loyer et charges

— déclarer irrecevable la demande de condamnation au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2019 comme prescrite

— en tout état de cause les autoriser à s’acquitter de la dette locative sur une période de 3 années

— condamner Mme [M] aux dépens.

Ils exposent que le décompte produit ne tient pas compte de la régularisation d’APL versée par la CAF directement au bailleur, que le montant réclamé est contesté, que le décompte de régularisation des charges et les justificatifs de régularisation ne sont pas produits, que la demande de condamnation est indéterminée et ne peut reposer sur un simple décompte, que le bail comporte une contradiction sur le montant de l’avance sur charges et que l’indemnité d’occupation est contestable. Ils font valoir que la demande en paiement de la TOM pour 2019 est irrecevable comme étant prescrite, que la demande d’expulsion est sans objet compte tenu du départ du locataire et sollicitent des délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 24 avril 2025, Mme [M] demande à la cour de confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, débouter les appelants de toutes leurs demandes tant irrecevables que mal fondées et les condamner in solidum à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Elle expose que les appelants ne contestent pas la résiliation du bail, que la clause résolutoire est acquise depuis le 9 juillet 2023, que le locataire a été expulsé le 18 décembre 2024 et que M. [Y] [U] ne conteste pas son engagement de caution. Sur l’arriéré locatif , elle fait valoir que les décomptes produits ne sont pas contestables, qu’il est justifié de la facturation des TOM et de la régularisation des charges des années 2019 à 2021, que la fin de non-recevoir sur la TOM 2019 est inopérante puisque cette somme ne figure pas dans le décompte et que le locataire n’a jamais sollicité de consulter les justificatives des charges. Elle détaille les versements effectués par le locataire et la CAF pour un montant total de 1.782 euros venant en déduction de l’arriéré locatif à la date de résiliation du bail et conclut à la confirmation de l’ordonnance sur la provision de 3.711,20 euros. Elle ajoute que l’indemnité d’occupation n’est pas contestable et s’oppose à la demande de délais de paiement

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’effet dévolutif de l’appel

Selon l’article 915-2 du code de procédure civile, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

Il est constaté que si dans la déclaration d’appel les appelants ont visé l’ensemble des dispositions de l’ordonnance hormis celle ayant rejeté la demande d’astreinte, ils ont retranché, dans le dispositif de leurs premières conclusions du 24 février 2025, les dispositions de l’ordonnance ayant:

— déclaré recevable la demande de Mme [M]

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 14 novembre 2016 entre Mme [M] venant aux droits de M. [N], et M. [K] [U] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 9 juillet 2023

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [K] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement

— ordonné à M. [K] [U] de libérer le logement et restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut Mme [M] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné in solidum M. [K] [U] et M. [Y] [U] aux dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer et la notification à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives.

Ils ont ainsi limité l’appel, aux termes de leur premières conclusions, aux dispositions les ayant condamnés à verser un arriéré locatif de 3.711,20 euros et une indemnité d’occupation de 589,29 euros et ayant rejeté la demande de délais de paiement. En conséquence la cour n’a pas à statuer sur les autres dispositions qui ont été retranchées par les appelants, ni sur la demande tendant à dire la demande d’expulsion sans objet.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier. En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 9 juillet 2023 (pièce n°6 de l’intimée) que le montant restant dû au titre des loyers et charges était de 5.493,20 euros, dont à déduire la somme de 1.200 euros (4 versements de 300 euros les 28 mars, 15 avril et 13 mai 2024) et les 2 versements de 291 euros faits par la CAF les 26 avril et 6 mai 2024, soit un solde restant dû de 3.711,20 euros.

Sur l’avance sur charges, il ressort des pièces n°8 de l’intimée qu’après la régularisation annuelle des charges, elle a informé le locataire de la nouvelle provision sur charges de 64 euros par mois, qui est inférieure à celle fixée initialement dans le bail, de sorte qu’il n’y a aucune contestation sérieuse sur le montant dû.

Sur la régularisation des charges, il est relevé que les décomptes produits par l’intimée pour les années 2019 à 2021 font apparaître des soldes créditeurs en faveur du locataire qui ont été portés à son compte et qu’aucune somme n’est réclamée au titre de la régularisation des charges. Sur la taxe d’ordures ménagères 2019, elle ne figure pas sur le décompte de créance (celle mentionnée pour 167 euros concerne l’année 2022) et n’est pas plus réclamée. Ces moyens sont inopérants et la fin de non recevoir est rejetée.

Sur les versements de la CAF, les appelants ne peuvent sérieusement soutenir que le locataire n’a pas été informé de la suspension de ses droits alors qu’il reçoit le décompte mensuel de la CAF sur lequel est mentionné le versement fait à un tiers et qu’il était informé de ses droits chaque mois et des sommes versées. Il n’est justifié d’aucune autre somme versée que celles déduites de la créance et détaillées précédemment, et notamment d’aucun rappel d’APL versé directement au bailleur comme allégué.

En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a condamné solidairement les appelants à verser à l’intimée la somme de 3.711,520 euros avec intérêts.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, M. [K] [U] occupeles lieux loués sans droit ni titre depuis le 9 juillet 2023 et reste débiteur d’une indemnité mensuelle d’occupation, dont le montant provisionnel a été exactement fixé par le premier juge à 589,29 euros, solidairement avec la caution. L’ordonnance déférée est confirmée.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement alors que la dette locative ne cesse d’augmenter et que les appelants ne démontrent pas être en capacité de la régler dans le délai légal. L’ordonnance est confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions d l’ordonnance sur les frais irrépétibles sont confirmées.

Les appelants sont condamnés solidairement aux dépens d’appel et à verser à l’intimée la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a':

— condamné solidairement et à titre provisionnel M. [K] [U] et M. [Y] [U] à payer à Mme [F] [M] la somme de 3.711,20 euros au titre des loyers et des charges dus au 9 juillet 2023, date de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 9 mai 2023

— débouté M. [K] [U] et M. [Y] [U] de leur demande de délais de paiement'

— condamné solidairement et à titre provisionnel M. [K] [U] et M. [Y] [U] à payer à Mme [F] [M] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges soit la somme de 589,29 euros à compter du 9 juillet 2023, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au demier jour de chaque mois'

— condamné in solidum M. [K] [U] et M. [Y] [U] à payer à Mme [F] [M] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [K] [U] et M. [Y] [U] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et M. [Y] [U] à verser à Mme [M] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT