ARRET N°166

LM/KP

N° RG 24/02297 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HEI3

[C]

C/

[R]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 06 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02297 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HEI3

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 23 août 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection de POITIERS.

APPELANT :

Monsieur [M] [C]

né le 10 Juin 1994 à [Localité 4] (86)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe BROTTIER de la SCP PHILIPPE BROTTIER – THIERRY ZORO, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-5329 du 30/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIME :

Monsieur [N] [R]

né le 13 Mars 1976 à [Localité 4] (86)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant M^e Benoit GLAENTZLIN de la SELARL ATLANTIQUE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 18 juin 2022, Monsieur [N] [R] a donné à bail à Monsieur [M] [C] un logement situé à [Localité 4], au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 720 euros outre une provision mensuelle sur charge de 30 euros.

Le 13 juillet 2023, le locataire a reçu un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour un montant de 2.143,43 euros au titre des loyers et charges dus à cette date, augmenté du coût de l’acte.

Le 24 novembre 2023, Monsieur [R] a attrait Monsieur [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et condamner le locataire au paiement d’une provision d’un montant de 1.956 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ainsi qu’en la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Devant le premier juge, Monsieur [C] a soulevé la nullité du commandement de payer en ce qu’il ne respectait pas les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où il ne comporterait pas de décompte annexé permettant de vérifier l’exactitude du montant réclamé et subsidiairement, il a conclut à l’incompétence du juge des référés pour prononcer la résiliation du bail et sollicité une indemnisation de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 23 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers statuant en référé a :

Renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

— déclaré recevable l’action de Monsieur [R] ;

— écarté le moyen tiré de la nullité du commandement de payer du 13 juillet 2023 ;

— constaté à la date du 14 septembre 2023 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [R] et Monsieur [C], portant sur le logement situé à [Localité 4] ;

— constaté que depuis cette date, Monsieur [C] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

— dit qu’à défaut pour Monsieur [C] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— dit qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles l433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’état dans le département en vue du relogement de Monsieur [C], en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable, outre les charges récupérables ;

— condamné M. [M] [C] à payer à M. [R] une provision de 2.833,82 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 10 juin 2024, incluant l’indemnité de juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné à compter de l’échéance du mois de juillet 2024 et jusqu’à libération les lieux par remise des clés, Monsieur [C] à payer à Monsieur [R] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours révisable, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

— condamné Monsieur [C] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

— condamné le même à verser à M. [N] [R] une indemnité de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 2 octobre, Monsieur [C] a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant Monsieur [R].

Monsieur [M] [C], par dernières conclusions transmises le 8 janvier 2025, demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— juger de la nullité du commandement de payer et de l’assignation délivrée qui a suivi ;

— débouter Monsieur [R] de toutes ses demandes ;

— condamner Monsieur [R] à régler la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour confirmerait l’ordonnance,

— voir juger la suspension de la clause résolutoire sous la condition du respect de l’échéancier en cours sauf à déduire les 1.548 euros d’arriérés réglés par l’UDAF.

Monsieur [N] [R], par dernières conclusions transmises le 13 décembre 2024, demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes ;

Y ajoutant,

— condamner Monsieur [C] à payer à Monsieur [R] une somme de 86,26 euros au titre des charges dues pour l’année 2022 et 2022.

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [C] à payer à Monsieur [R] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [C] aux entiers dépens d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes principales

Monsieur [C] soutient qu’aucun décompte détaillé n’était joint au commandement de payer alors qu’il était mentionné en page 1 : 'un décompte détaillé en date du 5 juillet 2023 est annexé au présent acte', ce qui est une omission qui rend nul l’acte qui porte une mention erronée. Il ajoute que contrairement à ce qu’a jugé le premier juge, le décompte de créance intégré en première page du commandement n’est pas suffisant alors qu’il s’agit d’un récapitulatif des loyers incluant des charges avec une déduction globale, un décompte détaillé devant retranscrire chronologiquement tous les loyers et charges avec parallèlement tous les règlements directs (du locataire) et indirects (par exemple de la CAF) afin que le destinataire puisse vérifier les montants réclamés. Il soutient aussi que le commandement de payer doit contenir la nature et le montant des sommes réclamées et que ce n’est que dans le cadre de la présente procédure et donc postérieurement à l’expiration du délai de deux mois qu’il a été communiqué des décomptes détaillés, ceux-ci ne correspondant pas de surcroît à la somme visée dans le commandement.

M. [C] fait également valoir que le bailleur n’a pas, comme il en avait l’obligation, produit de détail des charges réelles sur les 30 euros sollicités chaque mois à titre d’acompte et ce, depuis 2022, le locataire est donc en droit de refuser de payer les charges locatives à compter de la date de la première régularisation annuelle qui aurait dû intervenir fin décembre 2022, avec un décompte par nature de charges qui aurait dû être transmis un mois avant, de sorte que le bailleur ne pouvait solliciter dans son commandement les provisions sur charges des années 2022 et 2023 et les inclure dans le décompte.

Il prétend ensuite que la somme figurant en première page 1 du commandement de payer est erronée et comporte des erreurs importantes sans compter les contradictions avec les décomptes produits dans la procédure qu’il entend démontrer à la lecture des pièces produites et des décomptes produits après coup.

M. [R], bailleur, soutient au contraire que le premier juge a parfaitement retenu que le commandement délivré au locataire était valide car contenant tous les éléments permettant à M. [C] de vérifier le bien fondé du montant des sommes qui lui étaient réclamées. Il ajoute que le décompte détaillé est intégré dans le corps du commandement bien qu’il ait été annoncé comme étant en pièce jointe dudit commandement, le texte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’imposant pas que le décompte soit joint en annexe. En tout état de cause, il fait valoir que le commandement comporte les sept échéances de loyers et charges exigibles d’octobre 2022 à mai 2023, et la déduction de la somme de 3.239 euros versée par Monsieur [C], ce dernier reconnaissant lui-même qu’il a disposé de l’ensemble des informations lui permettant de vérifier le bien fondé du montant réclamé. Il fait valoir que ni les textes, ni la jurisprudence citée – non applicable en l’espèce – par l’appelant ne précisent que le décompte devrait effectuer un retracé chronologique et comporter le détail des règlements, le fait que le décompte de créance actualisé produit en cours d’instance contienne des échéances de loyers postérieurs à celles portées dans le décompte du commandement important peu et étant même normal puisque ce dernier était arrêté au 5 juillet 2023.

M. [R] fait observer que M. [C] soulève pour la première fois en cause d’appel le fait qu’il n’aurait pas été destinataire de récapitulatifs de charges en 2022 et 2023 et qu’il ne peut donc être reproché à M. [R] d’avoir porté dans ses décomptes des échéances comportant des provisions de charges récupérables de 30 euros prévues contractuellement. En tout état de cause, il verse aux débats les dits récapitulatifs de charges, M. [C] restant redevable d’une somme de 22,57 euros pour 2022 et 63,69 euros pour 2023, de sorte qu’il demande à la cour d’appel de condamner M. [C] à régler une somme totale de 86,26 euros à ce titre.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à l’espèce, que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette.

Le régime des nullités de forme est applicable, de sorte que le locataire qui entend s’en prévaloir doit prouver le grief que lui cause l’irrégularité alléguée.

Le commandement délivré au locataire, doit lui permettre de vérifier la nature et le bien-fondé des sommes réclamées, et notamment préciser les dates d’échéance de ces sommes, en distinguant entre loyers et charges locatives.

Mais une imprécision trouve son éventuelle sanction dans une absence de preuve de la créance correspondante et non dans la nullité de l’acte ; en outre le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant (Civ. 3ème , 31 mai 2011, n°10-17.846).

En l’espèce, le commandement de payer délivré à M. [C] le 13 juillet 2023 mentionne qu''Un décompte détaillé en date du 5 juillet 2023 est annexé au présent acte’ alors qu’aucun décompte n’est annexé.

Les mentions en page 1 du commandement ne sont pas de nature à permettre au locataire de vérifier le bien fondé des sommes dues dès lors qu’il est indiqué au titre des loyers impayés l’intégralité des loyers impayés d’octobre 2022, novembre 2022, janvier 2023, avril 2023, mai 2023, lesquels n’étaient pourtant pas restés totalement impayés, des paiements partiels étant intervenus, ces sommes prétendument dues au titre des loyers comprenant de surcroît des provisions sur charges qui ne sont donc pas distinguées des loyers et surtout, il est indiqué que la somme totale de 3 239 euros a été versée par le locataire sans préciser la nature (les paiements par le locataire ou par la Caf au titre des allocations logement directement versées au bailleur) et la date des paiements, éléments d’information qui auraient notamment permis au locataire de vérifier si à la date de l’expiration du délai donné pour régler l’arriéré, une somme était encore due.

Le défaut d’annexe au commandement de payer contenant le détail des sommes appelées fait donc grief à M. [C] et le rend donc nul, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse s’opposant à faire droit aux demandes du bailleur en référé.

Il y a donc lieu à infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle renvoie les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles en aviseront.

Concernant les charges locatives, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’elles peuvent donner lieu à versement de provisions et qu’elles doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État.

Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Il résulte de la lecture de ces dispositions légales que l’obligation du bailleur de régulariser les charges annuellement n’est assortie d’aucune sanction, sauf à démontrer une faute de nature à engager sa responsabilité pour faute dans l’exécution du contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le locataire n’ayant jamais demandé de régularisation de charges et la somme aujourd’hui réclamée par le bailleur au titre des régularisation des charges des années 2022 et 2023 étant très faible, de sorte que les provisions correspondent approximativement à la consommation effective du locataire.

Aucune conséquence ne peut donc être tirée de l’absence de la régularisation annuelle des charges dans la présente affaire, de sorte qu’il sera fait droit à sa demande de condamnation de M. [C] à hauteur de la somme 86,26 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour 2022 et 2023 dont il justifie.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas contraire à l’équité de laisser à la charge de débouter M. [M] [C], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sollicitée en première instance comme en cause d’appel.

C’est M. [N] [R] qui est la partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, de sorte qu’il sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel et débouté de ses demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme l’ordonnance de référé déférée sauf en ce qu’elle renvoie les parties au principal ainsi qu’elles en aviseront ;

Et statuant à nouveau,

Constate que la cause de nullité du commandement de payer délivré à la requête de M. [N] [R] à M. [M] [C] le 13 juillet 2023 constitue une contestation sérieuse s’opposant aux demandes en référé formées par le bailleur ;

Déboute M. [N] [R] de toutes ses demandes ;

Déboute M. [M] [C] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [R] aux dépens ;

Et y ajoutant,

Condamne M. [M] [C] à payer à M. [N] [R] la somme de 86,26 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022 et 2023 ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne M. [N] [R] aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,