ARRET N°260

N° RG 24/02317 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HEKQ

Société DOLCE

C/

S.A.S. MINOTERIE MECHAIN

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 02 JUIN 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02317 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HEKQ

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 septembre 2024 rendu par le Tribunal judicaire de SAINTES.

APPELANTE :

Société DOLCE Société civile immobilière de construction vente

[Adresse 1]

[Localité 1] / FRANCE

ayant pour avocat postulant M^e Medhi DUBUC LARIBI de la SARL ALPHA AVOCAT – EXPERTISE COMPTABLE, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant M^e Alexandre BOLLEAU, avocat au barreau de LYON, substitué à l’audience par M^e Annabel PASCAL, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

S.A.S. MINOTERIE MECHAIN

[Adresse 2]

[Localité 2]

ayant pour avocat M^e Fabien-jean GARRIGUES de la SCP GARRIGUES ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société par actions simplifiée Minoterie Mechain (ci-après 'Minoterie Mechain') exploite une activité de production et négoce de tous produits et matières premières pour la boulangerie-pâtisserie.

Par jugement du tribunal de commerce de Saintes en date du 21 juillet 2022, Minoterie Mechain a été placée en procédure de sauvegarde.

Un projet de plan de sauvegarde a été élaboré le 12 mai 2023, prévoyant le règlement du passif sur une durée de 10 ans, suivant un échéancier progressif, tenant compte notamment de la vente d’un terrain de Minoterie Mechain à intervenir au prix de 350.000 euros.

Suite à une offre d’acquisition du 27 décembre 2022, une promesse synallagmatique de vente a été conclue par acte notarié du 13 juin 2023 entre Minoterie Mechain et la société par actions simplifiée Albinvest portant sur une parcelle de terrain à bâtir sise [Adresse 3] à [Localité 3], cadastrée section n°[Cadastre 1], pour un prix de 350.000 euros ht, soit 420.000 euros ttc.

Par jugement en date du 6 juillet 2023, le plan de sauvegarde de Minoterie Mechain a été arrêté selon les modalités proposées.

Par ordonnance en date du 13 juillet 2023, le juge commissaire du tribunal de commerce de Saintes a autorisé la vente.

La société civile de construction vente Dolce (ci-après 'Dolce') s’est substituée à la société Albinvest pour l’acquisition du terrain.

Par acte signifié le 17 janvier 2024, Dolce a été sommée, par le notaire instrumentaire, de se présenter à l’étude le 29 janvier 2024, en vue de l’établissement de l’acte de vente du bien.

Dolce a comparu par mandataire et selon procès-verbal rédigé par le notaire le 29 janvier 2024, la partie sommée a déclaré ne pas conclure la vente dont s’agit pour les raisons suivantes : ' le report de date est principalement du à des circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté qui sont liées d’une part, à des difficultés rencontrées pour obtenir le financement et d’autre part à des complications concernant l’instruction de la demande de permis de construire avec notamment des demandes particulières émanant de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial, un rendez-vous étant d’ailleurs fixé le vendredi 2 février prochain en Mairie afin de valider la conception du projet immobilier.

Exposant que ce refus compromettait la pérennité de son plan de sauvegarde en la privant de la trésorerie nécessaire au respect de ses engagements, Minoterie Mechain a, par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, fait assigner la société Dolce devant le tribunal judiciaire de Saintes, selon la procédure à jour fixe, aux fins de la voir condamnée à réitérer la vente et payer le montant de la clause pénale insérée à la promesse de vente.

Devant le premier juge, Minoterie Mechain n’a pas maintenu sa demande de réitération forcée de la vente car la vente a été réitérée le 6 mai 2024, la société La Ferté venant se substituer aux droits de la société Albinvest mais elle a maintenu sa demande de condamnation de Dolce à lui payer la somme de 42.000 euros au titre de la clause pénale.

Dolce a conclu au débouté de l’ensemble des demandes de Minoterie Mechain et à défaut, à la réduction du montant de la clause pénale à de plus justes proportions.

Par jugement en date du 20 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Saintes a ainsi statué :

— condamne la société Dolce à payer à la société Minoterie Mechain la somme de 42.000 euros au titre de la clause pénale,

— condamne la société Dolce aux dépens,

— condamne la société Dolce à payer à la société Minoterie Mechain la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le procès-verbal de carence du 29 janvier 2024 indiquant que les conditions suspensives stipulées à la promesse de vente ayant été réalisées, la Dolce était tenue de réitérer la vente, que l’obtention d’un permis de construire par le bénéficiaire de la promesse ne constituant pas une condition suspensive, Dolce ne pouvait se prévaloir de la stipulation concernant la prorogation automatique de 12 mois du délai de validité de la promesse.

Plus encore, il a indiqué que l’effectivité de la rétrocession à la commune de la voirie du lotissement où se situe la parcelle de terrain objet de la vente n’a pas été érigée en condition suspensive, de telle sorte qu’elle n’apparaît pas déterminante du consentement des parties.

Il a précisé à ce titre que l’absence de rétrocession effective au jour de la vente n’avait aucune incidence sur la consistance du bien vendu, ni sur l’existence ou le sort des voies le desservant, dont la propriété sera nécessairement transférée du lotisseur à la commune, de sorte que Dolce ne pouvait se prévaloir de l’absence de rétrocession au terme convenu pour conclure à la caducité de la promesse.

Il a enfin jugé qu’il n’était pas démontré que la clause pénale était manifestement excessive au regard des usages et du préjudice occasionné au vendeur dont le plan de sauvegarde avait été élaboré en tenant compte du produit de cette vente.

Par déclaration en date du 3 octobre 2024, Dolce a relevé appel de cette décision en intimant Minoterie Mechain dans les termes suivants :

'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués.

L’appel se fonde notamment sur les pièces dont il a été fait état en première instance et/ou de toutes autres à produire devant la cour d’appel tendant à l’annulation, l’infirmation sinon à la réformation du jugement rendu le 20 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Saintes, en ce qu’il a :

— condamné la société Dolce à payer à la société Minoterie Mechain la somme de 42.000 euros au titre de la clause pénale,

— condamné la société Dolce aux dépens,

— condamné la société Dolce à payer à la société Minoterie Mechain la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.'

Par dernières conclusions déposées le 15 janvier 2026, la société Dolce demande à la cour de :

— à titre principal,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Dolce à payer à la société Minoterie Mechain la somme de 42.000 euros au titre de la clause pénale,

— condamné la société Dolce aux dépens,

— condamné la société Dolce à payer à la société Minoterie Mechain la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— débouter la société Minoterie Mechain de l’intégralité de ses demandes,

— à titre subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,

— en tout état de cause,

— condamner la société Minoterie Mechain à verser à la société Dolce la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Minoterie Mechain aux dépens.

L’appelante soutient qu’elle ne peut pas être condamnée au paiement de la clause pénale car elle n’a jamais été mise en demeure de la payer, la sommation de réitérer ne valant pas mise en demeure de verser une pénalité.

D’autre part, elle prétend que la vente ayant été réitérée le 6 mai 2024, elle n’a donc manqué à aucune de ses obligations. Elle indique que la promesse devait être réitérée au plus tard le 13 décembre 2023 mais que ce délai était prévisionnel et pouvait être augmenté dans l’attente des documents nécessaires à la vente ou de la purge de certaines conditions. Or, selon elle, les conditions de la vente n’étaient pas réunies, ce qui justifiait alors la prolongation du délai pour réitérer l’acte et excluait sa condamnation au paiement de la clause pénale, celle-ci n’ayant jamais refusé de réitérer l’acte.

À titre subsidiaire, Dolce soutient ne pas avoir fait preuve de mauvaise foi puisqu’elle souhaitait réitérer l’acte de vente mais qu’en raison de difficultés rencontrées avec la mairie, elle a sollicité le report de la date de réitération, qu’elle n’a jamais prétendu que la mairie était responsable du retard lié à l’acquisition de la parcelle et que les difficultés rencontrées dans l’obtention du permis de construire ne procèdent d’aucune mauvaise foi ou de carence fautive de sa part.

Selon elle, ces difficultés révèlent la complexité de la procédure administrative et des exigences successivement formulées par l’autorité compétente.

Ensuite, elle prétend que la promesse a été régularisée sans l’accord du juge commissaire, ce dernier n’ayant pas prévu de substitution, de sorte qu’il était alors impossible de régulariser la promesse qui était nulle.

Puis elle soutient que la vente n’était pas parfaite faute pour Minoterie Mechain de rapporter la preuve de la réalisation de l’intégralité des conditions suspensives prévues à la promesse et d’accord sur la chose et le prix.

Enfin, Dolce prétend que Minoterie Mechain n’a subi aucun préjudice du fait de la réitération tardive de l’acte puisque la vente réitérée le 6 mai 2024 lui a permis de régler le 7 juillet 2024 la première échéance du plan de sauvegarde.

Par dernières conclusions déposées le 2 juillet 2025, Minoterie Mechain demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 20 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Saintes, en toutes ses dispositions,

— condamner la société Dolce à payer la société Minoterie Mechain une indemnité de 7.500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Dolce aux entiers dépens d’appel.

L’intimée soutient que Dolce ne justifie d’aucun motif légitimant son refus de réitérer l’acte de vente et que la sommation délivrée par acte extrajudiciaire du 17 janvier 2024 à Dolce satisfait à l’exigence de mise en demeure de signer l’acte authentique.

Elle argue que l’obligation de Dolce était de réitérer la vente au plus tard le 13 décembre 2023, ce qu’elle n’a pas fait, et que la circonstance qu’une autre société soit venue réitérer la vente n’a pas d’incidence sur la question de l’inexécution, qui reste caractérisée et rend Dolce redevable de la clause pénale.

Par ailleurs, Minoterie Mechain indique que Dolce ne lui a jamais clairement fait part de son intention de réitérer la vente, que l’acte de vente avait été autorisé par ordonnance du juge commissaire en date du 13 juillet 2023, de sorte que s’il existait une cause de nullité de la promesse au 13 juin 2023 au visa de l’article L. 622-7-II du code de commerce, celle-ci n’existait plus au 13 juillet 2023.

Enfin, l’intimée considère que la prorogation automatique de 12 mois du délai de réitération ne peut trouver à s’appliquer puisque celle-ci concernait l’hypothèse d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, la rétrocession de la voirie n’étant pas une condition suspensive et que l’absence de cette rétrocession n’a aucune incidence sur la consistance du bien vendu.

Au regard de son préjudice, elle précise qu’elle a été longtemps mise en défaut vis-à-vis des organes de la procédure collective puisque la bonne exécution du plan reposait, en majeure partie, sur la perception du prix de vente.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1235-1 du code civil dispose en outre que :

'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente signée le 13 juin 2023 entre Minoterie Mechain et la société Albinvest à laquelle Dolce s’est substituée contient les clauses suivantes concernant la réalisation de la vente:

' OBLIGATION DE SIGNATURE :

En cas de réalisation des conditions suspensives ci-après, sous lesquelles la présente promesse est consentie, le promettant et le bénéficiaire s’engagent irrévocablement à constater par acte authentique la réalisation définitive de la vente.

La réalisation définitive de la vente devra être accompagnée du paiement, à la date de signature de l’acte de vente, du prix de vente et des frais (…)'

'DÉLAI DE SIGNATURE :

Les parties s’engagent à procéder à la signature de l’acte de vente dans le mois de la réalisation de la dernière des conditions suspensives et en toutes hypothèses au plus tard le 13 décembre 2023.

Toutefois si, à l’expiration du délai fixé ci-dessus certains des documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, ce délai serait automatiquement prorogé de trente jours suivant la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation ne puisse excéder le 12 janvier 2024.

Si la date ci-après prévue pour la réalisation de la condition suspensive de permis de construire et/ou la condition suspensive d’enseigne, un recours, un déféré préfectoral ou un retrait était exercé contre le permis de construire ou l’autorisation d’enseigne, le délai de réalisation de la condition suspensive de permis de construire définitif ou d’enseigne définitive sera prorogé automatiquement, sur demande du bénéficiaire, d’une durée maximale de douze mois, afin de permettre aux parties d’examiner les fondements juridiques du recours, déféré ou retrait et d’apprécier des délais nécessaires à la négociation d’éventuels désistements ou pour contester ce recours devant la juridiction compétente.

Le délai de validité de la promesse sera alors augmenté d’autant.'

'CLAUSE PÉNALE :

En cas de défaut du vendeur ou de l’acquéreur la partie non défaillante aura droit, à titre de clause pénale conformément à l’article 1235-1 du code civil, à une indemnité fixée à la somme de 42 000 euros représentant 10 % du prix.'

En premier lieu, la mise en demeure à laquelle devait procéder Minoterie Mechain en application de l’article 1231-5 in fine est une mise en demeure d’exécuter l’obligation sanctionnée par la clause pénale, soit en l’espèce, l’obligation de procéder à la signature de la vente au prix convenu et non une mise en demeure préalable de payer la pénalité prévue au contrat.

Et il n’est pas contesté par Dolce que la sommation de réitérer la vente faite par acte signifié le 17 janvier 2024 vaut mise en demeure valable au sens du contrat et de l’article 1235-1 précité.

Minoterie Mechain ne peut donc être déboutée de sa demande de paiement du montant de la clause pénale pour absence de mise en demeure préalable.

Ensuite, Dolce prétend n’avoir manqué à aucune de ses obligations puisque la vente a été réitérée, peu important que cela soit par une société qui s’est à elle substituée puisque la promesse de vente contenait faculté de substitution et que la date de réitération est une modalité de la promesse qualifiée de 'terme suspensif’ et non extinctif, de sorte que le délai de signature de la vente est prévisionnel, Dolce n’ayant jamais eu l’intention de ne pas respecter ses engagements.

Il est exact que la date du 13 décembre 2023 est la date à partir de laquelle l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter (sauf l’hypothèse dans laquelle certains documents seraient encore manquants pour pouvoir finaliser la vente – ce qui n’est pas celle de la présente affaire-).

La promesse de vente contient une clause relative à la mise en demeure qui prévoit que dans le cas où l’acte de vente ne serait pas signé dans le délai fixé, le vendeur ou l’acquéreur précéderait par exploit d’huissier au domicile élu à une mise en demeure à l’autre partie de signer l’acte de vente en l’étude du notaire de la partie ayant requis la mise en demeure et qu’à cette date, il serait procédé :

— soit à la signature dudit acte de vente accompagnée du paiement du prix,

— soit à l’établissement d’un procès-verbal de carence ou de difficultés dans lequel il sera constaté :

* soit l’absence du vendeur ou de l’acquéreur,

* soit le refus du vendeur ou de l’acquéreur de régulariser la vente.

En application de cette clause, Dolce a sommé Minoterie Mechain de se présenter en l’étude de son notaire le 29 janvier 2024 en vue de l’établissement de l’acte de vente et Minoterie Mechain s’est présentée à ce rendez-vous pour indiquer non pas qu’elle refusait de signer l’acte de vente mais qu’elle sollicitait un report du délai pour régulariser la vente, le vendeur ayant de son côté réitéré son souhait de vendre.

Les parties ne se trouvaient donc pas dans le cas du défaut de l’acquéreur prévu dans la suite des dispositions contractuelles relatives à la mise en demeure et dans lequel le vendeur pourrait à son choix :

'- soit faire part de son intention de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente, indépendamment de son droit de réclamer, en justice, une juste indemnisation pour le préjudice par lui subi,

— soit encore, faire constater que la vente n’est pas réalisée, et qu’il a retrouvé la libre disposition des biens, cette constatation résultant du défaut prononcé contre l’acquéreur dans ce procès-verbal. Dans cette dernière hypothèse, l’acquéreur devra au vendeur le montant de la clause pénale.'

Dès lors que le vendeur a indiqué souhaiter que la vente se réalise et qu’elle a effectivement été réitérée le 6 mai 2024, fût-ce par une société autre que Dolce à laquelle elle s’est substituée, ce qui était autorisé par la promesse de vente, Minoterie Mechain ne peut prétendre au paiement de la clause pénale mais ne pourrait prétendre qu’à une indemnisation des conséquences dommageables du report de signature de l’acte de vente en sollicitant des dommages intérêts à ce titre qui ne sont pas sollicités à titre subsidiaire.

Il y a donc lieu à infirmation du jugement déféré et statuant à nouveau, Minoterie Mechain sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Dolce.

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard du résultat de l’instance, Minoterie Mechain sera déboutée de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles et condamnée aux entiers dépens.

Il n’apparaît pas contraire à l’équité de laisser à la charge de Dolce ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré ;

Et statuant à nouveau,

Déboute la société par actions simplifiée Minoterie Mechain de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute la sccv Dolce de ses demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société par actions simplifiée Minoterie Mechain aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,