ARRET N°

du 06 décembre 2016

R.G : 15/01023

B

H

c/

C

D

Z

VM

Formule exécutoire le :

à :

SCP ACG & ASSOCIES

SELARL PELLETIER & ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 06 DECEMBRE 2016

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 13 mars 2015 par le tribunal de grande instance de TROYES,

Monsieur Q-R B

XXX

XXX

Madame G U V H épouse B

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

INTIMES : Monsieur K C

XXX

XXX

Madame M U-AI AJ D

XXX

XXX

Monsieur I Z

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SELARL PELLETIER & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur MARTIN, président de chambre

Madame MAUSSIRE, conseiller, entendue en son rapport

Madame BOUSQUEL, conseiller

GREFFIER :

Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 17 octobre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 décembre 2016,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 décembre 2016 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

Par acte d’huissier du 4 février 2013, M. K C et M^me M D ont fait assigner M. Q R B, M^me G H et M. I Z exerçant sous l’enseigne ID IMMO devant le tribunal de grande instance de Troyes en résolution de la vente d’un immeuble situé à XXX intervenue le 18 juillet 2011.

Ils ont sollicité leur condamnation à leur restituer la somme de 185 000 euros correspondant au prix de vente de l’immeuble, outre l’indemnisation de préjudices accessoires.

Ils ont soutenu à titre principal que les vendeurs leur avaient caché des vices, notamment quant à la présence de mérule pleureuse, quant à l’absence de transmission du rapport de sécurité de la piscine enterrée et de permis de construire du préau de jardin.

Les défendeurs se sont opposés aux demandes ; ils ont fait valoir qu’ils étaient de bonne foi et que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente devait leur profiter, que des vices étaient apparents ou que d’autres étaient inexistants.

Le tribunal a fait droit à la demande de résolution de la vente, ordonné la restitution du prix de vente de 185 000 euros, outre les frais occasionnés par celle-ci et alloué aux acquéreurs la somme de 17 881,73 euros au titre des préjudices subis – frais relatifs au prêt, frais de ramonage, frais de remboursement des frais d’expertise amiable, outre des frais irrépétibles.

Il a débouté M. E et M^me D de leur demande à l’encontre de M. Z.

Le tribunal a considéré, en s’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire de M. A, que les vices mettaient en péril la structure de l’immeuble et pas uniquement la partie du bien affectée par les fissures et que les vendeurs ne pouvaient pas ignorer l’existence du champignon même s’ils pouvaient ignorer qu’il était à l’origine des fissures ; il a fait observer que les vendeurs avaient, peu de temps avant la vente, rénové la salle de bains et donc fait disparaître toute trace de champignon mais également calfeutré les fissures apparentes, ce qui rendait les vices indécelables.

Par déclaration reçue le 21 avril 2015, M.et M^me B ont formé appel de la décision.

En cours de procédure, ils ont demandé au conseiller chargé de la mise en état que soit constaté le désistement de leur appel à l’encontre de M. Z.

Il n’a pas été statué sur cette demande.

Par conclusions du 14 octobre 2016, ils demandent à la cour :

— avant dire droit et si la cour l’estime nécessaire :

ordonner une contre-expertise confiée à un expert ayant compétence en matière de champignons parasites, qui aura pour mission notamment de déterminer s’il s’agit bien de mérules ou d’autres champignons, de dire quelle est la cause du champignon et d’établir de manière certaine la préexistence de ce champignon à la date de la vente, mais également de décrire les dégradations imputables aux consorts C et D depuis leur entrée en jouissance,

— d’infirmer le jugement,

— de dire que la preuve de l’existence du vice à la date de la vente n’est pas rapportée,

— de dire subsidiairement que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés incluse dans l’acte de vente doit recevoir application, à défaut de preuve de la connaissance du vice par les vendeurs,

— de condamner les consorts C et D à leur payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner aux dépens avec distraction.

Ils soutiennent :

— qu’ils contestent les conclusions de l’expert aux termes desquelles il indique que c’est la déstabilisation du bien du fait de travaux effectués antérieurement à son achat par les consorts B qui est à l’origine des fissures et de l’apparition de la mérule dans la mesure où ils n’ont jamais effectué aucuns travaux structurels et émettent l’hypothèse que la mérule ait pu se révéler après la vente, le fait qu’elle soit apparue seulement en novembre 2011, soit 8 mois après la remise des clés étant un élément allant dans ce sens, étant observé que l’élément déclencheur ayant permis le développement et l’apparition des champignons semble être le départ des consorts C et D en vacances,

— qu’ils n’ont jamais constaté la présence du champignon ni même de traces quelconques de moisissures, que leur comportement est empreint de bonne foi, les travaux de rénovation de la salle de bains et d’enduit n’ayant en aucun cas été effectués pour cacher quoi que ce soit, de sorte que la clause d’exclusion de garantie figurant dans l’acte doit recevoir application,

— qu’ils contestent également les autres vices allégués par les intimés, soit :

* l’apparition d’un écartement sur une poutre du plafond du salon-séjour

* la prétendue nécessité d’un diagnostic piscine

* les problèmes d’électricité et de solidité de la piscine une fois vidée qui sont imaginaires

* l’absence de déclaration préalable pour le préau du jardin dans la mesure où une déclaration a été déposée en mairie et où l’action en contestation est de toute manière prescrite puisqu’il a été édifié en 2003

Par conclusions du 13 octobre 2016, M. C et M^me D demandent la confirmation du jugement s’agissant de la résolution de la vente.

Ils sollicitent la condamnation de M. et M^me B au paiement des sommes suivantes :

—  185 000 euros correspondant au prix de vente,

—  12 836,82 euros au titre des frais d’acte notarié, droit de mutation de la vente,

—  5 000 euros au titre des honoraires de l’agent immobilier,

—  33 276,07 euros au titre des frais bancaires et d’assurances,

—  2 969,58 euros au titre des frais de déménagement,

—  1 337,50 euros au titre du remplacement de la chaudière à gaz,

—  1 325,37 euros au titre de l’assainissement du pourtour de l’habitation,

—  5 065,16 euros au titre des frais d’expertise amiable,

—  10 000 euros pour préjudice moral

le tout étant productif d’intérêts avec anatocisme à compter de l’assignation

ainsi que la condamnation des appelants au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils soutiennent :

— que la demande de contre-expertise est injustifiée, l’identification du champignon n’ayant jamais été remise en cause en première instance et devant l’expert, que l’existence du mérule est en tout état de cause incontestable et a été constatée tant par M. A que par M. X, spécialisé en la matière qui les accompagnait lors des opérations d’expertise ; que l’expert mandaté par les appelants, M^me Y, n’a pas examiné de visu le champignon et n’est pas un expert mycologue,

— que la résolution de la vente est justifiée s’agissant de vices cachés qui sont antérieurs à la vente dont les vendeurs connaissaient l’existence, mais qu’ils ont dissimulés en rénovant intégralement leur salle de bains,

— qu’il est totalement exclu par les deux experts que la mérule ne soit apparue qu’après la vente de l’immeuble,

— que le préau du jardin n’a pas fait l’objet d’une demande de permis de construire, ce qui constitue un vice susceptible de fonder la résiliation de la vente et que le diagnostic réglementaire indispensable pour les piscines enterrées n’a pas été effectué, de sorte que l’absence de diagnostic constitue une cause de nullité de la vente.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le désistement d’appel à l’encontre de M. Z :

Il convient de donner acte à M. et M^me B de leur désistement d’appel à l’encontre de M. Z et de constater en conséquence l’extinction de l’instance à son égard.

L’existence d’un vice caché :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vice doit être antérieur à la vente.

Les époux B soutiennent à hauteur d’appel, alors qu’ils ne le contestaient pas jusqu’alors, que le champignon identifié par l’expert judiciaire, M. A, comme étant une mérule ne le serait peut-être pas.

Ils fondent leur demande de nouvelle expertise sur les dires de M^me Y, qu’ils présentent comme étant un expert averti en la matière.

Sans dénier les compétences que celle-ci peut avoir en matière de bâtiment, force est de constater d’une part qu’elle n’est pas expert judiciaire, d’autre part qu’elle ne justifie d’aucune compétence particulière en matière de champignons et enfin-et surtout – qu’elle n’a pas visité les lieux, ses conclusions – tendant à la nécessité de diligenter une nouvelle mesure d’expertise – ayant été rédigées au vu des seules pièces remises par les époux B, ce qui dénie toute valeur objective à ce document.

Compte-tenu de ces éléments, la demande de nouvelle expertise formée par les appelants apparaît dénuée de pertinence, la cour s’estimant suffisamment informée par la mesure d’instruction judiciairement diligentée pour en tirer toutes conséquences de droit.

M. A a examiné « de visu » le champignon à l’origine des désordres qu’il a identifié comme étant probablement une mérule.

Si l’expert n’a pas déterminé de manière incontestable qu’il s’agissait de cette variété de champignon- il utilise le terme de champignon tout au long de son rapport tout en relevant qu’il s’agissait probablement d’une mérule au détour d’une phrase-, il convient de relever que les acquéreurs étaient accompagnés lors des opérations d’expertise par un conseiller technique, M. X, expert spécialisé dans les attaques d’insectes xylophages et champignons lignivores qui avait lui-même déposé un rapport le 23 novembre 2011 aux termes duquel il avait procédé à l’identification formelle de ce champignon.

Il est donc permis de ce fait de considérer que ce champignon est une mérule pleureuse. Suivant les énonciations de M. A, ce champignon est localisé à titre principal dans la salle de bain du rez-de-chaussée de la maison, il n’était pas visible lors de la vente et il datait de plusieurs années, le problème provenant de travaux d’extension réalisés lors de la création de la cuisine et de la salle de bain qui n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art après la démolition de la façade arrière.

Ces travaux ont été exécutés bien avant l’acquisition de l’immeuble par les époux B en 1996 et ont permis la naissance du champignon qui s’est installé dans la fissure de la façade de la salle bain apparue suite aux malfaçons.

L’expert ajoute que les fissures constatées par la suite constituent, par leur importance, un vice de nature à rendre le bien impropre à sa destination en mettant en péril la structure entière de l’immeuble.

Les vices sont donc antérieurs à la vente et ne peuvent résulter ni de l’absence de M. C et de M^me D pendant une période de vacances ni des travaux d’embellissement qu’ils auraient entrepris à l’occasion de l’acquisition de leur bien comme le soutiennent les appelants.

L’expert relève qu’ils étaient par ailleurs indécelables pour les acquéreurs, ni l’existence du champignon, ni l’existence de fissures susceptibles de les alerter sur le défaut structurel de l’immeuble n’étant visibles.

Il s’agit donc bien de vices obéissant aux conditions fixées à l’article susvisé.

La connaissance du vice par les vendeurs :

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente signé entre les parties le 6 avril 2011 prévoit en page 8 que l’acquéreur devra prendre le bien dans l’état dans lequel il se trouvera au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte, et plus généralement pour quelque cause que ce soit.

Cette clause est, par principe, valable à la condition que le vendeur soit un profane et qu’il soit de bonne foi.

Il n’est pas discutable que les époux B ne sont pas des professionnels de la vente d’immeuble et qu’ils doivent donc être considérés comme profanes.

S’agissant de la bonne foi des vendeurs, il convient de rappeler qu’elle est, à la date de la transaction, présumée, de sorte qu’il appartient à M. C et à M^me D de démontrer la mauvaise foi des époux B, qui ne peut être caractérisée dans le cas d’espèce par la seule connaissance de la présence apparente d’un champignon qui a été localisée essentiellement dans la seule salle de bain, dont l’expert a relevé de surcroît qu’il était susceptible d’apparaître ou de disparaître suivant les périodes de l’année, ce qui confère déjà un caractère incertain à cette connaissance sur ce premier point que viennent conforter les attestations versées aux débats de personnes, y compris extérieures à la famille, n’ayant jamais constaté la présence de champignons ou de moisissures dans la maison.

En tout état de cause, la démonstration doit être faite par les acquéreurs – sur lesquels repose la charge de la preuve – de la connaissance par les vendeurs du vice affectant l’immeuble, qui doit se traduire par la connaissance qu’avaient ceux-ci des désordres causés par la prolifération du champignon et de sa toxicité.

Les époux B ont effectué des travaux d’embellissement dans la salle de bain ainsi que des travaux d’enduisage du mur côté ouest, et ce, antérieurement à la vente. Aucune conséquence ne peut être déduite de la seule exécution de ces travaux qui manifeste tout au plus un souci qui apparaît légitime de présenter à la vente un bien rafraîchi ou restauré pour certains de ses éléments.

M. A relève d’ailleurs ce point en page 8 en indiquant que si les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence du champignon, ils pouvaient estimer avoir supprimé le vice à la suite des travaux susvisés.

Il ajoute que, sauf à disposer d’une qualification technique particulière dans le bâtiment, les époux B pouvaient imaginer que ce champignon n’avait rien d’alarmant.

Ces deux appréciations portées par l’expert excluent de facto toute mauvaise foi des vendeurs et considérer le contraire reviendrait à confondre la connaissance éventuelle de l’existence d’un champignon non identifié et celle du vice affectant l’immeuble causé par sa prolifération -elle-même non apparente car se situant dans des fissures de l’immeuble-, que seule la mesure d’instruction réalisée postérieurement à l’acquisition a permis de relier l’une à l’autre.

Cette mauvaise foi est d’autant moins démontrée que les époux B ont remis les clés aux acquéreurs quelques jours seulement après la signature du compromis de vente et plusieurs mois avant celle de l’acte authentique le 18 juillet 2011 matérialisant normalement le transfert effectif de propriété, élément qui manifeste leur absence de volonté de dissimuler un vice, de quelque nature qu’il soit.

Ces éléments permettent de considérer que les acquéreurs échouent à démontrer la mauvaise foi de leurs vendeurs et que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés telle qu’elle figure dans l’acte de vente a dès lors vocation à s’appliquer.

La décision sera par conséquent infirmée en ce qu’elle a prononcé la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés avec les conséquences de droit y afférentes.

Les intimés reprennent par ailleurs dans leurs conclusions l’existence d’autres désordres tenant à la construction d’un préau dans le jardin sans permis de construire et à l’absence de diagnostic pour la piscine.

Il ne peut qu’être constaté qu’aucune conséquence juridique tenant à la nullité de la vente ou à sa résolution n’en est tirée dans le dispositif des conclusions qui ne comporte aucune demande spécifique à ce titre, pas plus qu’une demande indemnitaire.

L’article 700 du code de procédure civile :

La décision sera infirmée en ce qu’elle a condamné les époux B sur ce fondement.

L’équité justifie qu’à hauteur d’appel, il ne soit pas fait droit aux demandes formées à ce titre.

Les dépens :

La décision sera infirmée sur ce point.

M. C et M^me D seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Donne acte à M. et M^me Q-R B de leur désistement d’appel à l’encontre de M. I Z et constate en conséquence l’extinction de l’instance à son égard. Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 mars 2015 par le tribunal de grande instance de Troyes.

Statuant à nouveau ;

Dit que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente conclu le 6 avril 2011 entre M.et M^me Q-R B d’aune part et M. K C et M^me M D d’autre part, portant sur l’immeuble sis à XXX, a vocation à s’appliquer à défaut de preuve de la connaissance du vice par les vendeurs.

Déboute en conséquence M. C et M^me D de leur demande de résolution de la vente et de leurs demandes accessoires.

Y ajoutant ;

Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. C et M^me D aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président