COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71I

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 1^er AVRIL 2021

N° RG 20/03593 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T7MZ

AFFAIRE :

Société FONCIA GIV GIEP GIV

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] représenté par son syndic en exercice, le CABINET IMMOBILIERE DE SEVRES

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Juin 2020 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° RG : 20/00429

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

M^e Ondine CARRO

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS FONCIA GIV agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 343 254 793

[…]

[…]

Représentée par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20200245

Assistée de M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMOBILIERE DE SEVRES, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SARL CABINET IMMOBILIERE DE SEVRES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 328 000 237

[…]

[…]

Représentés par M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 – N° du dossier 14369

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 février 2021, Madame GUILLAUME, présidente, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, président,

Madame Marie LE BRAS, conseiller,

Madame Marina IGELMAN, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SAS Foncia GIV était le syndic de la copropriété située […] jusqu’à l’assemblée générale qui s’est tenue le 1^er avril 2019, date à laquelle la SARL cabinet Immobilière de Sèvres a été désignée pour la remplacer.

Par acte d’huissier de justice délivré le 3 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] représenté par son syndic, le cabinet Immobilière de Sèvres, et le cabinet Immobilière de Sèvres ont fait assigner la société Foncia GIV, aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à lui remettre sous astreinte, la totalité des fonds mandants, l’intégralité des documents et archives nécessaires à la bonne gestion du syndicat des copropriétaires au cabinet Immobilière de Sèvres, et à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 25 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— ordonné à la société Foncia GIV de restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] représenté par son syndic, le cabinet Immobilière de Sèvres, la totalité des fonds mandants et les documents suivants :

— les documents généraux relatifs à la copropriété :

— plans de la résidence,

— répartition des tantièmes et état descriptif de division (normalement inclus dans le règlement de copropriété),

— liste à jour des copropriétaires,

— documents d’urbanisme concernant l’immeuble,

— les dossiers des assemblées générales :

— l’extrait des registres des assemblées générales pour 2013,

— les dossiers des assemblées générales pour les exercices 2012 à 2015 inclus, à savoir les convocations, notifications, les feuilles de présence, pouvoirs, procès-verbaux et accusés réception d’envoi et de réception des convocations et des procès-verbaux,

— les notifications d’envoi et de réception de convocation à l’assemblée générale de 2017,

— les documents comptables :

— le dossier financier :

— les balances depuis 2012,

— les grands livres comptables pour les années 2012 à 2017 incluses, avec l’historique complet de tous les comptes non soldés et notamment les comptes individuels de chaque copropriétaire,

— les appels de fonds adressés à chaque copropriétaire depuis la création du syndicat des copropriétaires en 2012,

— les journaux depuis 2012,

— les relevés bancaires depuis l’ouverture du compte séparé s’il en existe un,

— les carnets de chèques et souches ainsi que les remises de chèque,

— les états de rapprochement bancaire pour les années 2012 à 2017 incluses,

— les relevés généraux des dépenses pour les années 2012, 2013, 2014, 2015, 2018,

— l’état de répartition de l’avance trésorerie permanente et des autres avances,

— le détail des provisions pour travaux,

— les documents afférents aux fonds placés au profit du syndicat des copropriétaires,

— le dossier factures :

— l’intégralité des originaux des factures pour les exercices 2012 à 2018 incluses ; seules des copies des factures des exercices 2016 et 2017 ont été remises,

— les originaux des factures non comptabilisées et non réglées depuis 2012,

— les documents relatifs à la sécurité :

— l’avis du Consuel et de Qualigaz pour la conformité des installations électriques et de gaz,

— les documents relatifs aux extincteurs, détection incendie, matériel de protection,

— les diagnostics techniques,

— les documents relatifs aux travaux qui ne seraient pas compris dans le carnet d’entretien :

— dossier devis et ordres de services pour les années 2012 à 2019 incluses,

— permis de construire (le cas échéant),

— attestation de réception des travaux avec indication de la date et certificats de conformité,

— dossier de levée des réserves,

— la liste des intervenants techniques avec leurs coordonnées, mentionnant la nature des travaux et leur police d’assurance,

— dossier travaux courants,

— dossier des travaux réceptionnés en cours de décennale,

— les documents administratifs :

— les dossiers des sinistres depuis 2012 à l’exception des dossiers 'vandalisme’ et Guidinti,

— les dossiers de mutations pour les années 2012 à 2019 incluses et, le cas échéant, les oppositions notifiées au visa de l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : le syndicat des copropriétaires ne dispose que des attestations de vente,

— les documents afférents aux accès :

— documents ou notices servant pour la reproduction des clés ou moyens d’accès,

— le dossier contrats avec le cas échéant :

— fourniture d’électricité avec relevés de compteurs pour la période 2012 à 2019,

— fourniture d’eau avec relevés de compteurs pour la période 2012 à 2019,

— digicode/interphone,

— entretien toiture-terrasse le cas échéant,

— entretien porte : seul le contrat relatif à l’entretien du portail a été fourni :

— syndic,

— bloc 'issue',

— le dossier correspondances,

— le dossier contentieux depuis 2012 à l’exception du dossier SOFIAM,

— les accès aux services d’immatriculation.

— dit qu’à défaut de remise des documents et des fonds susvisés passé le délai de 8 jours après la signification de la présente décision, la société Foncia GIV sera condamnée au paiement d’une astreinte de 450 euros par jour de retard pendant 90 jours,

— condamné la société Foncia GIV à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] représenté par son syndic, le cabinet Immobilière de Sèvres, la somme de 5 000 euros de dommages intérêts,

— condamné la société Foncia GIV à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] représenté par son syndic le cabinet Immobilière de Sèvres, d’une part, et au cabinet Immobilière de Sèvres, d’autre part, chacun, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Foncia GIV aux dépens qui seront recouvrés par Maître Coriton,

— rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 27 juillet 2020, la société Foncia GIV a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 janvier 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Foncia GIV GIEP demande à la cour, au visa des articles 18-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

— la dire recevable et bien fondée en ses demandes ;

— juger qu’elle a remis à la société Immobilière de Sèvres les pièces suivantes le 9 mai 2019 :

— situation de trésorerie au 09/05/2019

— relevé des dépenses du 01/01/2019 au 09/05/2019 et originaux des factures

— grand livre du 01/01/2019 au 09/05/2019

— grand livre du 01/01/2018 au 31/12/2018

— feuilles de présence au 09/05/2019

— budget du 01/01/2019 au 31/12/2019

— détails des appels effectués en 2019

— banque

— comptes travaux

— chèque indemnité assurance de 965,58 euros

— factures non-payées

— chèques à encaisser

— juger qu’elle a remis à la société Immobilière de Sèvres les pièces suivantes le 10 mai 2019 :

— registre des PV du 20/12/2012 au 01/04/2019

— dossier AG du 01/04/2019

— attestation d’immatriculation et fiche synthétique

— carnet d’entretien

— dossier contrats

— règlement de copropriété

— modificatif au règlement de copropriété

— état hypothécaire

— attestation de vente

— dossier photos

— dossier recollement

— dossier SDC c/ Sofiam

— dossier sinistre en cours (vandalisme)

— dossier sinistre DO

[…]

— dossier AG du 23/11/2016

— dossier AG du 26/06/2017 et 26/06/2018

— sinistres clos 2012 à 2015

— sinistres 2015 à 2017

— fibre optique

— juger qu’elle a remis à la société Immobilière de Sèvres les pièces suivantes le 9 juillet 2019 :

— l’ensemble des éléments comptables (factures originales y compris) portant sur la période du 01/01/2018 au 31/12/2018) ;

— juger qu’elle a remis à la société Immobilière de Sèvres les pièces suivantes le 4 septembre 2019 :

— le RGDD (relevé général des dépenses de l’exercice) et les factures du 01/01/2016 au 31/12/2016 ;

— le RGDD (relevé général des dépenses de l’exercice) et les factures du 01/01/2017 au 31/12/2017 ;

— juger qu’elle a remis à la société Immobilière de Sèvres tous les éléments précités avant d’avoir été assignée le 3 février 2020 ;

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 25 juin 2020 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre dans l’affaire enrôlée sous le numéro R.G. 20/00429 ;

— débouter la société cabinet Immobilière de Sèvres et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé […], à […], représenté par son syndic la société cabinet Immobilière de Sèvres, de l’ensemble de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ;

— condamner chacune des parties succombant à l’instance à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les parties succombant à l’instance aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 19 octobre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires […] et le cabinet Immobilière de Sèvres demandent à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, 33 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, 481-1, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 25 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Nanterre portant le n° RG 20/00429 ;

y ajoutant :

— condamner la société Foncia GIV à leur payer la somme de 5 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la société Foncia GIV aux entiers dépens de l’instance distraction faite au profit de Maître Carro.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

La cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater que’ ou 'juger que’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

1 – Sur la demande du nouveau syndic de remise des documents et archives de la copropriété :

La société Foncia GIV conteste ne pas avoir respecté ses obligations et soutient qu’à la suite de la désignation du nouveau syndic, avant la délivrance de l’assignation, les documents dont elle disposait ont été transmis à la société cabinet Immobilière de Sèvres qui dès lors, a été en mesure de gérer et d’administrer la copropriété située […], à Chaville, contrairement à ce qu’elle prétend.

Elle relève que des pièces sont réclamées qui n’existent pas en pratique : documents relatifs aux travaux qui ne seraient pas compris dans le carnet d’entretien, dossiers des sinistres depuis 2012 à l’exception des dossiers « vandalisme » et Guidinti, dossiers de mutations pour les années 2012 à 2019 incluses et, 'le cas échéant', les oppositions notifiées au visa de l’article 20 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dossier contrats.

Elle ajoute qu’il ne peut y avoir de remise sous astreinte de documents 'le cas échéant'.

Elle précise que bien que ces documents soient très anciens et n’apparaissent pas nécessaires pour la gestion courante du syndic, elle transmet dans le cadre de la présente procédure les éléments suivants :

— l’arrêté du 4 septembre 2013 indiquant que la construction est conforme au permis de construire (pièce n° 10) ;

— l’attestation de conformité 'pompiers’ du 4 juillet 2013 (pièce n° 11) ;

— le procès-verbal de réception des parties communes du 28 novembre 2012 (pièce n° 12).

L’ancien syndic conteste enfin sa faute et la demande en dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires […] et le cabinet Immobilière de Sèvres sollicitent au contraire la confirmation de l’ordonnance querellée.

Les intimés soutiennent en effet, que les remises de pièces par l’ancien syndic n’ont été que partielles ce qui a contraint le nouveau syndic à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception le 28 juin 2019 pour réclamer les pièces manquantes et une nouvelle mise en demeure le 25 octobre 2019 qui s’est avérée vaine.

Ils prétendent que l’absence de remise des fonds et des documents d’archives empêche le nouveau syndic de gérer la copropriété. Ils estiment que les documents sollicités dans l’assignation et mentionnés dans l’ordonnance sont strictement nécessaires à l’administration du syndicat des copropriétaires.

Ils entendent faire valoir que dès lors, la copropriété est gérée dans des conditions particulièrement difficiles ce qui occasionne un surplus de travail et de temps et justifie leur demande indemnitaire à hauteur de la somme de 5 000 euros.

Sur ce,

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicable en l’espèce, dispose que : ' En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts'.

L’article 33 alinéa 1^er du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic dans les termes qui suivent : 'Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1^er à 3 ci-dessus (règlement de copropriété et état descriptif de division), ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques'.

L’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

L’ancien syndic doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, sans s’arrêter à la dénomination que les parties en proposent.

Dans le présent litige, aucune des parties ne précise le fondement de la demande présentée conformément à l’article 18-2 ci-dessus rappelée mais désormais en référé.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que : 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.'

En l’espèce, aucune urgence n’est alléguée.

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du même code : 'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il (le président) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Ce texte impose au juge de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable ; les manquements de l’ancien syndic à son obligation de transmission doivent donc être établis avec suffisamment d’évidence.

Il est constant que la charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 sus visé, repose sur ce dernier. Cependant, l’obligation de restituer les documents du syndicat n’a pas pour objet de contraindre l’ancien syndic à établir après son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité dont il n’appartient pas à la présente cour de connaître.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

— que par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 avril 2019, le cabinet Immobilière de Sèvres a sollicité un rendez-vous pour la transmission des archives et des documents comptables, avec une relance par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 28 juin suivant, un rendez-vous ayant été organisé le 4 septembre (pièce 3 de l’intimé),

— que, par courriel daté du 4 juin 2019, suite à la remise des archives, le cabinet Immobilière de Sèvres a réclamé à l’ancien syndic 'les pièces comptables concernant les dépenses au moins pour les années 2018 et 2017', précisant que lui ont été remis les documents comptables de l’année en cours 2019 et de l’année 2016,

— que par courriel à nouveau, une relance a été adressée le 28 juin suivant, puis une nouvelle relance le 19 juillet suivant,

— que le 9 juillet 2019 par lettre recommandée avec accusé de réception, la société Foncia GIV a adressé au cabinet Immobilière de Sèvres 'l’ensemble des éléments comptables (factures originales y compris) portant sur la période du 01/01/2018 au 31/12/2018', ce qui n’est pas contesté,

— que par courriel daté du 18 septembre 2019, le cabinet Immobilière de Sèvres a réclamé 'les archives compta des années 2012 à 2015' et les dossiers 'assemblée générale’ des années 2012 à 2015 inclus, avec une nouvelle relance le 1^er août suivant,

— que par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 25 octobre 2019, au prétexte d’une remise incomplète des archives effectuées les 9 et 10 mai 2019, une mise en demeure du cabinet Immobilière de Sèvres a été adressée à l’ancien syndic visant l’ensemble des très nombreuses pièces qui seront ultérieurement réclamées dans l’assignation et dont la remise sera ordonnée en référé,

— que, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 4 novembre 2019, l’ancien syndic a fait part de sa surprise et a proposé au cabinet Immobilière de Sèvres un rendez-vous afin de faire la liste des pièces manquantes et ainsi de clore le dossier, joignant à son courrier des justificatifs de remise des documents précédemment fournis.

Sont également produits trois bordereaux signés des deux parties, de remise de pièces datés des 9 et 10 mai puis du 4 septembre 2019 annotés mais sans que les annotations soient lisibles, où figurent :

. sur le premier daté du 9 mai 2019 intitulé 'remise des pièces comptables’ :

'- situation de trésorerie au 09/05/2019

— relevé des dépenses 01/01/2019 au 09/05/2019 + originaux des factures

— grand livre du 01/01/2019 au 09/05/2019

— grand livre du 01/01/2018 au 31/12/2018

— feuilles de présence au 09/05/2019

— budget 01.01.2019 au 31.12.2019

— détail appels effectués 2019

— banque

— comptes travaux

— chèque indemnité d’assurance 965,58 euros

— factures non payées

— chèques à encaisser,',

. sur le second daté du 10 mai 2019 intitulé 'remise de pièces':

— registre des procès-verbaux du 20/12/2012 au 01/04/2019

— dossier assemblée générale du 01/04/2019

— attestation immatriculation et fiche synthétique

— carnet d’entretien

— dossier contrats

— règlement de copropriété

— modificatif règlement de copropriété

— état hypothécaire

— attestations de vente

— dossier photos

— dossier recollement

— dossier SDC/Sofiam

— dossier sinistres en cours (vandalisme)

— dossier sinistre DO

— clés (2 Vigik)

Boîtes archives :

— dossiers assemblée générale du 23/11/2016

— dossiers assemblée générale 26/06/2017 et 26/06/2018

— sinistres clos 2012 à 2015

— sinistres 2015 à 2017

— fibre optique,

et sur le troisième, daté du 4 septembre 2019 intitulé 'remise de pièces’ :

— RGDD + Factures du 01/01/2016 au 31/12/2016

— RGDD + Factures du 01/01/2017 au 31/12/2017.

Aucune des parties ne précise depuis quand la société Foncia GIV a géré et administré la copropriété située […], à Chaville. Il est donc légitime de lui réclamer les documents de la copropriété sans limite de date, depuis la création du syndicat des copropriétaires en 2012.

La comparaison des bordereaux produits avec les réclamations successives, notamment la dernière qui détaille les documents demandés par la copropriété à l’ancien syndic, appelle les observations suivantes :

— sur les documents généraux relatifs à la copropriété : les plans de la résidence, la répartition des tantièmes et état descriptif de division sont normalement inclus dans le règlement de copropriété dont il est établi qu’il a été remis, la liste à jour des copropriétaires résulte du dossier de la dernière assemblée générale et des avis de mutation en possession du nouveau syndic et les documents d’urbanisme existant de façon certaine concernant l’immeuble ont été remis dans le cadre de la présente procédure,

— les procès-verbaux d’assemblées générales 2012 à 2015 ont été remis le 10 mai 2019,

— les notifications d’envoi et de réception de convocation à l’assemblée générale de 2017 ont vocation à être dans le dossier d’assemblée générale 2017 remis le 10 mai 2019,

— au sujet du dossier factures : des factures ont déjà été produites et seul un examen attentif des pièces déjà communiquées (grand livre, RGDD …) permettra d’établir l’existence de celles qui seraient manquantes, il n’y a donc pas lieu de faire droit en référé à la demande de ce chef,

— quant aux documents relatifs à la sécurité : l’avis de Consuel et de Qualigaz pour la conformité des installations électriques et de gaz, les documents relatifs aux extincteurs, détection incendie, matériel de protection, et les diagnostics techniques qu’il appartenait à l’ancien syndic de faire établir, n’ont cependant pas d’existence certaine, et si la responsabilité de l’ancien syndic peut éventuellement être recherchée à ce titre, il ne peut pour autant être ordonné la production de ces documents, et ce d’autant qu’au moins pour partie, l’article 33 alinéa 1^er du décret du 17 mars 1967 n’en prévoit l’existence que 'le cas échéant',

— les documents relatifs aux travaux qui ne seraient pas compris dans le carnet d’entretien n’ont pas davantage d’existence certaine, et il ne peut donc en être ordonné la production en référé,

— les documents administratifs : les dossiers des sinistres depuis 2012 figurent sur le bordereau établi le 10 mai 2019, les dossiers de mutations pour les années 2012 à 2019 incluses et les oppositions notifiées au visa de l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 réclamées 'le cas échéant', n’ont

pas d’existence certaine,

— dans le dossier contrats, les contrats digicode/interphone, d’entretien toiture-terrasse, d’entretien porte et bloc 'issue', demandés 'le cas échéant', n’ont pas d’existence certaine,

— le dossier correspondances et le dossier contentieux depuis 2012 n’en ont pas non plus,

— concernant les accès aux services d’immatriculation, il n’est pas démontré avec l’évidence requise que l’attestation d’immatriculation et la fiche synthétique remises le 9 mai 2019 ne soient pas suffisantes.

Doivent en conséquence de ces observations, être communiqués les documents suivants :

— les dossiers des assemblées générales :

— l’extrait du registres des assemblées générales pour 2013,

— les dossiers des assemblées générales pour les exercices 2012 à 2015 inclus, à savoir les convocations, notifications, les feuilles de présence, pouvoirs, et accusés réception d’envoi et de réception des convocations et des procès-verbaux,

— les documents comptables et le dossier financier :

— les balances depuis 2012,

— les grands livres pour les années 2012 à 2017,

— les appels de fonds adressés à chaque copropriétaire depuis la création du syndicat des copropriétaires en 2012,

— les journaux depuis 2012,

— les relevés bancaires depuis l’ouverture du compte séparé, puisque c’est obligatoire,

— les carnets de chèques et souches ainsi que les remises de chèques,

— les états de rapprochement bancaire pour les années 2012 à 2017 incluses,

— les relevés généraux des dépenses pour les années 2012, 2013, 2014, 2015, 2018,

— l’état de répartition de l’avance trésorerie permanente et des autres avances,

— le détail des provisions pour travaux,

— les documents afférents aux fonds placés au profit du syndicat des copropriétaires,

— les documents afférents aux accès et les documents ou notices servant pour la reproduction des clés ou moyens d’accès,

— les contrats de fourniture d’électricité avec les relevés de compteurs pour la période 2012 à 2019, et de fourniture d’eau avec relevés de compteurs pour la période 2012 à 2019.

C’est donc avec l’évidence requise qu’est retenu un manquement de l’ancien syndic à son obligation de transmission, de sorte que l’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a ordonné la communication par l’ancien syndic des archives dans la limite de cette liste, et qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formées par le syndicat des copropriétaires et le cabinet Immobilière de Sèvres. En l’absence de preuve qu’ils ont déjà été remis, l’ordonnance sera également confirmée quant à la remise de la totalité des fonds mandants.

Il est observé que la réclamation datée du 25 octobre 2019 des nombreuses pièces dont la communication est finalement ordonnée a été précédée de plusieurs réclamations successives bien moins importantes dont certaines ont reçu une réponse de l’ancien syndic notamment les 9 juillet et 4 septembre 2019. Par ailleurs cette réclamation datée du 25 octobre 2019 a été suivie d’une proposition de l’ancien syndic de se rencontrer qui elle-même n’a pas reçu de réponse, sauf quelques semaines plus tard par la délivrance de l’assignation. Dans ces conditions, l’astreinte ordonnée en première instance sera infirmée.

2 – Sur la demande en dommages et intérêts :

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 sanctionne l’absence de respect des obligations légales de transmission par l’octroi de dommages-intérêts à condition que la demande soit faite à titre provisionnel, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé et que l’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

3 – Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance déférée doit être confirmée du chef des condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’équité commande de faire application en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, comme il sera dit dans le dispositif, la société Foncia GIV étant déboutée de sa prétention à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 25 juin 2020 :

. en ce qu’elle a condamné la société Foncia GIV à remettre au cabinet Immobilière de Sèvres la totalité des fonds mandants et seulement les documents suivants :

— les dossiers des assemblées générales :

— l’extrait des registres des assemblées générales pour 2013,

— les dossiers des assemblées générales pour les exercices 2012 à 2015 inclus, à savoir les convocations, notifications, les feuilles de présence, pouvoirs, et accusés réception d’envoi et de réception des convocations et des procès-verbaux,

— les documents comptables et le dossier financier :

— les balances depuis 2012,

— les grands livres pour les années 2012 à 2017,

— les appels de fonds adressés à chaque copropriétaire depuis la création du syndicat des copropriétaires en 2012,

— les journaux depuis 2012,

— les relevés bancaires depuis l’ouverture du compte séparé, puisque c’est obligatoire,

— les carnets de chèques et souches ainsi que les remises de chèques,

— les états de rapprochement bancaire pour les années 2012 à 2017 incluses,

— les relevés généraux des dépenses pour les années 2012, 2013, 2014, 2015, 2018,

— l’état de répartition de l’avance trésorerie permanente et des autres avances,

— le détail des provisions pour travaux,

— les documents afférents aux fonds placés au profit du syndicat des copropriétaires,

— les documents afférents aux accès et les documents ou notices servant pour la reproduction des clés ou moyens d’accès,

— les contrats de fourniture d’électricité avec les relevés de compteurs pour la période 2012 à 2019, et de fourniture d’eau avec relevés de compteurs pour la période 2012 à 2019,

sauf à préciser, infirmant la décision sur ce point, que cette obligation n’est pas assortie d’une astreinte,

. et sauf en ce qu’elle a condamné la société Foncia GIV à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] représenté par son syndic, le cabinet Immobilière de Sèvres, la somme de 5 000 euros de dommages intérêts,

Statuant des chefs infirmés,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts et sur le surplus des demandes de communication de pièces,

Y ajoutant,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE la société Foncia GIV à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] représenté par son syndic, le cabinet Immobilière de Sèvres, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile,

CONDAMNE la société Foncia GIV aux dépens d’appel avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président et par Madame Sophie CHERCHEVE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,