Cour d'appel de Reims, 1ere chambre sect.civile, 16 février 2021, n° 20/01022

TCOM Troyes 13 juillet 2020

CA Reims
Infirmation 16 février 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Justification de la créance
La cour a estimé que la SCI Boksimo a produit des éléments suffisants pour justifier sa créance, notamment en ce qui concerne les loyers impayés.
Accepté
Créance privilégiée
La cour a admis la créance de la SCI Boksimo à titre privilégié, en tenant compte des montants dus au titre des loyers et autres charges.
Accepté
Montant de la créance
La cour a fixé la créance de la SCI Boksimo au passif de la société Ob Lavau pour un montant de 35 545,49 euros.
Rejeté
Dépens
La cour a décidé que les dépens d'appel seraient employés en frais privilégiés de procédure collective, ne faisant pas droit à la demande de la SCI Boksimo.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Reims, 1re ch. sect.civ., 16 févr. 2021, n° 20/01022
Juridiction :	Cour d'appel de Reims
Numéro(s) :	20/01022
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Troyes, 13 juillet 2020
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président
Parties :	SCI BOKSIMO c/ S.A.S. OB LAVAU, SCP CROZAT BARAULT MAIGROT

Texte intégral

ARRET N°

du 16 février 2021

R.G : N° RG 20/01022 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-E3UM

SCI BOKSIMO

SCP Z A Y

S.A.S. OB LAVAU

SCP Z A Y

Formule exécutoire le :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 16 FEVRIER 2021

APPELANTE :

d’une ordonnance rendue le 13 juillet 2020 par le tribunal de commerce de TROYES,

SCI BOKSIMO

[…]

COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD, avocats au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître WALLAERT, avocats au barreau de LILLE

INTIMEES :

S.A.S. OB LAVAU

[…]

COMPARANT, concluant par , et ayant pour conseil la AARPI PASCAL GUILLAUME & JEAN-PIERRE, avocats au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître VALERIE avocat au barrerau de REIMS

SCP Z A Y prise en la personne de Maître X Y es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société OB LAVAU

[…]

Non représenté bien que régulièrement assigné

SCP Z A Yprise en la personne de Maître X Y es qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société OB LAVAU

[…]

Non représenté bien que régulièrement assigné

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre

Madame MATHIEU, conseiller

Madame MAUSSIRE, conseiller rédacteur

GREFFIER :

Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et du prononcé.

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

DEBATS :

A l’audience publique du 11 janvier 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2021,

ARRET :

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 février 2021 et signé par Madame MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La SCI Boksimo est propriétaire d’un local situé dans un centre commercial dénommé Village Oxylane, […].

Par acte sous seing privé du 7 août 2014, elle a donné ce local à bail commercial à la société Ob Lavau identifiée sous l’enseigne l’Orange Bleue pour y exploiter une salle de sport moyennant un loyer annuel de 41 860,90 euros outre une provision pour charges et pour taxe foncière.

La société Ob Lavau n’étant pas à jour des loyers, la SCI Boksimo a saisi le juge des référés aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir le règlement des sommes dues.

La locataire lui a opposé le fait qu’elle était en réalité créancière de son bailleur.

Par jugement du 29 mai 2018, le tribunal de commerce de Troyes a ouvert une procédure de redressement

judiciaire au bénéfice de la société Ob Lavau et a nommé la SCP Z A Y, prise en la personne de Maître Y, en qualité de mandataire judiciaire.

L’instance a été interrompue et la créance de la SCI Boksimo soumise à la procédure de vérification des créances.

Celle-ci l’a déclarée pour un montant de 44 460,33 euros.

Par ordonnance du 13 juillet 2020, le juge-commissaire, constatant que la demanderesse ne s’était pas présentée à l’audience, a rejeté de l’état de vérification du passif la créance de la SCI Boksimo au motif que cette créance n’était pas justifiée et qu’elle résultait d’une position abusive (sic).

Par déclaration reçue le 22 juillet 2020, la SCI Boksimo a formé appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 10 décembre 2020, elle demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance,

Statuant à nouveau,

— d’admettre sa créance à titre privilégié à concurrence du montant déclaré de

44 460,33 euros,

— de fixer la créance de la société Boksimo au passif de la société Ob Lavau à la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Ob Lavau aux dépens.

L’appelante soutient :

— qu’elle justifie de sa créance par les pièces versées aux débats, les sommes réclamées l’ayant été en vertu des stipulations du bail,

— qu’à titre subsidiaire, si la cour considérait que certains postes de créances ne sont pas suffisamment justifiés, elle présente une lecture séparée des sommes facturées du 1^er janvier 2015 au 28 mai 2018 qui permet d’affirmer que la société Ob Lavau est redevable des sommes suivantes :

* taxe foncière : 11 924,92 euros TTC

* charges locatives communes : 8 109,11 euros TTC

* charges locatives privées : 1 485,92 euros TTC

* frais de rejet : 169,25 euros

* loyers : 171 719,00 euros TTC

* redevance marketing : 8 182,42 euros TTCmoins les versements qu’elle a effectués sur la période du 1^er janvier 2015 au 28 mai 2018 à hauteur de 165 875,88 euros

soit 35 714,74 euros

Par conclusions notifiées le 2 novembre 2020, la société Ob Lavau demande à la cour:

— de confirmer l’ordonnance,

— de débouter la société Boksimo de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner la société Boksimo à payer à la société Ob Lavau une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’employer les dépens en frais privilégiés de procédure collective.

Elle soutient :

— que la société Boksimo n’a jamais justifié du montant facturé et de la réalité du montant facturé et ce malgré ses demandes :

* que la refacturation au titre de la taxe foncière est injustifiée

* qu’il y a une absence de justification des charges locatives

* qu’elle ne justifie pas davantage de sa créance au titre de la redevance marketing

— qu’après soustraction des charges injustifiées et tout de même facturées, soit :

* 9997,78 euros TTC au titre de la refacturation de taxe foncière

* 24 058,09 euros TTC au titre de la facturation de charges locatives injustifiées

* 9360 euros TTC au titre de la facturation de redevances marketing injustifiées

elle peut justifier d’un solde créditeur en sa faveur de 7312,06 euros

La SCP Z A Y ès-qualités a été assignée à sa personne mais n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient pour une meilleure compréhension du litige de distinguer les postes de créances dont se prévaut la SCI Boksimo comme celle-ci le suggère d’ailleurs dans ses écritures à titre subsidiaire.

Les loyers :

Le bail prévoit dans son article 20 paragraphe 20.6 exigibilité :

'Le premier loyer sera payable et dû à compter du jour convenu à l’article 4.1 des conditions particulières, au prorata temporis de la période restant à courir du trimestre civil en cours.

Le preneur réglera son loyer minimum garanti par trimestre d’avance, et son loyer variable par trimestre échu, suivant les modalités de prélèvements automatiques ci-après stipulées, au siège du bailleur ou au bureau de la personne gérant en ses lieux et places les locaux aux époques ordinaires de l’année les premiers janvier, avril, juillet et octobre'.

Il ressort du décompte produit par la SCI Boksimo que sur la période antérieure au redressement judiciaire de la société Ob Lavau courant du 1^er janvier 2015 au 28 mai 2018, la locataire était redevable de la somme de 171 719 euros au titre des loyers impayés.

La société Ob Lavau ne le conteste pas.La créance de la SCI Boksimo s’élève à la somme de 171 719 euros.

La taxe foncière :

L’article 19 du bail prévoit :

' Le preneur devra rembourser dans les conditions ci-après explicitées, ses impôts et taxes, les charges et prestations afférentes aux locaux loués, de manière à ce que le loyer perçu par le bailleur soit net pour lui.

….

Le preneur devra régler au bailleur aux mêmes époques que les loyers et charges, la quote-part prévisionnelle de tous impôts et taxes actuels ou futurs afférents aux locaux loués, quand bien même ceux-ci incomberaient normalement au bailleur, ainsi que l’impôt foncier comprenant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, au prorata de la surface louée'.

En dernier lieu et pour tenir compte des dégrèvements complémentaires obtenus par la locataire pour les années 2015 et 2016, la SCI Boksimo sollicite la somme de 11 924, 92 euros TTC correspondant au montant dû pour les années 2015 à 2018 (au prorata pour la dernière année et pour tenir compte de la date du redressement judiciaire).

La société Ob Lavau lui répond qu’après retraitement des données par son expert-comptable (le cabinet KPMG), il apparaît que la bailleresse lui a facturé une somme injustifiée pour un montant de 9997,78 euros ; elle expose également que l’avis de taxe foncière 2018 n’est pas produit et que la SCI Boksimo ne justifie donc pas de la refacturation de taxe foncière pour 2018.

C’est à juste titre que l’appelante fait valoir que le décompte produit par l’expert-comptable de sa locataire prend en compte une refacturation de la taxe foncière au réel alors que le bail prévoit une refacturation au prorata de la surface louée.

Il est versé aux débats les clés de répartition justifiant la facturation.

Par ailleurs et contrairement à ce que soutient l’intimée, la bailleresse produit l’avis de taxe foncière 2018 ( sa pièce n° 45) de sorte qu’elle justifie de la refacturation au locataire qu’elle a opérée.

La société Ob Lavau est redevable de la taxe foncière due pour la période courant entre le 1^er janvier 2015 et le 28 mai 2018.

La créance de la SCI Boksimo s’élève à la somme de 11 924,92 euros TTC.

La contribution due au titre du fonds marketing :

L’article 29 du bail intitulé 'promotion commerciale et collective du site VILLAGE OXYLANE-PUBLICITE' prévoit une contribution annuelle au fonds marketing libellée comme suit :

'Le preneur reconnaît expressément la nécessité que soit réalisé un ensemble d’actions visant au développement, à la promotion et l’animation du site VILLAGE OXYLANE. En conséquence, le preneur accepte de contribuer financièrement à un fonds marketing mis en place, ou à mettre en place, et géré par le bailleur ou son mandataire, et dont l’objet sera la promotion et l’animation du site VILLAGE OXYLANE.

Ces contributions financières seront versées trimestriellement d’avance par prélèvement automatique directement au bailleur ou tout mandataire du bailleur que celui-ci désignera.

…

Cette contribution annuelle représente 0,20 % du chiffre d’affaires HT annuel du preneur, sans toutefois être inférieure à 2000 € HT annuel'.

Pour s’opposer à la demande formée par la SCI Boksimo qui lui réclame la somme de 8182,42 euros TTC, l’intimée fait valoir que la bailleresse ne justifie pas avoir réalisé des actions de promotion ni des dépenses relatives à la redevance marketing et qu’il apparaît donc qu’elle lui a facturé une somme injustifiée d’un montant de 9360 euros TTC.

Ainsi que le relève à juste titre la SCI Boksimo et comme le prévoit le bail qui fait la loi des parties, cette taxe n’est pas conditionnée aux dépenses nées des actions qui pourraient être faites pour promouvoir le site, chaque locataire du Village Décathlon bénéficiant de l’attrait généré par la notoriété de l’enseigne Décathlon qui est sur le site.

Cette redevance – calculée a minima sans prise en compte du chiffre d’affaires – est donc due pour la période courant du 1^er janvier 2015 au 28 mai 2018 par la société Ob Lavau.

La créance de la SCI Boksimo s’élève à la somme de 8182,42 euros TTC.

Les charges locatives :

Il ressort du bail qu’il existe des charges à usage commun récupérables (article 22.1) et des charges à usage privatif (article 22.2).

L’article 22.3 du bail prévoit qu’il existe deux niveaux de charges pour les charges locatives communes :

1. Les charges locatives communes de niveau 1 qui comprennent les charges de fonctionnement, d’entretien et de maintenance de toutes les surfaces communes du village OXYLANE, à l’exception des charges spécifiquement liées au bâtiment Village OXYLANE-DECATHLON pour lesquelles l’ensemble des preneurs du site participent au paiement de ces charges

2. Les charges locatives communes de niveau 2 qui comprennent les charges de fonctionnement, d’entretien et de maintenance des parties communes du bâtiment Village OXYLANE-DECATHLON exclusivement pour lesquelles seuls les preneurs occupant une surface au sein du bâtiment Village OXYLANE-DECATHLON participent au paiement de ces charges.

Enfin, l’article 22.4 du bail fixe les modalités de régularisation des charges et de communication au preneur du détail des dépenses effectivement réalisées par le bailleur au titre des charges communes pour l’année écoulée.

La SCI Boksimo demande la somme de 1485,92 euros TTC au titre des charges locatives privées et 8109,11 euros TTC au titre des charges locatives communes, le tout sur la période courant du 1^er janvier 2015 au 28 mai 2018.

Elle estime avoir respecté les stipulations contractuelles et fait valoir que les justificatifs des charges, dont sa locataire prétend avoir été privée, étaient en réalité à sa disposition selon un dispositif prévu à l’article 22.4 du bail.

Elle précise avoir fourni les tableaux et clés de répartition justifiant la facturation ainsi que les factures relatives aux charges refacturées au preneur et que cette refacturation des charges communes n’a jamais fait l’objet de contestations.

Elle ajoute enfin que contrairement à ce qui est soutenu par l’intimée, elle a bien régularisé les charges pour les années 2015, 2016, 2017 et 2018.

La société Ob Lavau, qui ne conteste pas par ailleurs devoir les charges locatives privatives, fait valoir que dans la mesure où elle n’occupe pas le centre commercial, elle relève des charges locatives communes de

niveau 1 et qu’aucune charge locative commune de niveau 2 ne peut être mise à sa charge.

Elle soutient que la bailleresse ne justifie aucunement au regard des factures 2015 et 2016 des dépenses qui ne relèvent que du bâtiment Village OXYLANE-DECATHLON (centre commercial) et qui ne peuvent être mises à sa charge ; que par ailleurs, certaines factures ne relèvent vraisemblablement pas des équipements communs utilisés par elle.

Elle considère que la SCI Boksimo ne justifie pas de la régularisation annuelle des charges locatives sur justificatifs et qu’elle ne prouve donc pas avoir une créance à son encontre.

Il ressort des pièces versées aux débats :

— que les stipulations contenues au bail sur la communication des justificatifs de charges ont été respectées (l’article 22.4 prévoit la possibilité pour le locataire de consulter les pièces justificatives au siège du bailleur, ces pièces étant à sa disposition) ; que la société Ob Lavau n’a pas utilisé cette possibilité qui lui était offerte de procéder à cette consultation ;

qu’il est justifié également que les locataires ont été invités aux réunions d’information concernant les charges,

— qu’en tout état de cause, la transmission des justificatifs à la société Ob Lavau a été réalisée dans le cadre de la procédure de référé engagée le 13 octobre 2017 qui a dû être interrompue par la procédure collective, de sorte qu’une régularisation a été opérée s’il en était besoin,

— que la SCI Boksimo produit l’ensemble des factures et des clés de répartition des charges locatives communes qui laissent apparaître après examen qu’elles ont été ventilées en fonction de leur niveau 1 ou 2 ( clé USB pièce n° 35 et 36),

— que la société Ob Lavau ne démontre pas que des charges lui auraient été indûment facturées à ce titre,

— que contrairement à ce que soutient l’intimée, la SCI Boksimo a bien régularisé les charges pour les années 2015, 2016, 2017 et 2018 (pièces n° 40 à 43), cette régularisation figurant au surplus dans la propre comptabilité de la société Ob Lavau ;

La créance de la SCI Boksimo s’élève à la somme de 1485,92 euros au titre des charges locatives privées et à 8109,11 euros au titre des charges locatives communes.

Les frais de rejet :

La SCI Boksimo sollicite une somme de 169,25 euros au titre de frais qui ne sont pas justifiés.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

L’admission de la créance :

La créance de la SCI Boksimo s’établit par conséquent comme suit :

201 421, 37 euros moins les règlements de la société Ob Lavau à hauteur de 165 875,88 euros sur la période considérée, soit 35 545,49 euros, montant de l’admission de la créance de la SCI Boksimo à titre privilégié au passif de la société Ob Lavau.

La décision sera infirmée et la créance admise pour ce montant.

L’article 700 du code de procédure civile :

La situation économique de la société Ob Lavau, placée en redressement judiciaire, justifie qu’il ne soit pas fait droit à la demande formée par la SCI Boksimo à ce titre.Succombant en ses prétentions, la société Ob Lavau ne peut prétendre à une indemnité sur ce fondement.

Les dépens :

Les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de procédure collective.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire ;

Infirme l’ordonnance rendue le 13 juillet 2020 par le juge-commissaire du tribunal de commerce de Troyes.

Statuant à nouveau ;

Admet la créance de la SCI Boksimo pour un montant de 35 545,49 euros à titre privilégié au passif de la société Ob Lavau.

Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Emploie les dépens en frais privilégiés de procédure collective.

Le greffier La présidente