COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

par défaut

DU 20 MARS 2018

N° RG 16/06389

AFFAIRE :

[…]

C/

Z X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 28 Avril 2016 par le Tribunal d’Instance de GONESSE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1115000762

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20/03/18

à :

M^e Sabrina DOURLEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MARS DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

[…]

N° SIRET : B 4 34 776 753

[…], RP 1124 -

[…]

Représenté par M^e Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

assisté de M^e Jean-Pierre HAUSSMANN de la SELARL HAUSMANN KAINIC HASCOËT, Plaidant, avocat au barreau d’ESSONNE

APPELANTE

****************

Monsieur Z X

[…]

[…]

Monsieur C D B

[…]

[…]

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Janvier 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Isabelle BROGLY, Président,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SPECHT,

FAITS ET PROCEDURE,

Par jugement contradictoire du 28 avril 2016, le tribunal d’instance de Gonesse, saisi par l’OPIEVOY

à l’encontre de M. X et de M. Y B, a :

— débouté l’OPIEVOY de sa demande de résiliation judiciaire du bail consenti à M. X et de ses

demandes subséquentes relatives à l’expulsion des défendeurs et à l’indemnité mensuelle

d’occupation,

— condamné M. X à payer à l’OPIEVOY la somme de 3.150,32€ représentant les loyers et

charges impayés au mois de février 2016 inclus,

— condamné M. X aux dépens,

— rappelé que l’hébergement d’une personne dans les lieux loués ne peut excéder la durée de trois

mois sauf accord du bailleur,

— ordonné l’exécution provisoire.

L’OPIEVOY devenu OPH Val d’Oise Habitat a relevé appel du jugement. Dans ses dernières

conclusions, auxquelles la Cour se réfère pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, il

formule les demandes suivantes :

— ordonner le rabat de la clôture prononcée en date du 9 novembre 2017, renvoyer l’affaire à la mise

en état si nécessaire et dire que la clôture sera prononcée à une date ultérieure,

— juger que Val d’Oise Habitat vient aux lieu et place de l’OPIEVOY,

— déclarer en conséquence que Val d’Oise Habitat est bien fondé en son appel,

— juger que les conclusions régularisées par l’appelant sont des conclusions au fond devant le

président de la cour et ses conseillers,

— en conséquence, réformer le jugement en ce qu’il a débouté l’OPIEVOY de sa demande de

résiliation judiciaire du bail lié à l’inoccupation des lieux par M. X et l’occupation de ces

mêmes lieux par M. Y B,

— si la cour considérait que l’OPIEVOY ne démontre pas l’inoccupation des lieux par le locataire en

titre, juger qu’en tout état de cause il y a manquement grave et renouvelé du locataire en titre dans le

paiement des loyers et indemnité d’occupation, justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts

exclusifs de M. X,

— en tout état de cause, ordonner l’expulsion de M. X, de M. Y B, ainsi que de tous

occupants de leur chef des lieux loués et cela avec le concours de la force publique en cas de besoin

avec astreinte journalière de 50€ à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective

des lieux,

— par application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, supprimer le délai de

deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

— condamner solidairement M. X et M. Y B à lui payer avec intérêts de droit le

montant des loyers impayés arrêtés au terme de septembre 2016 inclus et s’élevant à la somme de

4.188,18€ outre, à compter de septembre 2016, une indemnité d’occupation égale au montant du

loyer majoré des charges et autres accessoires que le preneur eut payé si le bail s’était poursuivi ou

avait été renouvelé, et cela jusqu’à la libération effective des lieux,

— autoriser le bailleur à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion

sur place dans tel garde-meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et périls de la partie

expulsée, conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement M. X et M. Y B à lui payer la somme de 2.000€ sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront

notamment le coût du procès-verbal de constat.

Les actes de la procédure ont été signifiés à étude aux intimés qui ne se sont pas constitués.

MOTIFS

Sur le rabat de clôture

L’OPH Val d’Oise Habitat a succédé à l’OPIEVOY en cours de procédure. Les premières conclusions

ont été signifiées aux intimés le 23 août 2016. L’ordonnance de clôture était fixée au 9 novembre

2017. L’OPH Val d’Oise Habitat a fait signifier les mêmes conclusions à son nom le 21 décembre

2017.

Il y a lieu, compte tenu de cette régularisation, de rabattre l’ordonnance de clôture et de la fixer à la

date de l’audience du 11 janvier 2018.

Sur la qualité de l’intimé

Il y a lieu de constater que Val d’Oise Habitat vient aux lieu et place de l’OPIEVOY et qu’elle a

conclu au fond.

Sur la demande de résiliation pour non-occupation des lieux

La SA CIRP-Sarcelles, représentée par Icade Patrimoine, aux droits de laquelle est venue

l’OPIEVOY puis l’OPH Val d’Oise Habitat, a loué à M. X un appartement situé à […]

[…].

Avisé par son personnel de ce que M. X avait quitté les lieux en y laissant s’introduire un

occupant sans droit ni titre, l’OPIEVOY a sollicité la SCP Tristant-Lepeiller-Darcq, huissier de

justice, de se rendre sur place pour vérifier les conditions d’occupation.

Dans un procès-verbal de constat d’occupation infructueux du 20 mars 2015, l’huissier indique qu’il a

longuement frappé à la porte et que, bien qu’ayant entendu du bruit à l’intérieur, il a constaté que

personne ne venait lui ouvrir.

L’OPIEVOY a alors déposé une requête pour autoriser l’huissier à vérifier les conditions

d’occupation des lieux, même en l’absence de l’occupant et de faire procéder, le cas échéant, à

l’ouverture forcée des portes. L’autorisation a été donnée par ordonnance en date du 31 mars 2015 du

tribunal d’instance de Gonesse.

L’ordonnance a été signifiée à M. Y B le jeudi 23 avril 2015. Ce jour-là, l’huissier a établi

un procès-verbal de constat. Il n’a rencontré que M. Y B. Il a indiqué que l’appartement,

composé de deux pièces principales, était très peu meublé. Il n’y avait aucun meuble dans le séjour à

l’exception d’un lit d’enfant à barreaux, d’un meuble de télévision. Dans l’appartement l’huissier a

constaté la présence d’un seul couchage, à savoir un lit double.

M. Y B a déclaré que le locataire en titre ne venait sur place que pour les congés de

fin de semaine.

L’OPIEVOY a alors assigné M. X et de M. Y B pour obtenir la résiliation du bail

et l’expulsion.

M. X, présent à l’audience de première instance, a indiqué qu’il occupait le logement en fin de

semaine en raison de son travail et qu’il hébergeait son neveu, M. Y B, étudiant à

Strasbourg, qui avait trouvé un travail proche de son domicile.

Le tribunal a rappelé qu’il appartenait au bailleur de rapporter la preuve que le preneur ne remplissait

pas ses obligations contractuelles. Parmi celles-ci figure l’obligation d’user de l’appartement suivant

la destination qui lui a été donné par le bail. Le tribunal a également relevé qu’aucune disposition

n’obligeait le locataire à occuper les lieux de manière permanente, tout au long de la semaine et qu’il

était fréquent qu’un emploi oblige à s’absenter de son domicile notamment durant la semaine. Le

tribunal a constaté que le constat d’huissier n’apportait pas d’éléments suffisants, notamment sur

l’équipement de la cuisine qui aurait pu éclairer de manière plus complète et probante sur

l’occupation des lieux par M. X. Enfin il a indiqué que le fait d’héberger ponctuellement une

personne n’est pas prohibé par le contrat de bail qui en limite cependant la durée à trois mois sauf

accord du bailleur. En conséquence, le jugement a débouté L’OPIEVOY de ses demandes concernant

la résiliation du bail et l’expulsion.

En appel, l’OPH Val d’Oise Habitat fait valoir que le travail invoqué par M. X se situait à

Persan-Beaumont qui se trouve à 25 km de Sarcelle, soit 33 minutes de trajet en voiture et 28 en

transport en commun. Il fait remarquer que M. X ne prouve pas que son neveu demeure à

Strasbourg ou a trouvé un travail près de Sarcelles. L’appelant note que le nom de M. Y B

est également mentionné sur la boîte aux lettres. Il rappelle les conditions fixées par le bail pour

l’occupation des lieux et l’hébergement d’un tiers qui ne peut dépasser trois mois.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la

destination qui lui a été donnée par le bail.

Le bail en question prévoit en son article 6a que 'le logement doit constituer l’habitation principale,

effective et permanente du locataire… Les lieux loués ne pourront même temporairement être prêtés.

L’hébergement d’un tiers, même à titre gratuit, pour une période supérieure à trois mois, ne pourra

intervenir qu’avec l’accord préalable du bailleur'.

Il incombe, comme le prévoit l’article 9 du code de procédure civile, à chaque partie de prouver

conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient donc au bailleur

qui soutient que le locataire n’occupe pas personnellement les lieux de le démontrer.

L’appelante fournit un constat d’huissier en date du jeudi 23 avril 2015. Il en ressort que M. X

est absent et que, ce jour-là, l’appartement est occupé par son neveu qui affirme être hébergé par son

oncle. Ces éléments à eux seuls, ne démontrent pas que M. X a quitté les lieux. M. X a

confirmé lors de l’audience de première instance qu’il demeurait sur place mais ne venait que les fins

de semaine, en raison de l’éloignement de son lieu de travail. L’appelante conteste cette affirmation

mais n’apporte aucune preuve contraire en dehors d’un raisonnement purement hypothétique. Le

bailleur ne démontre pas davantage que M. Y B a été hébergé plus de trois mois. Seul un

autre constat établi à trois mois d’intervalle et si possible un samedi ou un dimanche aurait permis

d’apporter un élément de preuve sérieux.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement qui, par des motifs pertinents que la cour reprend à son

compte, a rejeté cette demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes relatives à

l’expulsion et à l’indemnité mensuelle d’occupation fondées sur ce grief.

Sur la demande de résiliation pour non-paiement de loyer

En première instance, L’OPIEVOY avait précisé à l’audience du 24 mars 2016 que la dette de M.

X s’élevait à la somme de 3.165,56€ et en avait demandé le paiement.

Le tribunal avait constaté que M. X ne s’était pas acquitté du montant des loyers depuis le

mois de juillet 2015 et se trouvait redevable de la somme de 3.150,32€ représentant les loyers et

charges impayés au mois de février 2016 inclus, pénalités déduites. Il avait en conséquence

condamné M. X au paiement de cette somme en deniers ou quittances.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et

du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les

charges récupérables aux termes convenus. Le non-respect de cette obligation essentielle à la charge

du locataire est établi dès lors qu’il apparaît que le locataire n’assure plus le paiement régulier du

loyer sur plusieurs échéances, ce qui constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail.

En appel l’OPH Val d’Oise Habitat fait valoir que le montant de l’arriéré locatif est désormais de

4.188,18€, somme arrêtée à la date de septembre 2016. Il sollicite la résiliation judiciaire du bail

pour manquements graves et renouvelés à son obligation de régler le loyer, demande qui n’avait pas

été formulée en première instance. Il demande également la condamnation au paiement de M. Y

B.

Il apparaît que le montant du loyer est, en dernier état, de 391,83€. Depuis le mois de juillet 2015, M.

X a réglé la seule somme de 1.500€. L’arriéré locatif était de 3.150,32€ à février 2016. Il est

de 4.188,18€ à septembre 2016. La dette de M. X ne fait donc qu’augmenter. Cette violation

grave d’une obligation essentielle du bail justifie sa résiliation. Il y a donc lieu de faire droit à la

demande de Val d’Oise Habitat et de condamner M. X au paiement de cette somme, le

jugement étant réformé en ce sens, compte tenu de l’actualisation de la créance du bailleur.

L’appelant n’a pas démontré que M. Y B occupait les lieux depuis plus de trois mois. Il ne

pourra donc être tenu au paiement de la dette locative.

Pour le reste, il convient de faire droit aux demandes de Val d’Oise Habitat, en dehors du prononcé

de l’astreinte qui apparaît en l’espèce inutile et de la suppression du délai de deux mois prévu par

l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et, en conséquence, de

— prononcer la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de M. X, de M. Y B, ainsi que de tous occupants du chef de

M. X et cela avec le concours de la force publique en cas de besoin,

— condamner M. X à payer à l’OPH Val d’Oise Habitat avec intérêts de droit le montant des

loyers impayés arrêtés au terme de septembre 2016 inclus et s’élevant à la somme de 4.188,18€

outre, à compter de septembre 2016, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré

des charges et autres accessoires que le preneur eut payé si le bail s’était poursuivi ou avait été

renouvelé, et cela jusqu’à la libération effective des lieux,

— autoriser le bailleur à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion

sur place dans tel garde-meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et périls de la partie

expulsée, conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais et dépens

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. X aux dépens étant précisé qu’ils ne

comprendront pas le coût du procès-verbal de constat.

L’OPH Val d’Oise Habitat ayant obtenu en appel satisfaction sur l’essentiel de ses demandes, les

dépens exposés devant la cour seront à la charge de M. X.

S’agissant de la procédure d’appel, il apparaît équitable de condamner M. X, tenu aux dépens,

à payer, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, à l’OPH Val d’Oise Habitat la

somme de 1.000€ au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par défaut,

* ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture du 9 novembre 2017 et fixe la clôture au jour de

l’audience, le 11 janvier 2018,

* constate que Val d’Oise Habitat vient aux lieu et place de l’OPIEVOY et qu’elle a conclu au fond.

* confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du bail en raison de la

non-occupation des lieux et les demandes subséquentes relatives à l’expulsion et à l’indemnité

mensuelle d’occupation fondées sur ce grief,

* confirme le jugement en ce qu’il a condamné M. X au paiement de l’arriéré locatif mais le

réforme quant au montant,

* statuant à nouveau et y ajoutant,

— prononce la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers,

— ordonne l’expulsion de M. X, de M. Y B, ainsi que de tous occupants du chef de

M. X et ce avec le concours de la force publique en cas de besoin,

— condamne M. X à payer à l’OPH Val d’Oise Habitat avec intérêts de droit le montant des

loyers impayés arrêtés au terme de septembre 2016 inclus et s’élevant à la somme de 4.188,18€

outre, à compter de septembre 2016, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré

des charges et autres accessoires que le preneur eut payé si le bail s’était poursuivi ou avait été

renouvelé, et cela jusqu’à la libération effective des lieux,

— autorise le bailleur à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion

sur place dans tel garde-meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et périls de la partie

expulsée, conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* confirme le jugement en ce qu’il a condamné M. X aux dépens mais précise qu’ils ne

comprendront pas le coût du procès-verbal de constat,

* y ajoutant, condamne M. X à payer à l’OPH Val d’Oise Habitat la somme de 1.000€ au titre

de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel,

* rejette les demandes plus amples ou contraires de l’OPH Val d’Oise Habitat.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par M^me SPECHT, greffier, auquel la minute de la

décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,