ARRET N°

du 28 mai 2024

N° RG 23/00600 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FKEL

S.C.I. SCI COUR DE [Localité 28]

c/

[C]

[C]

[C]

[C]

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

la SELARL MCMB

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 28 MAI 2024

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 17 février 2023 par le tribunal judiciaire de CHARLEVILLE- MEZIERES

S.C.I.'cour de [Localité 28]'

Société civile immobilière immatriculée au RCS de SEDAN sous le numéro 797982196, dont le siège social est sis [Adresse 25]), prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit audit siège

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e HARIR Saïda de la SELARL AHMED HARIR, avocat au barreau des ARDENNES, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [P] [C]

[Adresse 24]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nathalie CAPELLI de la SELARL MCMB, avocat au barreau de REIMS

Madame [U] [C]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nathalie CAPELLI de la SELARL MCMB, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [I] [C]

[Adresse 7]

[Localité 26]

Représenté par M^e Nathalie CAPELLI de la SELARL MCMB, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [V] [C]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nathalie CAPELLI de la SELARL MCMB, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère

Madame Florence MATHIEU, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 15 avril 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La SCI Cour de [Localité 28] est propriétaire, selon acte authentique du 6 janvier 2014, d’un ensemble immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] dans les Ardennes, cadastré section AB n°[Cadastre 10], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 23].

Les consorts [C] sont propriétaires du fonds mitoyen sis [Adresse 9]), cadastré section AB n°[Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13].

Le 19 décembre 2014, une partie du mur porteur construit entre les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 15] appartenant à la SCI, partiellement mitoyen avec la parcelle [Cadastre 13] appartenant aux consorts [C], s’est effondré, entraînant l’arrachement d’une partie du mur de refend séparant les deux constructions, l’effondrement d’une partie de la toiture de l’immeuble appartenant à la SCI, et occasionnant des dégâts sur la ferme en bois située à l’aplomb de la limite entre les deux propriétés.

Une première expertise judiciaire a donné lieu à un rapport du 10 septembre 2015.

Par la suite, la partie résiduelle du mur mitoyen s’est écroulée, occasionnant de nouveaux dommages.

Une nouvelle expertise judiciaire a donné lieu à un rapport du 27 mars 2017.

Aux termes d’une transaction conclue entre la SCI Cour de [Localité 28] représentée par son assureur le Crédit Mutuel et l’indivision [C], les consorts [C] ont reçu la somme de 22 648,51 (moins 3.625,29 € au titre de la règle proportionnelle de prime appliquée suite à une non-conformité de la déclaration du risque garanti par la SCI Cour de [Localité 28]), qu’ils estiment liée au seul premier sinistre.

Chaque propriétaire a reproché à l’autre son inaction.

La SCI Cour de [Localité 28] a découvert sous certaines de ses parcelles, le passage de canalisations en l’absence de mention de servitude dans l’acte de propriété de 2014.

Dans ces circonstances, les tentatives de rapprochement n’ont pas abouti.

Par exploit du 2 janvier 2019, les consorts [C] ont saisi le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières afin d’obtenir la condamnation de la SCI Cour de [Localité 28] à leur verser la somme de 12 080,94 euros correspondant à la règle proportionnelle de prime et à la franchise contractuelle appliquées par le Crédit mutuel, d’une part, et à l’indemnisation liée au second sinistre, d’autre part.

Madame [D] [C] est décédée le [Date décès 6] 2018.

La SCI Cour de [Localité 28] a demandé reconventionnellement le déplacement des canalisations de l’indivision [C] passant sur ses parcelles, qu’elle dit avoir découvertes lors de travaux engagés dans ses immeubles.

Par jugement en date du 7 septembre 2020, confirmé par un arrêt de cette Cour du 2 novembre 2021, le tribunal Judiciaire de Charleville- Mézières a :

— condamné la SCI Cour de [Localité 28] au paiement d’une somme de 9 547,94 euros,

— déclaré la SCI Cour de [Localité 28] recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle aux fins d’établissement d’une servitude ;

— avant dire droit, ordonné une expertise judiciaire aux fins d’établir l’existence d’une servitude de passage des canalisations, et le cas échéant déterminer son assiette au profit des parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 12], 217 propriétés des consorts [C], et désigné à cet effet Monsieur [H] [K] ;

— sursis à statuer sur le surplus des prétentions des parties et les dépens.

Monsieur [H] [K], expert judiciaire, a déposé son rapport le 7 janvier 2022.

Par jugement en date du 17 février 2023, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a :

— constaté l’existence d’un titre légal de servitude de passage de canalisations justifié par une situation d’enclave au profit des parcelles sises à [Localité 27], cadastrées section AB n°[Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], appartenant à l’indivision [C] ;

. d’une part, pour l’évacuation des eaux pluviales, sur les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 17] et [Cadastre 23] appartenant à la SCI Cour de [Localité 28],

. d’autre part, pour l’évacuation des eaux usées, sur les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 10] et [Cadastre 16] et appartenant à la SCI Cour de [Localité 28],

— débouté la SCI Cour de [Localité 28] de sa demande tendant à voir ordonner la suppression des canalisations desservant la propriété de Monsieur [P] [C], Madame [U] [C], Monsieur [I] [C] et Monsieur [V] [C] sur ses parcelles ;

— débouté la SCI Cour de [Localité 28] de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

— condamné la SCI Cour de [Localité 28] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire, avec faculté de recouvrement au profit de la SELARL MCMB en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Cour de [Localité 28] à payer la somme de 3 000 euros à Monsieur [P] [C], Madame [U] [C], Monsieur [I] [C] et Monsieur [V] [C] ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a constaté la situation d’enclave pour les trois parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] appartenant à l’indivision [C], dont il résulte pour cette dernière un titre légal de servitude de passage de canalisation d’évacuation de ses eaux pluviales usées.

La SCI Cour de [Localité 28] a interjeté appel de cette décision par déclaration d’appel du 31 mars 2023.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2024, elle demande à la Cour :

A titre principal, de :

— déclarer mal fondés les Consorts [C] en leur demande de servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 10], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 23],

— ordonner la suppression des canalisations non autorisées desservant les parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 12], 217 des Consorts [C], passant sur les parcelles de la SCI Cour de [Localité 28],

— condamner les Consorts [C] solidairement, à payer la SCI Cour de [Localité 28], la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire ,

— ordonner la désignation du même expert ou d’un nouvel expert aux fins d’un complément d’expertise, avec pour mission notamment de lever toutes les lacunes affectant le rapport d’expertise judiciaire du 7/01/2022 et de dire notamment où passent et sont situées les canalisations en eau potable qui alimentent les parcelles des Consorts [C] et si la canalisations litigieuses, tant celle en eau potable que d’évacuation, sont bien enterrées à plus de 50 cm conformément aux réglementations, si la canalisations litigieuses sont bien enterrées à plus de 50 cm conformément aux réglementations en vigueur pour les eaux usées, déterminer le chemin le plus court et le moins dommageable pour se relier au réseau d’assainissement le plus proche en passant par la parcelle [Cadastre 19] pour laquelle une servitude est instituée par acte notarié du 6/01/2014 de la SCI Cour de [Localité 28] via le chemin dit [Adresse 1] desservant les propriétés riveraines dont la parcelle [Cadastre 13] des Consorts [C], et où un réseau d’assainissement collectif existe déjà,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner solidairement les consorts [C] à la remise aux normes des canalisations litigieuses conformément aux règles d’urbanisme en vigueur à leurs frais et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

— les condamner solidairement à réparer des désordres du mur de séparation ainsi que de la poutre pourrie menaçant de s’effondrer qui se trouvent sur leur propriété en mitoyenneté de l’habitation de la SCI Cour de [Localité 28], et ce à leur charge et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner solidairement les Consorts [C] à verser à la SCI Cour de [Localité 28] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 CPC,

— Les condamner solidairement aux dépens de première instance et d’appel en ce compris frais d’expertise.

— débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.

La SCI fait valoir qu’il n’existe aucune servitude au terme de l’acte de propriété sur les parcelles dont il est question, la seule servitude existante étant sur la parcelle [Cadastre 19], laquelle parcelle, avec les parcelles voisines, constitue un chemin de desserte sur lequel la commune a aménagé des regards pour permettre aux riverains d’y brancher leur système d’évacuation, et sur lequel les consorts [C] auraient dû se raccorder.

Elle estime que les canalisations ont été construites de manière sauvage, sans autorisation préalable, ce que l’indivision [C] reconnaît, et en dépit d’un courrier de la mairie du 14 octobre 1999 recommandant la création d’un système d’épandage.

Elle en conclut que les parcelles des consorts [C] ne sont pas enclavées sans solution d’évacuation, deux solutions existant : l’épandage ou le raccordement à la servitude sur la parcelle [Cadastre 19].

A titre subsidiaire, elle soutient que si la situation d’enclave était retenue, il convient de privilégier pour le raccordement le passage le plus court sauf s’il s’avère plus dommageable pour le fonds sur lequel il est accordé qu’un autre passage plus long. Il souligne que les canalisations non autorisées sont en très mauvais état, provoquent de l’humidité sur les parcelles grevées (ayant notamment contraint les propriétaires concernés à abandonner des projets de travaux de garage et terrasse), engendrent une pollution de l’environnement, et sont non réglementaires comme enterrées à moins de 50 cm de profondeur en violation des règles applicables. La SCI estime qu’en l’état de ces éléments, un trajet conforme et moins dommageable aurait dû être recherché et retenu, et considère que l’expert n’est pas allé au bout de sa mission en ne recherchant pas un chemin plus court et non dommageable, lequel passe nécessairement par la parcelle n°[Cadastre 19].

A titre plus subsidiaire encore, la SCI sollicite un complément d’expertise en considérant que l’expert n’a pas analysé l’origine de la création des canalisations, n’a pas soulevé le non-conformité des canalisation enterrées à moins de 50 cm de profondeur, n’a pas recherché le cheminement de l’évacuation des eaux usées, ne s’est pas prononcé que la proposition d’un trajet plus court et moins dommageable, n’a pas pris en compte le problème d’odeurs rejetées par les canalisation à proximité de l’habitation de la SCI.

A titre infiniment subsidiaire, la SCI fait état de la non-conformité des installations pour demander des travaux de remise aux normes.

Elle invoque enfin des désordres sur le mur parallèle au bardage de fond de cour et sur la poutre existante sous la toiture pour demander sous astreinte que soient réalisés des travaux de réparation.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 5 avril 2024, les consorts [C] demandent à la Cour de :

— Déclarer la demande de la SCI Cour de [Localité 28] tendant à voir condamner les consorts [C] à réparer les désordres du mur séparant les propriétés, irrecevable comme étant nouvelle,

— Déclarer la SCI Cour de [Localité 28] mal fondée en son appel,

— Confirmer le jugement rendu,

— Débouter la SCI Cour de [Localité 28] de toutes ses demandes ou conclusions plus amples ou contraires,

— Condamner la SCI Cour de [Localité 28] à payer aux consorts [C] la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la SCI Cour de [Localité 28] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ceux y compris les frais d’expertise, dont distraction est requise au profit de la SELARL MCMB, avocat aux offres de droit.

Ils soutiennent que la demande de la SCI Cour de [Localité 28] tendant à obtenir la réparation sous astreinte des désordres du mur de séparation ainsi que d’une poutre en mitoyenneté est nouvelle et par conséquent irrecevable.

Ils estiment que les parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] sont enclavées et ne disposent pas d’un autre accès pour l’évacuation des eau usées et pluviales, si bien que l’aménagement d’un nouveau réseau de canalisation entraînerait un coût disproportionné. Ils soulignent l’absence de dommage actuel supporté par le fonds servant de la SCI Cour de [Localité 28] et contestent le rapport technique de l’agence Groupe Expert bâtiments du 27 mars 2023 produit par la SCI Cour de [Localité 28].

Ils concluent que compte tenu des conditions adaptées et conformes dans lesquelles les évacuations se font à travers les parcelles de la SCI Cour de [Localité 28], la reconnaissance d’une servitude d’écoulement des eaux usées doit être confirmée.

Ils font valoir qu’en conséquence la SCI Cour de [Localité 28] n’est pas fondée à obtenir la suppression des canalisations.

MOTIFS

Aux termes de l’article 682 du code civil le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

De jurisprudence constante, le passage concerne tant les voies terrestres que les voies d’eau et donc les canalisations indispensables pour acheminer les eaux usées et pluviales.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire a précisé l’existence et le tracé du réseau d’assainissement et d’évacuation des eaux pluviales et usées des parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 14] appartenant aux consorts [C] et a conclu que les règles d’évacuation des eaux se présentent ainsi:

— les eaux pluviales de la partie avant sont évacuées vers le réseau public en passant dans des canalisations passant par les parcelles [Cadastre 17],[Cadastre 19] et [Cadastre 23] de la SCI Cour de [Localité 28] ,

— les eaux pluviales de la partie arrière sont évacuées dans le ruisseau de Franc Lieu en passant par les parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 16] de la SCI Cour de [Localité 28],

— l’assainissement des eaux usées est traité à l’arrière de la propriété par un cheminement incertain mais qui ne fait pas l’objet de non conformité en ce que le rejet des eaux usées épurées dans le milieu naturel est admis (fosse toutes eaux puis station de refoulement, puis filtre à sable puis évacuation dans milieu naturel); qu’il présentait un dysfonctionnement en raison de l’absence d’étanchéité des regards RU04 et RU05 qui induisait un rejet direct dans la nature des eaux usées mais que la réparation a été effectuée et son bon fonctionnement justifié par la production d’une attestation du SPANC.

La SCI Cour de [Localité 28] conteste l’état d’enclavement des parcelles des consorts [C] et la nécessité de passer par les parcelles [Cadastre 17] et [Cadastre 18], alors qu’il existe un passage possible par les parcelles [Cadastre 20] [Cadastre 21] [Cadastre 22] et [Cadastre 23] grevées d’une servitude permettant l’acheminement des eaux vers le réseau public.Elle soutient que compte tenu de l’existence de cette possibilité et du mauvais état général des canalisations en place, il n’est pas possible de conclure que l’état actuel répond aux conditions posées à l’article 683 du code civil.

Or en effet, l’article 683 du code civil pose que le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds à la voie publique mais ausi qu’il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Ainsi le passage le plus court doit être retenu sauf s’il s’avère être plus dommageable pour le fonds sur lequel il est accordé qu’un autre passage plus long et dans ce cas le juge peut en raison de l’état des lieux fixer une assiette différente que celle du chemin le plus court.

En conséquence, il faut s’interroger sur la place et le rôle des parcelles [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22], [Cadastre 23] déjà grevées d’une servitude permettant l’acheminement des eaux vers le réseau public dans l’évacution des eaux pluviales des terrains des consorts [C] et donc sur la nécessité de rajouter d’autres voies d’évacuation par les parcelles [Cadastre 17] et [Cadastre 18]; de voir donc si le réseau peut éviter les parcelles [Cadastre 17] [Cadastre 18], peut techniquement être raccordé par la servitude précitée sur la parcelle [Cadastre 19] qui se prolonge sur les parcelles [Cadastre 20],[Cadastre 21],[Cadastre 22] grevées elles aussi et qui constituent le chemin d’accès à toutes les propriétés riveraines dont celle des intimés.

Ces questionnements s’étendent à l’évacuation des eaux pluviales arrière par les parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 16] vers le ruisseau.

La SCI Cour de [Localité 28] estime par ailleurs que les canalisations telles qu’existantes sont en très mauvais état (cassées par endroits et regards non étanches), insuffisamment enterrées (entre 30et 40 cm au lieu des 50 cm minimum règlementaires) passent près de leur maison ( à1,40m) provoquent en conséquence des mauvaises odeurs et de l’humidité excessive sur ses terrains telle qu’observée par commissaire de justice et décrit dans un procès verbal de constat du 26 novembre 2020 et encore relaté dans le rapport d’intervention du 27 octobre 2021 de l’entreprise Nüwa société spécialisée dans la recherche de fuites et d’infiltrations mandatée par l’expert judiciaire; que leur existence actuelle lui occasionne des dommages tels qu’elles ne répondent pas aux conditions de l’article 683 précité parceque pour ces motifs d’humidité elle est privée de la possibilité de construire la terrasse projetée en partie arrière de sa propriété comme le garage ainsi qu’attesté par un artisan maçon ( en limite de propriété avec parcelle [Cadastre 15] sur la base d’un permis de construire du1er juin 2019).

Or en effet, les seuls travaux réalisés par les consorts [C] sont ceux en cours d’expertise sur le réseau d’assainissement.

L’expert ne se prononce pas sur l’état des canalisation d’évacuation des eaux de pluie, leur enterrement ni sur la possiblité d’infiltration en se limitant dans sa réponse au dire numéro 1de trouver le fait que M.[O] lui signale qu’il a découvert les canalisations dans la partie arrière de sa maison à la suite d’une inondation dans sa cour créée par l’effondrement de cette canalisation alors qu’il avait déclaré précédemment que le système d’assinissement ne provoquait pas de débordement à l’intérieur de sa propriété.

Or, l’appréciation du chemin le moins dommageable suppose de connaître l’état de ces canalisations et les conséquences qu’elles entraînent.

Par ailleurs, le cheminement de l’évacuation des eaux usées doit être trouvé et l’état du système décrit en ce que la SCI Cour de [Localité 28] se plaint de problèmes d’odeurs et d’infiltrations.

En conséquence, la cour ordonne un complément d’expertise aux fins de vérifier ces éléments.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Ordonne le retour du dossier à l’expert pour achever et complèter sa mission et :

— déterminer si un chemin peut relier les parcelles [Cadastre 11] [Cadastre 12] à la parcelle [Cadastre 13] pour laquelle une servitude est instituée par acte notarié du 6/01/2014 de la SCI Cour de [Localité 28] via le chemin dit [Adresse 1] desservant les propriétés riveraines, et reliant la parcelle [Cadastre 13] au réseau d’assainissement collectif en passant par la parcelle [Cadastre 19] via [Cadastre 10] [Cadastre 16] [Cadastre 17] et [Cadastre 23] ; apprécier le coût des modifications et raccordements nécessaire pour prendre ce chemin éviter ainsi les parcelles [Cadastre 17] et [Cadastre 18] ;

— décrire les canalisations actuelles (état et enfouissement) et voir si les conditions d’évacuation qu’elles offrent entraînent des conséquences dommageables (humidité, construction, odeur) qui pourraient être évitées et dans l’affirmative à quel coût ;

— rechercher le cheminement de l’évacuation des eaux usées vérifier les éventuelles conséquences dommageables de ce cheminement (odeurs infiltrations remontées..) les décrire les quantifier et les moyens d’y remédier.

Invite l’expert à déposer son rapport dans un délai de 3 mois courant à compter de l’acceptation de sa mission.

Soumet l’organisation de cette expertise au paiement par la SCI Cour de [Localité 28] d’une consignation d’un montant de 2 000 euros dans un délai de 1 mois courant à compter de la notification de cet arrêt sous peine de caducité de la mesure.

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 4 septembre 2024 pour vérification du paiement de l’expertise de l’accord de l’expert et de l’avancée de la mesure.

Le greffier La présidente