ARRET N°

du 08 octobre 2024

N° RG 24/00543 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FPDL

[M]

c/

[P]

[O]

Formule exécutoire le :

à :

M^e Capucine MALAUSSENA

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 08 OCTOBRE 2024

APPELANTE :

d’une ordonnance rendue le 26 mars 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de TROYES

Madame [H] [M]

Née le 11 février 1970 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Capucine MALAUSSENA, avocat au barreau de L’AUBE, avocat postulant, et M^e Eric SLUPOWSKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [S] [P]

Né le 2 octobre 1977 à [Localité 8] (LIBAN)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de L’AUBE

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [W] [O]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Non comparant, ni représenté, bien que régulièrement assigné

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Mdame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à dispostion

DEBATS :

A l’audience publique du 02 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024,

ARRET :

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

M. [S] [P] a acquis le 6 juillet 2011 le lot n°4 d’une copropriété située [Adresse 2] à [Adresse 10], constitué d’un appartement qu’il a loué jusqu’au 17 janvier 2022.

Mme [H] [M] a acquis, selon acte du 3 juin 2019, le lot n° 6 de cette copropriété, situé au-dessus de l’appartement de M. [S] [P].

Se plaignant de troubles anormaux du voisinage de la part de l’occupant du lot n° 4 aggravé par une division irrégulière dudit lot, Mme [M] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par assignation du 9 novembre 2021 aux fins notamment :

— de faire cesser les troubles anormaux du voisinage,

— d’ordonner la réalisation de travaux d’isolation phonique des plafonds et d’aération,

— d’ordonner la modification du règlement de copropriété,

— de constater le préjudice moral et matériel de Mme [M].

M. [P] a vendu son bien à M. [W] [O] le 19 janvier 2022.

Mme [M] a assigné M. [O] en intervention forcée par acte d’huissier du 24 février 2022.

Par ordonnance du 2 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection statuant en référé s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Troyes.

Mme [M] demandait :

— la condamnation de M. [O] à faire modifier l’état descriptif de division, faire cesser le trouble anormal de jouissance, faire réaliser des travaux d’isolation phonique et d’aération,

— la condamnation solidaire de M. [P] et de M. [O] à réparation de son préjudice.

M. [P] a soulevé par voie d’incident l’irrecevabilité des demandes de Mme [M] à son encontre pour défaut de qualité à agir en raison notamment de la vente intervenue le 19 janvier 2022 et sollicité la condamnation de Mme [M] au versement de la somme de 5000 euros pour procédure abusive.

Par ordonnance du 26 mars 2024, réputée contradictoire en l’absence de M. [O], le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Troyes a :

— déclaré irrecevable Mme [H] [M] en ses demandes de condamnation à l’encontre de M. [S] [P] en réparation de son préjudice résultant d’un trouble anormal du voisinage,

— débouté M. [P] du surplus de ses demandes,

— condamné Mme [M] à 1500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Il a estimé qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur la qualité à agir de Mme [M] à l’encontre de M. [P] concernant les demandes de condamnation « à faire » sous astreinte qui ne sont dirigées qu’à l’encontre du nouveau propriétaire M. [W] [O].

Il a relevé en revanche que les demandes indemnitaires de Mme [M] fondées sur l’existence d’un trouble anormal de jouissance ne pouvaient être formulées qu’à l’encontre du propriétaire actuel et que Mme [M] était par conséquent irrecevable à agir solidairement à l’encontre de M. [S] [P] et de M. [W] [O].

Mme [H] [M] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 5 avril 2024.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2024, elle demande à la cour de :

— débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— la déclarer recevable en ses demandes de condamnation à l’encontre de M. [S] [P] en résultant d’un trouble anormal de voisinage,

— la déclarer recevable à agir en réparation solidairement à l’encontre de M. [S] [P] et de M. [W] [O],

— la déclarer recevable à agir en réparation solidairement à l’encontre de M. [S] [P] et de [W] [O],

— condamner M. [P] à lui payer 1500 euros au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Elle fait valoir que l’existence du droit à agir en justice et l’intérêt né et actuel s’apprécient à la date de la demande introductive d’instance et ne peut être remise en cause par l’effet de circonstances postérieures.

Elle soutient que la demande en réparation des troubles de voisinage peut être dirigée à l’encontre des propriétaires successifs, étant une action en responsabilité extra-contractuelle bénéficiant à la victime en dehors de toute faute du propriétaire, à charge pour le demandeur de rapporter la preuve de l’existence et de la persistance du trouble.

Elle affirme avoir subi des troubles de la part du locataire dès le 19 juin 2019 et que ces troubles ont perduré jusqu’à la vente intervenue le 17 janvier 2022, et même postérieurement.

Elle souligne que ces troubles anormaux du voisinage ont fait l’objet de plaintes ayant donné lieu à une condamnation du locataire par jugement du tribunal de police de Troyes du 3 mai 2022, confirmé par la présente cour le 27 janvier 2023.

Elle précise que M. [P] n’a pas effectué les démarches nécessaires permettant de l’exonérer de sa responsabilité.

Par conclusions du 4 juin 2024, M. [S] [P] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’en ses demandes de condamnation à son encontre en réparation de son préjudice résultant d’un trouble anormal du voisinage, et condamné Mme [M] aux frais irrépétibles et aux dépens,

— condamner Mme [M] à verser à M. [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 à hauteur d’appel,

— débouter Mme [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

M. [P] soutient avoir accompli son devoir d’utiliser tous les moyens pour faire cesser les troubles invoqués par Mme [M], notamment en avertissant son locataire par emails et lettre recommandé AR.

Il fait valoir qu’il n’est plus propriétaire du bien suite à un compromis de vente du 30 août 2021 et souligne sa bonne volonté à trouver des solutions en dehors de tout conflit.

Enfin, il rappelle, comme l’a jugé le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Troyes, que les demandes indemnitaires fondées sur l’existence d’un trouble anormal de jouissance ne peuvent être formulée qu’à l’encontre du propriétaire actuel.

M. [W] [O] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur l’intérêt à agir de Mme [H] [M] contre M. [S] [P]

Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut de droit d’agir tel le défaut d’intérêt.

L’existence de l’intérêt né et actuel, s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance et ne peut être remise en cause par l’effet de circonstances postérieures.

En l’espèce, dans l’instance principale, Mme [H] [M] formule deux demandes distinctes tenant :

— l’une à la réparation d’un préjudice pour trouble de voisinage trouvant sa source dans le lot numéro 4,

— l’autre à la condamnation d’une obligation de faire des travaux dans les locaux constituant le lot 4 et de faire procéder à des modifications du règlement de copropriété de celui-ci pour répondre à la configuration des lieux.

La seconde demande constituant les obligations de faire ne sont dirigées que contre M.[O] [W], l’actuel propriétaire du lot numéro 4 depuis le mois de janvier 2022, et la recevabilité de cette demande ne fait pas l’objet de débat.

En revanche, Mme [H] [M] reproche à juste titre, à ce juge d’avoir déclaré irrecevable sa première demande en ce qu’elle vise également M. [S] [P] au motif erroné que sa demande ne pourrait être dirigée que contre le nouveau propriétaire du bien, quant bien même le trouble aurait commencé à se produire avant l’acquisition du bien par ce dernier.

En effet, l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Dès lors que le trouble subsiste postérieurement à la vente de l’immeuble où il trouve sa source, les nouveaux propriétaires engagent leur responsabilité délictuelle à l’égard de leur voisin à compter de la date d’acquisition.

Mais l’ancien propriétaire est responsable du préjudice causé avant la vente.

Ainsi, Mme [H] [M] a intérêt à agir pour former une demande de réparation du trouble dirigée contre M. [S] [P] pour la période du 19 juin 2019 au 19 janvier 2022.

Par ailleurs, sans se prononcer sur le bien fondé de cette action, il apparaît que Mme [H] [M] a intérêt à montrer que le préjudice postérieur à la vente est lié à une faute antérieure du précédent propriétaire qui a des effets dans le temps et qui perdurent et donc en l’espèce :

— de montrer que la séparation irrégulière du lot numéro 4 en deux lots au regard des obligations posées par le réglement de copropriété des 27 et 28 octobre 1992 et de l’absence de publication des modifications, a créé un équipement qui contribue de manière indissociable avec le comportement de l’occupant, aux nuisances sonores et donc à son préjudice.

— de montrer que l’absence d’installation obligatoire d’un système d’aération n’a pas permis d’éviter que les odeurs émanent de l’appartement voisin.

Il faut en déduire que c’est à tort que le juge de la mise en état a déclaré Mme [H] [M] irrecevable en ses demandes dirigées contre M. [S] [P] et l’ordonnance doit être infirmée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance du juge de la mise en état du 26 mars 2024 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et ajoutant,

Déclare Mme [H] [M] recevable en ses prétentions à réparation d’un trouble anormal de voisinage dirigées contre M.[S] [N].

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Condamne M.[S] [N] aux dépens.

Le greffier La présidente