COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 MAI 2023

N° RG 22/01843 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VCTD

AFFAIRE :

Mme [F] [N] [M] [C] [S]

…

C/

Mme [D], [U], [I] [K]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Février 2022 par le Tribunal d’Instance de COURBEVOIE

N° RG : 11-21-768

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23/05/23

à :

M^e Franck LAFON

M^e Claire QUETAND-FINET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [F] [N] [M] [C] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20220116

Représentant : Maître Nathalie ROUX de l’AARPI DURAND & ROUX, ASSOCIÉS, A.A.R.P.I., Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 746 -

S.A.S. LE CABINET R. [C]

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20220116

Représentant : Maître Nathalie ROUX de l’AARPI DURAND & ROUX, ASSOCIÉS, A.A.R.P.I., Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 746 -

APPELANTES

****************

Madame [D], [U], [I] [K]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : Maître Claire QUETAND-FINET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678

Représentant : Maître Sandrine MONGUILLON de la SCP WENTS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau du MANS -

Madame [V], [H], [O] [K]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : Maître Claire QUETAND-FINET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678

Représentant : Maître Sandrine MONGUILLON de la SCP WENTS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau du MANS -

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Février 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 septembre 2018, Mme [F] [C] [S], représentée par son mandataire, la société par actions simplifiée Cabinet R. [C], a donné à bail à Mme [D] [K] et Mme [V] [K], pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 7 septembre 2018, un logement et ses accessoires situés [Adresse 3]) et ce, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 800 euros, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à la somme de 130 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 800 euros.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 29 juillet 2021, Mmes [K] ont délivré à la société Cabinet R. [C], en sa qualité de mandataire de Mme [C] [S], un congé des lieux loués pour le 31 août 2021 aux motifs que les travaux de réparation de la fuite d’eau survenue dans la salle de bains du logement au mois de décembre 2019 n’avaient toujours pas été réalisés malgré leurs diverses demandes en ce sens.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 10 septembre 2021, Mmes [K] ont assigné Mme [C] [S] et la société Cabinet R. [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater qu’elles ont subi un trouble dans la jouissance de l’appartement, objet du contrat de bail du 6 septembre 2018, du mois de décembre 2019 au mois d’août 2021,

— condamner solidairement Mme [C] [S] et la société Cabinet R. [C] à leur payer la somme de 5 670 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période précitée,

— condamner solidairement Mme [C] [S] et la société Cabinet R. [C] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens de l’instance.

Par jugement réputé contradictoire du 24 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— condamné in solidum Mme [C] [S] et la société Cabinet R. [C] à payer à Mmes [K] la somme de 4 122,58 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble subi dans la jouissance du logement, objet du contrat de bail du 6 septembre 2018, du 1er décembre 2019 au 31 août 2021,

— condamné in solidum Mme [C] [S] et la société Cabinet R. [C] à supporter la charge des dépens de l’instance,

— condamné in solidum Mme [C] [S] et la société Cabinet R. [C] à payer à Mmes [K] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— débouté Mmes [K] de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 24 mars 2022, la société Cabinet R. [C] et Mme [C] [S] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 25 janvier 2023, elles demandent à la cour :

— de les recevoir en leurs écritures,

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de proximité de Courbevoie du 24 février 2022,

— de débouter Mmes [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

statuant à nouveau,

— de débouter Mmes [K] de leur demande de condamnation solidaire à leur encontre au paiement de la somme de 5 670 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— en conséquence, d’ordonner la restitution de la somme de 4 122,58 euros acquittée le 23 juin 2022 en exécution de la décision attaquée et de toutes autres sommes, objets de la condamnation, soit la somme totale de 5 842,88 euros,

— de débouter Mmes [K] de leur demande de condamnation solidaire à leur égard au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour devait retenir leur responsabilité, réduire le montant des dommages et intérêts à la somme de 1 140 euros et ordonner la compensation entre les sommes d’ores et déjà payées au titre de l’exécution de la décision attaquée et les sommes qui pourraient être dues dans le cadre de l’instance,

en tout état de cause,

— de condamner solidairement Mmes [K] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement Mmes [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 20 janvier 2023, Mmes [K] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 24 février 2022 par le tribunal de proximité de Courbevoie en toutes ses dispositions,

— débouter la société Cabinet R. [C] et Mme [C] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

y ajoutant,

— de condamner Mme [C] [S] solidairement avec la société Cabinet R. [C] à leur verser une indemnité de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

— de condamner les mêmes aux entiers dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 janvier 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de Mme [C] et de la société Cabinet [C].

— Sur la demande de dommages-intérêts.

Mme [C] et la société Cabinet [C] poursuivent l’infirmation du jugement déféré en sa disposition les ayant condamnées solidairement au paiement de la somme de 5 670 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi par Mmes [K].

Mme [C] fait essentiellement valoir que le sinistre, objet du litige, dénoncé par les locataires, est concomitant à leur arrivée et n’était pas privatif, que représentée par son mandataire, le cabinet [C], elle a été parfaitement diligente tant dans la prise en charge du dégât des eaux que dans sa résolution et ce, alors même que Mmes [K] n’ont pas été promptes à transmettre à l’administrateur du bien, les informations et documents dont elles disposaient, ni même à faire le nécessaire.

Les appelantes prétendent que les locataires ne les ont pas tenu informées de l’évolution du sinistre et notamment de sa prise en charge par leur assureur habitation, ou encore sa déclassification de sinistre privatif dans la mesure où le défaut d’étanchéité de la façade et du sol de la terrasse se situait au niveau du logement situé au 2ème étage et non au niveau de l’appartement de Mme [C].

Mme [C] soutient que le sinistre subi par les locataires qui trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble ne lui est pas imputable de sorte que c’est à tort que le premier juge a néanmoins retenu sa responsabilité alors même qu’elle a fait le nécessaire et prouvé les diligences par elle accomplies.

Le Cabinet [C], pris en sa qualité de mandataire du bailleur, reproche également au premier juge de l’avoir déclaré responsable, aucune faute n’étant établie à son encontre dans la gestion du sinistre. Elle souligne qu’au regard du sinistre trouvant son origine dans les parties communes de l’immeuble, c’était au syndic, soit à la société Asa Gestion Immobilière, qu’il appartenait de faire le nécessaire pour endiguer la cause de ce sinistre et gérer ses conséquences, ce qu’elle s’est abstenue de faire en dépit des multiples courriers qu’elle lui a adressés les 2 mars, 15 avril, 16 juillet et 11 août 2021. Elle rappelle qu’en vertu du mandat de gestion qui lui a été confié, elle est tenue à une obligation de moyens et non de résultat et qu’il appartient à quiconque qui recherche sa responsabilité de rapporter la preuve de sa mauvaise gestion.

Sur ce,

* sur la responsabilité de Mme [C].

L’article 1719 du code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

En vertu de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent être nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 du même code prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemnisation.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

En l’espèce, il est constant et non contesté qu’un dégât des eaux affectant le plafond de la salle de bains est survenu dans l’appartement donné à bail le 6 septembre 2018 par Mme [C] à Mmes [K], une partie du plâtre et de la peinture du plafond étant tombée au sol.

Ce désordre caractérise un manquement du bailleur à son obligation de résultat d’assurer à ses locataires une jouissance paisible des lieux donnés à bail, le bailleur ne pouvant s’exonérer de sa responsabilité au prétexte qu’il n’a pas commis de faute, étant souligné qu’il importe peu qu’après des recherches de fuite menées par l’expert mandaté par la société MMA, assureur des locataires, il soit apparu que le sinistre trouvait son origine dans les parties communes de l’immeuble (défaut d’étanchéité de la façade et du sol de la terrasse au niveau du logement situé au 2ème étage situé au-dessus de celui appartenant à Mme [C]).

Il s’ensuit que le jugement rendu le 24 février 2022 par le tribunal de proximité de Courbevoie doit être confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de Mme [C].

* sur la responsabilité de la société Cabinet [C].

Mmes [K] justifient que, par courrier du 10 décembre 2020, elles ont rappelé à la société Cabinet [C], prise en sa qualité de mandataire de Mme [C], bailleresse, qu’elles lui avaient signalé le 13 décembre 2019, soit un an auparavant, la survenance d’un dégât des eaux affectant le plafond de la salle de bains de l’appartement pris à bail le 6 septembre 2018, une partie du plâtre et de la peinture du plafond étant tombée au sol, en lui demandant d’intervenir afin que la fuite et les désordres consécutifs soient réparés. Elles produisent :

— deux courriers en dates des 16 février et 6 juin 2021, aux termes desquels, leur père, pris en qualité de caution, a une nouvelle fois, sollicité le mandataire de la bailleresse afin qu’il soit remédié aux désordres affectant la salle de bains du logement,

— la lettre de congé qu’elles ont délivrée à la société Cabinet [C], prise en sa qualité de mandataire de la bailleresse, par voie recommandée avec avis de réception en date du 29 juillet 2021 de laquelle il ressort qu’elles souhaitent résilier le contrat de bail en raison des désordres persistants affectant la salle de bains de l’appartement.

Sur ce,

Mmes [K] ne peuvent rechercher utilement la responsabilité de la société Cabinet [C] qu’à charge pour elle de caractériser un manquement qui lui est imputable à faute dans la gestion du sinistre qu’elles lui ont signalé.

En cause d’appel, la société Cabinet [C] justifie que, quatre jours après avoir été alertée par les locataires, elle a mandaté le 17 décembre 2019 la société Dolin avec mission de vérifier sur place les désordres dénoncés par les locataires et établir un devis de travaux des réparations nécessaires pour mettre fin aux désordres.

La société Cabinet [C] produit :

— le devis de réparation que la société Dolin lui a adressé le 19 décembre 2019,

— le mail de transmission de ce devis adressé le 20 décembre 2019 aux locataires en leur indiquant la procédure à suivre, à savoir réaliser un constat amiable dégâts des eaux avec le voisin du-dessus, déclarer le sinistre auprès de leur assureur habitation, mandater une entreprise aux fins de recherche de fuite pour qu’elle procède ensuite aux réparations, adresser le devis de remise en état à leur assureur.

— le mail qu’elle a adressé le 31 janvier 2020 à M. [K], père et caution des locataires, pour réitérer ses écrits et préconisations en réponse à la demande que celui-ci avait faite.

Il s’ensuit qu’à ce stade, la réactivité du cabinet [C] dans la prise en compte et la gestion du sinistre est incontestable.

Mmes [K] ne justifient pas avoir repris contact avec l’administrateur du bien pendant un an.

En revanche, la société cabinet [C] démontre que ce n’est que le 29 décembre 2020, à la faveur d’un mail auquel étaient joints les mails échangés avec Mmes [K] que lui a adressés la société Asa Gestion Immobilière, syndic de l’immeuble, qu’elle a appris qu’aucune démarche n’avait été entreprise par les locataires en dépit de l’accord de prise en charge de leur assurance.

Il ressort des éléments du dossier que la société MMA, assureur des locataires, a souhaité que de nouvelles recherches de fuites soient réalisées et qu’elle a mandaté à cet effet, la société Belfor, ainsi qu’il ressort d’un mail produit aux débats que la société d’assurances des locataires a adressé le 30 décembre 2020 à la société Cabinet [C].

Le père des locataires a adressé le rapport de l’expert à la société cabinet [C] le 26 janvier 2021.

A cette date et alors même que le syndic de l’immeuble, les locataires et leur assureur étaient informés de ce que le sinistre trouvait son origine dans les parties communes de l’immeuble, des discussions se sont engagées essentiellement entre le syndic, l’administrateur du bien, l’assureur pour poursuivre les recherches de fuites, interdisant le démarrage des travaux de reprise des désordres, ainsi qu’il ressort des mails produits par la société Cabinet [C].

Néanmoins, la société Cabinet [C] justifie avoir poursuivi ses diligences, en

* enjoignant le syndic, la société Asa Gestion Immobilière, de procéder aux réparations nécessaires, ainsi qu’il ressort des mails qu’elle lui a adressés le 2 et 11 mars 2021, ainsi que le 15 avril 2021,

* en tenant les locataires informés des suites apportées à leur sinistre par lettre qu’elle leur a adressée le 24 mars 2021,

* en déclarant le sinistre à l’assureur du bailleur par mail daté du 5 mai 2021.

Face à l’inertie de la copropriété, la société Cabinet [C] a, par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juillet 2021, sommé la société Asa Gestion Immobilière, syndic de l’immeuble, de faire le nécessaire et de trouver une solution pérenne pour remédier aux désordres, demande réitérée le 11 août 2021.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires a décidé de la réalisation, courant juin 2021, des travaux d’étanchéité qui ont été ensuite réalisés par la société Enerpur Etanchéité.

Il résulte de la chronologie des faits qu’aucun manquement à ses obligations contractuelles n’est caractérisé à l’encontre de la société Cabinet [C], administrateur du bien, de sorte que le jugement dont appel doit être infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du cabinet gestionnaire du bien.

En conséquence, Mmes [K] ne peuvent qu’être déboutées de leur demande d’indemnisation en ce qu’elles sont formées à l’encontre de la société Cabinet [C].

* sur l’indemnisation de Mmes [K].

Il est fait grief au premier juge d’avoir retenu que les désordres affectant la salle de bains de Mmes [K] n’empêchaient pas son utilisation mais de leur avoir néanmoins alloué la somme de 4 122,58 euros et de n’avoir pas tiré, ce faisant, les conséquences de ses propres constatations.

Sur ce,

Il est indéniable que Mmes [K] ont subi un préjudice de jouissance lié à la chute d’une partie du plâtre et de la peinture du plafond de la salle de bains de l’appartement pris à bail.

Au regard de l’intensité du trouble de jouissance n’affectant qu’une pièce de l’appartement, de sa persistance dans le temps à laquelle les locataires ont contribué au moins partiellement du fait de leur manque de diligence, la cour dispose des éléments suffisants pour fixer à la somme de 3 000 euros le montant de l’indemnisation du trouble de jouissance subi par Mmes [K], le jugement étant donc infirmé sur le quantum de la somme allouée.

Sur la demande des appelantes visant à obtenir la restitution de la somme de 4 122,58 euros acquittée le 23 juin 2022 en exécution de la décision attaquée et de toutes autres sommes, objets de la condamnation, soit la somme totale de 5 842,88 euros

Le présent arrêt infirmatif constituant le titre exécutoire ouvrant droit au profit de la société Cabinet [C] à la restitution de la somme versée en exécution de la décision dont appel et la somme devant être restituée portant intérêt au taux légal à compter de la signification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution formée par cette société gestionnaire du bien objet du litige.

Il en va de même s’agissant de la bailleresse, la demande étant sans objet à hauteur du montant des sommes confirmées à hauteur de cour, par le présent arrêt, qui vaut titre exécutoire pour le surplus.

Sur les mesures accessoires.

Mme [C] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance n’étant, par ailleurs, confirmées qu’à son égard.

En revanche, Mmes [K] doivent être déboutées de leur demandes d’article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens formées en première instance à l’encontre de la société Cabinet [C].

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mmes [K] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant Mme [C] à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le jugement rendu le 24 février 2022 par le tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Cabinet [C] dans la gestion du sinistre subi par Mmes [K], sur les condamnations consécutives prononcées à on encontre, ainsi que sur le montant de l’indemnisation allouée à Mmes [K],

Le confirme sur le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute Mmes [K] de leurs demandes formées à l’encontre de la société Cabinet [C], y compris de leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Condamne Mme [C] [S] à verser à Mmes [K] la somme de 3 000 euros à titre d’indemnisation de leur trouble de jouissance,

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de restitution de la société Cabinet [C] et de Mme [C] [S],

Condamne Mme [C] [S] à verser à Mmes [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [C] [S] aux dépens d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,