ARRET N°

du 11 février 2025

N° RG 24/00058 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FN4P

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

c/

[K]

[S]

S.C.I. GIL ET [E]

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL PROMAVOCAT

M^e Olivier PINCON

la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 11 FEVRIER 2025

APPELANT :

d’un jugement rendu le 11 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 3]', représenté par son syndic, la SARL IMMO SERVICES, dont le siège social est [Adresse 1],

Représentée par M^e Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Antoine MOREL de la SELARL MOREL-THIBAUT, avaocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame [B] [K]

Née le 28 janvier 1964 à [Localité 12]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marion POIRIER de la SELARL PROMAVOCAT, avocat au barreau de REIMS

Maître [U] [S], mandataire judiciaire exerçant [Adresse 4], ès qualités de mandataire judiciaire, commissaire à l’exécution du plan de Madame [B] [K] née le 28 janvier 1964 à MAIZY SUR BLAISE, désignée à cette fonction par ordonnance de remplacement du juge commissaire à l’exécution du plan en date du 08 février 2019 en lieu et place de la SCP DARGENT-[S]-RAULET précédemment désignée par jugement du tribunal judiciaire de CHALONS-EN-CHAMPAGNE en date du 15 décembre 2009,

Représentée par M^e Olivier PINCON, avocat au barreau de REIMS

La SCI GIL ET [E], société civile immobilière au capital de 1524,49 €, inscrite au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 343.122.842, ayant son siège [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Colette HYONNE de la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madmae Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 06 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 février 2025 et signé par Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre régulièrement empêchée, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier , auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Mme [B] [K] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 11] composé d’une cave voûtée, d’un rez-de-chaussée comprenant un local professionnel et un garage-atelier, d’un premier étage composé d’un vestibule, d’une cuisine, d’un salon-séjour, d’une salle à manger, d’un bureau donnant sur une terrasse, de deux chambres avec chacune une salle de bain, d’un wc et d’une lingerie, et l’étage du dessus étant un grenier de 4 pièces mansardées.

Le rez-de-chaussée était donné à bail professionnel à Mme [N] [R] tandis que la propriétaire occupait le reste de la maison.

Dans le cadre de la procédure judiciaire opposant Mme [K] à sa locataire relativement au paiement des loyers, cette dernière a fait état de désordres affectant le local commercial tenant notamment à la dégradation et à l’affaissement du mur de séparation avec l’immeuble voisin situé [Adresse 10]. Elle a ensuite avisé le maire de la ville qui, après expertise, a rendu un arrêté de péril le 7 janvier 2013 ordonnant l’évacuation immédiate des lieux.

Le litige opposant Mme [K] à sa locataire a été réglé amiablement.

Par acte du 26 septembre 2014, Mme [K] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux fins d’expertise judiciaire. Il a été fait droit à sa demande par ordonnance du 21 octobre 2014, M. [X] étant désigné pour y procéder. La mesure d’expertise a été étendue le 17 février 2015 à l’ensemble des copropriétaires dont la SCI Gil et [E].

L’expert M. [X] a déposé son rapport le 7 avril 2017.

Suivant exploit délivré le 28 février 2018, Mme [K] et la SCP [S] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de Mme [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] en indemnisation du préjudice subi. Par acte du 28 août 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Gil et [E] en garantie.

Par jugement du 11 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes d’irrecevabilité formées contre Mme [K] et Me [S] ès qualités,

— déclaré l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Gil et [E] fondée sur la garantie décennale irrecevable pour cause de forclusion,

— déclaré l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Gil et [E] recevable pour le surplus de ses fondements juridiques,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] la somme de 240 188,90 euros, celle de 30 000 euros, celle de 4 114,24 euros, celle de 14 835,59 euros, celle de 42 000 euros, celle de 4 200 euros,

— débouté Me [O] ès qualités de sa demande tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à payer ces sommes entre ses mains,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Gil et [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration du 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 septembre 2024, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement sauf en ce qu’il a déclaré son action recevable sur le surplus des fondements juridiques et en ce qu’il a débouté Me [S] ès qualités de ses demandes dirigées contre lui,

— statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables Mme [K] et Me [S] ès qualités de toutes leurs demandes et en tout état de cause les débouter de toutes leurs demandes,

— condamner la SCI Gil et [E] à lui payer la somme de 107 597,64 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum Mme [K] et Me [S] ès qualités à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous le bénéfice de la distraction,

— à titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à prendre en charge la moitié du coût de la réparation du mur pignon gauche de la maison de Mme [K] et des préjudices associés aux désordres affectant ce mur,

— fixer le coût de la réparation de ce mur pignon à la somme de 24 447,23 euros TTC,

— fixer la réparation du préjudice de jouissance subi par Mme [K] du fait des désordres affectant sa maison et le local commercial situé au rez-de-chaussée à la somme de 100 euros par mois à compter du 1er janvier 2015,

— débouter Mme [K] de sa demande de réparation du préjudice moral,

— condamner la SCI Gil et [E] à lui payer la somme de 107 597,64 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI Gil et [E] à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées au profit de Mme [K] tant en principal qu’en intérêts frais et accessoires,

— condamner la SCI Gil et [E] aux dépens sous le bénéfice de la distraction et à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir, à titre principal, qu’il n’a aucune responsabilité dans la survenue des désordres dénoncés par Mme [K] ; que cette dernière n’établit pas l’identité de l’auteur des travaux ayant causé les désordres et qu’il est probable que le mur en brique litigieux a été monté à l’initiative du propriétaire de la maison située au [Adresse 7]. Il ajoute que toute réclamation de Mme [K] est prescrite puisque le mur a été construit dans les années 1930 à 1950.

Il explique que selon l’expert judiciaire, la SCI Gil et [E] a procédé à la réfection des planchers des appartements portant appui directement sur l’inclusion en brique du parement du mur pignon de la maison de Mme [K] ; qu’elle ne pouvait ignorer la composition hétéroclite du parement en sa qualité de vendeur professionnel et de constructeur ; que le syndicat des copropriétaires n’a découvert les vices affectant les planchers que lors de la réunion d’expertise du 12 janvier 2015 de sorte qu’il est fondé, sur le fondement de l’article 1641 du code civil à réclamer à ladite SCI la réparation des désordres affectant les planchers.

Subsidiairement, il indique que selon les experts, le mur pignon de l’immeuble de Mme [K] a été altéré par des remontées d’eau par capillarité depuis sa cave et d’une douche de sa maison ainsi que par des infiltrations d’eau par le faîtage du mur ; qu’elle est donc responsable par moitié de son préjudice.

Il invoque le caractère excessif des dommages et intérêts alloués à Mme [K] et soutient que la SCI Gil et [E] doit le garantir des sommes dues à cette dernière.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 6 décembre 2024, Mme [K] demande à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires et Me [S] ès qualités de leur appel,

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de revalorisation du quantum des devis chiffrant la réparation du mur, fixé le quantum des dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice de jouissance à 42 000 euros et débouté partiellement de sa demande au titre de son préjudice moral,

— statuant à nouveau sur son appel incident,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :

—  331 515,56 euros au titre des travaux de démolition et de reconstruction du mur,

—  43 370,62 euros au titre des travaux de reprise intérieure après reconstruction du mur,

—  46 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  63 358,98 au titre du préjudice économique,

—  20 000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaire est responsable au titre de la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde ; qu’un tel syndicat est toujours responsable des vices de construction de l’immeuble sans qu’il soit besoin de prouver la faute puisque la cause de ses désordres résulte de vices des parties communes de la copropriété. Elle ajoute qu’il n’y a pas de cause exonératoire de responsabilité du syndicat ; que l’expert n’a pas retenu de dégradation liées à des infiltrations. Elle invoque encore l’existence des troubles anormaux de voisinage.

Elle indique que si le syndicat des copropriétaires soutient que son action est prescrite, il ne formule cependant aucune fin de non recevoir de façon expresse et qu’en tout état de cause, les premiers désordres n’ont été constatés qu’en 2012 alors que l’expertise judiciaire a été menée en 2014.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 04 juin 2024, Me [S] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de Mme [K] demande à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel,

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes,

— la dire recevable en son appel incident,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à payer les condamnations prononcées au profit de Mme [K] entre les mains du commissaire à l’exécution du plan,

— statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer les condamnations prononcées au profit de Mme [K] entre les mains de Me [S] ès qualités, en réparation de ses préjudices consécutifs aux vices de construction affectant son immeuble en application de l’article L. 626-25 du code de commerce,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer ès qualités la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous le bénéfice de la distraction.

Elle fait valoir que par ordonnance du 16 septembre 2019, sa mission a été prorogée jusqu’au complet paiement de l’ensemble des créanciers ; qu’en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan, elle a pour mission la poursuite des actions introduites avant le jugement arrêtant le plan et l’engagement d’actions à entreprendre dans l’intérêt collectif des créanciers en application de l’article L. 626-25 du code de commerce ; qu’elle est donc bien fondée à solliciter que les sommes allouées à Mme [K] lui soient versées directement.

Elle ajoute que l’immeuble de Mme [K] constitue le gage des créanciers et sa vente est envisagée pour le paiement du dernier dividende du plan de sorte que son action vise bien la poursuite de la protection du gage des créanciers.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 13 décembre 2024 la SCI Gil et [E] demande à la cour de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires recevable mais mal fondé en son appel,

— confirmer le jugement en ses dispositions la concernant,

— y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme complémentaire de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous le bénéfice de la distraction,

— à titre subsidiaire,

— débouter Mme [K] de son appel incident tendant à voir infirmer le jugement au titre des sommes qui lui ont été allouées au titre de son préjudice économique et moral,

— débouter Me [S] et Mme [K] de leur demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l’analyse du tribunal sur les responsabilités doit être confirmée et que les demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés sont mal fondées ; qu’elle a vendu les lots de la copropriété 18 ans après l’achèvement des travaux de sorte qu’elle peut opposer au syndicat les clauses contenues dans les actes relatives aux vices cachés alors qu’elle ne pouvait plus se voir attribuer la qualité de constructeur lors des ventes puisque les délais de garantie étaient expirés.

Elle nie avoir la qualité de vendeur professionnel, étant une SCI familiale et soutient que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas l’existence d’un vice caché en lien avec les dommages dont Mme [K] réclame réparation.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la recevabilité des demandes de Mme [K]

Le syndicat des copropriétaires soulève la prescription de l’action engagée par Mme [K].

Celle-ci est fondée à lui répondre qu’au vu des pièces versées au dossier et notamment le rapport d’expertise judiciaire, il est établi que les désordres n’ont été constatés qu’au cours de l’année 2012 ; qu’elle a sollicité une expertise judiciaire par acte du 26 septembre 2014 et qu’après dépôt du rapport d’expertise judiciaire intervenu le 7 avril 2017, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires par exploit délivré le 28 février 2018.

Il s’ensuit que la prescription soulevée par l’appelant doit être rejetée.

2- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En application des dispositions prévues par l’article 544 du code civil, le droit d’un propriétaire de jouir de sa propriété de manière absolue est limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

En vertu des dispositions prévues par l’article 1242 du code civil, l’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait mais encore de celui causé par le fait des personnes dont on doit répondre ou des choses que l’on a sous sa garde.

L’article 14 de la loi du 11 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

En l’espèce, l’expert judiciaire indique dans son rapport que l’immeuble situé [Adresse 10] est un ancien corps de ferme qui a été transformé en plusieurs lots devenant une copropriété ; qu’il y a eu, au niveau du rez-de-chaussée, un éclatement de la maçonnerie du mur en limite de propriété contigue de celle appartenant à Mme [K]. Il explique en page 30 de son rapport qu’une réparation a été opérée du coté de la copropriété par la mise en oeuvre d’un « fer I » encastré entre les pierres restantes pour reprendre les efforts de rives de plancher et de pierre des niveaux supérieurs ; que le poteau bois du coté de la copropriété apporte une importante contrainte sur le « fer I » tout en étant en partie encastré dans le mur en maçonnerie de pierre de l’immeuble de Mme [K].

Il indique que la « solidarité entre les murs séparatifs et les structures des deux immeubles 96 et 98 entraîne une déformation verticale et un risque grave d’effondrement sur sa base de l’ensemble de ce mur » et ajoute que" les observations complémentaires effectuées coté [K] au niveau 1 confirment que le mur en pierre descend et se lézarde gravement".

L’expert explique en page 37 de son rapport qu’il est apparu après les démolitions et les confortations que les volumes des appartements des différents niveaux n’avaient été cloisonnés contre le voisin du coté [K] que par une simple paroi en placostyl et une laine de verre.

Il conclut, après les conclusions du sapiteur-géomètre que toutes les inclusions et interconnections proviennent de la copropriété et ont, au fil des travaux d’aménagement des murs et planchers, abîmé le mur [K].

Il se déduit des conclusions expertales, corroborées par celles du géomètre sollicité en qualité de sapiteur que l’ossature principale et les ossatures secondaires de l’immeuble en copropriété, qui constituent des parties communes, sont à l’origine des désordres causés au bien voisin appartenant à Mme [K] et qu’en tout état de cause, par leur ampleur, ils dépassent les troubles anormaux du voisinage.

C’est dès lors à bon droit que le tribunal a dit que le syndicat des copropriétaires engageait sa responsabilité. Ce dernier ne peut invoquer, pour s’en exonérer, un défaut d’entretien de la part de Mme [K] puisque la cause des désordres n’a été révélée qu’à l’occasion des opérations d’expertises et que l’expert judiciaire n’a relevé l’existence d’aucune faute commise par Mme [K] ni même de l’existence d’une autre cause exonératoire de responsabilité. Au contraire, l’expert a expliqué que les dégradations du rez-de-chaussée constatées en 2012 au cours de la procédure de péril ne trouvaient pas leur origine dans une humidité non traitée ou dans une absence de ventilation des lieux.

3- Sur la responsabilité de la SCI Gil et [E] et l’appel en garantie

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI Gil et [E] à lui régler le coût de la réparation des désordres affectant les planchers au visa de l’article 1641 du code civil.

Ce texte prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats et des rapports d’expertises, judiciaire et amiable, que la SCI Gil et [E] est devenue propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 10] en 1988 ; qu’elle a fait réaliser des travaux de réhabilitation des lieux et qu’elle a revendu l’immeuble 18 ans après la fin de ces travaux en lots, soit entre 2006 et 2011.

Cette SCI justifie avoir fait appel à des professionnels de la construction pour la conception et la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble. De son coté, le syndicat des copropriétaires ne prouve pas son affirmation selon laquelle la SCI devait être considérée comme un vendeur professionnel de sorte que cette dernière est fondée à lui opposer la clause de non garantie prévue par les actes de ventes des appartements constituant la copropriété litigieuse.

Au demeurant, il n’est nullement établi, ainsi que le rappelle à juste titre le tribunal, que les travaux commandés par la SCI Gil et [E] soient à l’origine des désordres affectant l’immeuble de Mme [K]. Il s’ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté toute demande du syndicat des copropriétaires dirigé à l’encontre de la SCI Gil et [E].

4- Sur le préjudice de Mme [K]

L’expert judiciaire indique dans son rapport qu’il est nécessaire de reconstruire le mur pignon de l’immeuble de Mme [K] qu’il chiffre sur la base du devis de l’entreprise Sorlet-Lefevre à la somme totale de 240 188,0 euros TTC.

Cependant et ainsi que l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires, ce chiffrage contient une erreur matérielle puisqu’il prend en compte une surface de mur à reconstruire de 600 m² comme indiqué précisément dans le devis alors que les plans de l’immeuble joints en annexe du rapport d’expertise permettent de vérifier que la superficie du mur à reconstruire n’est que de 61,07 m².

Après rectification de cette erreur matérielle de calcul, le préjudice matériel relatif à la démolition et à la reconstruction du mur pignon de Mme [K] s’élève à la somme de 24 447,23 euros que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser. Cette somme sera réévaluée en fonction de l’évolution de l’indice BT03 Maçonnerie depuis décembre 2016 jusqu’en avril 2024 comme réclamé par Mme [K]. Le jugement est donc infirmé en ce sens.

Mme [K] subit également un préjudice lié à la nécessité d’effectuer des travaux de finition, lequel a été correctement chiffré par le tribunal à hauteur de la somme de 30 000 euros correspondant à la réfection des placo-plâtres du mur, du sol et des peintures, la décision étant confirmé de ce chef sauf à préciser que cette somme sera réévaluée comme il est dit au dispositif de la présente décision.

Il est par ailleurs constant que Mme [K] a avancé le coût des travaux d’étaiement réalisés en 2013 ainsi que des travaux de confortation en 2017 dont la charge incombe au responsable des désordres de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] les sommes de 4 114,24 euros et de 14 835,59 euros à ce titre.

S’agissant du préjudice de jouissance, Mme [K] réclame la somme de 46 000 euros (soit 400 euros par mois) tandis que le syndicat des copropriétaires propose, si ce préjudice est établi, son indemnisation à hauteur d’une somme de 100 euros par mois à compter du 1er janvier 2015.

Il résulte du rapport d’expertise qu’à la suite de l’arrêté de péril imminent, pris en raison de la menace d’effondrement du mur pignon, les pièces situées le long de ce mur ont été condamnées.

L’existence de ce préjudice de jouissance n’est pas contestable puisqu’une partie de l’immeuble est demeurée inutilisable en raison des désordres affectant le mur pignon, les pièces situées le long de ce mur ayant été condamnées.

Pour chiffrer ce poste de préjudice, il doit être tenu compte de l’état de l’immeuble dans son ensemble. Il est établi qu’indépendamment des désordres affectant le mur pignon imputable au syndicat des copropriétaires, la cave est gorgée d’eau entraînant un affaissement des voûtes, la façade avant penche vers la rue, son mauvais état ayant nécessité l’intervention des pompiers pour déposer une partie de la corniche en pierre pour la remplacer par du contreplaqué. De plus, la couverture de l’immeuble n’est pas étanche occasionnant des infiltrations. Compte tenu de l’état très dégradé de la maison, le préjudice de jouissance lié aux désordres imputables à l’immeuble voisin doit être chiffré à hauteur de la somme mensuelle de 200 euros depuis le mois de janvier 2015 jusqu’en octobre 2023 soit la somme totale de 23 000 euros (115 X200 euros ), le jugement étant infirmé en ce sens.

Mme [K] réclame la somme de 63 358,98 euros au titre d’un préjudice économique et explique qu’elle subit une perte de loyers. Elle n’a pas justifié de l’existence de ce préjudice en première instance et n’en justifie pas davantage à hauteur de cour. Au demeurant, ainsi que l’indique valablement le syndicat des copropriétaires, l’état général très dégradé de l’immeuble a rendu sa location très illusoire. Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [K] au titre d’un préjudice économique.

Le jugement n’encourt pas non plus la critique en ce qu’il a alloué à Mme [K] la somme de 4 200 euros en réparation de son préjudice moral, le risque d’effondrement du mur pignon de son immeuble lui causant évidemment un tel préjudice justifiant l’allocation du montant chiffré à juste titre à ce montant.

5- Sur les demandes de Me [S] ès qualités

En application de l’article L. 626-25 du code de commerce dans sa version applicable à la cause, les actions introduites avant le jugement qui arrête le plan et auxquelles l’administrateur ou le mandataire judiciaire est partie sont poursuivies par le commissaire à l’exécution du plan ou, si celui-ci n’est plus en fonction, par un mandataire de justice désigné spécialement à cet effet par le tribunal. Le commissaire à l’exécution du plan est également habilité à engager des actions dans l’intérêt collectif des créanciers.

Le jugement arrêtant le plan de cession, de sauvegarde ou de redressement de l’entreprise mettant fin, dès son prononcé, à la période d’observation, le débiteur retrouve la totalité de ses pouvoirs sous réserve de ceux qui sont attribués à l’administrateur pour la mise en oeuvre du plan et au commissaire à l’exécution du plan pour veiller à l’exécution de celui-ci.

Ainsi, après l’arrêté du plan de continuation et sauf disposition contraire de celui-ci, le débiteur redevenu maître de ses biens, peut disposer de ceux-ci ainsi que de leur prix, sans avoir à solliciter d’autorisation, ses créanciers étant réglés selon les modalités du plan. Le commissaire à l’exécution du plan ne représente alors plus le débiteur.

L’article 1342-2 du code civil dispose, quant à lui, que le paiement doit être fait au créancier ou à la personne désignée pour le recevoir.

En l’espèce, la présente instance a été engagée au fond le 28 février 2018, après l’adoption du plan de continuation de Mme [K] intervenu le 8 février 2019. Cette action engagée par Mme [K] tend, non pas à la défense de l’intérêt collectif de ses créanciers mais à la défense de ses propres intérêts puisqu’elle a réclamé l’indemnisation de ses préjudices constitués par le coût des travaux de remise en état de son immeuble mais aussi de ses préjudices de jouissance et moral causé par le syndicat des copropriétaires.

Il s’ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de Me [S] ès qualités.

6- Sur les frais de procédure et les dépens

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe principalement en son recours, doit être condamné aux dépens d’appel et à verser une indemnité de procédure aux intimés selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, le jugement étant confirmé s’agissant des sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance.

Enfin, la demande au titre d’une indemnité de procédure formée par le syndicat des copropriétaires est nécessairement mal fondée et doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] la somme de 240 188,90 euros au titre de son préjudice de démolition et de reconstruction du mur pignon et la somme de 42 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] à payer à Mme [K] la somme de 24 447,23 euros au titre de son préjudice de démolition et reconstruction du mur pignon et celle de 23 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Dit que la somme de 24 447,23 euros allouée au titre des travaux de reprise et celle de 30 000 euros allouée au titre de la réfection des placo-plâtres du mur, du sol et des peintures, seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT03 Maçonnerie depuis décembre 2016 jusqu’en avril 2024 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] aux dépens d’appel recouvrés selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] à payer à Mme [K] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Châlons-En-Champagne à payer à la SCI Gil et [E] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] à payer à Me [S] ès qualités la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La conseillère pour la présidente

régulièrement empêchée