ARRET N°

du 21 janvier 2025

N° RG 23/01870 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FNLI

[F]

c/

[I]

[L]

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL PELLETIER ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 21 JANVIER 2025

APPELANT :

d’un jugement rendu le 22 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de REIMS

Monsieur [T] [F]

Né le 04 juillet 1946 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Stanislas CREUSAT de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS,

INTIMES :

Monsieur [H] [G] [I]

Né le 04 octobre 1969 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

Madame [J] [N] [B] [L] épouse [I]

Née le 12 mars 1970 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 25 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

M [H] [I] et Mme [J] [I] ont consenti une promesse unilatérale de vente pour la somme de 400 000 euros expirant le 15 avril 2021 à 16h au profit de Monsieur [T] [F] et portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Cette promesse contenait l’obligation pour le bénéficiaire de verser aux promettants une indemnité d’immobilisation de 40 000 € au plus tard le 31 décembre 2020.

À l’issue de ce premier délai, M [T] [K] [F] n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation à ses cocontractants.

Le 21 mai 2025, un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire constatant l’impossibilité de procéder à la vente en raison de la défaillance de l’acquéreur à répondre aux différentes convocations.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juillet 2025, M [H] [I] et Mme [J] [I] ont mis en demeure Monsieur [T] [F] d’exécuter son obligation de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte du 1er août 2022, ils l’ont assigné devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins d’indemnisation réclamant le paiement de l’indemnité forfaitaire de 40 000 €, ainsi qu’une somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts au titre de préjudice moral outre condamnation aux frais irrépétibles et dépens.

M [T] [K] [F] a conclu au débouté des requérants et leur a réclamé à titre reconventionnel une somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive outre condamnation aux frais irrépétibles et dépens.

Par jugement du tribunal judiciaire de Reims du 22 septembre 2023, M [T] [K] [F] a été condamné à payer aux époux [I] la somme de 40 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2021 ainsi que 1 500 € au titre des frais irrépétibles ; les parties ont été déboutées du surplus de leurs prétentions.

Par acte du 28 novembre 2023, M [T] [K] [F] a fait appel de cette décision.

Par ordonnance d’incident du 16 avril 2024, le conseiller de la mise en état a débouté M et Mme [I] de leur demande de radiation de l’affaire introduite par incident du 15 décembre 2003, compte tenu des paiements opérés par le débiteur le 12 mars 2024.

M [T] [K] [F] conclut à l’infirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Reims en date du 22 septembre 2023 et demande à la cour, statuant à nouveau, de débouter M [H] [I] et Mme [J] [I] de l’ensemble de leurs prétentions, à titre subsidiaire de requalifier la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique de vente, de requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, de fixer le montant de la clause pénale à hauteur de 1 euro et de condamner les intimés à lui payer la somme de 2 000 € pour procédure abusive et injustifiées ainsi que 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient, en premier lieu, que sur le fondement de l’article 1589 – 2 du code civil, sous peine de nullité de la promesse unilatérale de vente, les promettants doivent justifier de l’enregistrement de celle-ci dans les 10 jours courant à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

Il estime ensuite que dans la mesure où l’acte fondant l’obligation dont l’exécution lui est réclamée est une promesse de vente qui n’engageait unilatéralement que les vendeurs et qu’il s’est limité à accepter en la signant, il était resté libre de lever ou non l’option sans aucune contrepartie ; que la clause litigieuse précise clairement que dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif au 31 décembre 2020, la promesse de vente sera considérée comme caduque et le bénéficiaire déchu de son droit à demander la réalisation des présentes si bon semble aux promettants ; qu’il n’a d’ailleurs jamais été sommé de payer ce montant à son échéance.

Il rajoute qu’en tout état de cause, l’importance de l’indemnité d’immobilisation créait une véritable obligation d’acquérir à sa charge, transformant la promesse unilatérale de vente en un contrat synallagmatique autorisant la cour à requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale et donc à la réduire à la somme de 1 euro ; que cette demande n’est pas nouvelle en appel au sens de l’article 566 du code civil puisqu’elle constitue l’accessoire, la conséquence et le complément de ses défenses opposées aux prétentions adverses.

M et Mme [I] développent qu’en première instance, M [T] [K] [F] a formé des demandes visant à leur débouté de l’ensemble de leurs demandes et prétentions et que devant la cour, il sollicite pour la première fois la requalification de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique de vente et de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale et fixation de celle-ci à 1 euro ; qu’il est dès lors irrecevable en ses demandes sur le fondement des articles 564 et suivants du code de procédure civile.

Ils soutiennent que ses moyens et prétentions sont mal fondés en ce qu’il fait une analyse tronquée des clauses du contrat qui prévoit clairement le versement d’une indemnité d’immobilisation en cas de non réalisation de la vente dont le montant raisonnable, apprécié par rapport au prix de vente, ne permet pas de considérer qu’il a privé le bénéficiaire de la liberté d’acheter ou ne pas acheter et donc pour transformer la promesse unilatérale en promesse synallagmatique.

Ils concluent à la confirmation du jugement et ajoutant, à la condamnation de M [T] [K] [F] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 5 000 euros au tire de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [T] [F]

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les question nées de l’intervention de tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, Monsieur [T] [F] a formé en première instance des demandes visant au débouté des intimés de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions, dont visant à le voir condamner à leur verser une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 40 000 € en exécution des obligations posées dans la promesse unilatérale de vente.

En réclamant, à titre subsidiaire, à hauteur d’appel, à voir qualifier la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique, requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, et fixer le montant de cette clause pénale à hauteur de 1 euro, il vise les mêmes fins de débouter M [H] [I] et Mme [J] [I] de leurs prétentions à le voir condamner à leur payer une somme de 40 000 €.

En conséquence, ces demandes sont recevables.

Sur le défaut d’enregistrement de la promesse

Sur le fondement de l’article 1589 – 2 du code civil, sous peine de nullité de la promesse unilatérale de vente passée sous seings privés, les promettants doivent justifier de l’enregistrement de celle-ci dans les 10 jours courant à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

Cette obligation ne s’étend pas aux promesses concluent par acte authentique.

Or, la promesse unilatérale conclue entre les parties le 18 décembre 2020 a été passée par acte authentique.

C’est dès lors à tort que Monsieur [T] [F] conclut à la nullité de la promesse à défaut de justification par M [H] [I] et Mme [J] [I] de l’enregistrement de celle-ci.

Sur l’obligation contractuelle au paiement d’une indemnité d’immobilisation

Le 18 décembre 2020, M [H] [I] et Mme [J] [I] ont conclu avec M [T] [F] un acte authentique intitulé « promesse de vente » ayant pour objet de " consentir au bénéficiaire la faculté d’acquérir le bien ci dessous identifié ( maison à usage d’habitation et ensembles de bâtiments agricoles [Adresse 2] à [Localité 7]) et de recueillir l’acceptation du bénéficiaire de cette promesse qui se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation ".

Cet acte rappelle qu’en raison de l’acceptation par le bénéficiaire de la simple promesse faite par le promettant expirant le 15 avril 2021 à 16h, il s’est formé entre les parties un contrat dans les termes de l’article 1124 du code civil et qu’en conséquence, pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par le consentement mutuel ; qu’il en résulte notamment que le promettant a pour sa part définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions du contrat, que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, qu’en tant que de besoin, il se soumet à l’exécution en nature prévue par l’article 1221 du code civil.

Dans son paragraphe « origine des fonds » dans lequel le bénéficiaires déclare vouloir effectuer le paiement du prix et des frais au moyen de ses fonds personnels, le contrat prévoit le versement d’une indemnité d’immobilisation entre les mains d’un séquestre mandataire ayant pour mission de conserver l’indemnité d’immobilisation prévue pour la remettre à qui il appartiendra, promettant ou bénéficiaire, selon ce qui a été contractuellement convenu.

Selon les modalités contractuelles, cette indemnité d’immobilisation :

— d’un montant de 40 000 € devait être déposé au moyen d’un virement bancaire au plus tard le 31 décembre 2020 à la comptabilité du notaire rédacteur de l’acte,

— ne constituait pas des arrhes et n’était donc pas soumis aux dispositions de l’article 1590 du code civil,

— devait être versée au promettant selon les hypothèses suivantes :

*en cas de réalisation de la vente promise imputation sur le prix de vente

— en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus :

* versée au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de celle-ci. L’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si les bénéficiaires faisaient connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas, cette somme fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

* versée au bénéficiaire s’il se prévaut de l’un des 6 cas énumérés dans un courrier recommandé avec avis de réception adressé au notaire dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

Monsieur [T] [F] n’a pas adressé ce courrier au notaire et ne prétend pas se trouver dans l’un de ces 6 cas susvisés.

Il en résulte clairement qu’il aurait dû déposer par virement, entre les mains du notaire, avant le 31 décembre 2021, une indemnité d’immobilisation de 40 000 euros et que celle-ci restait acquise au promettant même s’il décidait de ne pas acquérir.

Les parties avaient convenu qu’à défaut de respect de l’obligation de verser la somme de 40 000 euros avant le 31 décembre soit pendant le temps de la promesse de vente, l’acte serait considéré comme caduc et le bénéficiaire déchu du droit de demander la réalisation de l’acte, « et ce si bon semble au promettant ».

Mais ce choix n’appartenait qu’au promettant de sorte que l’inexécution par M [T] [K] [F] de son obligation de régler l’indemnité d’immobilisation ne pouvait le décharger ainsi lui-même de ses obligations contractuelles et donc de le décharger de l’obligation de laisser entre les mains des promettants le montant de l’indemnité d’immobilisation dû « même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant l’expiration du terme ».

La caducité de la promesse unilatérale aurait dans tous les cas été sans effet sur la force obligatoire attachée à la clause d’indemnisation laquelle lui survit.

La constatation de l’absence de réalisation de la vente promise à son terme selon les modalités et délais convenus autorise donc à M [H] [I] et Mme [J] [I] à se prévaloir des conditions susvisées et réclamer à M [T] [K] [F] le paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle.

Sur la requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale

Il ressort de l’article 1124 du code civil que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie donne à une autre le droit à la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés.

Le bénéficiaire d’une promesse ne commet pas de faute en refusant de lever une telle option.

En l’espèce, M [H] [I] et Mme [J] [I] ont conféré au bénéficiaire la faculté pendant 4 mois d’acquérir une maison d’habitation ainsi qu’un ensemble de bâtiments agricoles pour un prix convenu de 400 000 € moyennant le paiement d’une indemnité d’immobilisation du 40 000 € soit environ 10 % du prix convenu en cas de non levée de l’option aux termes convenus.

Le paiement d’une indemnisation d’immobilisation par le bénéficiaire ainsi posé n’est pas en lien avec une faute de celui-ci ou le défaut de réalisation d’une condition suspensive.

Il n’est que la contrepartie de l’immobilisation du bien pendant le temps de la réflexion offert.

Or, la conclusion d’une promesse unilatérale n’est pas exclusive d’une contrepartie financière par l’autre et liée à l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse.

Dans ce cas de contrepartie du bénéficiaire de la promesse, se forme un contrat synallagmatique entre les parties.

Une promesse unilatérale ne se transforme en promesse synallagmatique que si la fixation de cette contrepartie est excessive dans la mesure où elle revient à priver le bénéficiaire de la promesse de sa liberté d’acheter ou de ne pas acheter.

Or, ce caractère excessif n’est pas établi en l’espèce au regard de la nature des biens vendus du montant de la vente et de la durée de l’immobilisation et son montant n’apparaît donc pas de nature à priver le bénéficiaire de son droit de ne pas acheter.

Ainsi, aucune requalification de l’indemnité d’immobilisation en une clause pénale susceptible de réduction par le juge n’est justifiée.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il condamne M [T] [K] [F] à payer à M [H] [I] et Mme [J] [I] la somme de 40 000 euros.

Sur la demande de Monsieur [T] [F] en dommages et intérêts pour procédure abusive

Sur le fondement de l’article 32 – 1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La bonne foi est toujours présumée et celui qui allègue de la mauvaise foi doit la prouver.

En l’espèce, dans la mesure où Monsieur [T] [F] a été condamné en première instance et que le jugement a été confirmé en toutes ses dispositions à hauteur d’appel, il ne peut qu’être débouté de ses prétentions à voir condamner les intimités à lui payer des dommages intérêts pour procédure abusive.

Le jugement sera confirmé sur ce point

M [H] [I] et Mme [J] [I] estiment que son appel est particulièrement abusif, que la critique du jugement est légère et repose de surcroît sur les termes volontairement tronqués de la clause d’immobilisation.

Mais l’abus exige la preuve de la mauvaise foi, l’intention malveillante la légèreté blâmable qui ne se confondent pas avec l’évaluation de la valeur des moyens de droit et de fait soutenus dans la mesure où le droit d’ester en justice tout comme la résistance à un telle action est un droit fondamental.

Cette preuve n’est pas apportée en l’espèce par M [H] [I] et Mme [J] [I] qui seront en conséquence déboutés de leur demande en dommages et intérêts sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Reims du 22 septembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Ajoutant,

Déboute M [H] [I] et Mme [J] [I] de leur demande en réparation pour appel abusif de Monsieur [T] [F] ;

Condamne Monsieur [T] [F] à payer à M [H] [I] et Mme [J] [I] la somme de 1 000 € sur le fondement de 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Le déboute de ses prétentions à ce titre ;

Condamne M [T] [K] [F] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente