ARRET N°

du 01 juillet 2025

N° RG 24/00903 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FQAJ

S.C.I. LKR

c/

[S]

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

la SCP LACOURT ET ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 01 JUILLET 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 19 avril 2024 par le tribunal judiciaire de CHARLEVILLE -MEZIERES

La société LKR, société civile immobilière au capital de 1.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Sedan sous le numéro 803 746 429, ayant son siège social sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Ahmed HARIR de la SELARL Ahmed HARIR, avocat au barreau des ARDENNES, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [D] [S]

Né le 25 décembre 1989 à [Localité 6] (56)

Demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Emeric LACOURT de la SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau des ARDENNES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 27 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 01 juillet 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 01 juillet 2025 et signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le 23 avril 2021, un compromis de vente a été signé entre M. [D] [S], avec faculté de substitution, et la SCI LKR, portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4], cadastrée section [Cadastre 5], le prix de vente étant fixé à 124 000 euros. L’acte prévoyait des conditions suspensives dont notamment celle d’obtention d’un prêt immobilier par l’acquéreur et une clause pénale en cas de non réitération de l’acte malgré la levée des conditions suspensives.

Aucune régularisation de l’acte authentique de vente n’est intervenue. Par courrier du 8 juin 2022, la SCI LKR a vainement mis en demeure M. [S] de lui régler la somme de 11 700 euros au titre de la clause pénale prévue par le compromis.

Suivant exploit délivré le 1er décembre 2022, la SCI LKR a fait assigner M. [S] aux fins principalement de le voir condamner à lui payer la somme principale de 11 700 euros outre intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2022 et celle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 19 avril 2024, le tribunal judiciaire de Charleville-Mezières a :

— déclaré la caducité du compromis dé vente signé le 23 avril 2021 portant sur une maison d’habitation située [Adresse 3] pour un montant de 124 000 euros entre la SCI LKR et M. [D] [S],

— débouté la SCI LKR en l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SCI LKR à payer à M. [D] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [S] de ses autres demandes,

— condamné la SCI LKR aux dépens.

Par déclaration du 4 juin 2024, la SCI LKR a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 février 2025, elle demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel et y faire droit,

— à titre liminaire : vu les articles 564 et 565 du code de procédure civile, le déclarer recevable en ses demandes,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement sauf celles déboutant M. [S] de ses demandes de dommages-intérêts,

— statuant à nouveau,

— juger que la vente régularisée le 23 avril 2021 entre la SCI LKR et M. [S] est parfaite du fait de la réalisation des conditions suspensives, notamment celle d’obtention d’un prêt immobilier par l’acquéreur,

— condamner M. [S] à lui payer la somme de 11 700 euros à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice subi du fait de l’absence de réitération de la vente par acte authentique, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2022, date de la mise en demeure,

— condamner M. [S] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et celle de 3 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel,

— condamner M. [S] aux dépens de première instance et d’appel sous le bénéfice de la distraction,

— débouter M. [S] de ses demandes sur appel incident.

Elle fait valoir que ses demandes faites en appel ne sont pas nouvelles puisqu’elles tendent à obtenir ce qu’elle a sollicité en première instance à savoir la condamnation de M. [S] à lui payer le montant de la clause pénale insérée au compromis de vente.

Elle soutient que si le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt expirait le 1er juin 2021, le prêt a été obtenu par l’acquéreur le 23 juillet 2021, ce qui a rendu la vente parfaite et a déterminé les parties à convenir d’un commun accord d’une date de signature au 8 octobre 2021 qui a été reporté au 29 novembre 2021. Elle ajoute qu’il ressort des échanges postérieurs entre les parties que la date de signature de l’acte a été repoussée une première fois au 8 octobre 2021 en raison de la non-conformité du système d’assainissement, puis au 29 novembre 2021, une fois les travaux de mise en conformité réalisés ; que M. [S] ne fait état de l’absence de réalisation de la condition que pour les besoins de la cause et pour se soustraire de manière illégitime à son engagement.

Elle ajoute que M. [S] a commis une faute en s’abstenant de solliciter plusieurs établissements bancaires comme le lui en faisait obligation le compromis et cette faute rend la condition suspensive réalisée d’office l’autorisant à se prévaloir de la clause pénale. Elle ajoute que la résistance abusive dont a fait preuve M. [S] lui a occasionné un préjudice.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 18 février 2025, M. [S] demande à la cour de :

— juger irrecevable comme nouvelle à hauteur de cour la demande de la SCI LKR tendant à voir dire et juger que la vente régularisée le 23 avril 2021 entre la SCI LKR et M. [S] est parfaite du fait de la réalisation des conditions suspensives notamment celle de l’obtention d’un prêt immobilier,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la caducité du compromis de vente signé le 23 avril 2021, en ce qu’il a débouté la SCI LKR de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entier dépens de l’instance,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses autres demandes,

— statuant à nouveau,

— condamner la SCI LKR à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 1 000 euros pour procédure abusive,

— y ajoutant,

— condamner la SCI LKR à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir que l’appelant formule une demande nouvelle en appel qui doit être déclarée irrecevable.

Il soutient que la clause pénale dont se prévaut l’appelant est subordonnée à la réalisation de la clause suspensive ; que cette dernière n’ayant pas été réalisée dans le délai imparti la clause pénale n’est pas due pas plus qu’une indemnité fondée sur une résistance abusive de sa part.

Il ajoute que la SCI LKR ne peut valablement soutenir que le délai de validité de la condition suspensive a été prorogé d’un commun accord entre les parties, aucune prorogation du compromis n’ayant été signée entre les parties et que les échanges postérieurs intervenus entre les parties ne peuvent être interprétés comme valant renonciation à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 27 mai suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité des demandes de l’appelant

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’ « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

L’article 565 du code de procédure civile ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent et l’article 566 précise que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

En l’espèce, devant les premiers juges, la SCI LKR a sollicité la condamnation de M. [S] à lui payer principalement la somme de 11 700 euros correspondant au montant de la clause pénale insérée au compromis de vente signé entre eux. Sa demande tendant à "dire et juger que la vente régularisée le 23 avril 2021 entre la SCI LKR et M. [S] est parfaite du fait de la réalisation des conditions suspensives, notamment celle d’obtention d’un prêt immobilier par l’acquéreur« n’est formulée que pour voir, ainsi qu’il ressort du dispositif de ses conclusions, »par conséquent" condamner M. [S] à lui payer la somme principale de 11 700 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’absence de réitération de la vente par acte authentique.

Dès lors, les demandes de la SCI LKR formées devant la cour tendent aux mêmes fins que celles présentées devant le tribunal. Elles ne sont pas nouvelles et le moyen d’irrecevabilité soulevé par M. [S] est rejeté.

— Sur le fond

Selon les articles 1103 et 1304 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, étant suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1178 du code civil dispose :

« Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle."

En l’espèce, l’acte signé entre la SCI LKR et M. [S] intitulé « Compromis de vente sous conditions suspensives » stipule en page 5 que la « vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe précédent ».

Le paragraphe précédent précise que « l’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du ou des prêts, à déposer le dossier complet nécessaire à l’instruction de sa demande auprès des banques différentes listées ci-dessous et ce, au plus tard dans un délai de 10 jours et à en justifier au vendeur dans un délai de trente jours à compter des présentes. Les organismes financiers sollicités par l’acquéreur sont les suivants : -Toutes banques ».

Vainement, la SCI LKR soutient que les parties ont entendu proroger le délai de validité de la condition suspensive d’obtention du prêt dès lors que l’acte prévoit expressément que la durée de validité de la condition suspensive est fixée au 1er juin 2021 et qu’elle ne peut être prorogée que d’un commun accord entre les parties « à la demande expresse de l’acquéreur par écrit et avec l’accord du vendeur » et que l’appelante ne justifie pas de cet accord écrit.

Le compromis de vente prévoit par ailleurs au paragraphe intitulé « Non réalisation de la condition suspensive » ce qui suit :

« Si la condition suspensive ne se réalise pas dans le délai convenu sans qu’il y ait faute des parties, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues et la somme remise par l’acquéreur à titre d’acompte lui sera restitué immédiatement contre justification du refus opposé par la ou les banques sollicitées devant faire apparaître la demande de prêt initial avec les montants déclarés ci-dessus.

En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout autre abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l’article 1178 du code civil".

Il contient encore en page 8 un paragraphe intitulé « Clause pénale » aux termes duquel il est prévu le paiement d’une indemnité forfaitaire de 11 700 euros dans le cas où, après la levée de toutes les conditions suspensives et dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique.

Il est constant que M. [S] n’a pas obtenu de prêt bancaire avant la date butoir fixée au 1er juin 2021.

Cependant, ainsi que l’indique à juste titre la société appelante, M. [S] avait l’obligation de solliciter plusieurs établissements bancaires et ce au plus tard dans un délai de 10 jours puis à en justifier au vendeur dans un délai de 30 jours de la signature du compromis. Il ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation contractuelle puisqu’il n’a sollicité qu’une seule banque le CIC et ne produit aucune pièce permettant d’établir qu’il a transmis tous les éléments nécessaires à l’obtention du prêt. Dans ses écritures il est d’ailleurs taisant sur ce point, se contentant d’affirmer qu’à la date butoir la banque ne lui avait pas accordé le financement.

M. [S] a donc commis une faute et la condition suspensive doit être réputée avoir été remplie de sorte que la SCI LKR est fondée à se prévaloir de la clause pénale en raison du refus de M. [S] de signer l’acte authentique de vente, en raison de son préjudice subi du fait de l’absence de réitération de la vente par acte authentique. En conséquence le jugement est infirmé et M. [S] est condamné à payer à la SCI LKR la somme de 11 700 euros outre les intérêts légaux à compter du 9 juin 2022 date de la mise en demeure.

En raison de la condamnation de M. [S], sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée contre la SCI LKR est nécessairement mal fondée. Par ailleurs, sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral ne peut prospérer à défaut pour lui de justifier d’une faute commise par la SCI LKR lui ayant causé un préjudice.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SCI LKR, il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts que lorsqu’est caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l’espèce, un tel comportement de la part de M. [S] n’est pas caractérisé de sorte que la demande de la SCI LKR doit être rejetée.

M. [S] qui succombe doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers sous le bénéfice des dispositions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, l’équité commande de le condamner à une indemnité pour les frais de procédure exposés en première instance et en appel selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ne pouvant être accueillie.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la fin de non recevoir soulevée par M. [S] tirée des dispositions prévues par l’article 564 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne M. [S] à payer à la SCI LKR la somme de 11 700 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2022 ;

Rejette les autres demandes des parties ;

Condamne M. [S] aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers sous le bénéfice des dispositions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] à payer à la SCI LKR la somme de 3 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente de chambre