COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°144

CONTRADICTOIRE

DU 20 MAI 2025

N° RG 24/01550 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WMZB

AFFAIRE :

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A [Localité 15] venant aux droits de l’OPIEVOY

C/

[Z] [M] [U]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 novembre 2023 par le Tribunal de proximité de RAMBOUILLET

N° RG : 1123000105

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 20.05.25

à :

M^e Sabrina DOURLEN

M^e Genusha WARAHENA LIYANAGE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A [Localité 14] MODERE venant aux droits de L’OPIEVOY

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 308 43 5 4 60

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentant : M^e Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Plaidant : M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS

Substitué par : M^e Margaux BRIOLE, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉE

Madame [Z] [M] [U]

née le 13 mars 1974 à [Localité 13] (COTE D’IVOIRE)

de nationalité Ivoirienne

[Adresse 6]

[Localité 10]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : M^e Genusha WARAHENA LIYANAGE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 257

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière en pré-affectation lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 5 juin 2015, l’Opievoy a donné en location à Mme [M] [U] [Z] un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 17]. Elle y réside avec ses enfants, dont M. [I] [P], mineur.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2023, la société d’Habitations à Loyer Modéré les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy, a fait délivrer assignation à Mme [M] [U] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison de troubles attribués à son fils, M. [I] [P] et des loyers impayés,

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [U] [Z] et celle de tous occupants de son chef, avec suppression du délai de 2 mois,

— condamner Mme [M] [U] [Z] au paiement de la somme de 688,25 euros au titre de loyers et charges impayés au 31 janvier 2023,

— condamner Mme [M] [U] [Z] au paiement du loyer contractuel et des charges à compter du 1er février 2023,

— condamner Mme [M] [U] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50 % et des charges comme si le bail s’était régulièrement poursuivi,

— condamner Mme [M] [U] [Z] au paiement de la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 21 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a :

— déclaré irrecevable l’action tendant à voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges diligentée par la société d’HLM les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy, à l’encontre de Mme [M] [U] [Z],

— débouté la société d’HLM les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail consenti à Mme [M] [U] [Z] le 5 juin 2015 pour trouble du voisinage,

— débouté en conséquence la société d’HLM les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy de sa demande d’expulsion de Mme [M] [U] [Z] et celle des occupants de son chef,

— débouté en conséquence la société d’HLM les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy, de sa demande de suppression du délai de deux mois et en paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamné Mme [M] [U] [Z] à verser à la société d’HLM les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy, la somme de 693,61euros selon décompte arrêté au 18 septembre 2023, au titre des loyers et charges dus à cette date,

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Par déclaration reçue au greffe le 4 mars 2024, la société d’HLM les Résidences a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 15 janvier 2025, la société d’HLM les Résidences, appelante, demande à la cour de :

— lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faisant droit,

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de toutes ses demandes et notamment de ses demandes visant à :

* voir prononcer la résiliation du bail du 5 juin 2015 la liant à Mme [M] [U] [Z] relativement aux lieux situés à [Localité 17], [Adresse 4] A, 6ème étage, porte 1, aux torts et griefs de la locataire,

* voir ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [M] [U] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

* se voir autoriser à procéder à ladite expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux,

* voir supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* voir condamner Mme [M] [U] [Z] à lui payer la somme de 688,25 euros à titre de loyers et charges échus et impayés au 31 janvier 2023,

* voir condamner Mme [M] [U] [Z] au paiement du loyer contractuel et des charges à compter du 1er février 2023 jusqu’à la date de résiliation du bail,

* voir condamner Mme [M] [U] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux échéances, majorée de 50 %, et augmentée des charges légalement exigibles à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

* condamner Mme [M] [U] [Z] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner Mme [M] [U] [Z] en tous les dépens,

* laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens,

statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du bail du 5 juin 2015 la liant à Mme [M] [U] [Z] et portant sur les lieux situés à [Localité 17], [Adresse 5], 6ème étage, porte 1, aux torts et griefs de la locataire,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [M] [U] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

— l’autoriser à procéder à ladite expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux,

— supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [M] [U] [Z] à lui payer :

* la somme de 1 016,56 euros à titre de loyers et charges échus et impayés au 30 avril 2024,

* le loyer contractuel et les charges à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail,

* une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux échéances, majorée de 50 %, et augmentée des charges légalement exigibles à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

en tout état de cause,

— débouter Mme [M] [U] [Z] de toutes ses demandes,

— condamner Mme [M] [U] [Z] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] [U] [Z] en tous les dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera effectué par M^e Dourlen, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2024, Mme [M] [U] [Z], intimée, demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 21 novembre 2023, en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable l’action tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges menée par la société d’HLM les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy, à son encontre,

* débouté la société d’HLM les Résidences de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail lui ayant été consenti le 5 juin 2015 pour troubles du voisinage,

* débouté par conséquent la société d’HLM les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy, de sa demande d’expulsion d’elle-même et des occupants de son chef,

* débouté par conséquent la société d’HLM les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy, de sa demande de suppression du délai de deux mois et en paiement d’une indemnité d’occupation,

* l’a condamnée au paiement à la société d’HLM les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy, de la somme de 693,61 euros arrêtée au 18 septembre 2023, au titre des loyers et charges dus à cette date,

* laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens,

* rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

statuant à nouveau, à titre subsidiaire,

— l’autoriser à libérer les lieux dans un délai de 12 mois,

en tout état de cause,

— débouter la société Les Résidences de toutes ses demandes, plus amples ou contraires,

— condamner la société Les Résidences aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 janvier 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de la société anonyme d’HLM Les Résidences.

La société anonyme d’HLM Les Résidences poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’elle a été déboutée de l’ensemble de ses demandes, et notamment de celle tendant à voir prononcer la résiliation du bail consenti à Mme [M] [U] [Z] le 5 juin 2015 pour troubles anormaux de voisinage, faisant valoir que les nombreuses pièces qu’elle verse aux débats établissent sans contestation possible que le comportement de l’un des fils de Mme [M] [U] [F], [I] [P], perturbe gravement l’ordre public et cause préjudice au voisinage dont elle est en droit de se soucier, qu’il s’est rendu coupable de squat de garage, de nuisances sonores, de dégradations de l’immeuble, de destructions, de trafic de drogue, que depuis le jugement dont appel, M. [P] a été condamné en décembre 2024 par le tribunal correctionnel du tribunal judiciaire de Versailles pour des faits de détention, transport et trafic de stupéfiants depuis son domicile et dans le quartier où se trouve le logement loué, et a minima entre le 16 octobre et le 16 décembre 2024, que ces troubles caractérisent les manquements graves aux obligations des locataires.

Mme [M] [U] [F] réplique que seuls les troubles commis dans l’environnement immédiat peuvent constituer un trouble de jouissance, cette limite géographique ne pouvant être étendue au-delà des parties privatives et des parties communes de l’immeuble où se situent les lieux loués, qu’ainsi la 3ème chambre civile de la cour de cassation a-t-elle estimé que seuls les faits commis au sein de l’immeuble où se situe le bien loué sont susceptibles de justifier la résiliation du bail à raison des manquements du preneur à son obligation d’user paisiblement des locaux loués.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicable en matière de location ou sous-location, l’occupant est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par la convention.

Il est constamment admis aujourd’hui qu’en application combinée des articles 1728,1729, 1735 et de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu’il héberge, tels ses enfants vivant avec lui, qu’ils soient mineurs ou majeurs, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé et qu’il ait ou non donné lieu à une condamnation pénale.

En l’espèce, pour asseoir son argumentation, la société anonyme d’HLM Les Résidences verse aux débats un grand nombre de documents déjà produits en première instance, à savoir :

* un rapport de M. [L] en date du 28 février 2022, dont la qualité n’est pas précisée qui préconise l’envoi de courriers à Mme [M] [U] [Z] à raison du squat du garage du [Adresse 1],

* le signalement de M. [N] en date du 23 mars 2022 'concernant des jeunes dont le comportement causerait difficulté’ sans pointer du doigt précisément M. [I] [P], un courriel datant du 21 mars 2022 dont M. [N] est également l’auteur signalant que des jeunes non identifiés auraient cassé l’attache d’une gouttière sans qu’aucun d’entre eux ne soit identifié,

* une pétition datée du 27 avril 2022 émanant d’habitants des numéros [Adresse 9] à [Localité 16] dénonçant des squats et dégradations commis par des jeunes sans précision, une pétition signée par lesdits habitants visant des tapages, insultes, dégradations, et menaces sans citer personne nommément,

* des courriers recommandés adressés à Mme [M] [U] [F], mère de [I] [P], une sommation d’avoir à cesser les troubles occasionnés par son fils,

* un rapport établi le 14 septembre 2022 par M. [X], délégué cohésion police, mentionnant que les services de police sont intervenus [Adresse 8], en novembre 2020 (lors d’une sécurisation, un groupe de personne dont M. [I] [P] a pris la fuite et s’est réfugié dans un hall d’immeuble), en mars 2021 (huit individus dont M. [I] [P] squattent le hall d’un immeuble et fument du cannabis) et en avril 2022 (opération stupéfiants dans le quartier contrôle personnes et de véhicules),

* un procès-verbal d’interpellation de M. [I] [P] le 28 janvier 2023, se trouvant [Adresse 22], porteur d’un cutter, ayant pris la fuite avec d’autres jeunes à l’arrivée des services de police,

* un courriel daté du 10 septembre 2023 de la directrice d’agence de la bailleresse indiquant que les habitants du [Adresse 22] subissent des troubles sérieux depuis quelques temps dans les halls, caves et abords de la résidence, trafics de stupéfiants, insultes, détritus, malpropreté, bruit jour et nuit, c’est près d’une vingtaine de jeunes qui continue de fréquenter le garage du [Adresse 12] et le [Adresse 22], et serait associé, selon les dires d’un habitant, à des transactions et des dégradations,

* une plainte contre X,

* un rapport de la DDCP daté du 13 septembre 2023, relevant les contrôles d’individus réalisés [Adresse 22], [Adresse 18], [Adresse 19], entre le 28 janvier et le 6 septembre 2023, et mentionnant la présence de M. [I] [P], défavorablement connu des services de police, faisant partie d’un groupe de jeunes en train de squatter un hall d’immeuble, voire en train de réaliser une vente de drogue.

Cependant, ces pièces produites par la société anonyme d’HLM Les Résidences sont insuffisantes à caractériser un manquement du preneur à son obligation d’user paisiblement de la chose louée : en effet, la cour relève que, si les faits relatés dans ces documents se sont bien déroulés sur la commune de [Localité 16], soit ils n’ont pas été commis dans l’enceinte de l’immeuble du [Adresse 8] où est domiciliée Mme [M] [U] [S], mère de [I] [P], soit il n’est pas établi qu’ils soient personnellement imputables à faute à M. [I] [P].

Il est produit également en cause d’appel :

* une main courante datée du 27 mai 2024 aux termes de laquelle son auteur, Mme [E], domiciliée [Adresse 3] à [Localité 16], déclare avoir constaté la présence de jeunes devant son immeuble dont elle suppose qu’ils se livrent à un trafic de stupéfiants dans les caves, elle ne mentionne pas le nom de M. [I] [P] qui au surplus ne réside pas dans l’immeuble qui se situe à quelques encablures de là,

* le rapport de mise à disposition de M. [P] interpellé alors qu’il roulait sur un trottoir en trottinette électrique, [Adresse 20] à [Localité 16],

* une pétition signée par les habitant du [Adresse 22] à [Localité 16] qui déclare faire face depuis plusieurs mois à des actes de délinquance répétés dégradant leur cadre de vie et mettant en péril leur sécurité, à savoir présence de jeunes dealers, nuisances sonores, dégradations, voitures endommagées, squats dans les halls d’immeubles, agressions physiques, manque de respect, cette pétition ne vise pas nommément M. [P],

* un mail adressé le 24 septembre 2024 par M. [L], gardien d’immeuble, à la directrice d’agence de la résidence qui énumère les principaux désordres constatés, occupation nocturne des abords des bâtiments 4, 6 et 18 Coty, accès par effraction au 2 Coty probablement dans le but d’accéder au coffret électrique, au 6 Coty pour se soulager, au 14 Coty où l’un d’entre eux a été pris en flagrant délit, les rencontres nocturnes serviraient également à un commerce de stupéfiants, précisant que les jeunes ont pour parents des locataires, mais aucun nom patronymique n’y est mentionné,

* une lettre recommandée avec avis de réception adressé le 17 septembre 2024 à Mme [M] [U] [Z], la mettant en demeure de demander à son fils de mettre fin à ses agissements,

* un rapport dressé le 30 décembre 2024 par le capitaine réserviste [X] à Mme la Procureur de la république du tribunal judiciaire de Versailles récapitulant les troubles récurrents à la tranquillité publique commis par plusieurs individus connus des services de police sur la commune de Rambouillet et plus précisément dans le quartier de Groussay, soulignant que plusieurs habitants de ce quartier et notamment ceux du [Adresse 21] ont lancé une pétition afin de dénoncer les agissements d’individus issus non seulement du quartier mais également des communes avoisinantes,

*le jugement rendu le 19 décembre 2024 par le tribunal correctionnel de Versailles de la lecture duquel il ressort que le fils de la locataire, M. [I] [P] a été condamné à 12 mois d’emprisonnement dont 8 mois avec sursis, avec interdiction de séjour dans le département des Yvelines pendant trois ans, pour avoir transporté, détenu et acquis sans autorisation, une substance ou plante classée comme stupéfiant, en l’espèce du cannabis, étant observé que la décision indique que lesdits fait ont été commis à Rambouillet, sans autre précision.

Cependant, force est de constater d’une part, que si le jugement du tribunal correctionnel mentionne que lesdits fait ont bien été commis à Rambouillet, il ne précise pas qu’ils se seraient déroulés dans l’enceinte de l’immeuble où Mme [M] [U] [Z] est locataire et d’autre part, que le rapport dressé le 30 décembre 2024 par le capitaine de police réserviste ne précise pas que M. [I] [P] se serait rendu coupable de faits répréhensibles et donc de manquements à ses obligations contractuelles au sein de l’ensemble immobilier où est situé l’appartement dont sa mère est locataire.

Il y a lieu de rappeler à cet égard que l’obligation d’utiliser les lieux en bon père de famille ne peut être étendue au-delà du périmètre des parties communes et privatives de l’immeuble dans lequel sont situés les lieux mis à disposition des occupants : en effet, il appartient au bailleur de rapporter la preuve d’un lien direct entre les troubles constatés et le manquement imputé au preneur dans son obligation de jouir paisiblement de la chose louée.

En conséquence, le jugement rendu le 21 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet doit être confirmé en sa disposition ayant débouté la société d’HLM Les Résidences de sa demande de résiliation du bail aux torts de Mme [M] [U], ainsi qu’en ses dispositions subséquentes ayant débouté la société d’HLM Les Résidences de ses demandes relatives à l’expulsion, au sort des meubles, à la fixation de l’indemnité d’occupation et à la condamnation de Mme [M] [U] [Z] à son paiement.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

La société d’HLM les Résidences sollicite la condamnation de Mme [M] [U] [Z] à lui verser la somme de 1 016,56 euros à titre de loyers et charges échus et impayés au 30 avril 2024.

Mme [M] [U] [Z] prétend que la dette locative est en cours de remboursement.

L’examen du compte de la locataire arrêté au 30 avril 2024 fait ressortir que Mme [M] [U] [Z] est effectivement redevable de la somme de 1 016,56 euros à cette date. Elle doit donc être condamnée à paiement, en deniers ou quittances, pour tenir compte des éventuels remboursements intervenus entre temps, le jugement étant infirmé sur le montant de la condamnation au paiement de l’arriéré locatif, compte tenu de l’actualisation de la demande en paiement en cause d’appel.

Sur les mesures accessoires.

La société d’HLM Les Résidences qui succombe doit être déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 21 novembre 2023 par le tribunal de proximité de Rambouillet en toutes ses dispositions, sauf celle ayant condamné Mme [M] [U] [Z] au paiement de l’arriéré locatif, compte tenu de l’actualisation de la créance de la bailleresse en cause d’appel,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne Mme [M] [U] [Z] à verser à la société d’HLM les Résidences la somme de 1 016,56 euros, selon décompte arrêté au 30 avril 2024,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société d’HLM Les Résidences aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,